业主室内维修操作规范.docx
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业主室内维修操作规范
业主(住户)室内维修操作规范
一、维修目的
为加强小区室内维修的管理,确保住户室内生活环境及设备处
于正常运作状态,为住户提供方便。
二、维修原则
(一)坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正
常运作的前提下,注意节约修缮费用,能换局部配件的,不
换整体构件。
(二)修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。
(三)方便业主(住户)的原则。
三、维修依据
(一)符合修缮设计或修缮方案的要求,满足合同的规定。
(二)符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。
(三)符合《维修服务标准》有关条款标准。
四、住户室内维修标准
(一)楼屋面漏水
1、维修程序
.预约楼上、楼下住户,检查楼上何处漏水下来。
A.如果是浴缸水管堵塞而漏水,应及时疏通,如果是马桶漏水,B
应及时检修马桶。
.如果是楼板裂缝渗水,应将相关部位的饰面打开,重做防水C
屋和装饰面。
其它地方漏水,应将相关部位及时处理。
.D.检验:
维修完成后,小时跟踪查看,看是否还有漏水现象。
E48
.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
F
1.
2、告知住户使用须知:
应爱护使用任何用水设施。
(二)换锁(木门、铁门)
1、维修程序
.木门锁、铁门锁;检查锁坏何处,如能修理,及时修理,A
如锁不能修理至正常使用,立即更换。
.检验:
查看锁盖与锁孔是否配合紧密,反复开关数次,查看B
开关是否灵活自如。
.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
C
2、告知住户使用须知:
开关锁时不要用力过猛,不要用其他硬
物开锁,定期给锁活动部位上油。
(三)个别楼层停水
1、维修程序
.先检查是哪一楼哪一层没有水。
A.然后关掉总阀。
B.拆开支阀,取出滤网。
C.清洗滤网后,装回滤网和支阀,打开总阀供水。
D.检验:
做好跟踪,到停水楼层检查住户是否已正常供水。
E.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
F
2、告知住户使用须知:
楼层停水应及时通知管理处派专业人员
前来检查维修。
(四)维修墙内水管
1、维修程序
.先查找原因。
A.关好室内所有用水阀门。
B.查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破损漏水。
C.维修时先关水表前的总阀,后打通漏水处墙面,取出破损水D
管。
2.
.装入新水管。
E.打开总阀后看是否漏水,如无漏水,补好水泥,回复装修饰F
面。
检验:
维修完成后,关闭室内所有用水阀门,看水表是否转.G动,并在小时后跟踪检查。
24
.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
H
2、告知住户使用须知:
不要擅自改动墙内水管,确需改动的,
请向管理处申请,由管理处派专业人员施工,一旦发现墙面漏
水,应及时通知管理处派维修人员前来查看。
(五)阀门接头漏水
1、维修程序
.检查阀门,接头何处漏水,然后关上自来水总制。
A.如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水,应拆下阀门接头,在B
外丝处旋上几道水胶带,再把阀门,接头装上扭紧。
.如因破损配件而漏水,应及时更换相关配件。
C.如再无法控制漏水,应及时更换阀门或接头。
D.检验:
E.维修完毕后,把自来水总阀门打开,检查是否漏水。
a.阀门更换完毕后,把总阀门打开,反复开关数次,检查是否b
漏水。
.请住户在《任务单》上签名验收。
c
2、告知住户使用须知:
应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。
(六)水龙头漏水。
.检查漏水情况,然后关上自来水总制。
A.如是因水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝旋上B
几道水胶带,再把水龙头装上扭紧。
.如是内芯橡皮断裂应更换内芯。
C
3.
.如是内芯橡皮过小或破损,应更换。
D.如是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头。
E.检验:
检修完毕后,打开自来水总制,反复开关水龙头数次,F
使其开关自如,不漏水。
维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
.G
3、告知住户使用须知,旋扭开关不要用力过度,不要用硬物碰
撞水龙头。
(七)浴缸堵塞和漏水
(一)维修程序:
1、堵塞维修程序
.先查明原因。
A.如是排水管堵塞,打开检查口(如检查口在下层住户室内,B
应先与该住户预约维修时间),取出杂物,用水试通直到正
常。
.检验:
维修完毕后,往浴缸内放水,查看是否能正常排放。
C.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
D
2、漏水维修程序
.先查明原因。
A.如是排水管漏水,打破饰面,取下排水管重新安装。
B.检验:
维修完成后,往浴缸内蓄水,到一定水量后,存放5C
分钟再排放,查看相关部位有无漏水。
维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
.D
3、告知住户使用须知:
使用浴缸时,不要抛入任何杂物,不用
时保持干爽清洁。
(八)通马桶
1、维修程序:
.先检查马桶堵塞原因。
A
4.
