赤峰市房地产市场调研.docx

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赤峰市房地产市场调研

赤峰市房地产市场调研

第一章、赤峰城市概括

一、基本概括

二、经济运行状况

三、城市规划要点

第二章、赤峰房地产市场

一、市场综述

二、赤峰市房地产特点

三、赤峰房地产市场调研

第三章、房地产消费市场研究

第一章、赤峰城市概括

一、基本概括

1、地理位置

赤峰市位于内蒙古自治区东南部、蒙冀辽三省区交汇处，东、东南与通辽市和辽宁省朝阳市毗邻，西南与河北承德接壤，西和北部与锡林郭勒盟相连。

“赤峰”因城区东北角有一座赭红色的山峰而得名。

区位优势：

赤峰市处于内蒙东四盟和辽西产业区的中心部位，是内蒙东部与津京翼地区和东北地区的重要门户。

2、行政区划

全市总面积90275平方公里，东西最宽375公里，南北最长457.5公里。

赤峰市辖3个市辖区、2个县、7个旗——红山区、松山区、元宝山区、新城区、巴林左旗、巴林右旗、阿鲁科尔沁旗、翁牛特旗、喀喇沁旗、敖汉旗、克什克腾旗、林西县、宁城县。

城区优势：

行政区域规划合理，各个区域优势明显，市政府入住新城区，新城价值潜力日益凸显。

3、人口

2000年，据第五次全国人口普查数据：

赤峰市总人口4435737人。

其中：

红山区318512人、元宝山区297035人、松山区538176人、阿鲁科尔沁旗297090人、巴林左旗332550人、巴林右旗174275人、林西县235947人、克什克腾旗242957人、翁牛特旗464211人、喀喇沁旗362458人、宁城县591684人、敖汉旗580842人。

有蒙古、汉、回、满等30个民族，其中蒙古族人口82万。

人口优势：

民族多样化，而且人口总数量逐渐增多，人口素质不断加强，居住数量与居住要求不断提高。

4、交通状况

赤峰地处东北与华北经济区的结合部，是环渤海经济圈的重要组成部分，地理位置独特，交通便利，很容易接受北京、天津、沈阳、大连等几个中心城市的辐射。

A、航空：

赤峰机场有到北京、呼和浩特、沈阳、大连、天津、上海，等地的航班往返。

B、铁路：

赤峰站位于市区南部、昭乌达路的最南端，目前正在规划建设赤（峰）凌（源）高速铁路、赤（峰）通（辽）高速铁路。

C、公路：

赤峰长途汽车站就位于松山区铁路桥东侧，111国道穿境而过。

赤峰至北京、天津、秦皇岛、石家庄、哈尔滨、沈阳、唐山、锦州、朝阳、青岛、大连、济南、齐齐哈尔、郑州、西安、福鼎、呼和浩特、包头、锡林浩特、保定、邯郸、霸州、白沟、淄博等地均有车直达。

