公共租赁住房建设项目可行性研究报告.docx

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公共租赁住房建设项目可行性研究报告

第一章　总论

1.1项目名称

公共租赁住房建设项目

1.2项目地点

公共租赁住房建设项目选址于XXX。

1.3建设内容

XX小区总占地XX亩，规划修建高层住宅楼XX幢，多层住宅楼X幢，住宅户数约XX户，配套建设幼儿园、商业及其它公建设施、大型地下车库等，住宅建筑面积XX万平方米。

本期建设的主要内容是根据国家相关政策规定，为解决XX住房问题，计划配建公共租赁住房1幢，26层框剪结构，一个单元，一梯六户，户型分三种，全部为两室两厅带厨卫间，住宅XX套，套内建筑面积XX平方米，公摊建筑面积XX平方米，公租房的户型面积分别为：

XX平方米，XX平方米，XX平方米，地下室（物业管理用房，不计入公摊）建筑面积X平方米，总建筑面积XX平方米。

1.4建设单位概况

1.5项目法人及法人代表

项目法人：

项目法人代表：

项目负责人：

1.6主管单位

XX住房和城乡建设局

1.7可行性研究报告编制依据

1、XX市国土资源局X国用（2009）第XX号《国有土地使用证》。

2、XX市规划局地字第XX号《建设用地规划许可证》。

3、XX住房和城乡建设局《关于XX公共租赁住房建设项目实施方案的批复》

4、国家发改委发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

5、国家计委办公厅同意出版发行的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

6、建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》；

7、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）；

8、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）；

9、国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）；

10、国家颁布的有关行业规划、产业政策、法规和设计标准；

11、XX省出台的《XX省公共租赁住房管理办法》；

12、建设单位提供的各种基础资料和其它有关文件。

1.8研究范围

本可研报告的研究范围如下：

项目建设背景和建设的必要性、可行性分析；建设场址和建设条件分析；建设规模和建设方案论证；环境保护、节能节水措施研究；组织机构与项目管理；招标方式；投资估算和资金筹措方案；项目经济、社会效益评价；可行性研究结论与建议。

第二章项目基本情况

2.1XX市简介

2.2地区行业发展概况及政策

2.3XX房地产开发有限责任公司基本情况

2.4项目建设的背景

近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。

城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，既没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。

只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。

随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。

住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。

安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。

住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。

在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。

因此，可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。

为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发了《关于改善农民工居住条件的指导意见》，意见中提出：

有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。

2010年，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。

对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

2010年9月15日，XX省出台了《XX省公共租赁住房管理办法》并将自即日起实施，该办法明确指出“符合当地政府收入限制规定的本地区无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业新就业学生、外地来甘工作及进城务工的无住房人员均可申请公共租赁住房。

租金应控制在租赁市场价标准的70%左右”。

《办法》指出，申请公共租赁住房以家庭为单位，每个家庭确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。

申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。

申请人应年满18周岁，在本地有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合当地政府收入限制规定的本地区无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业新就业学生、外地来甘工作及进城务工的无住房人员。

同时，政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级劳模、英模，荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入限制。

《办法》规定，公共租赁住房实行合同制管理。

出租人与承租人应当签订书面租赁合同。

《公共租赁住房租赁合同》为格式合同，合同期限最长为5年。

公共租赁住房的租金由当地政府价格主管部门会同财政、住房保障部门研究确定。

原则上应控制在租赁市场价标准的70%左右。

租金实行动态调整，每两年向社会公布一次。

此外，承租人和购买人有采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的、转租、出借等行为之一的，解除租售合同，收回公共租赁住房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房。

