商业项目成本后评估报告.docx

1、商业项目成本后评估报告华润置地商业项目成本后评估模板V1.0 华润地有限公司工程管理部编制时间：2015年1月一、项目分期概况对影响成本的主要项目概况信息进行梳理，形成较为完善的、体现项目特点的概况信息。可适当修订、补充。1.项目分期工期关键节点业态开工土方完成正负零主体封顶精装修开始时间外饰面封闭时间竣工开业/开盘总工期（月）购物中心2010-7-1写字楼酒店公寓开工时间：按总部战略管理部下发的华润置地销售物业计划管理指引定义：桩基开工2.项目分期规划指标按最新版的指标信息，填写下表。序号指标名称单位指标值备注1占地面积2总建筑面积3地上建筑面积3.1购物中心3.2写字楼3.3酒店4地下建筑

2、面积4.1地下商业4.2停车库5计容面积6基底面积7容积率8空地面积9车位数个9.1地上车位数个9.2地下车位数个10人防面积11人防等级3.项目分期业态指标序号业态类型建筑面积可售面积GLA面积栋数层数建筑高度（m）使用率一持有物业地下商业参见万象城成本管理指引V1.0地上商业写字楼参照销售型写字楼产品配置标准及成本限额管控指标V1.0二销售物业写字楼参见销售型写字楼产品配置标准及成本限额管控指标V1.0底商商业街三配套地下车库地上停车楼开闭所配套面积占比，计算公式：三/(一+二+三)合计其他信息备注：地上停车楼：停车楼是否与购物中心一体，停车数？。4.项目分期业态平面图、立面图1）项目总平

3、图、各业态建筑平面图、立面图及机电系统图纸以附件形式提供CAD版2）购物中心各层功能业态面积统计表（按下表）楼层各业态GLA ()百货商店影院冰场美食广场超市娱乐零售餐饮各层GLA合计L6L5L5L4L3L2L2L1L1LGMLG地上合计B2MB2MB2B3地下合计3）地下后勤区域面积（按下表）后勤区及机房面积合计（）其中机房面积（）办公用房面积（）仓储类面积（）交通类（）辅助类（）二、总体成本指标1.房地产开发成本不同开发阶段变动分期项目房地产开发成本阶段拿地阶段方案或扩初阶段（目标成本）施工图阶段预计结算阶段（目前结算比例？%）备注金额（万元）偏差率（%）说明：1）偏差率，以目标成本为基准

4、 2）目前结算比例=已结算合同金额/所有合同总金额3）“预计结算阶段”金额，指按时间要求完成后评估时项目预计最终结算金额2.成本分摊说明1）跨期分摊公共配套及基础设施建筑面积（）投资金额(万元)所属开发分期各期成本分摊金额（万元）成本分摊原则一期二期期一、公共配套独立人防工程独立幼儿园独立会所交通接驳工程二、基础设施红线外供电红线外供水红线外市政道路三、销售设施示范区售楼处样板间2）分期内单体外及地下室等成本分摊至核算产品业态成本项目分 项本期核算额（万元）本期总投资额（万元）分摊原则购物中心写字楼酒店合计2房地产开发成本2.1前期及后期费用2.2建筑安装工程费2.2.1前期工程2.2.2土石

5、方基础处理工程2.2.3-2.2.15地下室2.2.3-2.2.15各业态建安2.3基础设施费2.4公共配套设施2.5开发间接费2.6增值服务2.7资本化借款费用车位配置明细表实际配置政府要求配置总建筑面积（m2）其中：配建车位数车位配建指标配建车位数车位配建指标产品类型建筑面积（m2）（个）（个/100m2）（个）（个/100m2）购物中心（持有）地上地下商业街（可售）地上写字楼底商（可售）地上写字楼（可售）地上塔楼独立地下室合计备注：3.开发成本分业态不同产权下的GLA单方及可售单方序号产品类型持有/可售商业使用率/可售比分摊后开发成本建筑面积可售面积/GLA建面单方可售/GLA单方（万元

6、）（）（）（元/）（元/）1购物中心持有2商业街可售3写字楼可售合计-三、成本基础数据表格式要求：Excel表，按目标成本测算模板，提供附件需满足商业项目成本归集原则目的是按目标成本编制格式复盘，便于指导后续项目目标成本编制。四、限额指标对标限额文件：万象城成本管理指引V1.0、五彩城成本限额指标V1.0、销售型写字楼成本指标管理指引、购物中心停车库、租户区、后勤区成本限额及产品配置标准指引。格式要求：Excel表，按限额对标模板，提供附件内容要求：项目实际指标、目标成本指标与限额指标对标，对指标的合理性进行判断、分析，给出建议五、主要分项产品标准与成本指标对主要成本分项进行成本分析（按当前预

