横岗新城广场.docx
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横岗新城广场
新城广场项目招商工作说明
一、写字楼招商时间进度
招商量为：
180套涉及楼层：
11F—15F
（拟定时间）
事
项
推广
计划
计划
任务量
出租率
累计
出租量
2010年8月-9月30日
准备阶段
项目策划、项目深入调研、客户定位、根据朝向景观户型采光制定价格、完善广告渠道制定、招商计划书制定、招商策略制定、积累原始客户以及目标行业客户拜访、调查等工作，同时人员进场展开培训；
准备阶段
营销推广方案制定、项目CI、VI、单张、折页、路牌导视、等设计制作安装等工作；
项目出入口及周边主要干道增加广告位，设计不同招商时段广告语，结合项目自身特点设置推广语如：
限时抢租精装office等口号，结合样板展示，突出项目精装特点、强化公众认知，为下月招租做好铺垫；
2010年10月1日-2010年10月31日
招商启动阶段1
本阶段结合广告推广和行销手段进行目标客户营销，采取走出去迎进来的方法，营造业内口碑效益，结合招商优惠政策放大优惠力度，形成市场认知度，对部分行业目标客户实行集中进场和系列优惠活动，做足人气，完成招商任务；做好市场调查，进行分析对比，即使调整招商策略。
计划本阶段推出特价房10套并送部分家私家电等其他优惠政策，吸引公众注意力，完成本阶段招商任务；
推广第一阶段
推广主题：
“SOHO千百行”
“SOHO必胜站”
“OHO新天地”
针对目标客户习性，设立强租热线。
推出特价房优惠政策同时，在走出去，迎进来的层面，对区域内现有的办公场所内的公司进行拉网式的营销，对选定的行业客户集中拜访，集中入住；突出项目未来区域优势及周边商业配套情况；本阶段意向出租楼层为11F，将拿出10套特价房，限时抢租；写字楼与底层商业形成遥相呼应，在广告投放上避免浪费，结合酒店开业活动及广告内容，分渠道进行营销；
报纸、直邮、派单、路牌广告、网络营销等手段；
9套
5%
9套
2010年11月1日-2010年11月30日
招商启动阶段2
本阶段根据招商周期调整招商策略，根据客户反馈信息完善招商核心工作，接受部分年后置换客户预定，并给予系列优惠政策；做好市场调查，进行分析对比，调整招商策略。
本阶段依旧推出特价房10套，10日前入住享受免费搬家服务等差异化优惠政策；
推广第一阶段
推广主题：
“我的office！
我做主！
”
本阶段根据来电，来访及问卷，走访和陌拜等多渠道信息反馈，即时调整推广策略，同时加大陌生区域潜在推广；
对年后有置换office客户重点跟踪，对上月意向客户给予适当的优惠条件让其入住，集中客户同一时段入住，达到基本人气要求，为下月招租营造必要氛围；
报纸、直邮、派单、路牌广告、网络营销等手段；
9套
10%
18套
2010年12月1日-2010年12月31日
招商启动阶段3
本阶段处于年底，部分置业公司需求加大，对以往客户进行回访，同时推出灵活的优惠政策，如：
预交房租优惠活动，半价试用活动等，吸引公众目光，在此基础上完成招商任务；做好市场调查，进行分析对比，调整招商策略。
推广第一阶段
推广主题
“新城SOHO、人生新起点”
体现项目自身优势和未来前景、
针对目标客户群体，统计客户渠道，调整推广渠道大小，将推广渠道延伸至周边，打造项目高形象、高品质；
结合本月推广目标，针对有物业置换需求公司关切的问题，推出相应的优惠政策，在年底前完成预期招商目标；
渠道：
报纸、直邮、派单、路牌广告、网络营销等手段；
18套
20%
36套
2011年1月1日-2011年1月31日
招商发展阶段1
本阶段将近年尾，部分目标客户有年后置业计划，针对时间和所处环境，推出年底入住大酬宾活动，以客带客、以客养客等多方案，多选择活动增加招商人气，提升项目知名度；做好市场调查，进行分析对比，调整招商策略。
推广第二阶段
推广主题
“SOHO新城、引领商务新高度！
”
体现项目自身商务环境的优越特征、配合酒店开业活动，可与酒店入住活动进行相关捆绑销售，如：
租办公场地，送酒店早餐，客房使用，租写字楼送年夜饭等活动，
渠道：
报纸、直邮、派单、路牌广告、网络营销等手段；
18套
30%
54套
2011年2月1日-2011年2月28日
