世贸大厦管理中心工程部管理手册.docx

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世贸大厦管理中心工程部管理手册

世贸大厦管理中心工程部管理手册

一、组织架构部分,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,二、工程部组织架构图,,,,,,,,,,,,,,,,,,,三、工程部内部工作流程图,,,,,,,,,,,,,,,,,四、工程部与各部门之间沟通报告程序,,,,,,,,,,,,五、工程部例会流程图（每周）,,,,,,,,,,,,,,,,,5六、上墙制度部分,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,6七、工程部各级人员职责,,,,,,,,,,,,,,,7—24八、工程部上墙规章制度,,,,,,,,,,,,,,,25—29九（专项管理制度部分,,,,,,,,,,,,,,,,,,60十、日常管理制度,,,,,,,,,,,,,,,,,61—65十一、专业管理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,66—72十二、培训计划部分,,,,,,,,,,,,,,,,,73—78十三、紧急预案部分,,,,,,,,,,,,,,,,,79—88

工程部组织架构图

经理

（1人）

值班工程师

（4人）

库管文秘（1人）（1人）

主管主管主管主管主管（强电）（弱电）（机管）（装修）（空调）

配日弱电木工（3人）电常消防运作（6人）运作（8人）运维自控漆工（2人）作修监控维修（3人）机修（5人）88电梯泥水（3人）人人5人

工程部内部工作流程图

来自总经理

经理

维保计划，接到投诉，来自外部单位和部门

临时工作安排及总经

理下达的工作任务重大事件值班工程师计划工作安排，上级下达之临时工作任务，来

自客服及各部门报修，签发工作单值班工程师文秘计划工作安排，上级下记录，整理各工作单和来自客服及其它部门达之临时工作任务，来各种文件及库房用料自客服及各部门报修，单、报表及其它工作紧急事件签发工作单

各专业领班

分配工作单，执行并监与各班组间的协调配合

管各项计划工作和临

时报修任务并检查结果

反

馈

各专业员工库管与其他员工间的工作配合执行工作任务，并将完凭工作单发料，领取人

成情况和未能完成原签字、日常进出货、做

因反馈上报帐、做报表及其它工作

工程部与各部门之间沟通报告程序

总经理

特总经理助理

殊

日

常

行人财物保保工程部

政事务业安洁

工程部内部沟通汇报程序

重大特殊

经理

紧急日常

值班工程师

文秘

日常

日常

领班

日常

特殊员工库管

工程部例会流程图（每周）

周一:

1、早例会，由经理主持，时间半小时

2、参加人员:

工程部全体工作人员

3、内容:

1）由值班工程师对上周工作进行总结，表扬鼓励好的员工，批评或惩罚表现差的

员工

2）对存在的问题提出解决和处理的办法，并督导有关班组限时完成，跟踪结果

3）布置安排本周工作计划，要求本专业领班监督执行

周二------周五:

1、早例会，由值班工程师主持，时间15分钟

2、参加人员:

全体在岗员工及领班参加

3、内容:

总结昨天工作，布置当天工作，下发工作单和维保计划，协调各班组的工作配合，

对各班组提出的问题进行讨论，上报，尽快拿出解决方案，并安排实施

周二------周五:

1、早例会，由值班工程师主持，时间15分钟

2、参加人员:

全体在岗员工及领班参加

3、内容:

总结昨天工作，布置当天工作，下发工作单和维保计划，协调各班组的工作配合，

对各班组提出的问题进行讨论，上报，尽快拿出解决方案，并安排实施

周一------周五

1、收回工作单，进行统计、总结。

周五下午2:

00，工程部领班级以上人员例会2、内容:

