商业项目成本后评估报告.docx
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商业项目成本后评估报告
华润置地
商业项目成本后评估模板V1.0
华润地有限公司
工程管理部
编制时间：
2015年1月
一、项目分期概况
对影响成本的主要项目概况信息进行梳理，形成较为完善的、体现项目特点的概况信息。
可适当修订、补充。
1.项目分期工期关键节点
业态
开工
土方
完成
正负零
主体封顶
精装修
开始时间
外饰面
封闭时间
竣工
开业/开盘
总工期
（月）
购物中心
2010-7-1
写字楼
酒店
公寓
…
开工时间：
按总部战略管理部下发的《华润置地销售物业计划管理指引》定义：
桩基开工
2.项目分期规划指标
按最新版的指标信息，填写下表。
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
占地面积
㎡
2
总建筑面积
㎡
3
地上建筑面积
㎡
3.1
购物中心
㎡
3.2
写字楼
㎡
3.3
酒店
㎡
…
…
4
地下建筑面积
㎡
4.1
地下商业
㎡
4.2
停车库
㎡
…
㎡
5
计容面积
㎡
6
基底面积
㎡
7
容积率
8
空地面积
㎡
9
车位数
个
9.1
地上车位数
个
9.2
地下车位数
个
10
人防面积
㎡
11
人防等级
3.项目分期业态指标
序号
业态类型
建筑面积
可售面积
GLA面积
栋数
层数
建筑高度（m）
使用率
一
持有物业
地下商业
参见《万象城成本管理指引V1.0》
地上商业
写字楼
参照《销售型写字楼产品配置标准及成本限额管控指标V1.0》
……
二
销售物业
写字楼
参见《销售型写字楼产品配置标准及成本限额管控指标V1.0》
底商
商业街
……
三
配套
地下车库
地上停车楼
开闭所
……
配套面积占比，计算公式：
三/（一+二+三）
合计
其他信息备注：
地上停车楼：
停车楼是否与购物中心一体，停车数？
。
4.项目分期业态平面图、立面图
1）项目总平图、各业态建筑平面图、立面图及机电系统图纸以附件形式提供CAD版
2）购物中心各层功能业态面积统计表（按下表）
楼层
各业态GLA（㎡）
百货商店
影院
冰场
美食广场
超市
娱乐
零售
餐饮
各层GLA合计
L6
L5
L5
L4
L3
L2
L2
L1
L1
LGM
LG
地上合计
B2M
B2M
B2
B3
地下合计
3）地下后勤区域面积（按下表）
后勤区及机房面积合计（㎡）
其中
机房面积（㎡）
办公用房面积（㎡）
仓储类面积（㎡）
交通类（㎡）
辅助类（㎡）
二、总体成本指标
1.房地产开发成本不同开发阶段变动
分期项目房地产开发成本
阶段
拿地阶段
方案或扩初阶段
（目标成本）
施工图阶段
预计结算阶段
（目前结算比例？
%）
备注
金额（万元）
偏差率（%）
说明：
1）偏差率，以目标成本为基准
2）目前结算比例=已结算合同金额/所有合同总金额
3）“预计结算阶段”金额，指按时间要求完成后评估时项目预计最终结算金额
2.成本分摊说明
1）跨期分摊
公共配套
及基础设施
建筑面积（㎡）
投资金额
（万元）
所属开发
分期
各期成本分摊金额（万元）
成本分摊原则
一期
二期
……期
一、公共配套
独立人防工程
独立幼儿园
独立会所
交通接驳工程
……
二、基础设施
红线外供电
红线外供水
红线外市政道路
……
三、销售设施
示范区
售楼处
样板间
……
2）分期内单体外及地下室等成本分摊至核算产品业态
成本项目
分项
本期核算额（万元）
本期总投资额
（万元）
分摊原则
购物中心
写字楼
酒店
…
合计
2
房地产开发成本
2.1
前期及后期费用
2.2
建筑安装工程费
2.2.1
前期工程
2.2.2
土石方基础处理工程
2.2.3-2.2.15
地下室
2.2.3-2.2.15
各业态建安
2.3
基础设施费
2.4
公共配套设施
2.5
开发间接费
2.6
增值服务
2.7
资本化借款费用
车位配置明细表
实际配置
政府要求配置
总建筑面积（m2）
其中：
配建车位数
车位配建指标
配建车位数
车位配建指标
产品类型
建筑面积（m2）
（个）
（个/100m2）
（个）
（个/100m2）
购物中心（持有）
地上
地下
商业街（可售）
地上
写字楼底商（可售）
