房地产调研报告无锡太湖新城市场调研分析报告.docx
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房地产调研报告无锡太湖新城市场调研分析报告
房地产调研报告无锡太湖新城市场调研分析报告
无锡太湖新城市场调研分析报告
第一章、市场调研描述
一、调研目的：
通过对无锡太湖新城板块进行调查，分析各楼盘之间的竞争状态，以及整个板块在无锡市与其他板块的竞争分析，从而得出太湖新城的基本市场状况，并预测未来太湖新城的市场基本走向。
二、调研对象及课题阐述：
调研对象：
无锡市太湖新城
个案调查：
太湖国际社区、尚锦城、融创·天鹅湖、阳光·嘉园、绿城·玉兰花园。
无锡市的新规划中，对周边未开发的地区加大了开发力度，促使无锡市的房地产发展速度进一步加快，规划中针对无锡市太湖新城板块的建设，被认为是一张可以重新书写城市辉煌的“白纸”。
省委常委、市委书记杨卫泽、市长毛小平都认为“太湖新城建设事关长远、事关重大”。
这一判断，既是基于新城自身的区位、资源优势，也是基于城市产业转型的战略部署。
决策层认为，这个山水围合的150平方公里土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。
这样的定位，可以完美兼顾人和城市的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。
因此，使得此板块成为无锡市现在以及未来最火热的板块之一。
在该板块上，有众多的实力开发商，为了清楚的了解整个板块的市场环境，板块的基本概况，因而，我们需要做以下课题：
1、无锡市整体城市概况
2、宏观政策的分析（包括无锡市地方政策对房地产的影响）
3、无锡市太湖新城板块的SWOT分析
4、个案的综合分析
5、无锡太湖新城板块市场调查研究结论总结概述（无锡市场整体解读分析、板块的升值潜力分析、板块内各楼盘营销突破点分析）。
第二章无锡市概况
一、城市及宏观经济概况
1.城市概况：
a,地理位置：
东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。
无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里（市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里），其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。
2006年耕地面积为2180535亩。
b,人口：
2007年年末全市户籍人口为461.74万人，人口出生率7.26‰，人口死亡率6.58‰，人口自然增长率为0.68‰。
年末全市常住人口为599.21万人，比上年增长2.6%。
人均期望寿命77.43岁。
c,交通运输：
航空：
无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。
无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。
无锡市距南京碌口国际机场180公里.
无锡市五条地铁线路图
地铁：
预计到2015年，无锡市首先建成轨道交通1号线（如图红色线），2号线（如图绿色线），总长度56.11公里，建立站点45座，形成东西向和南北向的“十”字形轨道交通网络骨架；至远景年2050年，城市快速轨道交通网络将以主城区为核心，由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中1、2、3（三号线蓝色线）号线为骨架线路，三线呈放射状，4（粉色线）、5（黄色线）号线为辅助线路。
规划线网总长157.77公里，设车站111座。
海运和内河航运图
海运和内河航运：
无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。
无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。
江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。
无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。
无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。
铁路图
铁路：
经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。
正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。
公路图
公路：
沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。
