台北捷运联合开发分析.docx
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台北捷运联合开发分析
Documentnumber：
BGCG-0857-BTDO-0089-2022
台北捷运联合开发分析
1台北捷运系统
台北捷运1986年核定初期路网为，1987年将初期路网加以修正或延伸，线路总长增加至。
捷运公司负责捷运营运，台北市政府捷运局负责捷运建设。
台北捷运建设分为3个阶段。
第一阶段：
1988年11月一1992年1月，建成通车的双十型捷运路网，每天载客将近100万人次。
第二阶段：
1999年5月一2012年，续建线路，预测2012年底全部完工后日运量约220万人次。
第三阶段：
未来20年续建规划路网，包括淡海线、区域轻轨、环状线等。
预测目标年（2021年）路网全部长度为230km，日运量约360万人次。
捷运工程局重视沿线土地开发，台北捷运联合开发使得捷运初期路网设施用地费用节省约65亿元新台币，取得土地参与开发约55万m2楼地板面积，开发基地奖励25万m2楼地板面积，目前已经完成木栅线科技大楼站、南港线车站等5个联合开发大楼。
台北捷运公司的广告经营也很发达。
目前，台北捷运木栅线、淡水线等5条线路的车厢及车站内的广告效益相当高，每年收入约5亿元新台币，计划进一步重新招标。
例如，在51座车站加装136个液晶电视，播放实时新闻与影音广告片，增加广告的多元化性与可看性，以提高经济效益。
损益表单位：
万元（新台币）
2007年度
2008年度
营业收入
营运收入
其他营业收入①
小记
营业成本
营运成本
其他营业成本
小记
营业毛利
营业费用
行销费用
业务费用
管理费用
其他营业费用
小记
营业净利
营业外收入②
营业外支出③
税前利润
所得税
税后利润
注：
①在其他营业收入中，商店租金占20%，收费停车场13%，猫空缆车票务收入13%，地下街9%，广告9%，移动电话场地出租8%，金融服务8%，“小巨蛋”场馆收入7%，其他13%。
②营业外收入包括财务收入和其他营业外收入。
在财务收入中，利息收入占51%，租赁收入30%，投资收19%。
③营业外支出包括财务费用和其他营业外支出。
财务费用主要指利息费用、兑换损失、存货跌价损失等。
2联合开发
台北都会区大众捷运系统土地联合开发是依大众捷运系统土地联合开发办法订定，然后投资人按台北都会区大众捷运系统土地联合开发申请须知，办理联合开发的一切手续及其过程。
为有效利用土地资源，促进社区发展，地方主管机关得自行开发或与私人、团体联合开发，大众捷运系统主管机关中养胃交通部，地方为路网所在地之省（市）或县（市）政府（大众捷运法第四条）。
因此，台北都会区大众捷运系统土地联合开发申请须知简单的说法就是（大众捷运联合开发在台北）。
联合开发合作方式
对于捷运联合开发，其组成要素为：
土地（私人、政府）、资金（私人投资人）、捷运局（规划设计、场站施工）、捷运公司（受理投资人申请，场站及联合开发大楼监督、管理），其合作模式如下图：
台北联合开发合作的方式为“半强迫式的合建”，捷运站或捷运线路之周边土地有联合开发之潜力依法征收或拨用之（大众捷运法第六条、第七条）。
因此联合开发基地在公告后已成为交通用地，地主与捷运局协议（告知是否愿意联合开发），不愿意者，捷运局依法征收，或市地重划，区段征收方式取得私有土地。
愿意者，捷运局进行征求私有地主投资意愿，逾期无人投资，得进行下一阶段的公开征求投资人。
因此，私有土地持有者遇到此情况唯有与投资人或捷运局联合开发，否则被征收，这就是“半强迫式合建”。
联合开发过程
联合开发从土地的整合、申请联合开发、施工到经营管理与一般投资过程大同小异，然而就技术层面，尤其在申请过程时，其工作项目须条理分明，按部就班才能完成。
权益分配
台北大众捷运系统土地联合开发须知对捷运联合开发的权益分配的解释是：
依本府（台北市政府）与土地所有权人签订联合之开发契约书之规定，联合开发大楼之楼层、区位及坪数之分配，应有投资土地所有权人及主管机关以建造执照申请图议定各层楼区位之价格，再计算各方应分配之价值，以便依照议定阁楼层区位之价格将各人应分得部分计算分配于集中之楼层内，并据以确定建造执照起造人名义，土地之持分亦依实际分得之建物面积比率重新计算调整。
其实简单的说就是各投资人（私有土地持有者、共有土地持有者、台北市政府）依各个投资比例来分配等比例的联合开发大楼面积，而分配计算的依据则是依联合开发基地、捷运场站、联合开发大楼以及奖励面积所构成的组合而定。
联合开发土地
联合开发土地分为与捷运场站共建和分建，共建的联合开发土地就是联合开发大楼建在捷运场站上面，如木栅线的大安站、科技大楼站。
分建的联合开发土地则是联合开发大楼与捷运车站分开建设（如辛亥站）
分建共建（A）共建（B）
捷运站、捷运场站、联合开发大楼
联合开发土地，主要的建筑物有捷运站、捷运场站、联合开发大楼。
捷运站就是指捷运月台及车道以及供乘客上下出入的楼梯或电梯组成的建筑物体。
