济宁物业管理办法.docx

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济宁物业管理办法

济宁市物业管理办法

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善业主和物业使用人的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业服务活动的企业法人。

本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

．

第四条市住房和城乡建设委员会负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县（市、区）建设行政主管部门或房地产管理部门（以下统称物业主管部门），具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

城市管理综合执法、财政、民政、价格、公安、城乡规划、环境保护、工商行政管理等部门按照各自职责，做好物业管理的有关工作。

第五条县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理联席会议制度。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第六条县（市、区）人民政府应当制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。

．

市场竞争、物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、第七条

服务规范的原则。

前期物业管理第二章

物业管理区域及配套建设第一节

物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证第八条建筑物规模、重点考虑共用设施设备、确定的红线图范围为基础，社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。

建设单位应在规划报建图中明确标明物业服务用房第九条

与建设的位置和面积，将物业服务用房纳入建设配套项目计划，项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

（附件）中注明城乡规划部门应在《建设工程规划许可证》物业服务用房的面积。

房地产行政主管部门在核发商品房预（销）售许可证时，不

前期物业管理备案的物业服务用房纳入商品房屋得将规划确定、预（销）售许可范围。

第十条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

（业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面

积不低于二十平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体第十一条

业主共有。

住宅小区物业管理区域内的政务管理用房、社区第十二条居民委员会用房以及按照规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、治安值班室、监控室、车库、车位以及其他各类配套建筑与设施设备等，应当按照国家、省设计规范和工程标准进行配套建设，并依法办理权属登记手续，不得擅自改变使用用途。

第十三条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。

建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内供水、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费）。

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

专业经营设施设备包括二次供水、换热、燃气调压等设。

施设备及相关管线和计量装置前期物业管理服务第二节．

第十四条住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。

投标人少于三个或者物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十五条建设单位在申请办理商品房预（销）售许可证前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报县（市、区）物业主管部门备案，并在商品房预（销）售时将上述资料作为商品房买卖合同的内容。

第十六条物业交付业主使用前的物业服务费用由建设单位承担；物业交付业主使用后的物业服务费用，由业主承担。

当事人另有约定的除外。

第十七条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三节物业承接验收

第十八条建设单位应当按照国家、省有关规定和商品房买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

．

第十九条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并已经建设行政主管部门综合验收备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求完成；

（四）道路、绿地、社区办公和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规、规章规定的其他条件。

第二十条物业承接查验应按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第二十一条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。

建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。

第二十二条物业服务企业应当自物业交接之日起30日内，持下列文件向县（市、区）物业主管部门办理备案手续：

（一）物业承接查验协议；

（二）建设单位移交资料清单；

（三）查验与交接记录；

（四）承接查验的其他资料。

第二十三条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三章业主、业主大会与业主委员会

房屋的所有权人为业主。

第二十四条．

第二十五条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第二十六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十七条建设单位或前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

第二十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第二十九条符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

第三十条业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；

（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十一条业主大会选举产生业主委员会。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）业主大会决议；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单和基本情况。

第三十二条未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选．

聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指导业主共同决定有关事项。

第四章物业的使用与维护

第三十三条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

（三）损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污以及侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

（五）随意倾倒垃圾、杂物以及乱贴、乱挂、擅自设置广告牌等违反市容环境卫生规定的行为；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

（九）法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第三十四条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

第三十