312、104国道穿过无锡。
沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。
无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。
北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的 高速公路，其交会点正在无锡市。
d,重要的支柱产业：
无锡的机械装备、高档纺织、电子信息、新材料、新能源和生物医药等制造业六大支柱产业，其中尤其是电子信息业发展势头迅猛，已经赶超传统的纺织业成为新的无锡第一支柱产业。
全国GDP排名：
08年无锡市排名第8.位
09年无锡市排名第7位
图一：
无锡05-10年的GDP增长量图二：
无锡市GDP增长态势
1.从无锡市的GDP增长来看，阶段性十分明显，05-07年GDP呈稳定增长趋势；08年由于受到国际金融危机的影响，增长势头有所下降，增长率也由15.3%下降到了11%；到了09年金融危机的阴影慢慢散去，增长势头有所回升。
2.建筑业保持稳定发展。
全年全社会建筑业完成增加值147.67亿元，比上年增长4.3%；实现建筑业总产值344.22亿元，比上年增长13.7%。
施工房屋建筑面积3558.63万平方米。
1个建设工程项目获国家优质工程“鲁班奖”，19个建设工程项目获江苏省优质工程“扬子杯奖”，63个建设工程项目获无锡市优质工程“太湖杯奖”。
由此看来，无锡市的建筑业发展的相当稳健。
3固定资产投资增速放缓，投资结构优化，全年全社会固定资产投资完成1877.02亿元，比上年增长12.1%。
从项目构成看，建筑工程完成投资915.30亿元，增长12.1%；安装工程投资110.12亿元，增长37.1%；设备工器具购置完成投资583.84亿元，增长14.3%；其他费用267.77亿元，增长0.3%。
分产业投向，第一产业投资6.37亿元，比上年增长198.6%；第二产业投资945.75亿元，比上年增长6.8%；第三产业投资924.89亿元，比上年增长17.6%。
分注册类型，国有经济投资326.5亿元，三资经济投资461.74亿元，其他经济投资1088.78亿元。
全年城镇固定资产投资建成投产项目1480个，项目建成投产率为74.8%；新增固定资产1028.25亿元，固定资产交付使用率为73.6%。
4.房地产开发继续增长。
08-09年房地产业实现增加值140.94亿元，比上年下降4.1%。
完成房地产开发投资449.72亿元，比上年增长18.9%，商品房施工面积为3333.96万平方米，比上年增长23.0%，竣工面积711.39万平方米，比上年下降3.5%。
全年商品房销售面积537.35万平方米，比上年下降30.0%，商品房实际销售额288.85亿元，比上年下降17.7%。
小结：
1从人口增长上来看，无锡市人口（流动人口与常住人口）相对于之前都有明显的增加，这对推动商品房的刚性需求是一个极大的刺激，刚性需求进一步增加，乃是商品房开发的一个契机。
2．从交通上来看，无锡市的交通较为发达，水、陆、空包括地下都具有较强的运输能力，形成了立体的交通网，尤其是地铁的修建，更是促进了无锡的经济，城市的发展，由于地铁贯通无锡太湖新城，使原来的荒地越来越受到人们的重视，给房地产市场的发展带来了新的空间。
2从城市规划来看，在2010年无锡市的新规划蓝图中，加大了对周边未开发的地区加大了开发力度，这样能更好的缓解老城人口多的问题，又能增加无锡市的整体城市化，城市化进程的加快必然造成农民向市民的转变，同时也将带来新的刚性需求。
3.无锡市的GDP的增长，表现出较为强劲的经济增长力，尽管08年受到金融危机的影响，增长速度有所迟缓，但总体上增长速度还是很可观的，全国GDP排名08、09年分别占据第8和第7位。
对房地产行业的发展同样也会起到较大的推动作用。
4.无锡市目前的房地产市场投资速度之快，与目前房地产市场的现状比较，可得知无锡市房地产市场的市场结构存在着不小的问题，全年商品房销售面积比上年下降30%，商品房实际销售额比上年下降17.7%，竣工面积大幅增加，而销售面积大幅下降，从而导致市场存量房越积越多，最终导致房地产市场出现混乱的局面！
第三章、宏观政策解读
一国家宏观调控解读
1，金融政策：
2月12日晚，中国人民银行发布公告：
从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。
调整后大型金融机构存款准备金率为16.5%，农村信用社等小型金融机构暂不上调，维持原来的13.50%。
小结：
央行上调存款准备金率0.5个百分点，对房地产市场的影响有限，但这是一个信号的释放，心理影响会比较大，不会对房地产行业造成过大的实质性影响。
尽管银行存款准备金率的上调不是针对房地产市场，但有关房地产行业的政策连续出台，已经意味着房地产企业贷款门槛将进一步提高，房地产企业的融资环境将比2009年收紧
