住宅小区物业管理企业经济效益分析.docx

1、住宅小区物业管理企业经济效益分析住宅小区物业管理企业经济效益分析一、按招标书项目分列收入、支由项目，编制收支预算书（一）收入测算表（见附表2）（二）支由测算表1、人工费用测算（见附表3）2、环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、办公公共能耗等管理费测算表（见附表4）（三）收支预算汇总表1、20072009年度*小区收支测算汇总表（见附表5）二、根据盈亏情况，分列年度持平计划，增收节支计划（一）分析盈亏情况首先，*小区作为目前较大型、现代化社区，为高质量物业服务提供了条件。小区人性化的设计定位和生态型住宅小区的建立，一方面充分满足了业主的生活需要，另一方面也增加了公共水、电费及共有部位和共用设

2、施、设备的维护量和维护成本，如：地下车库的照明、设备设施用电、文化体育设施、智能化监控系统、防盗设施、水景等。特别是分散型地下车库的设计，在解块停车难问题的同时，也提高了养护管理成本，而且增加了小区的地坪面积，间接地增加了清卫、绿化、保安、设施设备管理养护等多项物业管理的费用支由o其次，小区的设计已经超生了对一般居住条件的追求，而是按照生态型的要求设计，客观上定位了业主的层次相对较高，经济上较为宽裕，比较容易接受实施物业管理，为提供其他各类衍生服务和提高小区管理档次奠定了基础。并且使得物业管理费的定价可以更加接近市场化运作，服务与收费的矛盾会相对较小。根据以上分析，我们认为，*小区在提供较高档

3、次的物业管理服务的同时，将有稳定的盈余。（二）收费上的欠费和拒交对策我们除了查清原因，改善服务，针对性地解决问题外，还通过上门宣传，书面催交等形式，加强小区的收费工作，对于非物业管理原因而拒付的，可以请业主委员会协调，必要时采用法律手段解块。（三）分列年度持平计划（见附表5）（四）增收节支措施（1）增设业主欢迎的便民有偿服务项目，增加收入，作为物业经费的补充。（2）根据精干、高效原则，推行规范化、标准化管理。在保证人力、财力、物力的同时，运用一专多能型管理人才，提高工作效率，减少人工费用支由。（3）抓好小区的综合管理，提倡勤俭节约，减少管理中各种浪费，加强资源回收利用，合理利用小区各类资源、场

4、地,加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，加强设施的维护和保养，尽量减少维修费用的支由，从而降低管理成本，增收节支。（4）提高业务质量，实行优质优价，确保物业管理费高收取率，以达到自我完善、自我发展、良性循坏。三、建立收支公开、监督制度（一）建立健全财务制度和财务人员岗位职责，做到财务工作有章可循；（二）与开发商签订前期物业管理服务合同，业主委员会成立后，与他们签订物业管理服务合同，明确收费事项。（三）按规定实行明码标价。依照物价部门的样板在小区宣传栏等处公布收费项目和标准，按规定项目和标准收费，接受物价检查部门的检查监督。（四）做好日常收费、报销和公共能耗合理分摊工作，不乱收费，报销

5、符合制度规定和审批手续。（五）以小区为核算单位设立帐目，进行会计核算，做到帐目清楚、帐簿规范。（六）做好财务预算和分析，为公司经营做好参谋。（七）每年一次向全体业主公布房屋共用部位共用设施设备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况。接受业主查询（八）按时向财税部门上交报表，依法纳税附表1物业公司规章制度、岗位工作标准、考核办法序号内容序号内容管理机制类规章制度、公众管理制度4住宅区环境保护公约205装修管理规定21水泵房管理制度给排水管理制度8治安管理规定24值班制度9由租房屋管理规定25保安巡逻值班制度10暂住人员管理规定26刑事案件登记

6、制度11环境卫生管理规定27监控系统运行维修保养制度12商业网点管理规定28设备运行巡回检查制度13社区文化工作制度29给排水系统运行与保养制度14消防管理规定30消防系统运行维修保养制度15车辆停放管理规定31房屋巡回检查制度16绿化管理规定32报修约修制度内部运作管理制度岗位职责1管理处办公制度1管理处主任岗位职责2管理处工作制度2现场主管岗位职责3内部财务工作制度3业主服务中心主管岗位职责4计算机管理制度4工程主管岗位职责5档案管理制度5物业主管岗位职责6员工培训制度6由纳兼文员岗位职责7业主服务中心工作制度7维修工程师岗位职责8物业部工作制度8水电工岗位职责9工程部工作制度9万能工岗位