目前，赤峰市已建成了通（辽）赤（峰）高速、赤（峰）大（板）高速，已开工建设赤（峰）朝（阳）高速、赤（峰）承（德）高速等多条高速公路。

交通优势：

交通便利111国道、205省道、306国道方便快捷抵达北京、沈阳、天津等城市。

5、主要资源

A、矿产资源：

矿产资源丰富，矿种70余种，矿床和矿（化）点1200余处。

主要有煤炭、金、铁矿石、铜、铅、锌、锡等、萤石、水晶、叶腊石、膨润土，石灰岩、珍珠岩、松脂岩、优质砖瓦粘土、硅石、重晶石、滑石等。

市政府及自治区政府引起极大重视。

B、土地资源：

土地资源丰富，地貌形态多样化，地势西高东低。

土地资源特点：

地处内蒙古高平原向松辽平原过渡地带，北部为大兴安岭南段山地，燕山山系的七老图山屏于西部，努鲁尔虎山呈于东南侧，构成了三面环山的半环形。

C、旅游资源：

白音敖包、巴林右旗赛罕乌拉晋升为国家级自然保护区。

资源优势：

赤峰市矿产、土地资源极为丰富，被评为“中国有色金属之乡”。

环境优势：

市政府以“中国优秀旅游城市”为目标，打造了红山国家森林公园保护区、南山风景区、英金河等，依托地区良好的山水生态格局和文化资源，营造高品质、高标准楼盘。

北京市区至赤峰地界仅315公里，被称为“北京后花园”，

二、经济运行状况

1、综合

全年地区生产总值752.39亿元,按可比价格计算，比上年增长18.3%。

其中，第一产业增加值143.55亿元，增长8.8%；第二产业增加值375.21亿元，增长25.3%；第三产业增加值233.63亿元，增长15.6%。

按常住人口计算，人均生产总值17242元，按当年平均汇率折算达2483美元，比上年增长18.8%。

从产业结构看，三次产业比例由上年的20.6∶47.5∶31.9调整为19.1∶49.9∶31，第二产业比重上升2.4个百分点，一、三产业比重分别下降1.5和0.9个百分点；从增长速度看，第二产业达到25.3%，居三次产业之首，分别高于一、三产业16.5和9.7个百分点；从工业化进程看，工业增加值占生产总值的比重达44.1%，比上年提高2.1个百分点，工业化率由上年的2.04提高到2.31；从贡献情况看，三次产业对经济增长的贡献率分别为10%、58.8%和31.2%，第一、二产业分别较上年提高4.5和0.2个百分点，第三产业下降4.7个百分点；从拉动增长情况看，三次产业分别拉动经济增长1.8、10.8和5.7个百分点，第二产业高于一、三产业9和5.1个百分点。

居民消费价格总水平（CPI）比上年上涨5%，其中食品类价格上涨13.5%。

其他消费品和服务类价格指数保持基本稳定或略有上升。

生产和建设领域价格上涨明显，原材料、燃料及动力购进价格上涨11.7%，工业品出厂价格上涨12.5%，固定资产投资价格上涨8.1%。

国民经济和社会发展中存在的主要问题和困难：

经济下行压力进一步加大。

受金融危机影响，部分企业生产经营出现困难，经济增长明显放缓。

产业发展的结构性矛盾凸显。

产业结构单一、链条短、层次低、规模小，优势特色产业抗风险能力不强，传统产业发展比较缓慢，新兴产业仍未有大的突破。

城乡居民持续增收难度加大。

部分农产品价格持续走低，农村牧区劳动力外出务工受阻，企业用工需求减弱，就业与再就业压力增大。

涉及群众切身利益的问题有待进一步解决。

部分群众生活还比较困难，上学、就医、住房、社会保障及城市管理等方面还存在一些问题。

2、运行环境

近几年来，随着我市城市规模的不断扩大，城市化水平不断提高，人民生活水平也发生了翻天覆地的变化，赤峰市始终坚持以“规划为先”的原则，改善经济运行环境，不断招商引资，对外开发执行实施若干优惠政策（包括税收优惠政策、实行土地优惠政策、收费优惠政策等），受到国家西部大开发（包括赤峰）优惠政策影响，不断加大建设资金的投入力度，优先安排建设项目，加大金融信贷支持，营造城市良好的经济环境与投资环境，给外来投资商提供了各项优惠政策与投资环境。

此外，受到国家振兴东北老工业基地优惠政策（税收），提高固定资产折旧率，缩短无形资产摊销年限，等等优惠政策。

赤峰市经济环境良好，不同程度受到国家相关战略政策的影响和支持，为赤峰市发展创造了良好的投资与经营环境。

3、总体经济状况

◆国民经济保持快速增长，全市生产总值（GDP）、人均生产总值都呈逐年增长态势；

◆近年来，三大产业全面增长，服务业增速较快。

工业：

“十五”期间，赤峰市工业经济发展突飞猛进，优势产业活力彰显，到“十五”期末，赤峰市工业增加值突破了100亿元大关，实现了“十五”计划翻一番的目标。

全年全部工业增加值332.08亿元，比上年增长26.2%。

其中规模以上工业（年销售收入500万元以上工业企业）增加值280.59亿元，增长28.1%。

按企业规模、经济类型、轻重工业分，大中型工业完成145.61亿元，增长16.7%，小型工业完成134.98亿元，增长44%；国有及国有控股企业完成95.49亿元，增长16.7%，其他类型企业完成185.1亿元，增长35.1%；轻工业完成36.24亿元，增长21.1%，重工业完成244.34亿元，增长29%。

