甲级写字楼的判定标准.docx
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甲级写字楼的判定标准
写字楼等级判定标准
写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，都是影响写字楼品质的因素，智能化程度只是其中的一个方面。
那么，写字楼的最高等级5A甲级写字楼的“5A”是指什么呢？
OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。
过去也有3A级写字楼的说法，即：
OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。
如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。
甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。
在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。
从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：
管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。
随着我国房地产市场的不断成熟，政府出台了一系列政策法规以规范房地产行业的运作，如：
明确规定商用物业的概念，这在很大程度上是对于购房者的保护，但对于部分商家混淆产品概念以扩大项目优势的做法，却不大可能做出硬性规定。
因此，对于购房者来说，明确了项目所宣扬的产品概念就会在一定程度上减少被欺诈的可能，至少不会被卖家的猫儿腻弄得一头雾水。
既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中因该满足一定的要求，在这里好租小编凭借多年的行业经验，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供大家参考。
具体如下：
区位交通
房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。
所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。
规模
评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。
一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。
硬件设施
写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。
建筑类型：
框架或钢结构，抗震在8级地震以上；
办公空间：
能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；
标准层高：
室内净高2.6m以上；
标准承重：
楼板承重在2.5KN/m2以上；
供电系统：
双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；
空调系统：
国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。
电梯：
国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟。
停车位：
每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。
供水系统：
24冷热水供应，并有中水处理系统；
智能化系统：
达到5A级标准；
办公（OA）：
预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；
通信（CA）：
计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。
楼宇（BA）：
主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；
消防（FA）：
防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；
保安（SA）：
保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；
装饰装修
外立面：
铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。
大堂：
有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料
电梯厅：
采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；
走廊：
高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；
卫生间：
进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；
办公间：
墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；
生态空间：
一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。
商业配套
甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。
软性服务
写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。
比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。
又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。
总之，评价一个写字楼物业是不是能够达到甲级写字楼标准，不仅要看产品本身，而且还有诸多非产品方面的影响因素，是一个综合评价的结果。
衡量标准
国际甲级写字楼
甲级写字楼
地理位置
位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。
位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。
停车车位
至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供
至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供
大厦品质
标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。
标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。
净高
2.7米以上
2.7米以上（包括2.7米）
电梯
每3层一部电梯
等候时间不超过30秒
电话线
平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。
平均每20平方米有一根电话线
物业管理公司
丰富经验的国际知名物业管理公司
丰富经验、有知名度的物业管理公司
租或售
基本不出售
对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜
得房率
整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱。
70%或更高
空调
4管制空调系统
4管制空调系统
《高层民用建筑设计防火规范》中规定：
6.1.13 建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间），并应符合下列规定：