.用马桶抽子抽通马桶。
B.如不通就系好安全带到室外打开检查口看是否堵塞。
C.如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止。
D.盖好检查口,进入室内后放水冲洗,能正常使用。
E.检验:
反复放水,检验马桶是否畅通。
F.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
G
2、告知住户使用须知:
使用马桶时不要乱抛杂物(如硬纸等)。
(九)疏通地漏:
1、维修程序
.先用抽子试通。
A.不能查明原因时则打开检查口检查。
B.不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。
C.检验:
用水试通知水源不方便,可接胶管水冲或用水桶装水D
检验。
修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
.维E
2、告知住户使用须知:
使用马桶时,不要乱抛杂物(如硬纸等)
(十)马桶漏水
1、维修程序
.先检查漏水情况。
A.如是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺B
丝,取出马桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应
立即更换;装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥在马
桶四周密封一周(小时后可以使用)。
3
.检验:
维修后,放水看是否漏水。
C.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
D、告知住户使用须知:
应正确使用马桶。
2
(十一)洗菜盆下漏水。
5.
1、维修程序
.先检查何处漏水,查明漏水原因。
A.如是软管断裂、漏水,应及时更换软管,并把接头处接好。
B.如是水龙头(水咀)或接头漏水,检查水龙头(水咀)或接C
头处是否有破裂损坏情况,如有此情况,应及时换上新水龙
头(水咀)或接头,并用生胶带密封此处。
.检验:
打开菜盆水龙头放水,看相关部位接头是否漏水。
D.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
E
2、告知住户使用须知
.必须正确使用水龙头,不要乱动开关或接头处,不要乱弯软A
管,以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生。
要用力撞击洗菜盆,以防盆四周的白水泥高松脱。
不.B
(十二)修理门窗
1、维修程序
.检查门窗的附件是否齐全。
A.检查有无配件损坏。
B.更换配件,达到预期效果。
C.维修后请住户验收。
D.检验:
维修后,对门窗反复开启数次,检查是否有异声及灵E
活之处,以达到开关自如的目的。
维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
.F
2、告知住户使用须知:
.需定期往转动部分加油。
A.如门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不必要的意外。
B
(十三)洗脸盆下漏水。
1、维修程序
.先检查何处漏水,查明漏水原因。
A
6.
.如是存水弯头管处漏水,先拆下存水弯管,检查两接口处是B
否有破损情况,情况严重的要更换弯管;情况一般的可用水
中胶和生胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。
.如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏C
为止。
检验:
在维修完毕后,放水试漏,以达到不再漏水的目的;.D
,再在周围泡水检验。
在水泥凝固以后(约需四小时)
修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
.维E
2、告知住户使用须知
.不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水。
A.不要随意移动或用力撞击洗脸盆,以防盆四周的白水泥高松B
动。
(十四)洗脸盆堵塞
1、维修程序
.查明堵塞原因。
A.取下存水弯倒掉杂物。
B.装好存水弯。
C.如再不通,打开检查口,用疏通工具疏通,直至通畅为止。
D.检验:
维修完毕后,把脸盆的水储满后再排放,使之畅通为E
止。
维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
.F
2、告知住户使用须知
.用洗脸盆时尽量不要掉入杂物。
A.及时清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。
B
(十五)洗菜盆堵塞
1、维修程序
.先用抽子试通。
A
7.
.不通时查明堵塞原因。
B.打开检查口用疏通工具疏通,再用水试通直至通畅为止。
C.检验:
维修完毕后,把菜盆的水储满后再排放,使之畅为止。
D
.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
E
2、告知住户使用须知:
.剩饭、剩菜及其它杂物不能倒入洗菜盆内。
A.及时清除洗菜盆下水管内的残余杂物。
B
(十六)维修墙外水管
1、维修程序
.先查明原因。
A.如无法明显地找到漏水处,可先关好室内所有用水阀门。
B.查看水表是否转动,如转动说明水管有破损漏水。
C.维修时先关水表前的总阀,取下破损水管。
D.装入新水管。
E.打开总阀后看各相关部位是否漏水。
F.检验:
维修完成后,关闭室内所有用水阀门,看水表是否转G动,并在小时后跟踪检查。
24
.维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
H
2、告知住户使用须知:
.不要擅自改动水管,确需改动的,请向管理处申请,由管理A
处派专业人员施工。
旦发现水管破损漏水,应及时通知管理处维修人员前来修一.B
理。
(十七)住户门铃不响。
1、维修程序
.分析原因,门铃不响可能由以下原因造成;A
8.