1）领班汇报本周工作计划完成情况，对未完成工作的原因、存在需要请求协助解决

的问题，进行讨论由经理进行总结，提出解决办法安排各专业代管工程师及领班按计划执

行

工程部经理参加管理中心每周例会，汇报一周工作和存在需要解决的问题，并提交下周工作计划予总经理审批，听取总经理指示和其他工作安排及与各部门之间的协调配合

世贸大厦管理中心工程部经理职责

一、全面指挥工程部的日常工作，在公司总经理的领导下，全权协调工程部全体员工，对公司设备部负责，带领工程部全体员工认真、踏实的工作。

二、负责工程部的对内、外联系、往来单位及本公司其它部门之间的工作协调，承上启下，积极完成总经理交办的工作和临时任务。

三、对公司配置的电气、仪表、机电、机械设备、高低压供配电系统、自备发电机组、消防监控系统、消火栓泵、喷淋泵、给排水系统、中央空调系统、通讯、闭路电视监控系统等设备，全面提出工作计划，督促主管的工作。

对设备的检修、维护、保养、大修等工作全面组织人员检查落实到人头。

四、审核主管及各工种上报的维修、保养计划，材料配件、备品、备件计划，选型把好质量关、数量关、价格关，报公司总经理审批。

世贸大厦管理中心值班工程师岗位职责

一、在工程部经理未当值期间，对工程部工作进行总调度和分派;二、负责每日工作单的收集、分类、正确判断工时、实施调派专业人员，汇总当日维修部员工工作量、并对部分零修工作进行抽检;三、接受其他部门或客户对维修部工作的投诉，及时处理，并向经理及时汇报;

四、负责各个班组维修记录、保养纪录的检查，及时向经理汇报事件进程;

五、协助经理安排突发事件时维修部各岗位行动，及时向经理汇报事件进程;

六、负责维修总值班室的管理，包括常用钥匙、各设备系统总图、应急工具存取等;

七、参与制定设施、设备的维修保养计划;

八、完成经理交办的其他任务和工作。

世贸大厦管理中心秘书岗位职责

工程部秘书受部门经理直接领导，其工作职责为:

一、严格遵守公司《员工守册》及各项规章制度。

二、完成部门经理交待的各项事务，对公司的通知、文件做到及时上传下达。

三、负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。

四、负责工程部每月员工出勤的查核，并汇总上报。

五、说话和气、热情、礼貌接待内外来访人员。

六、传达经理有关工作安排，并将落实情况及时汇报。

七、传达经理有关工作安排，并将落实情况及时汇报。

八、参加会议，并做好会议记录，整理工作。

九、负责收集、整理、复印、完善动力工程系统的完工图纸、及时改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。

十、每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新内容填入部门的设备档案书。

十一、负责动力设备运行时间、动力资源、人力消耗统计。

十二、负责工程部办公室区域内卫生，保持整洁。

十三、发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司作贡献。

世贸大厦管理中心强电领班岗位职责

—、负责指定电工组的日常工作计划，定期编制设备维护保养表。

二、负责指挥电工组员工对所辖各楼层电力传输线路的检查、维护工作，按照制定的线路、内容和周期进行巡查。

三、负责检查本班员工的工作情况，对电力设备运行状况巡检和考核。

四、负责本组所管辖的电力设备的物资申购计划，以保证适当的储备。

五、负责检查班组各种电器维保工具使用情况。

六、负责检查电工组的每日工作记录、交接班记录和本班电力设备运转安全记录，发现问题及时处理并按规定程序上报。

七、负责检查承包商对相关设备的维保执行情况，提供维保，保养费的支付依据。

八、负责传达并完成上级部门或主管负责人交办的各项工作，严格遵守安全操作规程。

世贸大厦管理中心弱电领班岗位职责

一、负责制定弱电班组日常工作计划，定期编制设备维护保养表。

二、负责指挥班组员工对BMS系统、CCTV监控系统、CATV电视系统、广播系统、电话系统、彩屏控制系统、车库收银系统、给排水水电控系统、对讲机系统的巡视和检查工作。