7、计结算成本，包括合同及变更），描述相应配置标准，分析重大变更（金额50万及以上）、无效成本，分别进行专项小结，分析成本与产品标准的优缺点，输出改善建议。成本范围：前期及后期费用、建安工程费、基础设施费。特别说明：关于合同中的开办费的处理原则：直接归集到相应的成本分项中，按工程量折算到综合单价里，每项成本分析须包含开办费，并说明开办费比例，如果合同清单中没有单独列开办费，则不用单独说明。当前预计结算成本：目前预计的最终结算成本金额。1.建安成本指标汇总表预计结算成本格式按目标成本测算表格模板业态部位-建面单方指标表（元/）序号业态部位地下室-车库地下后勤区地下购物中心地上购物中心.单体外合计建筑

8、面积2.1前期及后期费用2.2建筑安装工程费2.2.1前期工程2.2.2土方及基础处理工程2.2.3土建工程2.2.4外装饰工程2.2.5门类工程2.2.6精装修工程2.2.7机电工程2.2.8消防工程2.2.9弱电工程2.2.10燃气工程2.2.11电梯工程2.2.12标识工程2.2.13溜冰场2.2.14特殊设备2.2.15其他工程费2.3基础设施费2.3.1红线内市政工程费2.3.2环境景观工程2.3.3红线外市政工程费2.当前预计结算成本与目标成本偏差分析格式可参照上表，至少展开3级科目3.分项成本指标与产品标准以下单体成本分项分业态描述1)土石方及基础处理工程场地土石方情况：场地高差

9、、挖填土、填土、外运分项工程量、单价土石方量统计表区域号区块号挖方量（m）填方量（m）净方量（m）面积(地下室建筑面积）（m）单位面积净土方量1未分区574035169085571271235074.51m3/m22合计分项综合单价（元/m）工程量（m）总价（万元）土方开挖土方回填土方外运土方工程总造价土方工程相对地下室建面单方（元/）护坡及降水情况：简要描述护坡及降水方案，护坡、降水主要项目工程量、单价成本分项产品标准描述工程量综合单价总价（万元）相对地下室建面单方（元/）相对护坡面积单方（元/）地下连续墙厚度：800mm（局部采用十字幅设计）高度：35m长度：91m（十字幅103m）搅拌桩

10、850600三轴搅拌桩锚杆支护合计基础工程：基础形式描述，基础主要项目工程量、单价成本分项产品标准描述工程量(m)综合单价(元/m)总价（万元）相对地下室建面单方（元/）1000钻孔灌注桩钻孔灌注桩：桩长33m,直径1000mm,间距1200mm219800钻孔灌注桩钻孔灌注桩：桩长35m,直径1000mm,间距1000mm30合计950填写附件2-商业项目K值对标样表-地下室关键因素指标2)结构工程结构设计参数设计参数设计地震烈度风荷载（kN/m2）地面粗糙度场地类别顶板覆土厚度（m）指标统计表（分业态部位）不同部位结构工程指标地下室购物中心写字楼.地下地上地上建面建面建面建面钢筋含量（Kg

11、/）钢筋综合单价（元/kg）混凝土含量（m/）混凝土综合单价（元/m）模板含量（/）模板综合单价（元/m）钢结构含量（kg/）钢结构综合单价（元/kg）选填项：以下分层信息，只需概要信息，统计大类即可分层参数建筑面积（m2）层高（m）标准柱网尺寸（m*m）结构形式墙厚（mm）板厚（mm）柱尺寸（mm*mm）主梁尺寸（mm*mm）次梁尺寸（mm*mm）钢筋含量（不分层，按构件合计）3)粗装工程（区分业态部位、做法标准）（1）砌体工程砌体工程业态业态业态建面单方建面单方建面单方材料类型材料类型材料类型工程量单价总价工程量单价总价工程量单价总价（2）防水工程防水工程业态地下室购物中心地上防水工程建面

12、单方部位底板顶板外墙卫生间做法防水材料工程量单价总价4)外装饰工程分类分项数值含玻璃屋面外饰面综合单价（元/）外饰面总面积（）墙地比不含玻璃屋面外立面综合单价（元/）外立面总面积（）墙地比外饰面面积计算原则：1）外饰面面积是外立面展开面积，不重算、不漏算；2）立面百叶、格栅后如有涂料，只将涂料面积计入，百叶面积不重复计入外饰面系数；3）屋顶设备遮挡的格栅，不计入外饰面面积，但成本计入外立面总成本；4）雨棚不计入外立面面积；5）下沉广场外立面面积及成本计入裙楼外立面面积及成本；6）屋面幕墙、天窗面积及成本计入外立面面积及成本。外装饰工程成本分析要求：按饰面材料分类，在大类饰面下可再细分：例如框架