招商发展阶段2
本阶段处于过年时间故计划维持招商资源，进行客户拜访、组织留深的入住公司客户参与我司举办的新年活动，加深客户对项目和发展商的认识，对维护客户起到很好的作用，
目的将本月人气拉高，避免出现招商空置期；做好市场调查，进行分析对比，调整招商策略。
推广第二阶段
推广主题
“想工作的时候就工作，想生活的时候就生活”
突出项目目标客户生活习性，量身打造为客户个性化的商务空间；
本阶段结合酒店活动主题，进行环形销售推广，将发展商手中所有产品形成链条效应，
同时推广本月招商主题，“新城新环境兔年斗金来”本月承租可成为酒店VIP会员，富华居VIP会员，同时享受租赁办公室享受免费办公用品使用等多重好礼。
渠道：
礼品、报纸、直邮、派单、路牌广告、网络营销等手段；
0套
30%
54套
2011年3月1日-2011年3月31日
招商发展阶段3
本阶段市场回暖，需求增加在招商完成近60套的前提下，推出优惠房，限时租赁特价房等活动，刺激回暖市场，结合行业客户目标需求，举办行业整体入住说明会，告诉大家除了，我们除了租房还有附加产品可以提供；全力提升和打造项目优势为后期维护做伏笔；做好市场调查，进行分析对比，调整招商策略。
推广第二阶段
推广主题
“好办公、阳光多一点！
”
本阶段处于招商重要时期，各渠道广告投入明显加大，针对目标行业进行整体营销，根据客户信息反馈制定合理租用条件，
渠道：
礼品、报纸、直邮、派单、路牌广告、网络营销等手段；
27套
45%
81套
2011年4月1日-2011年4月30日
招商成熟阶段1
本阶段招商过半，加大招商拜访力度，即使调整和筛选优质客户，对出现违规客户进行清退和处理解决，根据客户使用后信息反馈，完善硬件软件设施整改，对目标客户进行强大的行销力度，做好市场调查，进行分析对比，调整招商策略。
推广第三阶段
推广主题
“灵活商务空间、创业新起点！
”
本阶段处于强销期，推广渠道使用手段逐渐减少，主要进行电话、网络、外出拜访、客收集等工作，鉴于招商过60%，具备人气，交通环境日益完善，推广重点放在行业客户上，散租客户招租优惠可日益下调，
渠道：
礼品、报纸、直邮、派单、路牌广告、网络营销等手段；
36套
65%
117套
2011年5月1日-2011年5月31日
招商成熟阶段2
本阶段为招商冲刺阶段，有良好的入住率，对客户吸引力较大，继续持续电话回访，外出拜访等，对所剩户型，楼层，客户分类等进行对比分析，推出有针对性的优惠措施，保证入住率,保证租金收益；
推广第三阶段
推广主题
“租赁办公福地、坐拥风生水起！
”
展示项目自身风水好、人气旺的优势，
在现有的出租量上做文章，拔高项目自身形象高度、对已入住的客户分类进行关系维护，形成有力的口碑效益，充分体现本项目高人气、高品质、横岗新坐标气度；
渠道：
礼品、报纸、直邮、派单、路牌广告、网络营销等手段；
27套
80%
144套
二、底层商业招商进度
招商量为：
3997.5㎡（不含行政办公1634.2㎡和酒店大堂面积）涉及楼层：
1F—2F
（拟定时间）
事
项
推广
计划
计划
任务量
累计出租率
累计
出租量
2010年8月-9月30日
启动阶段
项目策划、项目价格导向制定、项目业态划分、目标客户定位、铺位划分、人流导向划分、招商策略制定、招商进度、不同品牌进场优惠政策、目标客户拜访、问卷调查、
同时完成辅助业态进场。
形成必要的商业氛围；
启动阶段
营销推广方案制定：
项目CI、VI、单张、折页、路牌导视、等设计制作安装；单张折页设计中包含酒店、商业、写字楼招租条件和优惠政策；
广告语制定、广告位选择、投放周期、目标业态受众群体分析、后期运营管理建议；
项目
①店面装修效果图（含ＬＯＧＯ）
②店铺施工电路图（含最高用电量）
③装饰装修材料申报表
④装修平面图
⑤装修工程施工图
⑥确定装修施工时间及装修方式
399.75㎡
10%
399.75㎡
2010年10月1日-2010年10月31日
强销阶段
本阶段计划完成一个主力店进驻，业态以餐饮为重点，同时对其他业态进行走访调查，邀请实地查看现场，为酒店开业打下基础；
推动阶段
广告推广全面铺开，结合酒店开业在即，扩大区域影响力
写字楼招商同时跟上，塑造浓厚的商业氛围；
1120㎡
40%
1600㎡