《办法》指出，公共租赁住房面积应设计为40—90平方米，套型为一居室、一室一厅、两室一厅，以60平方米小户型为主，根据家庭人数不同配置相应面积的住房。

为有利于引进人才，可适当建设部分90平方米以内的三居室公寓，配建比例不超过公共租赁住房总量的30%。

《办法》规定，公共租赁住房建设用地按划拨方式供应的，享受廉租住房建设的有关土地供应及税费减免等优惠政策。

在商品房开发项目中应配建不低于总建筑面积5%的公共租赁住房。

配建的公共租赁住房，可按配建面积免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。

社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。

公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。

2.5项目提出的理由和过程

2.6建设规模与目标

2.7主要建设条件

2.8项目投入总投资金及资金来源

经估算,XX公共租赁住房建设项目总投资XX万元,其工程费用XX万元，其它费用XX万元，基本预备费XX万元。

资金来源拟申请银行贷款XX万元，其余由建设单位自筹。

第三章　项目建设的必要性和可行性

3.1项目建设的必要性

3.1.1项目建设是健全XX市住房保障制度，构建和谐社会的需要

科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。

以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。

然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。

由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。

这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。

另外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。

3.1.2项目建设是XX市、区政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。

保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。

近几年来，XX政府把解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，XX主城区努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。

本项目是建设公租房项目，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。

同时更好地解决了由于住房问题导致引进外来专业管理人才的问题，不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。

3.1.3项目建设是实现当地经济可持续发展的需要

在“十二五”计划中，国家特别强调：

促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。

因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。

通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。

另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住房困难问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展。

项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。

3.2项目建设的可行性

3.2.1建设条件具备

地域环境良好，交通便利，其它基础设施配套齐全，依据政策可减免各项行政事业性收费和政府基金，土地已落实，具备建设条件。

3.2.2政府高度重视

市、区人民政府对公租房建设项目十分关注，建设单位对自筹资金也做了具体安排。

建设单位把该项目作为重点工程来抓，相继建成了项目实施领导小组，项目领导小组以高度负责的态度，积极的工作方法，在市、区委、政府以及主管单位的领导下，密切配合，领导职工职责明确，为项目的顺利实施提供了保证。

3.3项目建设符合国家产业政策和投资导向

为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，国家出台了一系列的办法和要求，强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。

对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行，甘肃省出台了《XX省公共租赁住房管理办法》明确指出“符合当地政府收入限制规定的本地区无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业新就业学生、外地来甘工作及进城务工的无住房人员均可申请公共租赁住房，《办法》规定，公共租赁住房建设用地按划拨方式供应的，享受廉租住房建设的有关土地供应及税费减免等优惠政策。

在商品房开发项目中应配建不低于总建筑面积5%的公共租赁住房。

配建的公共租赁住房，可按配建面积免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。

社会捐赠住房作为公共租赁住房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行。

公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。

该项目是XX花园住宅小区建设项目配建的公租房，按政策规定，可免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，项目建设符合国家产业政策和投资导向。