7、职责10会所工作制度10保安队长岗位职责11消防管理制度11保安班长岗位职责12万能工工作制度12监控保安员岗位职责13水电工作制度13巡逻岗岗位职责14保安工作制度14形象岗岗位职责151617181920212212监控中心工作制度保洁工工作制度绿化工工作制度绿化养护工作制度配电房及特种作业人员安全制度配电设备保养规定低压配电房操作规定高压柜操作规定应急处理程序小区突发事件应急处理程序煤气泄漏应急处理程序15门岗岗位职责16绿化工岗位职责17保洁员岗位职责18消防队长岗位职责19义务消防队员岗位职责工程流程1物业验收接管程序2办理入住程序3装修管理程序4档案管理程序5监管工作程序34567

8、8910111213火警应急处理程序6住户投诉处理程序消防设备人为应急损坏处7物料控制程序理程序罪案现场处理程序8报修约修程序发生盗窃处理程序9设备实施维修养护程序抢劫事件处理程序10社区文体活动开展程序偷车事件处理程序11治安交通管理程序斗殴事件处理程序12消防应急程序投诉事件处理程序13园林绿化管理程序拾货财物处理程序14清扫保洁程序发生停电及电力故障处理程序15维修服务程序发生停水应急处理程序激励机制类规章制度四1234六123456反馈制度员工奖惩制度2员工考核制度三监督机制类规章制度1管理处员工语言、行为规范2管理处财务公开制度3管理处有偿服务收费制度4管理处对外服务服务工作规定5管

9、理处廉洁制度6管理处员工考勤制度7管理处员工职业道德规范8管理处员工劳动纪律规定9工程人员在公共区域工作规范管理处接待来访工作制度管理处定期回访制度住户投诉处理制度维修回访制度考核细则员工通用部分考核细则管理处主任考核细则现场主管考核细则业主服务中心主管考核细则物业主管考核细则工程主管考核细则7由纳兼义员考核细则五工作标准8保安队长考核细则1管理处主任工作标准9保安班长好和细则2现场主管工作标准10形象岗考核细则3业主服务中心主管工作标准11监控保安员考核细则4物业主管工作标准12巡逻岗考核细则5工程主管工作标准13门岗报安考核细则6由纳兼文员工作标准14维修工程师考核细则7保安队长工作标准1

10、5万能工考核细则8保安班长工作标准16绿化管理员考核细则9形象岗工作标准17水电工考核细则10监控保安员工作标准18保洁员考核细则11门岗保安工作标准巡逻岗工作标准维修工程师工作标准万能工工作标准水电工工作标准保洁员工作标准绿化工工作标准消防队长工作标准义务消防队员工作标准19消防队长考核细则1220义务消防员考核细则1321绿化工考核细则14七会所管理151图书室管理规定162会所文化设备管理规定173会所活动所管理规定184192年收入测算表（一）年收入测算表（单位：元）序号收入项目收费标准收费面积收费金额住宅管理1服务费0.3元/月53109.43m21911942商铺0.6元/月161

11、1.2m2116013日常维修费70752.19m21.5元/年,m2106128室外停车场（室内及架120元/（车4空层已按物位月84个车位72576业标准收费）5初期物管费7.00元/m261895.01m21299806房屋维修费18.00元/m261895.01m21392647绿化养护费100.00元/13827m227654m2合计678397注：1、房屋维修费按8年使用，139264元/年；2、绿化养护费一年后按5年期用，27654元/年。（二）测算依据及说明1、依据建设部、*市政府有关物业管理的法规和文件。2、开发商所提供的物业管理招标书中原始数据和有关规定。3、以上测算均按实

12、际预算的100%使用时将根据*市建设委员会甬建综2006450号文件“关于印发贯彻落实浙江省物业管理条例及甬政发2005131号文的实施意见的通知”等相关规定执行。4、根据我们实地调研，商铺和停车场前两年由租具有一定的压力，据此，我们对相关经济指标预测如下：附表3人工费用测算指标名称第一年第二年第三年住宅入住率80%90%100%物业管理服务费收缴率100%100%100%商铺由租及收费率80%90%100%停车场使用率60%80%100%序号项目名称计算方法支由费用（元/年）1员工工资（1800元/人月冲人+1500元/人月2人+1200元/人月超人+1000元/人月W人+900元/人月11人）X12月2556002计提福利费255600元X14%357843工会经费、职工教育经费255600元X3.5%89464养W、医疗、失业、工伤保险255600元X34.5%881825住房公积金255600元X10%255606员工劳保及误餐补贴90元/人月X20人X12月216007办公费办公消耗品、通讯、交通、设备保养等按50000元/年综合测算50000小计485672附表4环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、公共能耗、税收等管理费测算表（单位：元）、共用设施维护费1室外道路、场地维护1000m2X5元/（M年）50002排污排雨管道疏通1500元/次X2次