2010年11月1日-2010年11月30日
深入阶段
本阶段计划完成招商任务的60%，计划完成水疗或KTV等业态入住；
深入阶段
根据实际招商进度，整理客户资源，有策略性的引入目标客户；推广手段和资源与写字楼和酒店同步
800㎡
60%
2400㎡
2010年12月1日-2010年12月31日
深入阶段
本阶段招商过半，客户积累较多，选择部分实力客户入住、计划银行、便利店等辅助业态进驻；
深入阶段
推广手段和资源与写字楼和酒店同步，
800㎡
80%
3200㎡
三、相关费用
（一）、招商佣金
1、佣金结算时间：
每月15日前结算代理方上月招商佣金；
2、佣金收取标准：
（1）代理方按计划完成每月招商量的，佣金单位为贰个月租金作为代理方佣金；
（2）未完成每月招商任务量，佣金单位为按壹个月租金作为代理方佣金；
（3）超出部分计算方式：
招商超出部分，按贰个月租金收取。
3、佣金支付时间：
考虑到风险共担，共创双赢的目的，我方提出一下建议：
1）写字楼部分招商率达到30%以上时，我方开始第一次佣金结算，以后按协商好的时间结算。
2）底层商业部分按月收取招商佣金费用，费用提取标准和月度发放时间与写字楼一致，及完成计划任务收取两个月租金为佣金；
（二）、招商服务月费说明
1、月费标准
写字楼项目20000元/月；
底层商业项目20000元/月；
2、支付时间
发展商每月5日前打入代理公司指定账户；
3、月费用途（代理公司承担的费用）
1.项目前期策划费、市场调研费等；
2.项目招商使用的单张、三折页、调查问卷三项印刷费用；
3.市场调查人员、问卷调查人员费用，外出派单人员费用；
4.其他人员工资
（三）、项目推广费用说明
预计发展商需要投入的广告费约为：
75万元
项目事宜
元/月/个
总数量/个
所需时间
总价/万
路牌广告费
2000
15
8个月
24
路牌指示费
涉及城管报建等环节约
5
网络广告费
3700
8个月
3
招商推介会
1次/3万元
4次
2-3个月/次
12
部分品牌进场前活动经
3个品牌
15
直邮单张费用
0.53/张
10万-20万张
10
单张印刷
0.13元/张
7天
1.3
合计
71万
上述费用均有发展商承担
四、我方责任
1）我方须成立专门的项目部，由策划、招商、客户服务等部门人员配合，以严谨、专业的态度为甲方提供专业的招商策划服务，并具体负责甲方所委托项目的监控、实施和执行，以确保项目招商质量；
2）我方须按《项目工作进度计划》定期分阶段提交相应的工作报告；
3）我方须严格遵守商业道德，做好保密工作，一切未经公开发表的甲方资料均不得外传，未征得甲方同意，我方不得将本案的运作模式作为案例对外公布和讲解；
4）我方指定专人代表我方具体执行本案；
5）我方须根据工作进度及需要委派专业人员进驻甲方项目现场，负责项目的具体策划和执行工作；
6）我方须本着为甲方节约成本的原则，制定推广经费预算方案，并控制在甲方提出的支付比例以内，任何费用的发生均以甲方批核为准，否则甲方有权拒付由此产生的一切费用；
7）我方对其提供的所有工作成果拥有相关知识产权、署名权；
8）对于不因我方责任而导致工作内容及期限等方面的瑕疵，我方不承担违约责任；
五、发展商需协助事宜
1、提供现场办公场地；
2、提供办公场地所需要的电脑、打印机、传真机、办公桌椅等；
3、开通电话、网络等必要工作用品；
4、提供办公文具等相关用品；
5、对招商处以及客户洽谈区的装修和设施设备添加，以便工作的良好开展。
SOHO一族
SOHO族这样自由而又浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列，在这片天空里，他们的才华得到充分的展露。
SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。
同样也正是因为它自由，所以它极有挑战性。
特别适合SOHO的是一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等，因为他们的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中独立完成或通过在网上与他人的协同工作来完成。