2，土地政策：
2007-01-17《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件表明：
土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。
包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。
2007-01-22国土资源部由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从今年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施．根据有关规定，需报国务院批准的城市建设用地范围包括：
各直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市，以及人口在５０万以上的城市。
2007-03-16《中华人民共和国物权法》物权法明确：
公私财产平等保护；70年后住宅建设用地使用权自动续；土地承包期届满可按国家规定继续承包；禁止侵占哄抢私分截留破坏国有财产；小区车位车库应首先满足业主需要；法律、行政法规未禁止抵押的财产均可
抵押；单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用；物权法明确保护“阳光权”；选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定；以集体名义作决定侵害成员合法权益可请法院撤销。
2007-04-25国土资源部将《2007年全国土地利用计划》下达地方执行，该计划中，新增建设占用农用地与耕地量与去年持平，禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。
2007-06-11国家税务总局《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》取消房地产土地使用税税收减免的地方行政审批权限。
2007-09-12国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。
对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。
能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。
2007-09-28国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》1.“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权”2.将11号令第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置”一律修改为“界址、空间范围”3.将工业用地纳入招拍挂范围4.规定土地出让金须一次付清。
小结：
1.在土地审批上，国土资源局不断出台新措施，提高审批门槛，现在土地供应，规范土地出让行为，有效的防止了非法和不合理的土地交易行为发生。
推动土地的集约型利用，使有限的土地资源发挥最大的效用，规范土地市场。
同时各种措施也对开发商产生了极大的影响，开发商不能再对土地进行长时间闲置，炒地皮的行为也极大的受到了抑制。
2.物权法的规定，使购房者的权益受到更好的保护，物业管理也对开发商提出了更高的要求。
明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，关系人民群众切身利益的民事基本法律，制定物权法，对每个人都有非常大的帮助，维护人民的合法权益。
3.政府继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地，“地根”紧缩性政策正在一步步落地，有利于缓解土地供需矛盾，并将对房地产行业的行业结构优化起到很大的作用，使中低档商品房及经济适用房建设得到发展，缓解中低收入的住房压力。
二、城市规划解读
1，交通建设方面：
太湖新城建设已近两年，根据"道路优先、基础设施先行"的建设原则，我市大力推进规划设计、资金筹措、拆迁安置等工作，全面加快路网、环境、公建等重点工程建设。
依据"东西贯通、南北畅通"的规划，自2007年以来，新城启动了以五湖大道、立信大道、贡湖大道等"三纵"，以及吴越路、震泽路、具区路等"三横"为骨干道路的主次干道20条、近127公里、投资额达107亿元的路网建设。
目前，五湖大道、立信大道、具区路、观山路、方庙路、清舒道、立德道等主次干道已于前年、去年年度竣工投用，其他道路正在抓紧工程建设扫尾工作，计划08年7月底近80公里、15条道路全面竣工。