三、检查班组的工作质量，对各系统按按计划进行保养，并做好保养记录。

四、负责班组所需维修零配件的申购计划。

五、负责检查员工的每日工作记录、交接班记录和设备运转安全记录，发现问题及时处理并按规定程序上报。

六、每天下班前应对重要的电控箱、机房等处的安全进行巡查，并做好记录。

七、负责本班所需零配件及材料的领用，定期检查零配件、材料及工具的使用情况。

八、负责检查维护承包商对设备的维护保养执行情况，提供维护保养费的支付依据。

世贸大厦管理中心空调领班岗位职责

一、负责制定空调组的日常工作计划，定期编制设备维护保养表。

二、负责检查本班组的工作质量，对空调主机、冷却、冷冻水泵

冷却塔等空调运行状况进行巡视和检查。

三、负责检查、监督中控室之楼宇自控系统，中控系统必须由监控人员操作管理操作。

中控人员仅能查看空调系统运行状况，禁止修改程序或挪作他用。

四、负责空调班组所辖设备维修物资的申购计划。

五、负责领用维修用的零配件及材料，励行节约，定期检查零配件、材料、工具的使用情况。

六、检查班组员工的每日工作记录、交接班记录和设备运转安全记录，发现问题立即处理并按规定程序上报。

七、负责检查承包商对相关设备的维护保养执行情况，提供维护保养费的支付依据。

世贸大厦管理中心机管领班岗位职责

一、负责制定给机管班组的日常工作计划，定期编制设备维护保养表。

二、负责指挥给排水系统所有设备及设施的保养及维修工作，严防设备、设施发生意外损坏。

三、负责本班组所管辖设备范围内的零配件储备及申购计划。

四、下班前对给排水设备的配电控制箱、机房等处的安全进行巡查，并做好记录，发现问题及时处理并按规定程序上报。

五、负责检查本班各种零件各工具使用情况。

六、负责做好给排水系统运行和维修保养工作记录、交接班记录，发现问题及时处理并按规定程序上报。

七、负责领用维修用零配件及材料，励行节约，定期检查零配件、

材料、工具的使用情况。

八、负责检查维护承包商对本班相关设备的保养执行情况，提

供维护保养费的支付依据。

世贸大厦管理中心装修领班岗位职责

一、负责制定装修组的日常工作计划，定期编制设备维护保养表。

二、负责安排并检查班组员工的工作质量，对该组管辖设备运行状

况巡查和考核。

三、负责指挥班组人员正确安装、使用和维护大型工具。

四、负责班组所需维修物资的请购计划。

五、负责班组员工的每日工作记录、交接班记录和本班设备运转安

全记录，发现问题及时处理并按规定程序上报。

六、负责领用维修的零配件及材料，励行节约，定期检查配件、材

料、工具的使用情况。

七、负责检查维保承包商对相关设备的维护保养执行情况，提供维

护保养费的支付依据。

世贸大厦管理中心电工岗位职责

一、负责大厦各电力传输线路的检查、维护工作，按照制定的路线、

内容和周期进行巡查。

二、负责大厦内各楼层配电设施的维护、保养及各照明设施的检查、

维修工作。

三、负责大厦临时用电设施的搭接和拆除工作，操作时要符合临时

用电安全管理规定。

四、负责各电气设备、设施运行维修记录及设备缺陷记录，做到准

确、及时、完整。

五、负责执行上级部门或主管负责人交办的各项工作，严格遵守安

全操作规程。

六、负责处理紧急电器设备故障的修理，并做好记录，向上级汇报。

七、负责各电器设备房每周一次的清洁工作，值班室做好每日一次

的清洁工作。

世贸大厦管理中心配电工岗位职责

一、严格遵守公司的各项规章制度，热爱本职工作，严格按照电力、

电气安全操作中的有关规定，严格按程序操作。

二、严格执行巡视倒合闸操作，停、送电交接班，消防措施、安全出

