某大厦工程部管理手册.docx

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某大厦工程部管理手册

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某大厦工程部管理手册

设施设备管理制度

1.目的

为加强对公司受委托物业管理范围设备设施的管理，充分掌握设施设备的运行动态，提高设备设施的完好率，特制定本制度

2.适用范围

本制度适用于公司受委托的物业管理项目内所有设施、设备。

3.具体要求

3.1各单位负责人对本单位管辖的所有设备设施的安全，正常运行负责，具体负责核准设施、设备的申购、报废、大修，负责制定相关的制度和培训计划，组织检查、监督设施设备日常的运行工作。

3.2设施设备管理员要对设备进行定期检查，定期检查要有记录，工作记录必须保存，部门按设施完好率标准进行抽查。

3.3各单位应通过各种途径，联系相关培训中心，鼓励员工积极参加各类专业知识学习。

3.4项目部管理组应根据培训计划组织对操作人员进行培训，培训内容包括设备和设施的性能、操作方法、操作规程、日常维护知识。

3.5操作员必须自觉遵守各项规章制度，严格执行操作规程，做好设施和设备的日常清洁保养工作，保证安全、文明作业。

3.6操作运行设备设施前，操作者应对设备设施进行检查，检查包括线路、开关、仪表、机械等内容，使用后要定期对设备进行清污、保养，发现问题及时处理。

多媒体设备要按相应的操作规程操作，操作时发现问题要立即停止，报告本单位负责人，及时通知相关专业人员前来修理。

3.7新的设备和设施的添置由具体管理单位提出申请计划，上级单位审核报公司批准后方能购买，购买的设备和设施到场后要有相关人员进行验收，（包括随设备应提交的文件和资料的验收），安装、调试，并进行固定资产登记。

技术资料交设备管理员保存，报废等事项按公司相关的程序办理。

3.8各单位负责人保证各项教学、生活服务设施处于良好的技术状态，不定期组织员工学习有关的安全知识，操作规程，明确设备设施的管理员，定期巡视维护保养，并负责指导员工按规程操作，根据设施设备存在的缺陷。

适时向公司提出设施设备的申购、报废、作为公司对设施设备进行大、中、小修计划的参考依据。

3.9设备设施发生事故后，严格执行"三不放过"原则，即事故原因不查清不放过，对事故的责任人不处理不放过，事故后没有采取改进、预防措施不放过，以确保类似的事故不再发生。

3.10对委托设施设备的修理，各单位应按设备状态，作业条件给予积极配合，特殊的维修需要增设安全设施和人员。

变配电管理制度

1.目的

确保公司物业委托范围内供电系统的正常、安全运行。

2.适用范围

公司所受委托物业管理项目范围内的便配电、供电系统

3.值班

3.1对本变配电所设备负有运行、监视和维护责任，严格执行规章制度。

3.2认真执行两票三制（操作票、工作票；交接班制度、巡回检查制度、定期试验切换制度）。

3.3值班员必须持证上岗，熟悉本变、配电所一、二次结线及设备规范、作用，了解有关系统运行方式，掌握正确操作及维护方法，正确处理事故及异常运行情况。

3.4严格执行电网调度命令，对本变、配电所第一断路器的工作，必须向用监员申请停电。

3.5防止小动物和雨水进入配电间。

3.6负责做好现场安全措施，保证检修人员工作安全，并按标准做好验收工作。

3.7按规定做好各种记录，认真抄表。

3.8定期对安全用具、消防设备、事故备品进行检查、试验、维修，及时补充、调换，保持完整齐全和试验合格。

3.9经常开展业务培训、学习，不断提高业务水平，达到“三熟”、“三能”（熟悉设备、系统和基本原理；熟悉操作和事故处理；熟悉本岗位规程制度；能分析运行状况；能及时发现故障和排除故障；能掌握一般的维修技能）

3.10搞好所内文明生产工作，保持设备环境清洁。

3.11供电局计量表计故障及设备故障影响系统停电应及时与用监联系。

3.12无关人员不得进入变电所，有关人员出入应执行登记制度。

4.值班巡视检查

4.1值班员应充分了解和正确掌握运行中电气设备的技术状况，通过巡视检查对运行设备加强监视以便及时发现问题进行处理。

4.2值班员检查设备时，应严格遵守《电业安全工作规程》和变配电所现场运行规程，在保证安全的前提下，采用听、嗅、看、测相结合的办法，根据各类设备的检查项目，认真仔细巡查，不流于形式。

4.3巡查周期：

1正常巡视每4小时一次，无人值班变配电所按生产班次每班至少一次。

2夜间熄灯巡视每周一次。

3在大风暴雨、雷电大雾开展特殊巡查。

4异常巡视，根据情况

适当增加巡查次数，重点巡查随时进行。

4.4巡查内容：

1运行中的一、二次设备，直流设备。

2处于备用状态的设备。

3电气照明及通风设备。

4消防设备。

5电缆沟、构架及通风设备。

6防雷保护及接地装置。

5.值班交接班

5.1交班人员应详细填写各项记录，并做好环境卫生，遇到操作任务时，应主动为下值做好准备工作。

变配电管理制度

5.2交接班前，接班人员应认真阅读运行日志，并按设备巡视路线图巡查一、二次设备，试验中央信号装置等交接项目和应作的检查，对严重缺陷、设备变更或有疑问应进行现场交接。

