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酒店工程建设可行性报告

百万庄大酒店二期工程建设可行性报告

第一章编制依据

一、永州市城市建设总体规划；

二、市、区两级政府关于招商引资的有关政策规定；

三、永州市芝山区201X年第三次规划委员会会议决定；

四、永州市旅游总体规划；

五、环保、卫生、消防、安全等有关法规和处置规定；

第二章项目概论

项目概况：

1、项目名称：

百万庄大酒店第二期工程建设

2、项目选址：

现永州市芝山区百万庄大酒店

3、承办单位：

永州市芝山城建投资有限公司

4、项目负责人：

李辉唐小兵

第三章项目建设背景

永州、零陵、芝山一地三名，是一座具有二千多年历史的历史文化名城和湖南省十大旅游区之一。

近年来，随着改革开放的不断深入，我区工农业生产飞速发展，往来商贾不断增多，旅游事业蓬勃发展。

旅游业、洒店业作为第三产业的重要组成部分，越来越受到各级政府及各界人士的重视。

目前我区还没有一座功能齐全的招待外来客商办公、娱乐、休息、健身的综合性星级宾馆。

因此，公司拟在百万庄大酒店裙楼已良好运行五年的情况下，筹集资金，按标准娱乐城要求兴建百万庄娱乐城，进行第二期建设。

它将采用现代建筑风格，与裙楼建筑有机地协调配套，形成一个集客房、餐饮、会议、休闲、商务、、保龄球、健身、桑拿、美容、娱乐为一体拭目以待功能齐全的综合性大酒店。

第四章项目建设优越性评价

一、便利的交通：

百万庄大酒店地处永州市芝山区中心地带的322国道与207国道交汇处，距湘桂线永州站18km，距零陵机场7km，陆路客班每天可直达广州、桂林、长沙等大中城市，水路由湘江源头，可直达武汉、长江出口。

已建成的衡枣高速公路、永连二级公路贯穿全境，正在建设中的洛湛铁路将成为湘中、湘南通往广州、深圳及大西南的交通枢纽和黄金通道。

这对酒店具有充裕的客源提供了得天独厚的条件。

二、优越的地理位置：

百万庄大酒店所处的永州市位于湖南省南部，地处湘江上游、南岭北麓，东连湖南郴州，西邻广西桂林，南接广东，北靠衡阳，是湘南一颗灿烂的明珠，为衡岳桂林旅游热线的中段下榻之地。

三、悠久的历史：

永州市芝山区是我国南方开发较早的地区，早在秦汉时期潇水流域就是一个久经开发、人口稠密的重要经济活动区，是我国江南一带为数不多的百万人口大郡。

唐宋时期，作为湖广地带重要的农业和手工业基地，被史学家列为当时湖南三大发达地区之一。

富饶的土地、充满灵气的山水还孕育了一大批杰出的人物：

他们有东关名将黄盖，蜀汉名将蒋琬，唐代名僧草圣怀素，理学家、书法家何绍基，党的早期思想家李达等。

山清水秀、风光迷人的永州吸引了一大批名人骚客在此驻足揽胜。

历代名家欧阳修、陆游、元结、寇准、黄庭坚等都曾在这里留下了难以数计的文学艺术珍品。

谪居永州长达十年之久的唐代著名思想家、文学家柳宗元，其著名的代表作《永州八记》更使永州名扬天下。

四、丰富的旅游资源：

珍贵的历史文化遗产，丰富多彩的人文资源给我区的旅游发展带来了丰富的旅游资源。

有全国重点文物保护单位——柳子庙，有风光秀丽的永州八景和一大批名家墨宝、碑刻，它们吸引了众多的旅游客人。

丰富的旅游资源进而形成一种产业优势，并带动与之相关产业——娱乐业的发展。

五、宽广的发展前景：

永州市芝山区作为一个充满活力、充满生机的城市，在将来必定有一个很大的发展阶段。

作为第三产业的主力军——酒店业，具有足够的发展空间，更会有一个飞速发展期。

这就是商机。

百万庄大酒店地处永州市芝山区城标，是区委、区政府所在地，是建设中的永州中心城市的南部中心，是全市的文化、旅游、经济、金融中心，是芝山区政治经济、文化、金融、交通中心。