入等制度，停送电，倒合闸前必须对操作内容，设备情况了解清楚，

检查核对无误后方可操作。

三、运行值班人员应熟知变配电室内一切有关规章制度，必须熟悉掌

握变配电室、主楼、别墅的事故照明的配备情况和操作方法，必须确

切掌握变配电室、变配电系统接线情况及主要设备性能和位冒。

四、负责变配电室内各种设备的检查、维护、确保线路仪表的正常

运行，作好运行记录、电话记录，保证供电质量，确保安全运行。

五、坚持巡回检查，做好电气、设备的故障和缺陷、隐患记录，做

到数据准确、齐全、情况清楚、搞好设备和环境的清洁卫生，做到

无积尘、无杂物，搞好文明供电。

六、当发生触电或设备火灾事故，值班人员可不联系，直接断开有

关设备的电源，同时启动和使用防火设施。

世贸大厦管理中心弱电工岗位职责

一、负责对大楼BMS系统、CCTV监控系统、CATV电视系统、广播

系统、电话系统、彩屏控制系统、车库收银系统、给排水电控系统、

对讲机系统的巡视和检查工作。

二、对各系统按计划进行认真保养，并做好保养记录。

三、对各系统出现的故障做到及时维修，不能及时修复的应报告

部门主管及物业部相关领导。

四、对各系统设备所需的零配件提出正确的预见性储备计划，以

备意外故障能够及时修复。

五、认真贯彻执行上级下达的各项工作指令，严格遵守操作规程。

六、有电脑操作的系统，需经常检查电脑程序，严防本班组及其

他人员安装与操作系统无关的程序或游戏软件等，一旦发现应立即报

告物业部经理，作出严肃处理。

七、认真阅读电脑打印的各项报警，并进行分析，以便对系统作

出有针对性的检查，严防系统的故障扩大。

八、积极配合其他班组的工作，保证大楼各个系统的正常运作。

九、严格遵守公司的各项规章制度，服从上级领导安排，搞好同

事以及客户之间的关系。

世贸大厦管理中心空调工岗位职责

一、认真执行巡视检查制度。

二、中央空调主机（冷却塔）每月检查两次，作好维护保养记录。

三、值班人员在检查中发现设备故障应及时处理，并向领班、值班工程师汇报。

四、值班人员应服从领班、值班工程师。

能及时处理的故障必须立即处理，不行推到下班或推给其他人做;不能处理的应说明原因，并作好记录，否则下班人员有权拒绝接手该项工作。

五、空调主机运行时，中控室主机房至少固定一人值班，其余人员机动协调处理其他设备问题。

六、值班人员须对主机系统运行状况作好记录。

（1次/小时）七、对设备电器、机械零部件等损坏或丢失，影响设备正常运行时应及时通报办公室和保安部，并同时作好检查、清点、拍照等工作。

八、中控室主机房、冷却塔等，除操作管理和维修人员外，其他无关人员不得进入。

九、中控室楼宇自控电脑系统由监控人员操作管理，中控人员仅能查看空调系统运行状况，禁止修改程序或挪作他用。

十、主机房、水泵房、冷却塔、控制室每月清扫两次（一号、十六号）。

当班人员必须参加。

十一、每个空调机房清洁卫生必须落实到个人头上，具体事务由班长安排。

十二、每班交班前必须做好中控室所有清洁，否则下班人员有权拒绝在接班记录上签字，一经发现照章处理。

世贸大厦管理中心机管工岗位职责

—、负责各楼层供水需要，负责所有供水、用水设施的巡查和检查工作。

二、负责给排水系统所有设施及设备的保养、维修工作，按计划内容进行维修、保养。

三、在保安人员配合下，做好给排水设备及设施的安全管理工作，严防设备、设施发生意外损坏。

四、负责给排水设备及设施的零配件储备和申购。

五、认真执行上级下达的工作指令，严格遵守操作规程，并对操作安全措施的正确性负责，对发现的故障及时进行处理，不能处理的及时向上级报告。