随着太湖新城2009年首批8条道路6月全面开工建设，到年前建成投用后，可以说，到2010年底，新城路网建设任务将基本完成。
与此同时，金匮公园已完成土方堆山工程量300万立方米，主峰堆土高度已达45米，计划今年"十一"前完成项目主体施工任务，金匮公园将大面积植树造林、栽花种草，并因地制宜引种水生植物，使之成为太湖新城"绿肺"。
建成后将成为无锡南部地区最大的免费主题公园。
解读：
1.新建的与延长的几条路，大部分围绕着整个太湖新城板块附近的交通系统进行不断升级改造。
这就使郊区附近的稀疏交通环境得到有效的改善，五湖大道、立信大道、具区路、观山路、方庙路、清舒道、立德道等的建设将使该地区的交通通达性得到进一步提高，生活配套设施进一步完善，方便了人们的出行，一定程度上降低了该区购房者的出行时所花费的时间成本。
2.金匮公园的起建将成为无锡南部最大的免费主题公园，使无锡太湖新城的地理位置具备更高的投资性，现在人的生活水平大幅提高，人们更注重的是生活环境的舒适度，金匮公园的兴建，将使更多的购房者关注新城。
2，保障民生促发展：
为配合城市发展建设，滨湖年内将确保新开工建设安置房目标400万平方米以上，竣工300万平方米以上;育英小学、蠡园中学、立信职校，滨湖区中医院、太湖初中、立人高中和建筑路改造、葛埭路等道路建设将开工和续建;21.48万平方米老新村也将随着改造重换新颜;高标准建成的滨湖展示中心、规划馆、图书馆、文化馆年内也将面向社会开放。
解读：
1.这些项目的启动、实施、落实无疑将为“宜居滨湖”大大加分。
无锡新城在未来的几年里将会逐渐取代老城的核心位置，其行政中心，商业中心的转移及舒适的居住环境，将会使更多的购房者将目光转向太湖新城，促进这一地区的房地产市场快速发展！
2.一个地区发展的程度是否符合规律，一是要看经济，二是要看民生，三就要看教育；教育事业的发达才能保证这个地区能够出更多的人才，大大小小的学校不断涌现，就表明了太湖新城未来的发展潜力不可估量。
第四章、太湖新城SWOT分析
这可能是造物主对无锡最大的垂青了：
西以稚轿屏，南抱浩瀚太湖，东倚运河水路，北依蠡水湖湾，山水围合的150平方公里土地，成为城市之间新一轮较量中无锡独有的一张王牌。
它属于无锡市楼市中的后起板块，受到政府，市民的高度重视。
目前，该片区的投资项目有：
太湖国际社区、尚锦城、融创·天鹅湖、阳光·嘉园、绿城·玉兰花园。
运用SWOT分析法对无锡市太湖新城板块作简要分析：
优势（strength）：
1.1,政府政策优势：
省委常委、市委书记杨卫泽、市长毛小平都认为“太湖新城建设事关长远、事关重大”。
这一判断，既是基于新城自身的区位、资源优势，也是基于城市产业转型的战略部署。
1.2,这个山水围合的150平方公里土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。
这样的定位，可以完美兼顾人和城市的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。
1.3,今年太湖新城建设将投资120亿元，建设100公里道路工程、100万平方米公建项目工程、200万平方米环境工程，计划到年底基本形成太湖新城主、次干道路网格局，提前至2010年完成新城建设“五年成框架”目标任务。
这样的发展速度，这样的支持力度，将使太湖新城快速崛起。
2.稀缺的临湖资源，具有唯一性，不可复制性，无锡太湖只有一个，它占据着巨大的人居环境优势，为该板块增加了较大附加值！
劣势（weakness）
1.与其他板块相比，价格水平偏高。
太湖新城资源的稀缺性，决定了太湖新城价格水平相对较高。
2.无锡太湖受到蓝藻的污染比较严重，现在人们购房置业考虑最多的就是周围的环境，有湖的地块自然有优势，但是有污染的湖可就变成劣势了，这样，人们的购房意愿就大大的削弱了。
机会（opportunity）:
1.客户对高品质产品的需求。
高品质的经典楼盘，要求有良好的社区人居环境，与优美的景观景致，太湖就符合这一要求，是可塑造无锡市精品高档楼盘的一大板块。
2.这个山水围合的150平方公里土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金
融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。
这样的定位，可以完美兼顾人和城市
的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。
3.在不久的将来，无锡市的行政中心将迁入太湖新城，轨道交通建设目前也已启动，带给这一板块楼市的是一连串“利好”，因此太湖新城地区的房地产市场前景不可限量。
4.通过国际招标确定的太湖新城规划方案中，新城的中心区是一个巨大的“绿洲”，将给居住者提供一个绿化园林城市，从而成为城市发展的核心和宜居的片区。