它距区委、区政府仅200m，周边依次分布有区检察院、法院、财政局、市工商银行、人民银行等一大批行政、企事业机关单位，又是南来北往的必经之路，交通十分便利，而在行政区内，各行政、企事业单位会议多，接待任务重、客人档次高，消费水平潜力大。

目前芝山区尚无一家具有“三星”级标准的接待场所，和上档次的娱乐场所。

同时，百万庄大酒店裙楼开业五年来，已取得了良好的经济效益和社会效益，积累了十分宝贵的经验。

相信第二期工程主楼建成开业后，通过自身的优质服务，良好的舒适环境，一定会吸引周边及外来众多的消费群体，成为我区的消费、娱乐中心。

第五章市场分析

一、现状分析

百万庄大酒店第一期建设是1998年完工投入使用的，地下室为美容美发厅，一楼、五楼设置客房19间、27个床位，平均入住率达到了85%；二楼为餐饮部，设包厢20余间，宴会厅能接待宴会36桌，现包厢常常爆满，大、小宴会接连不断；三楼为歌舞厅，每天歌声不断；四楼为保龄球馆，是芝山区唯一的一家锻炼身体的高尚娱乐场所。

经过几年经营，酒店

4.2年已收回了成本，由于资金的短缺，百万庄大酒店第二期工程一直没有启动。

随着人们生活水平的不断提高，消费观念的改变，酒店的环境及设施已不能适应现代生活的需求。

二、前景分析

芝山区现有城市人口12多万另外有流动人口5万左右，现有的酒店、客房常常爆满，客源充裕。

第六章建设方案和实施计划

建设规模及内容：

酒店主楼总层次设计为7层包括地下室，建筑占地面积1484m2，总建筑面积（包括地下层）为22840m2，采用现代建筑风格，与裙楼建筑协调配套。

每层面积及功能布局为：

地下层：

1484m2,设停车场、消防水池、配电房、空调房、电梯机房；

第一层：

1484m2，设大堂、总台、保龄球馆、商务中心；

第二层：

1484m2，设健身房，业务洽谈室、商场、茶座；

第三层：

1484m2，与裙楼第三层相连接，设置KTV包厢、舞厅、歌厅、酒吧等；

第四层：

1484m2，与裙楼第四楼相连接，设置会议中心，另设小会议室2个，中型会议室1

个，三层顶面为消防平台；

第五层：

此层为休闲中心，设置保健按摩、洗头、洗面、理发、足浴；

第六层：

此层设置桑拿、盐浴、氧吧间等。

建设周期：

百万庄大酒店第二期工程建设周期预计16个月，其中土建工程10个月，其他配套设施及装修为6个月。

第七章财务计划和效益分析

一、投资概算

1、投资规模：

（1）主体工程（包括外墙面砖，室内粗粉刷，水、电、讯预埋等）按每平方米1000元造价计算：

7960m2×1000元/m=796万元。

（2）外装修：

门厅、铝塑幕墙、花岗岩、周边环境，预计120万元。

（3）室内装修：

907万元

第一层：

大堂1484m2，一半面积按1800元/m2标准装修，一半面积按900元/m2标准装修，计币200万元。

第二层：

商场等1484m2，按600元/m2标准装修，计币89万元。

第三层：

歌舞厅等2280m2，按1000元/m2元标准装修，计币228万元。

第四层：

会议室装修250万元（含设备）

第五层：

休闲等1400m2按1000元/m2装修140万元。

第六层：

桑拿等110万元（含设备）

（4）仓库2万元水池4万元

配电房8万元

锅炉（永州节能锅炉）10万元

总台、商务中心设备20万元

保龄球设备重新安装及维修10万元

健身器材18万元

合计72万元

（5）重大设备

消防系统100万元

中央空调、分体空调280万元

电梯60万元

变压器10万元

合计450万元

（6）各种手续费30万元

（7）设计费15万元

（8）办公费30万元

（9）开业筹备费25万元

（10）低值易耗品20万元

（1）—（10）项共计2465万元

此外，裙楼装修改造300万元，土地做价380万元。

总计2845万元

二、资金投入计划（见附表1）

三、资金来源

公司拟将现有全部固定资产及主楼在建工程向境外融资2845万元。

公司现有固定资产如下：

（1）正在经营的百万庄大酒店裙楼5700m2，价值1400万元（含经营设备）。

（2）百万庄大酒店主楼用地，价值380万元。

上述资产共计1780万元,公司拟将现有固定资产与酒店二期建设项目捆绑抵押向境外融资或借款2845万元人民币,用以建设酒店主楼工程.