13、玻璃幕墙再细分：点式、全玻璃、拉索。在产品标准中描述幕墙形式，如石材幕墙：开放式、封闭式；玻璃幕墙细分-框架/单元。序号成本科目饰面占比单价产品标准材料单价施工单价 综合单价ABC=A+B元/m元/m元/m4.2幕墙相对幕墙面积 墙地比4.2.1玻璃幕墙玻璃幕墙需注明1.安装方式（单元式还是框架式）；2.型材尺寸、厚度、表面处理方式、每平米含量；3.玻璃品牌、厚度、镀膜情况（单银双银）、惰性气体情况（是否填充氩气）、主要尺寸等；4.辅材如五金件、密封条、结构胶品牌；5.占墙面比例。主入口拉索玻璃幕墙次入口点式玻璃幕墙*立面框架玻璃幕墙屋面玻璃天窗4.2.2石材幕墙石材幕墙需注明 1.干挂钢骨架

14、尺寸、表面处理方式、每平米含量；2.石材品牌及产地（国内某地或国外、天然石还是人造石）、厚度、颜色、主要尺寸等；3.辅材如密封胶品牌；4.占墙面比例。4.2.3铝板幕墙铝板幕墙需注明1.铝板厚度、品牌、表面处理方式等；2.相关配套型材情况；3.保温棉情况；4.占墙面比例。4.3.1外墙涂料如分几种涂料，请分开填写，单价含批腻子。4.3.2铝格栅及百叶钢方通尺寸、百叶厚度、表面处理方式百叶屋面设备格栅4.3.3广告牌4.3.4雨棚雨棚需注明：1.如为玻璃雨棚则需注明玻璃品牌型号尺寸，铝板雨棚需注明铝板厚度、表面处理方式等；2.钢结构骨架尺寸、表面处理方式、每平米含量等。5)门类工程产品标准供应单

15、价安装单价综合单价工程量建面单方防火门防火卷帘门6)精装修工程精装修按如下原则，展开分析维度：一级：按功能分区：公共区（拦河、店铺门、玻璃隔断、扶梯侧面及地面、电梯轿厢、电梯厅、走道、中庭）、后勤区（机房类、交通类、仓储类、办公类、辅助类）、租户区（美食广场、百货、VIP服务区、冰场）、卫生间区（卫生间、走道、杂物间）；二级：在各功能分区下展开，按天花、地面、墙面细分产品标准及成本指标三级：天花、地面、墙面区分不同大类的材料、做法格式参照下表，可适当细化序号成本科目面积单方不同做法（细分行）-单价产品标准备注材料单价施工单价 综合单价ABC=A+B元/m元/m元/m6.4公共区域精装修工程相对

16、公共区域铺贴面积单方造价 6.4.1公共区域（除客梯轿厢）相对地面铺贴面积单方造价6.4.1.1拦河拦河形式、高度、长度等每延米综合单价6.4.1.2地面不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；玻化砖品牌及规格等相对地面铺贴面积单方造价6.4.1.3墙面不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；干挂还是湿贴，干挂时钢骨架形式及每平米含量；玻化砖品牌及规格；玻璃品牌、种类、规格、厚度等；木饰面种类、颜色、厚度等相对墙面饰面面积单方造价6.4.1.4天花不同材料占比；石膏板品牌、种类及厚度，是否双层，其中造型吊顶占比是多少；铝板规格、厚

17、度等相对天棚装饰面积单方造价6.4.1.5其他相对地面铺贴面积单方造价6.4.2客梯轿厢相对地面铺贴面积单方造价6.4.2.2地面不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；玻化砖品牌及规格等相对地面铺贴面积单方造价6.4.2.3墙面不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；干挂还是湿贴，干挂时钢骨架形式及每平米含量；玻化砖品牌及规格；玻璃品牌、种类、规格、厚度等；木饰面种类、颜色、厚度等相对墙面饰面面积单方造价6.4.2.4天花不同材料占比；石膏板品牌、种类及厚度，是否双层，其中造型吊顶占比是多少；铝板规格、厚度等相对天棚装饰面积单方

18、造价6.5后勤区装修工程备注各项要求参照公共区域精装修工程相对后勤区铺贴面积单方造价 6.5.1机房类相对地面铺贴面积单方造价6.5.1.1地面不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；玻化砖品牌及规格等相对地面铺贴面积单方造价6.5.1.2墙面不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；干挂还是湿贴，干挂时钢骨架形式及每平米含量；玻化砖品牌及规格；玻璃品牌、种类、规格、厚度等；木饰面种类、颜色、厚度等相对墙面饰面面积单方造价6.5.1.3天花不同材料占比；石膏板品牌、种类及厚度，是否双层，其中造型吊顶占比是多少；铝板规格、厚度等相对天棚装饰面积单方造价6.5.2交通类相对地面铺贴面积单方造价6.5.2.1地面不同材料占比；石材品牌及产地（国内某地或国外）、厚度、颜色、主要尺寸等；玻化砖品牌及规格等相对地面铺贴面积单方造价6.5.2