.因电源极板受空侵蚀生活,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀,B
而使门铃断电。
.线路问题造成。
C.门铃开关接触不良。
D()针对中的原因,则需换上新电池。
11A
()针对中的原因,则取下门铃盒,用砂纸将电源极板两侧21B
的腐蚀物去掉,调整电源极板,使其与电池接触良好。
中的原因,则用万用表检查门铃开关到门铃的线路()针对1C3
是否出现断或是门铃木身线路有故障,需修理或更换,排除
故障后,方可恢复门铃的正常使用。
()针对中的原因,修理或更换门铃开关。
41D
()检验:
门铃维修完毕后,反复试用几次,直至达到预期效果。
5
()维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
6
2、告知住户使用须知:
更换电池时,注意电池的正、负极性。
(十八)插座无电
1、维修程序
()分析原因,插座无电可能由以下原因造成:
1
.由于处理因素(如停电检修)引起的人为停电。
A.由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,B
造成线路短路,或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝
熔断或自动开关跳闸。
.由于频敏插拔操作,造成插座端子上的电源接线松动,接触C
不良。
线路出现断线。
.D()针对()中的原因,告诉用户现在是在停电检修。
2A1
()针对()中的原因,首先了解住户使用的现场情况,然31B
9.
后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆检查找故障点,
再更换保险或将自动开关合上,恢复送电。
若线路超负荷
,可告知住户及时处理。
()针对()中的原因,先断开此回路电源开关,用万用表4C1
欧姆查找故障点,故障排除后方可送电。
中的原因,先断开此回路的电源开关,用万用)针对()(1D5
表欧姆检查找故障点,故障排除后方可送电。
)检验:
插座线路送电后,用试电笔验电,再用万用表电压档(6
检测供电电原是否稳定正常。
)维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
(7
2、维修须知:
维修人员在维修时应断电后再查找故障。
(十九)住户家中无电
1、维修程序
()分析原因,住户家中没电可能由下列几种原因造成:
1
.线路停电检修。
A.用户总开关烧坏。
B.因住户使用的电气设备内部故障,或线路短路致使保护控制C
开关跳闸。
进户线与接线端子接触不牢。
.D.电度表烧坏。
E()针对()中的原因,及时向用户说明停电的原因。
A21
()针对()中的原因,首先断开电源开关,检查住户用电31B
设备及停用现场,看是否线路出现短路或因负荷太大超过电
源保护开关容量或因接线端子接触不良,长期过热烧坏所致。
将用户的用电设备从插座上的插头拿下来,将所有照明开关
都断开,用万用表检查线路、导线的绝缘情况,若线路完好,
则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将
10.
负荷按线路允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。
中的原因,首先将与跳闸的保护控制开关的电)()针对(14C
,用万用表气设备插头从插座上拔下(或将照明开关断开)
检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电
气设备接到电源上,直至找出故障跳闸原因并解决。
()针对()中的原因,断开电源开关,将接线端子上的线15D
接牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
()检查:
当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万6
用表测量电压是否正常。
()维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
7
2、维修须知:
维修人员找出故障点并排除故障的确认线路完好
后,方可送电。
3、告知住户须知:
()用电时,应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。
1
()不要超负荷用电,不要乱拉乱搭线路,确需改动线路或安2
装电器用电线路时,应通知管理处派专业人员进行处理。
(二十)配电箱开关故障
1、维修程序
()分析原因,低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:
1
.因控制线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中A
的短路电源大于空气开关的额定路通断能力时,空气开关烧
坏。
11.