更为这一板块增加无形的价值。
威胁（threat）：
1.国家宏观调控，对高价楼盘消费者的观望态度起到强化作用。
2.虽然说现在可以说是需求旺盛的时候，可是由于现在国家出台了有关的房地产的文件和法规，大量的居民都持币观望，甚至有些认为明天的房价会大幅度的降下，我想这些都是房地产商们需要考虑的。
小结：
1.在大的宏观环境背景下，对于整个房地产市场的影响是一致的。
在无锡房产市场上做比较，太湖新城板块有自己独特的优势，却也存在着种种劣势。
机会与威胁并存的条件下，借助板块自身优势扬长避短，寻找营销的突破点，削弱威胁，促进销售。
2.太湖新城的优势明显大于劣势，其独一无二的地理优势，俱佳的生活环境，便利的交通，地方政府的大力扶持，将使太湖新城的发展更加迅速，房地产市场的发展也会更加兴旺。
当你购得一处新房，远远眺望太湖不禁感叹：
我拥有的不仅仅是这小小的一百多平米，我拥有的是整座太湖新城。
第五章、太湖新城个案综合分析
一、个案解读
个案一：
太湖国际社区
太湖国际社区
项目地址
太湖国际社区位于滨湖区青祁路与周新西路交汇处
楼盘形态
小高层住宅高层住宅商铺
开发商
华润新鸿基房地产（无锡）有限公司
总占地面积
1110000㎡
总建筑面积
1460000㎡
容积率
1.12
绿化率
50%
总户数
住宅8000套
物业费
1.9元/㎡.月
上期多层均价
9500元/㎡
上期小高层均价
11000元/㎡
下一期洋房均价
16000元/㎡
注：
该案以130-140㎡为主力户型。
周围设施
“滨湖板块”主要由“太湖新城”（未来城市的副中心）和“蠡湖新城”（集休闲、度假、
商务、旅游、居住于一体的高品质复合社区）构成，此外还包括“蠡湖风景区”。
建筑策略：
太湖国际社区一期花语莱茵以莱茵河畔情景为蓝本，社区中心设有6000余平米中，
心湖，建筑则围绕中央水景布置。
“花语莱茵”将推出包括水榭花墅、花厅美墅、花
厅洋楼、花厅洋楼、港湾HOUSE、湖景HOUSE等多种形态产品。
产品以大面宽、
面宽、小进深为显著特色，阳光日照充沛，通透性出众；户型设计上，阳光半地
下室、跃层大露台等亮点众多。
小结：
1.高端客户的置业热情让华润新鸿基房产对沿湖楼盘的开发意识提升了，并决
心将太湖国际社区打造成太湖新城的顶级住宅。
开发商希望在住宅的细节上
做足功课，与此同时为业主考虑更为人性化和彰显身份的配套设施：
如引进
智能化服务式物管、规划社区商业会所，希望尽可能满足高端客户对豪宅的
需求，打造名副其实的太湖顶级住宅。
2.紧邻太湖，建成后的居住社区，将是一个宜居宜游的生活空间，大面积的社
区绿化和水系景观穿插其中，人和自然仿佛融为一体，不论何时何地，都能
欣赏到水色秀美的太湖和满眼的春色，得天独厚的地理优势，为其增添无形
的价值！
个案二：
尚锦城
项目地址
无锡市滨湖区高浪路与南湖大道（中南路）交汇处
楼盘形态
多层小高层住宅高层住宅
开发商
华润新鸿基房地产（无锡）有限公司
总建筑面积
670000㎡
总户数
1448套
容积率
1.8
绿化率
45%
物业费
1.75元/㎡.月
车位配比
1：
1
多层均价
7500元/㎡
小高层均价
7700元/㎡
高层均价
8000元/㎡
下一次开盘时间
2010-4、5月份（上期09-10售完均价7000元/㎡）
注：
该案以两房、三房为主力户型。
周围设施
易初爱莲超市、菜场、太湖高级中学、东绛中医院、规划中的轨道1号线在项目
地边上。
建筑策略：
本项目恢宏大气的建筑手笔绘就新生，都会里静谧雅致的自然领地将完美品格一
一收藏整个社区园林及建筑规划设计是由荣获“联合国居住环境奖”的盛邦国际担
纲。
项目综合了多层、小高层电梯公寓、高层电梯公寓等，拥有众多优美景观，
是一个依原生地貌而建，结合新加坡先进规划理念，同时秉承国际化、现代化、
理性化的设计思路所创造出的具有国际水准的生态居住新城。
小结：
该楼盘地理位置偏西，目前购房者对此地理位置不太看好，大都认为比较偏。
其环境一般，附近有高压电塔，其性价比不高.
但是未来的发展不容忽视，随着2008年太湖新城建设加速启动和无锡市政
机构南移的趋势，这个毗邻未来行政中心，紧靠63万公顷金匮公园、220
万公顷湿地公园的楼盘所具有的价值和潜力将被越来越多的消费者肯定。
个案三：
融创·天鹅湖Ⅱ
项目地址
无锡市滨湖区蠡湖大道与高浪路交汇处
楼盘形态
别墅小高层高层
开发商
无锡顺驰地产有限公司
总建筑面积
1027200㎡
总户数
7000套
容积率
1.4
绿化率
49%
物业费
0.9～3元/㎡.月
车位配比
1:
1.2
多层均价
9000元/㎡（上期09-11售完）
高层均价
9200元/㎡（上期）
10500元/㎡（本期）
别墅均价
15000元/㎡
注：
该案以中小户型为主力户型。
周围设施
小区内部配套:
幼儿园、小学、游泳池、商业街、老人院、电影院、图书馆、天惠
超市周边配套情况：
医疗教育：
江
升级会员 