六、每天做给排水运行和维修保养工作记录及日常巡查记录。

七、一旦发现停水故障，当值人员应立即通知物业部管理人员和领班，以便安排抢修。

八、负责配合有关人员对燃气站及相关供气管网的维修、保养工作，配合物业部天然气的计量工作，做好用气检查工作，确保安全用气。

九、负责各水池蓄水量充足，严防缺水、溢水事故发生。

十、做好并保持各水泵房和值班室的清洁卫生。

世贸大厦管理中心

二次供水管理人员岗位职责

1、严格执行国家生活水用水标准，做到泵房、水池、水箱二次供

水等设备、设施专人管理、值守规定。

2、泵房、水池、水箱二次供水设备完好，无污染源。

透气孔、检

查口应加盖，有门和网罩并加锁，防止小动物和其他污染源进入

生活水。

3、二次供水负责人身体健康，无皮肤病等传染性疾病，并取得岗

位健康证。

4、二次供水岗位人员负责监察和维护二次供水设备、设施维护、

保养、清洁、保证二次供水达到国家规定标准。

5、生活水池、水箱要定期请有关资质的清洗公司进行清洗并消毒

处理，以达到二次供水的卫生要求，取得二次供水“许可证”。

6、二次供水设施、设备、水源如有污染情况发生，应立即向领导

和相关部门汇报，并停止供水，经处理达到二次供水卫生标准后

方可重新供水。

世贸大厦管理中心锅炉水处理工守则

一、严格执行水质标准规定的指标，未经处理的水或经处理但不符合指标的水严禁进入锅炉。

二、定期做溶解固型物与氯离子浓度对应关系曲线，保证锅水氯离子在指标范围内。

三、保持化验器具清洁明亮，试剂滴定剂不过期，确保化验准确无误。

四、每班不得低于一次水质化验，并如实记录读数。

五、根据锅水碱度及氯的变化，相应进行排污，使锅炉在无垢、少垢的情况下安全经济运行。

六、锅炉水质指标（如图）:

项目给水过水

锅内加药处理锅外化学处理锅内加药处理锅外化学处理

总硬度?

3.5?

0.03（毫克/升）

总碱度10~20?

22（毫克当量/

升）

PH（25?

C）?

7?

710~1210~12溶解固形物,5000,5000（毫克/升）

世贸大厦管理中心电梯工岗位职责

一、严格遵守国家和市有关技术法规和标准以及公司的各项规章制度。

二、负责电梯的运行监控及日常巡视工作。

三、监督检查电梯分承包方的维修保养工作，认真填写《电梯月保养报告记录》，收集电梯分承包商的《电梯定期保养记录》

四、电梯发生故障时负责紧急求援及监督修复处理工作。

五、参与部门组织对电梯承包商的月考评和评审工作。

六、积极完成上级交给的各项临时任务。

世贸大厦管理中心装修工工作职责

一、遵守员工守则和公司的各项规章制度，努力学习不断提高思想素

质和业务水平。

二、遵守维修操作程序、做到高效、优质、安全的完成维修任务。

注

意“工完厂清”，节约用料。

三、负责对大厦所有门、窗、锁等的修理或更换。

四、负责对各处损坏的墙壁、地砖的修复工作。

五、负责对各工具柜、衣柜以及对治安岗亭的修复工作等。

六、负责大厦各处墙面裂缝、火花、检修孔的修复和油漆工作。

七、负责对外围的台灯柱、招牌灯箱的维护和对车位进行整改的工作

等。

八、积极完成部门各项工作任务。

世贸大厦中心库房工作岗位职责

1、库房工作人员必须按时上班。

2、非工作人员未经部门领导同意，不得入内。

3、库房物品堆放整齐，保持整洁、卫生、严禁烟火。

4、各部门人员领取物品，必须持有工作单，领取人签字方能发货。

5、物品进出库，必须登记数量、检查质量、标明时间、经验收后，并保留出入库单据。

6、物品要分类摆放，小件物品摆放“五五成行”，大件物品摆放:

