住宅小区物业管理企业经济效益分析.docx

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住宅小区物业管理企业经济效益分析

住宅小区物业管理企业经济效益分析

一、按招标书项目分列收入、支由项目，编制收支预算书

（一）收入测算表（见附表2）

（二）支由测算表

1、人工费用测算（见附表3）

2、环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、办公公共能耗等管理费测算表（见附表4）

（三）收支预算汇总表

1、2007—2009年度**小区收支测算汇总表（见附表5）二、根据盈亏情况，分列年度持平计划，增收节支计划

（一）分析盈亏情况

首先，**小区作为目前较大型、现代化社区，为高质量物业服务提供了条件。

小区人性化的设计定位和生态型住宅小区的建立，一方面充分满足了业主的生活需要，另一方面也增加

了公共水、电费及共有部位和共用设施、设备的维护量和维护

成本，如：

地下车库的照明、设备设施用电、文化体育设施、智能化监控系统、防盗设施、水景等。

特别是分散型地下车库的设计，在解块停车难问题的同时，也提高了养护管理成本，而且增加了小区的地坪面积，间接地增加了清卫、绿化、保安、设施设备管理养护等多项物业管理的费用支由o其次，小区的

设计已经超生了对一般居住条件的追求，而是按照生态型的要

求设计，客观上定位了业主的层次相对较高，经济上较为宽裕，

比较容易接受实施物业管理，为提供其他各类衍生服务和提高小区管理档次奠定了基础。

并且使得物业管理费的定价可以更加接近市场化运作，服务与收费的矛盾会相对较小。

根据以上

分析，我们认为，**小区在提供较高档次的物业管理服务的同时，将有稳定的盈余。

（二）收费上的欠费和拒交对策

我们除了查清原因，改善服务，针对性地解决问题外，还通过上门宣传，书面催交等形式，加强小区的收费工作，对于非物业管理原因而拒付的，可以请业主委员会协调，必要时采用法律手段解块。