四、酒店经营定位

百万庄大酒店经营定位包括以下几个方面：

形象定位、价格定位、服务标准定位和消费群体定位。

1、酒店形象定位：

百万庄大酒店第二期主体工程以现代建筑风格与先期开发的裙楼相结合，浑然一体。

以豪华实用的内部装修迎八方来客，另外根据酒店有利的地理位置和齐全的服务功能，我们将它确定为“以娱乐城为主的综合型酒店”。

2、酒店的价格定位：

酒店的消费价格是以高价吸引少数客人，还是以低价吸引大多数客人，这是一个十分重要的经营管理原则。

在实际经营过程中，酒店将根据消费者的消费欲望程序的确良变化而调整价格。

在不同的市场需求情况下，按折扣价薄利多销和定价相结合灵活经营，从而最大化实现销售收入和利润。

在旺季，以适中的定价而入住及娱乐人员率不会减少的情况下，酒店可按定价接待各方散客。

在淡季，在折扣定价可以提高入住及娱乐人员率的情况下，可按折扣价接待团队客人，以使酒店产生最大的效益。

3、酒店的服务标准定位：

按“三星级的设施四星级的服务”标准接待客人。

以顾客为中心，微笑、真诚、诚实、友好地为顾客提供标准化、程序化、规范化、快速、敏捷的全方位服务。

4、消费群体定位：

A、参加公务和会议的消费群体；

B、往来本地的观光旅游的消费群体；

C、休闲、娱乐的消费群体；

D、探亲访友及大众消费群体；

E、假日消费群体。

五、酒店经营目标及效益分析

（一）经营收入：

根据本地的实际情况和消费水准，我们采用实际经营目标对酒店开业后各个营业项目进行测算，以求能够准确、真实地反映百万庄大酒店所能达的经营目标。

1、客房

（1）客房数量：

标准客房及套房共30间

（2）客房定价：

标准间每日每间人民币平均298元，套房平均428元/间

（3）客房入住率：

全年平均值65%

（4）年营业收入：

（28×298+2×428）×365天×65%=218万元

2、会议室租金年收入15万元

3、商场：

承包或租赁经营年收入40万元

4、健身房茶座：

承包或租赁经营，年收入40万元

5、保龄球馆：

年收入40万元

6、商务中心：

年收入25万元

7、休闲娱乐中心，包括保健按摩、美容美发、足浴、KTV包厢、舞厅、歌厅，桑拿、盐浴每日营业额1600元计，年收入为1600×365=587万元。

8、餐饮：

承包或租赁经营纯收入60万元。

总计：

年收入1025万元

（二）经营支出：

1、人工工资

a、总经理及助理2人（脱产）年支出6万元

b、财务人员2人年支出2.4万元

c、员工（含部门经理）：

客房12人，大堂4人，歌舞、美发等72人，保龄球6人，保安9人，卫生2人，合计103人。

每人每月平均工资600元，年支出105×600×12=75.6万元。

小计84万元

2、洗涤费年支出2万元

3、零星维修费年支出5万元

4、水费：

每月1600吨年支出2万元

5、电费

a、照明：

功率每日100Kw/n，每度0.82元，年支出3万元

b、空调：

功率60Kw/n，每年使用5个月，每日使用18小时，电费0.98元/度，年支出16元

6、客房一次性用品：

每房每日5元30×365×65%×5=3.5万元

7、其他低值易耗品及消耗品3万元

8、办公费10万元

9、接待费4万元

10、各种规费4万元

11、税2261.73×5.5%48万元

12、目标奖励金4万元

13、其他不可预见费4.5万元

14、利息3000×5.3%159万元

15、折旧考虑到酒店所处理位置，房产升值空间较大，故总资产包括装修及设备（土地除外）只按年综合折旧5.1%计提：

3000×5.