地上
写字楼（可售）
地上塔楼
…
独立地下室
合计
备注：
3.开发成本分业态不同产权下的GLA单方及可售单方
序号
产品类型
持有/可售
商业使用率/可售比
分摊后开发成本
建筑面积
可售面积/GLA
建面单方
可售/GLA单方
（万元）
（㎡）
（㎡）
（元/㎡）
（元/㎡）
1
购物中心
持有
2
商业街
可售
3
写字楼
可售
合计
-
-
三、成本基础数据表
格式要求：
Excel表，按《目标成本测算模板》，提供附件
需满足商业项目成本归集原则
目的是按目标成本编制格式复盘，便于指导后续项目目标成本编制。
四、限额指标对标
限额文件：
《万象城成本管理指引V1.0》、《五彩城成本限额指标V1.0》、《销售型写字楼成本指标管理指引》、《购物中心停车库、租户区、后勤区成本限额及产品配置标准指引》。
格式要求：
Excel表，按限额对标模板，提供附件
内容要求：
项目实际指标、目标成本指标与限额指标对标，对指标的合理性进行判断、分析，给出建议
五、主要分项产品标准与成本指标
对主要成本分项进行成本分析（按当前预计结算成本，包括合同及变更），描述相应配置标准，分析重大变更（金额50万及以上）、无效成本，分别进行专项小结，分析成本与产品标准的优缺点，输出改善建议。
成本范围：
前期及后期费用、建安工程费、基础设施费。
特别说明：
关于合同中的开办费的处理原则：
直接归集到相应的成本分项中，按工程量折算到综合单价里，每项成本分析须包含开办费，并说明开办费比例，如果合同清单中没有单独列开办费，则不用单独说明。
当前预计结算成本：
目前预计的最终结算成本金额。
1.建安成本指标汇总表
预计结算成本格式按目标成本测算表格模板
业态部位-建面单方指标表（元/㎡）
序号
业态部位
地下室-车库
地下后勤区
地下购物中心
地上购物中心
…….
单体外
合计
建筑面积
2.1
前期及后期费用
2.2
建筑安装工程费
2.2.1
前期工程
2.2.2
土方及基础处理工程
2.2.3
土建工程
2.2.4
外装饰工程
2.2.5
门类工程
2.2.6
精装修工程
2.2.7
机电工程
2.2.8
消防工程
2.2.9
弱电工程
2.2.10
燃气工程
2.2.11
电梯工程
2.2.12
标识工程
2.2.13
溜冰场
2.2.14
特殊设备
2.2.15
其他工程费
2.3
基础设施费
2.3.1
红线内市政工程费
2.3.2
环境景观工程
2.3.3
红线外市政工程费
2.当前预计结算成本与目标成本偏差分析
格式可参照上表，至少展开3级科目
3.分项成本指标与产品标准
以下单体成本分项分业态描述
1）土石方及基础处理工程
场地土石方情况：
场地高差、挖填土、填土、外运分项工程量、单价
土石方量统计表
区域号
区块号
挖方量（m³）
填方量（m³）
净方量（m³）
面积（地下室建筑面积）（m³）
单位面积净土方量
1
未分区
574035
16908
557127
123507
4.51m3/m2
2
合计
分项
综合单价（元/m³）
工程量（m³）
总价（万元）
土方开挖
土方回填
土方外运
土方工程总造价
土方工程相对地下室建面单方（元/㎡）
护坡及降水情况：
简要描述护坡及降水方案，护坡、降水主要项目工程量、单价
成本分项
产品标准描述
工程量
综合单价
总价
（万元）
相对地下室建面单方
（元/㎡）
相对护坡面积单方
（元/㎡）
地下连续墙
厚度：
800mm（局部采用十字幅设计）
高度：
35m
长度：
91m（十字幅103m）
搅拌桩
Ф850@600三轴搅拌桩
锚杆支护
合计
基础工程：
基础形式描述，基础主要项目工程量、单价
成本分项
产品标准描述
工程量
（m）
综合单价（元/m）
总价
（万元）
相对地下室建面单方（元/㎡）
Ф1000钻孔灌注桩
钻孔灌注桩：
桩长33m,直径1000mm,间距1200mm
219
Ф800钻孔灌注桩
钻孔灌注桩：
桩长35m,直径1000mm,间距1000mm
30
合计
950
填写附件2-商业项目K值对标样表-地下室关键因素指标
2）结构工程
结构设计参数
设计参数
设计地震烈度
风荷载（kN/m2）
地面粗糙度
场地类别
顶板覆土厚度（m）
指标统计表（分业态部位）
不同部位结构工程指标
地下室
购物中心
写字楼
…….