因此，项目建设是可行的。

第四章建设场址与建设条件

4.1建设场址

XX是古丝绸之路北线东端的交通要道，现在不仅是西北地区的公路枢纽，而且是欧亚大陆桥第二通道的重要中转站。

联接宝成、陇海、包兰铁路的宝中铁路纵贯全区。

根据现场调查分析，建设区内场地平整具备建设条件，对项目的实施非常有利。

按政府政策，公租房建设减免各项行政事业性收费和政府基金。

4.2建设条件

4.2.1气象条件

4.2.2工程地质条件

依据XX提供的《XX住宅小区项目地质勘察报告》分析，拟建场地内地势比较平坦，在地貌单元属于泾河南岸I级阶地。

本场地第四系土层赋存厚度较大，层位稳定，土质较为均匀。

本场地地层详述如下：

①杂填土Q4ml：

遍布整个场地。

为近期人工修房填筑形成。

杂色，稍湿，松散-稍密。

土质不均，包含较多人工垃圾、砂砾、碎石、碎屑物等。

层厚0.60～2.50米之间。

圆砾Q4pl+al：

遍布整个场地。

杂色，稍湿～饱和，重型动力触探试验修正值为5.4～13.2击，稍密～中密，局部处于密实状态。

土质不均，砾间多充填中粗砂，粉粒（泥质）含量较高（局部含量达20%）。

磨圆度良好，呈亚圆状。

分选差，级配较好。

母岩主要成份为灰岩、碎屑岩，含少量石英岩，矿物成份以石英、长石为主。

颗粒组成为：

卵粒占总土中的18.6～35.9％，砾粒占37.9～48.5％，砂粒占11.8～32.5％，粉粒占6.2～11.8％。

层厚24.50～25.70米，层顶埋深0.60～2.50米，层顶高程介于1356.90～1359.40米之间。

-1细砂Q4pl+al：

局部有分布，杂色，稍密,亚圆状,稍湿-饱和，在垂直和水平方向产出无规律，层厚一般在0.40～1.70m，以细砂为主，含有较多的粉土及淤泥，局部夹有少量小圆砾。

呈无规律性，层顶埋深介于1.10～18.00米之间，埋深变化较大，层顶相对高程介于1340.10～1358.20米之间。

③泥岩N2：

遍布整个场地（所有钻孔均揭露）。

棕红色，稍湿，密实，泥质半胶结，半坚硬，属极软岩，强风化，含钙质结核，并与第四系圆砾层呈不整合接触。

勘察期间所有钻孔均未揭穿该层，该层最大揭露厚度为2.5米；层顶埋深23.10～27.80米，埋深变化较大。

层顶相对高程介于1331.40～1337.18米之间。

据区域地质资料及我院在该地区的勘察经验，该层厚度大于50m。

地基岩土工程评价：

场地各土层中，

杂填土：

厚度小，土质不均，物理力学性质差，工程地质条件差，不可选作建筑的天然持力层，应挖除。

圆砾：

稍湿～饱和，稍密～中密，厚度较大，土质不均，物理力学性质较好，工程地质条件较好，可以选作多层或小高层建筑的天然持力层，但作为高层建筑物持力层时宜采用适当的方法进行地基处理，以提高地基土的承载力和均匀性。

②-1细砂：

稍湿～饱和，稍密～松散，厚度较小，物理力学性质不均，物理力学性质较差，工程地质条件差，不宜作建筑的天然持力层（在建筑物主要受力层范围内需进行处理）。

③强风化泥岩：

稍湿，稍密～中密，厚度大，物理力学性质差，工程地质条件一般，可以选作拟建建筑物的桩端持力层。

勘察结果表明，场地附近无断裂及其它影响场地稳定的构造，也未发现对地基有影响的土洞、地裂缝、塌陷、断裂构造、滑坡、泥石流等不良地质作用。

地质条件可以满足项目建设要求。

4.2.3供电、供水、排水及供暖

--供电

依据XX市总体规划图及新建项目用电需要及民用电力设计技术规范，对项目建设的动力和照明进行配电。

供电现状：

XX路现配有10KVA供电线网,离项目建设地点约100米，本工程从该供电电网埋地引入一路10KVA供电电源，在小区低压变电室，设有变压器，公租房用电电源可由此出接入，供电电压380/220V,可供项目建设及建成后用电。