.因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负荷电流大于空气B
开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏
或接触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热
烧蚀损坏。
()针对()中的原因,先将配电箱的空气开关置于1A2
“”位置,再将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际OFF
配电线路,在不影响其它供电线路的情况下,用万用表检查
线路,查找短路故障点,排除故障后再检查配电箱内的所有
电气保护元件是否完好,保护元件运作的整定值是否满足设
计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器,恢复
正常送电)。
()针对()中的原因,如果是开关跳闸,先将电源侧的开3B1
关置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线
路情况下),用万用表检查跳闸开关及线路,确认无故障后,
将开关合上,恢复正常送电,然后用钳型电流表测试三相负
载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测),看是否超过设
计要求;如确认是由于线路过载造成开关跳闸,则需将此线
路负荷减少;如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需
要换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。
()检验:
线路送电后,看线路上的电压、电流表指示是否稳定4
正常。
()维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
5
2、维修须知:
维修人员在维修时应断电后再查找故障。
断电顺
序为先断开负荷侧开关,后断开电源侧开关,送电顺序则相反。
12.
(二十一)灯不亮
1、维修程序
()分析原因,灯不亮可能由以下原因造成:
1
.灯内灯丝烧断。
A
.电源保险丝熔断。
B
.电源开关接触不良。
C
()针对()中的原因,将电源开关断开,用万用表检查灯12A
丝是否烧断,若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。
()针对()中的原因,将电源开关断开,用电笔检验灯头13B
上是否有电,确认有电后,重新将灯泡装于灯头上,接触牢
固后方可送电。
()针对()中的原因,将电源开关断开,用万用表检查照4C1
明线路有无短路或断路现象,故障排除后,更换保险丝方可
送电。
()针对()中的原因,检查电源开关接线端接线是否牢固,15D
用电笔测开关输出端,在开关断开与合上时输出出端是否有
电,从而验证是电源开关本身故障造成,应及时更换开关。
()检验:
维修完成后,合上开关次,看灯泡发光是否正常。
63
()维修完毕后,请住户在《任务单》上签名验收。
7
2、维修须知:
上述维修过程只限于一盏灯发生故障,若某个单
元内灯(二盏以上)都不亮时,首先检查电源开关是否断开,
用万用表检查线路是否出现断线或短路现象,然后逐一将故障
13.
排除,确认线路正常时,方可送电。
3、告知住户须知
.不要点长明灯。
A
.发现运作不正常时,应及时通知管理处派专业人员前来检查、B
维修。
(二十二)顶棚抹灰层(饰面)脱落。
1、维修程序
()如是抹灰层施工质量问题,应采取以下措施:
1
.用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面,如靠墙,墙上也应铺A
垫,以保护用户的物件不致碰坏,然后将脱落部位周围已松
散的抹灰层铲下,如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以
上,应将该顶棚的抹层全部铲下。
.用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。
B
.用喷水器具充分喷水湿次。
2~3C
.均匀地刷一道素水泥浆。
D
.用:
的水泥砂浆打底抹平。
31E
.批三道灰膏,待干硬后用砂纸打磨平整。
F
.刷三道乳胶漆,或按用户原顶棚面同种材料恢复。
G
.清理垃圾,恢复场地整洁。
H
(2)如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落。
14.
A.同
(1)A
B.同
(1)B
C.用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉,并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉,
清理干净,如锈蚀情况严重,应加焊同直径规格的补充钢筋。
D.其它程序同
(1)D至
(1)H。
2、维修完毕后,请用户在《任务单》上签名验收。
3、告知住户须知:
不要擅自更改顶棚抹灰层。
(二十三)楼板裂缝
1、维修程序
(1)先进行全面仔细的查看。
(2)如裂缝较小(如发丝),且在饰面面层,留待查看,如有
扩展趋势再作处理。
(3)如裂缝较宽、较深、应及时处理,具体如下:
A.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口,直到不见原裂缝,
用钢丝刷清除粉散颗粒。
B.用水将裂缝基层表面彻底湿润后,均匀涂刷素水泥浆。
C.准备足够的膨胀水泥,调成半干湿状,并及时使用。
D.用抹子刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内,抹平压光,然后
清除表面多余的补缝材料。
E.修复饰面(按用户原标准)。
(4)如裂缝宽度很宽,已影响结构的正常功能,应立即通知开
发单位请有关技术人员(如:
设计院、原施工单位)到场验
15.
证,找出原因,然后做出加固方案进行维修。
(5)维修完毕后,请用户在《任务单》上签名验收。
2、告知住户须知
A.不要集中堆放过重物品。
B.平时留意楼板运作状态,发现问题时,应及时通知管理处派
技术人员到现场查看作业处理。
附:
相关文件和记录
1、维修记录表
2、任务单
3、更换水表记录
4、更换电表记录
16.