而近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，而它的内涵与形式也在发生变化。
互联网的兴起使SOHO成为可能。
一些优秀的网页设计SOHO族几乎都有自己的个人网站；每天在家中更新网页，是这类SOHO族的主要工作内容。
这些优秀的个人网站逐渐引起IT公司的关注，于是，个人网站与大网络公司合作或被其收购的新闻在IT业界层出不穷，这些SOHO族们又开始了新的事业。
也有不少人利用自己的一技之长开始了网上信息和咨询服务的尝试，成为信息服务这门行业的SOHO族。
SOHO作为一种时尚、轻松、自由的生活方式和生活态度，即可以专注一职，也可以是兼职工作，您都可以自豪的称自己是SOHO一族。
于是，我们更愿意把SOHO叫成SuperOffice（and）HumanOffice,即超级的办公室、人性化的办公室。
SOHO对于人的素质要求会更高。
最重要的是自制力，也就是说你自己能否在时间上管理把握好你自己。
其次，是由于SOHO后每个月没有一笔固定的薪水，你的收入结构会改变，所以如何管理好你的钱袋是必须认真对待的问题。
事实上，一方面，国际上这一群落的人数呈现出增加的趋势，办公自动化、互联网的普及以及分工的细化将会导致为数众多的SOHO人的出现；另一方面，SOHO群的存在，也是在客观上缓解了就业压力这一越来越重要的现实社会问题，而如何将这一群落有意识地纳入社会分工体系，并从身份、立法、税收和保障等方面予以确认、规范和保护，是摆在各机构眼前的现实问题。
SOHO族的生活方式与传统的生活方式有很大差别。
他们免掉了因上下班交通拥挤而浪费时间，他们远离了办公室的人事纠纷，他们从事着自己所喜爱的工作，他们更有人自己做了老板。
他们是当今时代的新新人类。
SOHO族与上班族最大的不同是工作与生活不再明显的分割，办公与居家合而为一。
按照SOHO族的工作方式大致可分为四种：
创业SOHO
自组1~10人的小公司，或经营一个小店面，或加盟某个连锁体系。
这种SOHO规模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互联网保持着高效的联系，在经营和管理上具备很大的灵活性。
在大公司无法兼顾到的领域，个人公司如能提供适合的商品和服务，往往会获得成功。
自雇SOHO
在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，例如文字工作者、艺术工作者、顾问、中介、保险从业人员等，他们大多爱好自由，工作富有创造性。
兼差SOHO
利用下班时间在家兼差的上班族，既能开辟财源，又有基本保障，是保守型过度到创业阶段的人的选择。
在职SOHO
在家工作的上班族。
即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电子通勤族，号称科技时代最酷的上班方式。
他们与其他SOHO的区别在于他们有固定的工作单位，只是部分时间在家上班，而且在上班过程中要不断和本公司联络以便协调工作。
不管哪一种SOHO，这种时髦的工作方式已变成世界性趋势。
目前在美国已有1／5的工作人员是SOHO族，且以每年5％的速度增长着。
日本、韩国和香港也在鼓励个人创办SOHO型公司。
“朝日网”在主页上更增设SOHO专栏，介绍成功SOHO公司的势力，并为SOHO同行提供交换信息的场所、提供如何开办SOHO公司的指南。
SOHO没有特殊的限制，也不是专指计算机行业的人士，凡是在家工作、小额创业、个人工作室、自由工作者等传统办公室以外发生的工作方式，都可以叫SOHO族。
从专业人士到市井小民，都有可能自成单位，自力更生。
当然，也不是所有的人都适合做SOHO族，脱离了组织的庇护自立门户，将会遇到意想不到的艰难与挑战，必须具备坚强的性格和能立足于社会的专长，才能做到独自打拼、勇闯天下。
千百行对这个的理解可以多方面：
可以理解为千百行业，随着行业细分的日益深化，衍生出来无数个新兴的行业，很多都可由1个人或几个人单独完成，所以，案名叫千百行是有一定的道理。
行也可以理解为独立的营业机构，如银行，商行，千百行即为千百个营业机构。
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