（三）分列年度持平计划（见附表5）

（四）增收节支措施

（1）增设业主欢迎的便民有偿服务项目，增加收入，作为物业经费的补充。

（2）根据精干、高效原则，推行规范化、标准化管理。

在保证人力、财力、物力的同时，运用一专多能型管理人才，提高工作效率，减少人工费用支由。

（3）抓好小区的综合管理，提倡勤俭节约，减少管理中

各种浪费，加强资源回收利用，合理利用小区各类资源、场地,

加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，加强设施

的维护和保养，尽量减少维修费用的支由，从而降低管理成本，增收节支。

（4）提高业务质量，实行优质优价，确保物业管理费高收取率，以达到自我完善、自我发展、良性循坏。

三、建立收支公开、监督制度

（一）建立健全财务制度和财务人员岗位职责，做到财务工

作有章可循；

（二）与开发商签订《前期物业管理服务合同》，业主委员

会成立后，与他们签订《物业管理服务合同》，明确收费事项。

（三）按规定实行明码标价。

依照物价部门的样板在小区宣传栏等处公布收费项目和标准，按规定项目和标准收费，接受

物价检查部门的检查监督。

（四）做好日常收费、报销和公共能耗合理分摊工作，不乱

收费，报销符合制度规定和审批手续。

（五）以小区为核算单位设立帐目，进行会计核算，做到帐目清楚、帐簿规范。

（六）做好财务预算和分析，为公司经营做好参谋。

（七）每年一次向全体业主公布房屋共用部位共用设施设

备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施和

相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况。

接受业主查询

（八）按时向财税部门上交报表，依法纳税

附表1物业公司规章制度、岗位工作标准、考核办法

序号内容序号内容

管理机制类规章制度、公众管理制度

4住宅区环境保护公约20

5装修管理规定21

水泵房管理制度

给排水管理制度

8

治安管理规定

24

值班制度

9

由租房屋管理规定

25

保安巡逻值班制度

10

暂住人员管理规定

26

刑事案件登记制度

11

环境卫生管理规定

27

监控系统运行维修保养制度

12

商业网点管理规定

28

设备运行巡回检查制度

13

社区文化工作制度

29

给排水系统运行与保养制度

14

消防管理规定

30

消防系统运行维修保养制度

15

车辆停放管理规定

31

房屋巡回检查制度

16

绿化管理规定

32

报修约修制度

内部运作管理制度

岗位职责

1

管理处办公制度

1

管理处主任岗位职责

2

管理处工作制度

2

现场主管岗位职责

3

内部财务工作制度

3

业主服务中心主管岗位职责

4

计算机管理制度

4

工程主管岗位职责

5

档案管理制度

5

物业主管岗位职责

6

员工培训制度

6

由纳兼文员岗位职责

7

业主服务中心工作制度

7

维修工程师岗位职责

8

物业部工作制度

8

水电工岗位职责

9

工程部工作制度

9

万能工岗位职责

10

会所工作制度

10

保安队长岗位职责

11

消防管理制度

11

保安班长岗位职责

12

万能工工作制度

12

监控保安员岗位职责

13

水电工作制度

13

巡逻岗岗位职责

14

保安工作制度

14

形象岗岗位职责

15

16

17

18

19

20

21

22

1

2

监控中心工作制度

保洁工工作制度

绿化工工作制度

绿化养护工作制度

配电房及特种作业人员安

全制度

配电设备保养规定

低压配电房操作规定

高压柜操作规定

应急处理程序

小区突发事件应急处理程序

煤气泄漏应急处理程序

15门岗岗位职责

16绿化工岗位职责

17保洁员岗位职责

18消防队长岗位职责

19义务消防队员岗位职责

工程流程

1物业验收接管程序

2办理入住程序

3装修管理程序

4档案管理程序

5监管工作程序

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

火警应急处理程序6住户投诉处理程序

消防设备人为应急损坏处

7物料控制程序

理程序

罪案现场处理程序

8

报修约修程序

发生盗窃处理程序

9

设备实施维修养护程序

抢劫事件处理程序

10

社区文体活动开展程序

偷车事件处理程序

11

治安交通管理程序

斗殴事件处理程序

12

消防应急程序

投诉事件处理程序

13

园林绿化管理程序

拾货财物处理程序

14

清扫保洁程序

发生停电及电力故障处理程序

15

维修服务程序

发生停水应急处理程序

激励机制类规章制度

四

1

2

3

4

六

1

2

3

4

5

6

反馈制度

员工奖惩制度

2员工考核制度

三监督机制类规章制度

1管理处员工语言、行为规范

2管理处财务公开制度

3管理处有偿服务收费制度

4管理处对外服务服务工作规定

5管理处廉洁制度

6管理处员工考勤制度

7管理处员工职业道德规范

8管理处员工劳动纪律规定

9工程人员在公共区域工作规范

管理处接待来访工作制度

管理处定期回访制度

住户投诉处理制度

维修回访制度

考核细则

员工通用部分考核细则

管理处主任考核细则

现场主管考核细则

业主服务中心主管考核细则

物业主管考核细则

工程主管考核细则

7

由纳兼义员考核细则

五

工作标准

8

保安队长考核细则

1

管理处主任工作标准

9

保安班长好和细则

2

现场主管工作标准

10

形象岗考核细则

3

业主服务中心主管工作标准

11

监控保安员考核细则

4

物业主管工作标准

12

巡逻岗考核细则

5

工程主管工作标准

13

门岗报安考核细则

6

由纳兼文员工作标准

14

维修工程师考核细则

7

保安队长工作标准

15

万能工考核细则

8

保安班长工作标准

16

绿化管理员考核细则

9

形象岗工作标准

17

水电工考核细则

10

监控保安员工作标准

18

保洁员考核细则

11

门岗保安工作标准

巡逻岗工作标准

维修工程师工作标准

万能工工作标准

水电工工作标准

保洁员工作标准

绿化工工作标准

消防队长工作标准

义务消防队员工作标准

19消防队长考核细则12

20义务消防员考核细则13

21绿化工考核细则14

七会所管理15

1图书室管理规定16

2会所文化设备管理规定17

3会所活动所管理规定18

419

2

年收入测算表

（一）年收入测算表

（单位：

元）

序号

收入项目

收费标准

收费面积

收费金额

住宅管理

1

服务费

0.3元/月

53109.43m2

191194

2

商铺

0.6元/月

1611.2m2

11601

3

日常维修费

70752.19m2

1.5元/年,m2

106128

室外停车场

（室内及架

120元/（车

4

空层已按物

位•月

84个车位

72576

业标准收费）

5

初期物管费

7.00元/m2

61895.01m2

129980

6

房屋维修费

18.00元/m2

61895.01m2

139264

7

绿化养护费

100.00元/

13827m2

27654

m2

合计

678397

注：

1、房屋维修费按8年使用，139264元/年；

2、绿化养护费一年后按5年期用，27654元/年。

（二）测算依据及说明

1、依据建设部、**市政府有关物业管理的法规和文件。

2、开发商所提供的《物业管理招标书》中原始数据和有关规定。

3、以上测算均按实际预算的100%使用时将根据**市

建设委员会甬建综[2006]450号文件“关于印发贯彻落实《浙江省物业管理条例》及甬政发[2005]131号文的实施意见的通知”等相关规定执行。

4、根据我们实地调研，商铺和停车场前两年由租具有一定的压力，据此，我们对相关经济指标预测如下：

附表3人工费用测算

指标名称

第一年

第二年

第三年

住宅入住率

80%

90%

100%

物业管理服务费收

缴率

100%

100%

100%

商铺由租及收费率

80%

90%

100%

停车场使用率

60%

80%

100%

序号

项目

名称

计算方法

支由费用

（元/年）

1

员工

工资

（1800元/人•月冲人+1500元/

人•月2人+1200元/人•月超人

+1000元/人•月W人+900元/

人•月11人）X12月

255600

2

计提福利费

255600元X14%

35784

3

工会经费、职工

教育经费

255600元X3.5%

8946

4

养W、医疗、失

业、工伤保险

255600元X34.5%

88182

5

住房公积金

255600元X10%

25560

6

员工劳保及误餐

补贴

90元/人•月X20人X

12月

21600

7

办公费

办公消耗品、通讯、交通、设备保

养等按50000元/年综合测算

50000

小计

485672

附表4环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、

公共能耗、税收等管理费测算表

（单位：

元）

、共用设施维护费

1

室外道路、

场地维护

1000m2X5元/（M•年）

5000

2

排污排雨管

道疏通

1500元/次X2次