小型工业企业、其他类型企业、重工业增速快于轻工业、大中型工业企业和国有及国有控股企业。

从主要增长因素看，一是重点行业贡献突出。

冶金、能源、食品、医药、建材、纺织、化工和机械八大重点行业实现工业增加值271.7亿元，增长27.1%，对规模以上工业的贡献率达94.3%，拉动规模以上工业增长26.5个百分点。

其中冶金行业实现增加值152.8亿元，增长30.9%，对规模以上工业的贡献率为59.3%，拉动规模以上工业增长16.6个百分点。

二是新建企业拉动作用增强。

47户新建企业完成产值100.1亿元，对规模以上工业产值增量贡献率为25.4%，拉动规模以上工业增长11.2个百分点。

三是重点企业运行良好。

35户重点工业企业完成产值373.7亿元，比上年增加83.6亿元，对规模以上工业产值增量贡献率为35.3%，拉动规模以上工业增长15.5个百分点。

建筑业：

全年建筑业完成增加值43.13亿元，比上年增长20.3%。

全市具有资质等级的建筑施工企业133个，比上年增加16个。

施工企业房屋建筑施工面积896.72万平方米，竣工房屋面积698.84万平方米，分别比上年下降17.8%和24.7%，房屋建筑竣工率77.9%。

资质等级建筑企业实现利润3.9亿元，实现税金3.44亿元，分别比上年下降15.9%和23.9%。

第三产业：

赤峰第三产业（服务业）结构不断优化，从业人数与相关企业不断增多，第三产业经济结构呈现多元化发展，第三产业逐渐成为国民经济的重要产业。

其中发展最快、从业人员增长最快的行业分别是信息传输计算机和软件业、房地产业、租赁和商务服务业，增速分别为4208.1%、592.3%、263.1%。

旅游业：

赤峰市要把旅游业作为第三产业发展重点，全年共接待境内外游客472.1万人次，比上年增长14.6%，其中:

海外游客2.7万人次,国内游客469.4万人次。

旅游业总收入实现50.1亿元，增长22.8%。

其中国际旅游创汇1230万美元，国内旅游收入49.12亿元。

国内贸易：

全年社会消费品零售总额239.86亿元，比上年增长24.8%。

分城乡看，市的消费品零售总额126.34亿元，增长25.8%；县的消费品零售总额63.67亿元，增长24.4%；县以下49.85亿元，增长22.8%。

分行业看，批发业零售额61.58亿元，增长24.6%；零售业零售额138.65亿元，增长24.9%；住宿和餐饮业零售额30.01亿元，增长25.2%；其他行业9.63亿元，增长23.1%。

固定资产投资：

全年全社会固定资产投资完成517.17亿元，比上年增长22.2%。

其中规模以上投资（城乡50万元以上项目）完成507.08亿元，增长22.2%。

按经济类型分，国有经济单位投资180.58亿元，增长24.2%；集体经济单位投资21.02亿元，增长163.4%；有限责任公司投资148.4亿元，增长13.1%；其他经济类型单位投资157.08亿元，增长20.2%。

按项目隶属关系分，地方项目完成投资438.96亿元，增长23.3%；中央项目完成投资22.17亿元，增长10.6%。

从产业投资结构看，一、二、三产业分别完成投资84.29、247.71和175.09亿元，分别占规模以上投资的16.6%、48.9%和34.5%，第一产业所占比重同比上升5.6个百分点，二、三产业分别下降3.5和2.1个百分点。