冬季最大用电约1248千瓦,平时用电约800千瓦。

完全满足日常用电要求。

动力及照明配电：

该项目动力及照明供电电源电压为380V／220V。

动力及照明配电设备选择：

项目动力及照明配电设备主要选用配电箱、配电柜。

配电线路及敷设方式：

新建公租房配电采用树干式和放射式相结合的供电方式，线路均采用BV型0.3/0.5KV塑料铜芯线穿钢管沿墙或地坪暗设。

--供水

XX路设有自来水管网，主管网从项目建设地大门口通过，可直接由市政管网引入院内，水源充足，完全可以满足项目建设及建成后使用需要。

供水管材料采用镀锌钢管，丝扣连接。

室内明装管道沿墙敷设，进户管设防漏管沟。

--排水

XX大道两侧设有排水管网。

本项目的废水主要为生活污水，污水中不含有毒有害物质。

经计算，该公租房生活污水最大排水量9.68立方/小时，院内生活污水经化粪池处理后排入市政排水管网。

排水设施可满足项目建成后整个院区的排水要求。

管材及敷设方法：

室内采用PVC排水管；室外采用混凝土管，石棉水泥接口。

出户管设防漏管沟。

--供热

采暖热源由该住宅小区供热站提供的55-45摄氏度的热水。

住宅（含物业管理用房）采用低温热水地板辐射采暖系统。

热力管网采用地沟敷设方式，进入建筑物设入口井，分支处设检查井。

每户安装分户热计量和温控调节装置。

采暖热负荷：

采暖热负荷655KW，采暖热指标：

70W/m2，热负荷计算热化率为0.65。

4.2.4运输条件

新建的公共租赁住房建设项目位于XX路。

地理位置优越，交通运输非常方便。

4.2.5建材及施工队伍

项目建设材料采购便捷，其中钢材可由XX市钢材市场采购；水泥由邻近水泥企业供给；木材可从市场采购解决。

建材供应充足，完全满足建设需要。

XX建筑业发达，拥有多家建筑施工企业，他们承担着XX众多建筑工程施工任务。

本项目建设可通过公开招标方式择优选择施工单位，以保证项目顺利建设。

综上所述，建设场地及基础设施条件具备项目建设的要求，可以建设。

第五章　工程设计方案

5.1总平面设计

5.1.1地块概述

XX选址于XX,基础设施配套齐全。

地块成不规则形，区域环境良好，位置优越，交通便利。

项目区内建设总用地面积XX平方米，场地成不规则梯形，南宽北窄。

5.1.2总平面布置

1、规划目标：

营造优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、公建配套齐全等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。

2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。

实现可持续性发展。

小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置建筑，住宅位于小区中间，小区内沿东西向布置住宅楼，使小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面布置部分商业用房和配套公建，简洁、美观、现代。

配套公建用房和商业用房设计为五层，结合小区地理位置及周围环境合理布局入口，由此构成以下几个特点：

（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。

（2）小区内交通自呈体系，在小区人行道道沿外围环形布置，使小区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；

（3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。

（4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。

3、竖向设计

竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。

现有场地经平场设计后地势平坦。

建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.3—0.9米。

场地雨水由南向北，经收集后排入泾河大道市政排水管网。

4、交通组织和道路系统设计

交通组织结合周边城市道路，尽量做到简洁流畅，安全高效。

由于B6区较小，小区设计结合周边城市道路共设置1个出入口，出入口的位置满足规划对距离道路交叉口规定的要求。

小区内的主要道路呈环形布置，宽度不小于4米，转弯半径12.0米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。

5、绿化设计

区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。

绿地主要集中在中庭、及商业用房南侧的公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。

区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。

6、总图主要技术经济指标

序号

指标名称

指标

单位

备注

一

总建设目标与规模

1

总用地面积

m2

11.20亩

2

建设基地面积

m2

3

总建筑面积

m2

4

建筑密度

%

≤40%

5

容积率

6

绿地率

%

7

停车位

二

其中公租房项目

1

建筑面积

m2

2

建筑基地面积

m2

3

户数

户

4

居住人口

人

5.2建设方案说明

5.2.1工程概况

5.2.2设计依据

１、该项目咨询委托书及工程咨询合同书。

２、XX公共租赁住宅项目建设方案

３、建设单位提供的１：

５００地形图和XX市规划局批准的用地范围图。

４、国家现行：

《工程建设标准强制性条文·房屋建筑部分》（2009年版）；

《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）;

《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）;

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）;

《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）;

《住宅设计规范》（GB50096-2011）;

《住宅设计标准》（DB62/25-3011-2002）（2004修订版）;

《住宅建筑规范》（GB50368-2005）;

《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）;

《城市道路及建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）;

《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）;

《地下工程防水技术规范》（2008年版）；

《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；

《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）;

《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）;

《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）;

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）;

与设计有关的地方性标准、规定；现行国家规定的有关其他法律法规。

5.2.3建筑设计的指导思想与原则

1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。

2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文