扬州房地产市场投资报告.docx

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扬州房地产市场投资报告

第一部分、扬州都市表面

一、地理位置

扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。

其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西南京、淮阴接壤。

扬州奇特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能担当上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商都市。

江苏各主要都市漫衍图

二、行政区划

扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。

三、交通情况

1、公路交通

扬州现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。

如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的越发便捷。

2、铁路

扬州铁路（宁扬铁路）为国铁I级，已于2004年竣工营运。

3、航空

距南京禄口国际机场约1个小时，距上海虹桥国际机场约2小时。

4、口岸

扬州港为国度一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功效码头，设有保税堆栈和口岸联检办事机构，从市区到口岸约10公里。

5、交通直达情况

凭据目前的交通建立情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约耗费一个小时。

区位交通图

四、面积与人口

1、地区面积

扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。

2、人口现状

2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人。

表1：

扬州历年人口变革情况

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

全市年末总人口（万人）

市区年末总人口（万人）

表2：

江苏各都市暂住人口情况比拟

地区

扬州

南京

苏州

无锡

泰州

徐州

总人口（万人）

暂住人口（万人）

130

169

暂住人口比率

6.39%

22.28%

54.42%

37.79%

3.89%

6.61%

数据来源——《扬州统计年鉴》

从地区人口组成情况来看，我们不难发明扬州目前的人口结构特点：

——市区人口比例还较低

市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。

——外来人口比例偏低

暂住人口比例比力低，都市辐射能力和经济吸引能力有限。

3、人口生长与都市化水平目标

扬州市筹划目标：

市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；都市化水平2005年到达51%，2010年56%，2020年66%。

4、扼要阐发

作为风物旅游都市，扬州在人口组成方面和苏州、杭州之间另有不小的差距。

但由于市区面积狭小，扬州已经处于一种人多地少的状况，土地资源并不富厚。

我们判断今后扬州的人口、外来人口将会继承平稳增长，但涨幅有限。

五、历史文化及习俗习惯

1、历史

扬州历史悠久，唐宋时期扬州已成为中国东南第一多数会。

明清时期扬州更是中国中部各省食盐供给基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡扬州。

2、文化

扬州文化秘闻深厚，留下了李白、白居易、欧阳修、苏轼、郑板桥、朱自清等大批名人涯士的足迹，是我国首批宣布的二十四座历史文化名城之一，旅游资源非常富厚。

3、民俗

扬州自古以来形成的餐饮、休闲消费看法使扬州人的消费能力非常旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。

第二部分都市投资情况阐发

一、宏观经济生长状况

1、都市总体经济情况

扬州曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣多数市.但革新开放以来由于没有铁路,扬州的经济生长一直比力慢,只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。

随着润杨长江大桥和铁路的通车，扬州经济将会有跨越式的生长。

2、历年GDP增长情况

表3、扬州市历年GDP增长情况统计

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

GDP总量（亿元）

增幅

7.10%

10.60%

15.80%

21.77%

人均GDP（元）

10515

11205

12368

14290

17359

增幅

6.60%

%

15.50%

20.50%

数据来源——《扬州统计年鉴》

我们从以上统计数据可以看出：

1）、扬州的经济底子比力单薄，经济总量在江苏处于中游水平。

2）、近几年来扬州的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。

3）、扬州市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与南京非常靠近，说明扬州市区的经济水平较高。

随着扬州都市各项底子设施建立的完善和招商引资力度的扩大，我们判断扬州的经济将在今后几年有较大的生长。

凭据联合国75国统计资料，住宅生长与人均GDP值之间的干系

表:

人均GDP与房地产市场发育状况的干系表

人均GDP

800—1300美元

1300—8000美元

8000—13000美元

13000美元以上

阶段

住房起步阶段

快速上升阶段

平稳上升阶段

下降阶段

凭据以上的尺度判断，扬州市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段。

3、扬州财产结构情况

1）、现状

从总体三产结构来看，扬州有别与江苏其他都市。

扬州的2004年的三产结构比例靠近1：

1：

1，说明扬州的第三财产（特别是办事业）比重相对较大，而产业生长略显不敷。

2）、展望

从扬州市政府制定的财产生长筹划来看，未来扬州将鼎力大举引进外资生长产业，在保持办事业的连续生长底子上以促进第二财产集聚作为拉动地方经济增长、实现产业化和城镇化的战略选择。