地下
地上
地上
建面
建面
建面
建面
钢筋含量（Kg/㎡）
钢筋综合单价（元/kg）
混凝土含量（m³/㎡）
混凝土综合单价（元/m³）
模板含量（㎡/㎡）
模板综合单价（元/m³）
钢结构含量（kg/㎡）
钢结构综合单价（元/kg）
选填项：
以下分层信息，只需概要信息，统计大类即可
分层参数
建筑面积（m2）
层高（m）
标准柱网尺寸（m*m）
结构形式
墙厚（mm）
板厚（mm）
柱尺寸（mm*mm）
主梁尺寸（mm*mm）
次梁尺寸（mm*mm）
钢筋含量（不分层，按构件合计）
3）粗装工程（区分业态部位、做法标准）
（1）砌体工程
砌体工程
业态
业态
业态
建面单方
建面单方
建面单方
材料类型
材料类型
材料类型
工程量
单价
总价
工程量
单价
总价
工程量
单价
总价
（2）防水工程
防水工程
业态
地下室
购物中心地上
防水工程建面单方
部位
底板
顶板
外墙
卫生间
……
……
做法
防水材料
工程量
单价
总价
4）外装饰工程
分类
分项
数值
含玻璃屋面
外饰面综合单价（元/㎡）
外饰面总面积（㎡）
墙地比
不含玻璃屋面
外立面综合单价（元/㎡）
外立面总面积（㎡）
墙地比
外饰面面积计算原则：
1）外饰面面积是外立面展开面积，不重算、不漏算；
2）立面百叶、格栅后如有涂料，只将涂料面积计入，百叶面积不重复计入外饰面系数；
3）屋顶设备遮挡的格栅，不计入外饰面面积，但成本计入外立面总成本；
4）雨棚不计入外立面面积；
5）下沉广场外立面面积及成本计入裙楼外立面面积及成本；
6）屋面幕墙、天窗面积及成本计入外立面面积及成本。
外装饰工程成本分析要求：
按饰面材料分类，在大类饰面下可再细分：
例如框架玻璃幕墙再细分：
点式、全玻璃、拉索。
在产品标准中描述幕墙形式，如石材幕墙：
开放式、封闭式；玻璃幕墙细分-框架/单元。
序号
成本科目
饰面占比
单价
产品标准
材料单价
施工单价
综合单价
A
B
C=A+B
元/m²
元/m²
元/m²
4.2
幕墙
相对幕墙面积墙地比
4.2.1
玻璃幕墙
玻璃幕墙需注明
1.安装方式（单元式还是框架式）；2.型材尺寸、厚度、表面处理方式、每平米含量；3.玻璃品牌、厚度、镀膜情况（单银双银）、惰性气体情况（是否填充氩气）、主要尺寸等；4.辅材如五金件、密封条、结构胶品牌；5.占墙面比例。
主入口
拉索玻璃幕墙
次入口
点式玻璃幕墙
**立面
框架玻璃幕墙
屋面玻璃天窗
4.2.2
石材幕墙
石材幕墙需注明1.干挂钢骨架尺寸、表面处理方式、每平米含量；2.石材品牌及产地（国内某地或国外、天然石还是人造石）、厚度、颜色、主要尺寸等；3.辅材如密封胶品牌；4.占墙面比例。
4.2.3
铝板幕墙
铝板幕墙需注明1.铝板厚度、品牌、表面处理方式等；2.相关配套型材情况；3.保温棉情况；4.占墙面比例。
4.3.1
外墙涂料
如分几种涂料，请分开填写，单价含批腻子。
4.3.2
铝格栅及百叶
钢方通尺寸、百叶厚度、表面处理方式
百叶
屋面设备格栅
4.3.3
广告牌
4.3.4
雨棚
雨棚需注明：
1.如为玻璃雨棚则需注明玻璃品牌型号尺寸，铝板雨棚需注明铝板厚度、表面处理方式等；2.钢结构骨架尺寸、表面处理方式、每平米含量等。
5）门类工程
产品标准
供应单价
安装单价
综合单价
工程量
建面单方
防火门
防火卷帘门
6）精装修工程
精装修按如下原则，展开分析维度：
一级：
按功能分区：