捷运场站则是供乘客集结、预计班次、购票的预备位置（大厅）。
联合开发大楼系投资人欲建的建筑物。
为何如此分类，因为每个捷运车站临近或本身座落的联合开发土地因为地形、位置、土地面积大小等各个条件的不同而使得上述三大部分有可能是共建，也有可能是分建。
如木栅线（大安站、中山站、科技大楼站）均为共建的原因是车行的轨道就在马路的正上方，而联合开发土地势必要选择在道路两侧，而捷运场站势必要与车道作一平面式的连通，因此联合开发大楼也只有构筑在捷运场站之上了。
辛亥站则不同，因轨道是刑警道路的左侧地下内，而且联合开发土地足够大，因此车行轨道与场站可建造在一起，而联合开发大楼则须建设在旁边。
面积奖励
依据大众捷运系统土地联合开发办法地三十八条第三项，除捷运设施使用部分楼层不计入总楼地板面积外，得视个案情形酌予增加，但增加的楼地板面积，以不超过提供捷运系统场站及相关设施使用之土地面积，乘以地面各层可建楼地板面积之和与土地面积之比乘以二分之一为限。
其计算方式如下：
捷运场站土地使用面积×（捷运场站楼地板面积/捷运场站土地使用面积）×1/2
架设联合开发土地面积为5000m2，车站使用土地面积为1200m2，捷运场站的楼地板面积为5500m2，奖励面积计算方式如下：
1200×（5500/1200）×1/2=2750m2（奖励面积）
5000×（应有容积率）+2750=联合开发的楼地板面积
权益分配
联合开发的权益分配方式是以各投资人所投的资金额度或同值的土地占总投资额的比例，一次比例换算同值楼地板面积为分配原则，简单的说就是以价值认定方式使投资人获得同值的楼地板面积。
这是与民间一般合资建设最大的不同之处，民间合资建设中，建设商先不论分配比例，也不论分配方式，而是先计算所有的成本再加计基本利润以此来推算分配比例和分配方式。
例如，假设奖励面积为1000m2，原有容积面积为4000m2。
可分配面积为1000m2÷2+4000m2＝4500m2。
因此，由此可得知从捷运场站反映出的容积的36%已归属捷运局{（500m2）+[4500m2÷4（公有土地所有者、私有土地所有者、捷运局、投资人）]}÷4500m2＝36%，剩下的64%才是所有投资人（包括公有土地所有者、私有土地所有者、捷运局、投资人）可依比例分配的奖励面积。
投资人如何能从中获取所希望的利润，那就要看投资人是以什么样的角度及观点去参与联合开发。
联合开发大楼与一般的大楼一样有其不同的楼层差价。
因此每一楼层的价值认定如何，它对权益分配有至关重要的作用，因为权益分配的依据就是每一楼层的价值如何，例如下表：
单价（万元/m2）
总价（万元）
楼层
面积（m2）
46
4600
14
100
45
4500
13
100
45
4500
12
100
44
4400
11
100
44
4400
10
100
43
4300
9
100
43
4300
8
100
42
4200
7
100
42
4200
6
100
41
4100
5
100
40
4000
4
100
55
5500
3
100
60
6000
2
100
120
12000
1
100
若甲分配的价值是2200万时，他就有可能分的第七层或第六层的50m2同值的面积，其计算方式如下：
2100万÷42万=50m2（第六、七层）
3与香港地铁联合开发对比
香港的捷运场站联合开发方式与台湾联合开发大不相同。
最主要的差别是土地所有权人为香港政府。
香港政府依据发展都市的策略方向选定捷运场站位置后，其开发步骤如下：
1.香港政府征地（有绝对的权力），安置原有住户（国民住宅）。
2.将土地使用权让渡给香港铁路有限公司规划设计，香港铁路有限公司需付给补偿价（香港政府征地费用多少依协议）给香港政府。
3.香港铁路有限公司将工程转让给其他公司，此公司仅赚取工程的利润，无法分的联合开发的利益。
4.香港铁路有限公司与香港政府是两个完全不同的实体。
香港铁路有限公司依约（不得公开）在成本、利润的考量下须分出政府所需要的办公室及其他设施。
其余者全部出售，利润由香港铁路有限公司及香港政府分享。
香港经验可供台湾参考的几点：
1.香港铁路有限公司是唯一的土地所有者。
2.香港政府与香港铁路有限公司不直接参与工程建设，如此降低了成本与风险。
3.所有楼地板面积（除捷运设施外）全部出售，而承买者依照场站整体经营管理规定自由处理所有权部分。
4.出售的利润由香港政府和香港铁路有限公司依约分担。
分担的方式是价值认定，非同台湾的以立体分或平面分的方式分担。
香港的交易契约多为不公开的。
台湾是半公开的方式由公家单位与民间投资人合作，因为部分程序须以公告方式进行，如公告联合开发土地范围并告知各土地所有者，公告征求投资人与合作单位，财力、能力均优异是其考量的第一优先条件，台湾的捷运在各捷运系统及相关专案处于急切需要，而又不知如何取得的情况之下发展。
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