5.3交接班应交代的项目：

1运行方式及模拟图板。

2调度、上级命令、有关文件及上级指示。

3、设备检修、试验和变更情况。

4异常运行及事故处理。

5设备缺陷及处理情况。

6安全设施及接地线装拆情况。

7开关跳闸。

8未处理事项及其它注意事项。

9工具仪表、钥匙、图纸资料（特别是变动部分）和备品材料。

5.4接班人员应认真听取交接内容，核对模拟图和现场运行方式应相符，交接完毕双方签名，交接班中如遇事故须停止交接，接班人员可在交班人员指挥下协助处理事故。

5.5如遇接班者有酒醉、精神失常等情况应拒绝交接，并立即汇报负责人。

5.6遇有接班者未能准时到班，交班者应坚守岗位并汇报负责人。

6.变电房

6.1经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。

6.2经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

6.3做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;严防蛇、鼠等小动物进入配电房。

17.电梯管理制度

1.目的

为保证公司受委托的物业管理项目内所有电梯及附属设备的有效和运行的安全正常

2.适用范围

本制度适用于公司受委托的物业管理项目内所有电梯及附属设备。

3.程序

3.1电梯操作规程

3.1.1用专用钥匙将电梯打开，电梯即可自动运行。

3.1.2若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与大楼值班室联系，等待救援。

3.1.3若需专人驾驶电梯，需由电梯公司专业人员实现手动控制。

3.1.4若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。

3.1.5在火灾情况下，管理人员可于基站控制电梯回降至基站。

3.2电梯运行管理规定

3.2.1大楼管理组负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养承包商的工作。

3.2.2每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。

3.2.3注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。

3.2.4进行检查、清洗时，应放置工作牌。

3.2.5升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。

3.2.6搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免意外。

3.2.7故障及紧急事故时，采取临时应变措施。

3.2.8日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。

3.3电梯设备维修管理制度

3.3.1委托电梯保养承包商对电梯进行保养维修。

3.3.2大楼物业管理部门负责与承包商联系，督促并协助其维修保养。

特殊情况时其他部门可以直接与承包商联系，并及时通知大楼物业管理部门。

3.3.3将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。

3.3.4当电梯年检期到期前，督促承包商做电梯年检年审。

空调设备管理制度

1.目的

为保证公司受委托的物业管理项目内所有空调及附属设备的有效和运行的安全正常

2.适用范围

本制度适用于公司受委托的物业管理项目内所有空调及附属设备。

3.分类

3.1分体式挂、柜机

3.2中央空调

4.要求

4.1分体式挂、柜机

4.1.1在需要运行的季节由专门的人员对其按照空调操作说明进行操控。

4.1.2每日三次对设备运转情况进行检查（早晨上课前，中午放学后，晚自习前），发现问题立即联系相关专业人员进行维修。

4.1.3空调管理人员应当按照课表对空调使用进行控制，如发现该教室无课则应停用空调，节约电力资源。

4.2中央空调

4.2.1操作规程（制冷）

4.2.1.1检查网管系统水压，应保持在8Kg——9KGg正常范围，严禁超压。

4.2.1.2检查配电柜、电压、电源、电气附件是否正常。

4.2.1.3启动冷却水泵、循环泵、冷却塔开关，保持正常运行5分钟以上。

4.2.1.4启动机组，观察水系统降温是否正常。

4.2.1.5运行中必须经常检查压力、温度的变化，同时做好记录。

4.2.1.6关机时，先关主机，后关冷却塔、循环泵、冷却泵。

4.2.2操作规程（供暖）

4.2.2.1检查网管系统水压状况，应保持在8Kg——9Kg正常范围。

4.2.2.2检查配电柜、电源、电压、电气附件是否正常。

4.2.2.3通知锅炉房送气，送气压力应逐步上升。

4.2.2.4打开室外气阀，启动热水循环泵。

4.2.2.5关闭排气阀，打开热交换器蒸汽阀。

4.2.2.6运行中必须经常检查压力、温度变化，同时做好记录。

4.2.2.7供暖压力超过9Kg范围应立即采取降压措施。

4.2.2.8关机时，先关总气源，后关热交换器，再关热水循环泵。

4.3空调机房管理规定

4.3.1空调机房平时应上锁，钥匙由物业管理办公室保管，未经许可，禁止非工作人员入内。

4.3.2保持机房内良好的通风和照明。

4.3.3空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。

空调设备管理制度

4.3.4定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。

4.3.5每月对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。

4.3.6每年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。

供水设备管理制度

1.目的

加强用水管理，协助用户安排合理的用水和节水计划，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。

2.适用范围

公司受委托的各物业管理项目范围内的供水。

3.具体要求

3.1水泵房建立24小时值班制度，执行水泵设备巡视制度，定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。