公共区（拦河、店铺门、玻璃隔断、扶梯侧面及地面、电梯轿厢、电梯厅、走道、中庭）、后勤区（机房类、交通类、仓储类、办公类、辅助类）、租户区（美食广场、百货、VIP服务区、冰场）、卫生间区（卫生间、走道、杂物间）；
二级：
在各功能分区下展开，按天花、地面、墙面细分产品标准及成本指标
三级：
天花、地面、墙面区分不同大类的材料、做法
格式参照下表，可适当细化
序号
成本科目
面积
单方
不同做法（细分行）-单价
产品标准
备注
材料单价
施工单价
综合单价
A
B
C=A+B
元/m²
元/m²
元/m²
6.4
公共区域精装修工程
相对公共区域铺贴面积单方造价
6.4.1
公共区域（除客梯轿厢）
相对地面铺贴面积单方造价
6.4.1.1
拦河
拦河形式、高度、长度等
每延米综合单价
6.4.1.2
地面
不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；玻化砖品牌及规格等
相对地面铺贴面积单方造价
6.4.1.3
墙面
不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；干挂还是湿贴，干挂时钢骨架形式及每平米含量；玻化砖品牌及规格；玻璃品牌、种类、规格、厚度等；木饰面种类、颜色、厚度等
相对墙面饰面面积单方造价
6.4.1.4
天花
不同材料占比；石膏板品牌、种类及厚度，是否双层，其中造型吊顶占比是多少；铝板规格、厚度等
相对天棚装饰面积单方造价
6.4.1.5
其他
相对地面铺贴面积单方造价
6.4.2
客梯轿厢
相对地面铺贴面积单方造价
6.4.2.2
地面
不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；玻化砖品牌及规格等
相对地面铺贴面积单方造价
6.4.2.3
墙面
不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；干挂还是湿贴，干挂时钢骨架形式及每平米含量；玻化砖品牌及规格；玻璃品牌、种类、规格、厚度等；木饰面种类、颜色、厚度等
相对墙面饰面面积单方造价
6.4.2.4
天花
不同材料占比；石膏板品牌、种类及厚度，是否双层，其中造型吊顶占比是多少；铝板规格、厚度等
相对天棚装饰面积单方造价
6.5
后勤区装修工程
备注各项要求参照公共区域精装修工程
相对后勤区铺贴面积单方造价
6.5.1
机房类
相对地面铺贴面积单方造价
6.5.1.1
地面
不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；玻化砖品牌及规格等
相对地面铺贴面积单方造价
6.5.1.2
墙面
不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；干挂还是湿贴，干挂时钢骨架形式及每平米含量；玻化砖品牌及规格；玻璃品牌、种类、规格、厚度等；木饰面种类、颜色、厚度等
相对墙面饰面面积单方造价
6.5.1.3
天花
不同材料占比；石膏板品牌、种类及厚度，是否双层，其中造型吊顶占比是多少；铝板规格、厚度等
相对天棚装饰面积单方造价
6.5.2
交通类
相对地面铺贴面积单方造价
6.5.2.1
地面
不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；玻化砖品牌及规格等
相对地面铺贴面积单方造价
6.5.2
升级会员 