4、扬州民营经济生长状况

我们从各方面了解到的信息来看，扬州民营经济生长情况总结如下：

——民营经济生长秘闻深厚

扬州自古以来是繁华的商贸都市，商业办事业的生长有很深厚的秘闻。

——民营经济所占比重较大

扬州市范围以上民营企业占总范围企业总数的56.6%；拥有资产总额151.7亿元，占全市范围以上资产总额的18.1%。

——民营经济生长依然十分迅速

范围以上民营企业数量保持同比20%以上的增长，民营企业资产的增幅也到达40%以上。

5、扬州的外资企业生长情况

1）外资引进结果

扬州从2001年到2004年，外资引进的增长每年翻番。

2001至2004年，扬州实际利用外资分别为0.82亿美元、2亿美元、4.2亿美元、8.2亿美元。

80公里沿江岸线成为扬州外资投入密集区，其外资企业数占全市80％以上，实际利用外资则占到全市的90.6％。

2）、优越的投资情况

台湾电机电子产业同业公会（简称电电公会）日前宣布《2005年祖国大陆地区投资情况与风险观察》陈诉，在评选大陆10大投资都市中，扬州排名第6，仅次于苏州、无锡、宁波、昆山和杭州。

二、扬州居民生活水平

1、扬州居民生活水平概述

凭据统计数据结合实地考察情况，我们认为：

1）扬州全市范畴内居民平均收入处于江苏中游水平，总体而言并不富饶。

2）扬州市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营办事业和商贸业使本地已经形成了很大一部分高收入群体。

3）扬州市居民消费看法有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储备作为消费支撑。

4）扬州居民居住水平从量上来看处于一个教高的水平，但住宅产物同质化严重，居住质量有待提高。

2、扬州居民收入情况

表：

扬州居民收入统计表

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

居民人均可支配收入（元）

6734

7205

7833

8700

9851

增幅

　——

7.00%

8.70%

11.10%

13.20%

在岗职工平均人为（元）

9732

10763

12006

13801

16008

增幅

　——

10.60%

11.50%

15.00%

16%

农民人均纯收入（元）

3464

3690

3926

4172

4755

增幅

　——

6.50%

6.40%

6.30%

12.60%

数据来源——《扬州统计年鉴》、扬州市统计局提供质料

表：

各都市人均收入比力

都市

扬州

南京

无锡

苏州

泰州

徐州

人均可支配收入（元）

9815

11602

13587

14450

9695

9839

数据来源——《各都市统计年鉴》

我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，扬州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明扬州总体的购置能力不敷。

虽然扬州人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数都市存在的现象），但结合扬州的私营经济生长水平来看，扬州存在着一定命量的高收入阶级。

3、扬州恩格尔系数水平

从上面的图表我们可以发明，扬州的恩格尔系数仍然高于40%。

但实际上扬州人民生活水平并不低，恩格尔系数偏高的主要是由于扬州餐饮文化非常发达，且本地人的消费习惯比力倾向于“吃”。

从总体趋势来看，扬州的恩格尔系数照旧在慢慢下降的，表明本地人民生活正在进一步改进。

4、城乡居民储备存款水平

表：

扬州城乡居民存款储备余额

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

全市居民储备存款余额（亿元）

276

378

449

增幅

13.99%

20.15%

18.78%

16.44%

数据来源——《扬州统计年鉴》

扬州居民储备存款总体照旧呈上升的趋势，只是增幅有所下降。

由此可见近年随着扬州经济的不停生长和人民生活水平的提高，扬州居民有一定住宅消费或其他投资性消费。

但这种投资性消费照旧比力适度的，不会影响到今后住宅消费能力。

5、扬州居民住房水平

表：

居民住房水平统计

年份

2000年

2001年

2002年

2003年

2004年

平均每人使用面积（平方米）

增幅

8.13%

9.67%

28.13%

4.09%

数据来源——《扬州统计年鉴》

由绝对数来看，扬州居民的平均住房水平在整个江苏是处于上游水平的，凌驾南京、无锡和苏州。

我们在实际考察中也发明扬州市区目前已经建成的多层小高层公寓社区已经形成一定的范围，但高端产物比力稀缺，住房条件质的提高还需要时间。

三、都市筹划及重大市政建立状况

1、扬州市总体筹划（2001年-2020年）

1）、都市结构

扬州市目前的都市结构为“一主三副”。

“一主”是指原来的老城区，筹划以掩护为主。

“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。

2）、都市生长偏向

扬州目前的都市生长偏向主要是“主导向南，拓展工具”。

——南延

扩大经济开发区，跳跃开发口岸分区和瓜洲分区，作为生长第二财产的主要载体。

——西进东拓

都市主要居住人口向西部分区会合，充实提高底子设施和大众办事设施的利用率。

东部分