3.2水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。

3.3每年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。

3.4供水设备场地清洁，设备保养良好。

3.5每月对室外供水管线巡视2次。

若水管线、水表井、阀门井有堆积物或施工机械运作，供水服务人员应及时与相关方联系、交涉清除障碍，监视施工，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。

3.6尽量保障对业主供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知业主停水时间，以便业主作好准备。

遇突发性事故导致停水，应及时向业主做出解释。

水泵设备管理制度

1.目的

确保住户生活用水、大厦消防用水的正常供应

2.适用范围

公司受委托的物业管理项目范围内所有的水泵设备和水泵房

3.水泵操作

3.1开泵前检查水箱存水状况，进水阀是否打开

3.2打开水箱出水阀，往泵内注水，排尽泵内空气

3.3电机与水泵联轴器要双手能转动，如有卡阻现象，则需查明原因排除故障后再投入使用

3.4水泵引水加满后，启动水泵运转，慢开启出水阀门，检查水压力是否正常

3.5水泵正常运转时，应注意观察水泵系统仪表读数、轴承发热情况，调整填料滴水，水泵振动和杂音是否正常，如发现异常现象，及时处理

3.6水泵停止运行前，应先关闭出水阀门，然后按“停止”开关，停止供水

4.水泵维护与保养

4.1轴承的最高温度不大于80℃（轴承温升不大于40℃）

4.2填料处漏水应保持少量均匀

4.3轴承油位应保持在正常位置，不能过高或过低，过低时应及时补充

4.4如环境温度低于0℃，结冰时应将泵内水放出，以免冻裂

4.5长期停止使用设备，应将泵拆卸清洗上油，包装保管

5.水泵房管理

5.1值班人员对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。

5.2经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。

在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。

5.3生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。

5.4泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。

5.5水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理;透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。

5.6按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。

5.7保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。

水箱、水池清洁制度

1.目的

为确保水池、水箱供水清洁卫生，符合标准及卫生防疫部门的要求。

2.适用范围

受委托的物业管理项目范围内的水池、水箱及与之相连的管道的清洗消毒。

3.具体要求

3.1操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证。

3.2 地下水池屋顶水箱、中间水箱一年至少清洗1次，若遇特殊需要可增加清洗次数，清洗安排由各单位视具体情况列出保养计划。

3.3  清洗前一天应出通告通知用户停水时间，以便用户做好贮水准备。

3.4 清洗前通知控制水泵房设备人员开始清洗水箱，以免发生误操作。

3.5  清洗前应做好所需机电工具、检测器具、清洁工具及消毒药物的准备工作。

3.6对于屋顶水箱有两个以上水箱供水时，应轮流清洗，以避免停水。

4.清洗程序:

4.1关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱的水。

4.2  让泄水阀门处于开启位置，水池、水箱口通风2小时以上使空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹迸新鲜空气。

4.3  用燃着的蜡烛放入池底不因缺氧而熄灭，以确保水池水箱中的空气新鲜。

4.4 安装一盏36V行灯供水池、水箱内照明用。

清洗和检修人员进入池内工作。

4.5清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷，维修人员对水池，管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查维修。

4.6清洗完毕后排尽水池中的污水，清除污迹。

然后向水池壁及底部喷洒消毒药水。

4.7检查各种设施正常后，注人水池，取水样到市卫生防疫检测站化验取证。

5.安全注意事项

5.1使用安全电压行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。

5.2人员上、下水池应小心，传送工具等物品就用绳子传吊。

5.3未经试验证明水池中有无氧气前，不得进入水池。

5.4消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。

仓库管理制度

1.目的

保障物品领用，合理控制库存，保证库存物品质量符合要求

2.适用范围

本程序适用于公司的内部（各物业分部、部门）库房管理

3.职责

各单位负责采购物品的收发和库房管理

4.管理制度

4.1贮存管理

4.1.1对库存物品按“先进后出”的原则进行管理

4.1.2化学危险品的贮存

4.1.2.1化学危险品按照其贮存要求进行贮存

4.1.3入库手续

4.1.3.1所有经验收合格后的物品方可入库，由仓库保管员（分部内勤）验收、核对、进仓，根据入库凭证进行登记入帐

4.1.4物品存放

4.1.4.1仓库保管员对所有库房物品的存放应有明显标识

4.1.4.2化学危险品存放场所悬挂“化学危险品”标识

4.1.4.3每类化学危险品必须标识，悬挂“危险化学品安全”标签

4.1.4.4物品入库后根据其性能、规格分类摆放，做到整齐、规范、安全

4.2物料领用与发放

4.2.1日常领用物料，由领用部门内勤或负责人填写领料单，领料单上必须将品名、规格、数量及使用用途写清楚

4.2.2日常维修所需工具由项目部负责人开具的领料单领取，仓库保管员据此发放，并建立各项目部工具档案

4.3物料退库

4.3.1各使用单位领用的物品使用后如有余量，可退回仓库，由仓库保管员清点验收并在领料单上签字确认，仓库保管员据此登记台帐