“上遮下垫”。

作好防潮、防腐、防鼠、防虫、防变质的处理。

7、熟悉材料性能、用途、质量标准、使用情况和保管保养知识以及使用方法和各种换算方法，对库存物品数量要心中有数，及时提交易耗损材料的预见性储备计划。

8、做好收发材料台帐，做到帐、物相对。

按规定时间对所管辖物

资进行盘点，按时做好日、月、季、年度报表上交主管部门。

9、任何人无有关批准手续，不得领取库房的物品。

10、经主管部门负责人批准借用的物品，必须按规定归还。

10.加强防火、防盗、易燃易爆物品的管理，单独存放，严禁乱堆。

11.上下班应仔细检查门、锁是否完好，离开时灯是否关好，确认无误后方可离开。

世贸大厦管理中心

工程部规章制度

工程部是对整个大厦硬件设备设施进行维修保养，所以要求每个员工认真地遵守大厦各项规章制度，为业,户提供优质的服务，使各位员工在安全、清洁、卫生、协作沟通等方面有一个统一的行动准则。

其宗旨:

以优质、高标准为业,户服务。

一、安全规则:

任何工作必须以安全第一。

1、每个满一年以上工龄的员工，必须能独立识别自己所负责的范围内的各设备、管道、阀门、机械设施的具体位置及性能。

确保正确操作和应急时安全迅速行动。

2、使用各用电设备时应首先先检查绝缘是否正常，然后才能使用。

3、登高作业或吊平顶上工作应首先检查是否有危险隐患，确认无危险才能上去工作。

4、工作中如需焊工配合，应相互照应，严格执行动火制度和“十不烧”的制度。

5、各区停水、供水送排风、开停空调、供电等必须严格遵守操作规程，并根据大厦要求挂警告牌，必要时上锁，确保安全。

二、维修保养:

建立高效工作的核心是请修单制度，确保设备正常运转的关键是预防保养制度。

1、对各系统做到主动完成预防性修理，确保以上设备一直处于有效运转状态。

2、严格执行请修制度。

3、如遇热线电话投诉和紧急请修单，必须马上作出反应、主动、及时处理、解决。

4、未完成的单子，应向值班工程师说明理由，写明情况，由值班工程师决定是否转下一班。

5、维修时应带好所需的工具、备件、擦布、扶梯、警告牌，不允许使用业,户使用的物品、家具等。

6、维修保养时要保护好现场装修和设施，使之不受污损，工作

结束时要清理现场盖好人孔板。

三、卫生

卫生工作需要大家积极主动地去做，人人动手，养成良好的习惯，这样才能使大家在干净环境下愉快地工作。

1、保持工作间和责任区内清洁，拆下不用的零件应放入指定的地方，不能随手扔在工作台或地上。

2、不得使用报废的物品，更不要堆放在工作间内，影响环境整洁，要及时处理掉。

3、注意个人清洁，勤换衣服，保持良好的精神状态。

4、因工作环境或其它因素，自己身上很脏，必须及时洗澡和更衣，否则不得进入业,户及公共区域工作。

四、交接班

交接班工作是每位值班人员对上一班的工作情况进行了解，防止差错的交接形式，必须认真执行。

1、当班情况必须认真、详细地作好记录，并向下一班交接。

2、接班时上一班交换内容签字认可，接班人员应按大厦要求在半小时内进行交换班。

3、对上班所交的钥匙数量进行确认，对呼叫机应当场试机，并签名。

4、在处理倒闸作业等事故抢修时不得进行交接班

5、只有在完成上述手续后交班人员才能离岗。

五、协作与交流

作为一个整体，不论在学习上，工作上都应相互交流，互相协作，不断地学习，完善自己。

1、每位员工必须严格遵守大厦各项规章制度，若违规必严罚。

2、认真执行上级下达的各项任务，积极配合值班工程师工作。

3、同事之间应相互合作、相互督促，相互包容。

4、经常交流工作中的各种想法及新的问题，寻求解决的办法。

5、加强业务学习，提高紧急事故处理能力。

六、每周工作和轮休，按照当月排班表，准时上、下班，白班人员一般维修不过夜，认真写好当班记录，完成时间，便于值班工程师及时掌握情况，及时安排任务，工作时自觉做到不离岗、不闲聊。

七、积极参加大厦举行的各类培训活动，并负责对外部门设备使用者的安全确使用各类设备进行培训。

以上各点希望各位自觉遵守、执行。

世贸大厦管理中心设备管理制度

一、设备资料卡制