从行业投资看，工业投资完成236.75亿元，增长12.5%，占规模以上投资的46.7%，所占比重同比下降3.9个百分点。

第三产业中的教育、文化体育和娱乐业、居民服务和其他服务业投资分别实现159.6%、167.1%和82.7%的较快增长。

从登记注册类型看，非公经济类型增长较快。

其中，私营经济完成投资89.19亿元，增长39.4%；个体经济完成投资6.03亿元，增长235.6%。

人民生活：

全年城镇居民人均可支配收入11538元，比上年增加1506元，增长15%。

全年城镇居民人均消费性支出8221元，比上年增长15.1%。

农牧民人均消费性支出3086元，比上年增长12.3%。

城乡居民恩格尔系数（食品支出占消费总支出的比重）分别为32.6%和43.4%；年末城镇居民现住房屋人均建筑面积28.1平方米，比上年增加0.8平方米。

赤峰市推行“生态立市，工业强市，科教兴市”的发展战略，不论是工业、建筑、服务业、旅游、贸易都实现加大的突破与发展，人们生活水平显著提高，城市化建设不断提高，同时，受到国家西部大开发优惠政策与振兴东北老工业基地优惠政策的双重政策影响，城市形象日益改善，在此基础上，并确立了赤峰市对外开放的各项优惠政策，加强与辽宁、河北、内蒙古内地城市及其他城市的合作关系，吸引了大批东部沿海地区的投资商与发展商。

三、城市规划

《赤峰市城市总体规划（2002——2020年）》于同年10月31日提请市四届人大常委会第七次会议审议通过，11月25日报请自治区人民政府审批。

2003年4月1日，获得自治区人民政府批准。

经过5年的实施，城市总体规划确定的预期规划目标基本得以实现。

1、发展战略

总体空间布局：

采用集中组团式布局结构，即“沿河四片、外围三点”，不同功能的组团之间由河流水系和生态绿带间隔。

沿河四片即红山组团、松山组团、八家组团、小新地组团，外围三点为红庙子工业区组团、桥北组团和党校组团。

中心城区内有三山（红山、南山、西山）五河（锡伯河、半支箭河、银河、迎金河、昭苏河）。

规划控制面积206km2，自治区提出赤峰市建设百万人口城市，从规划用地空间上能够满足。

城市空间发展采取控制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城东部工业区，发展完善松山新区，适时拓展西部新区的策略，城市公共中心在延续现状城市商贸金融中心基础上，实行重心西移战略，主要向西，适当向北生长，沿新华路、哈达街、昭乌达路和钢铁西街逐渐形成布局相对集中紧凑的“T”字型城市主中心区。

城区“西移北扩东进、两翼展开、集中成片、规模发展”的城市规划和“沿河四片、外围三点”的城市框架。

四片：

旧城、松山、八家和小新地组团；三点：

桥北、党校和红庙子组团。

整个中心城区按东、中、西部划分为三个区。

东部以建设工业园区、发展工业为主；中部老城区以商贸、金融、生活居住为主。

“西移北扩”城市发展战略，城市框架进一步扩大，城市品位进一步提升。

“一场、两带、四园”的绿化景观系统建设和14条街路绿化工程，绿化面积达146万平方米；目前新城区累计完成投资110多亿元，核心区城市框架已经形成，功能初步完善，极大地提高了赤峰的城市品位。

在建设新城区的同时还进一步加大了老城区的改造力度，随着昭乌达路、哈达街、钢铁街等基础设施的改造和部分地段居住、商业的改造开发，老城区的环境得到逐步改善。

2、城市格局

西部生活区：

东部工业区：

东部工业区是以高新技术、循环经济工业为支撑，重点发展医药化工产业、冶金及建材产业、农畜产品深加工、机械制造产业、高新技术产业，是赤峰市城市功能与产业功能扩展的主要承载区，是辐射与带动内蒙东四盟地区产业发展的核心区域；是赤峰建设百万人口城市的产业支撑，是赤峰市经济发展新的增长点，带有内蒙特色的草原工业新区。