6.1.13.1 避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。
6.1.13.2 通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下。
6.1.13.3 避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求，并宜按5.00人/m2计算。
6.1.13.4 避难层可兼作设备层，但设备管道宜集中布置。
6.1.13.5 避难层应设消防电梯出口。
6.1.13.6 避难层应设消防专线电话，并应设有消火栓和消防卷盘。
6.1.13.7 封闭式避难层应设独立的防烟设施。
6.1.13.8 避难层应设有应急广播和应急照明，其供电时间不应小于1.00h，照度不应低于1.00lx。
写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。
不过相关人士表示，要被评为甲级写字楼并不一定想要符合每一项标准，不过必须达到以下的多项指标。
同时，随着目前市场情况的不断变化和建筑技术的发展，以下的指标还会不时更新。
如：
■单层面积达1000平方米或以上
■层高达2.60米或以上
■平均得房率为60%-65%或以上
■位于武广商圈核心商务区，有便捷交通
■租户包括知名本地或跨国企业
■高端的交房标准
■高质的建筑施工
■楼层可灵活分隔
■宽敞的大厅及通道
■高效的中央空调系统
■专业的物业管理
■充足的停车设施
■基本的后备电源系统
■高效的电梯管理系统
■充足的洗手间设施
■合格的通讯系统，以支持话音及数据传输
智慧广场位于上海静安区黄金地段，是上海城市房地产有限公司（以下简称“城市房产”）耗资逾八亿元人民币，独资建设的跨世纪工程，按照城市房产的“要做就做最好的”设计理念，经过数年奋斗，智慧广场终于耸立在静安商业中心，已成为二十一世纪上海建筑艺术的杰作。
智慧广场是上海目前最现代化的具有优美外形综合建筑群之一。
建筑总面积6.4万平方米，大楼由4个圆柱形单位围绕而成，包括高133米的31层办公楼，6层的裙楼组成。
五位一体的具有后现代艺术形态的建筑风格，犹如一只翩翩起舞的蝴蝶，轻灵幽雅，体现了开发商非凡睿智的企业理念和气派。
建筑整体规划舒展通透、错落有致；单体建筑形态挺拔利落，立面典雅大气。
具有国际领先的建筑主动新风外表面幕墙设计在营造出简约现代的视觉美感的同时，更重要的功能是能为大楼内部主动输送外界新鲜空气，从根本上保证了入住宾客的身体健康，表达城市房产“以人为本”的服务宗旨，彰显开发商人大型企业的非凡气派。
顶层的标准直升机停机坪更为有需要的客户提供特殊服务。
大厦的硬件是一流的，德国原装进口克虏伯（THYSSEN）客梯；美国原装开利（CARRIER）全自动控制中央空调；德国原装双台劳斯（LOOS）锅炉以及双路电力系统默默地在大厦中运行着。
拥有国际水准的顶尖科技的IBAS系统将BAS、FAS、SAS、PAS和CAS集中于一个平台，将大厦的管理提高到控制的高度实现了飞越。
智慧广场通过英国BSI公司认证的ISO9001:
2000质量体系认证，荣获改革开放发展成就展一等奖、全国建筑工程装饰奖，上海市物业管理优秀大厦。
自开业以来，智慧广场成为世界五百强企业、跨国公司中国总部、沪代表处、上市公司等驻地或首选办公场所。
智慧广场本着“挑战极限、追求完美”的企业精神，为客户提供更加完美的服务。
外立面采用明框玻璃幕墙，香槟色铝合金框，环保型半反射、镀膜水绿色玻璃。
公共区域的地面和墙面采用高级进口天然花岗石、墙纸。
公共洗手间采用原装进口高级洁具，高级优质釉面地砖，顶部采用Armstrong矿棉天花板吊顶。
装修房：
开利中央空调（每套内配有独立温控器）、新风及回风口，索恩照明灯具，英国原装进口科艺消防报警和喷淋系统，Armstrong矿棉板吊顶。
进口涂料墙面。
水泥地磨平。
电梯：
8部德国原装进口蒂森（THYSSEN）全电脑控制高速客梯（6部为办公楼服务，2部为裙楼服务）；3部货梯，其中两部小型货梯（1000KG），一部大型货梯（2000KG）；
中央空调：
美国原装进口开利（CARRIER）全自动控制系统中央空调；
冷水机组：
开利19XR离心式冷水机，HFC-134A制冷剂，单台制冷量453RT；
锅炉：
德国原装进口两台劳斯（LOOS）低压热水燃油锅炉，单台制热量2500KW
电力：
引入两路独立的10KV电源至变电间，供电容量为5，000KVA。
并设置600KW自动化柴油发电机组。
给排水：
二级生化污水处理系统，格兰富变频给水泵，污水泵。
日供水量530M3，日排水量480M3。
通讯系统
宽带网接入：
提供高速的互联网接入服务，已接入的宽带通讯线路有：
中国电信、中国联通、中国网通通讯光缆，实现多种INTERNET服务，如：
VOD、在线交易等，使全部用户都能以更快速度驶上“信息高速公路”。
结构化布线系统（PDS）:
采用美国SIEMON O.C.C公司ULTRA-FOX公司产品。
垂直主干线话音采用三类线、电脑网络采用八芯多模光缆，且有五类4对线作为补充和备份。
水平布线全部采用BERK-TEK五类4对UTP。
平均每5平方米有一个信息点（电话端子+电脑网络接口）。
电话光缆和程控交换机（CAS）：
通过光缆和光端机等设备可提供2000门直线电话（并可在必要时扩充至20000门）。
通过阿尔卡特程控交换机可联接300门分机电话及接入ISDN一线通（综合业务数字网）。
VSAT卫星通讯系统：
VSAT（VERY SMALL APERTURE TERMINAL）系统是新一代的卫星通讯系统，通过一中心站和许多远端小站组成通信网。
智慧广场VSAT系统能实时接受上海和深圳的证券信息、国内外财经信息
期货信息等，同时可以和远端网站进行互动收发，进行多媒体通讯。
卫星接受和有线电视系统（TVS）：
可接收美国返美一号四套节目、日本百合花二号二套节目、亚卫四套节目。
并可接收开路电视和有线电视节目。
可视会议系统
利用ISDN综合业务网可进行五方可视会议。
刷新率为30帧/S
智能管理
上海市建科委及多家科研机构首度通力合作、立项开发的“智能化商务楼样板工程”。
智能化系统通过计算机网络实现分散控制、集中监视和管理。
楼宇自控系统（BAS）：
BAS采用美国江森房屋设备有限公司产品，通过现场控制器和计算机网络对楼宇设备进行直接分散控制和集中监视管理。
安保系统（SAS）：
安保系统由摄像电视监视系统、红外+微波双鉴探测器和手动报警器组成的报警系统及可视对讲系统等组成。
摄像机采用德国ROBERT公司产品，监视器为日本松下产品。
安保系统设有监视中心，有三台16画面监视器、14台单画面监视器、4台录像机。
多媒体实时监控系统与公安局联网。
消防报警系统（FAS）：
采用英国科艺（THORN SECURITY）公司MINERTY80比式系统，由联动操作台、智能探测器和控制模块组成，可进行火灾信息采集、处理、判断和确认并实施联动控制。
FAS也具有多媒体计算机实时监视系统。
广播音响系统（AS）：
包括背景音响和紧急广播系统。
采用荷兰PHLIPS模块结构、微处理机控制的SM30系统，正常情况下在播放背景音乐、进行语音广播，遇到火警等突发情况时强制切换进行紧急广播。
停车场管理系统（PAS）：
在地下一层和地下二层共设有144个停车泊位。
停车场采用出口收费系统，由入口设备、收费机、车辆引导显示器等组成。
收费系统采用先进的车牌自动识别和半自动识别相结合的车辆安全防范系统。
综合楼宇管理集成系统（IBAS）：
IBAS将BAS、FAS、SAS、PAS和CAS集成于一个平台上，并与物业管理系统联网。
系统实现以下功能：
1.自动采集各子系统运行数据。
2.实时自动报警。
3.综合消防、安保系统实现子系统联动。
4.向物业管理部门提供信息服务。
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