规划采用“一心、四廊、七团”的规划结构，控制东部工业区长远发展的框架，沿111国道形成“珠链式”的发展模式，提高城市土地的开发效益，引导城市空间紧凑拓展。

一心：

在红庙子镇北规划园区产业服务中心，包括为生产生活提供的大型公建及行政办公集中区域。

四廊：

利用道路、自然河流等条件在规划区内部形成四条绿化廊道，将不同功能的产业组团及生活组团分割，是该地区生态化重要体现。

七团：

依据现状情况及产业发展设想，规划区内设置七个组团，分别是老工业组团、轻工产业组团、医药化工产业组团、农畜产业组团、两个基础产业组团和一个远景发展组团。

其中基础产业组团主要以冶金铸造、建材、机械加工及其上下游产业为主。

松山新城区：

第二章、赤峰房地产市场研究

一、市场综述

近年来，赤峰市受到国家西部大开发与振兴东北老工业基地的优惠政策影响，财政资金与外资不断涌入赤峰房地产市场，一时间，投资商、建筑商云集，争夺赤峰这块潜力巨大的房地产市场；随着赤峰市各项产业经济的不断向前发展，人民生活水平不断提高，房地产行业投资环境不断得到完善，投资增势也逐年快速上涨，开发规模继续扩大，商品房销售市场趋向精、专方向发展，房地产产业渐趋成为国民经济新的增长点与支撑点。

自2010年4月至今，受到国家宏观调控大环境的影响，限购、限贷、加息等政策的不断挤压，购房者持币观望情绪浓厚，致使各个楼盘销售速度明显减缓；银行对开发商限贷、政府问责制的不断强化，给开发公司资金链造成极大的压力。

在赤峰房地产市场上，供应规模趋于稳定、供需结构两极分化，新开发项目进展放缓，推盘速度急剧减慢，销售价格基本稳定的运行态势。

1、房地产开发投资快速增长，而且竞争异常激烈

近年来，随着赤峰市经济的快速发展，房地产投资也稳步攀升，商品房价格呈理性上升态势，特别是新城区规划的实施，助推了房地产项目开发的速度，由于赤峰房地产市场容量有限，新、老城区开发项目较多，各个楼盘竞争不仅在楼盘品质、区域地段等进行较量，同时更加注重楼盘定位、营销推广等方面的精准化、差异化的竞争手段，区域特色楼盘逐渐呈现“百家齐放”的销售竞争局面。

2、开发规模不断扩大，投资成份多元化发展

伴随着“西移北扩东进”城市发展战略的实施，新城等城区开发规模不断扩大，各个开发商为赢得极大的利益，持有庞大的资金，推进开发速度，加速了城区城市化的进城；同时，由于赤峰经济成分的多元化，民营企业、合资企业、国企等不同性质的企业的入住，赤峰房地产市场逐渐呈现多元化发展趋势。

3、片区开发、组团式开发成为主流，但产品同质化较为严重

赤峰市按照城区功能划分为生活区、行政区、工业区等，城区性质明显，片区开放与组团开发相结合，并演变为城区主流开发模式。

赤峰房地产本着高标准、高效能管理的建设战略，全面完善城市功能，提升城市品味，注重生态宜居的生活居住观念，引导人们购房观念。

横看：

赤峰房地产市场各个楼盘，产品同质化较为严重，操盘模式滞后；纵看：

赤峰房地产市场与其他城市房地产相比，缺乏异国风情元素与都市化元素，个性化楼盘较为稀少。

4、建筑规划、景观规划等设计水平要求不断提高

近年来，区域一体化进程不断加快，开发商开始注重对建筑与景观的双重规划，不断倡导生态、低碳的居住观念，在开发前期，结合当地人居风俗、生活习惯、消费水平等综合因素，在设计上不断注入新元素、新卖点，树立开发商的形象与品牌知名度；赤峰房地产市场因地制宜，不断完善建筑与景观的双重规划，对建筑规划设计、景观规划设计提成更高的标准和要求。

5、房屋销售价格运行基本平稳，并呈现逐步增长态势

基于对赤峰人居消费水平与进城人居理念的综合考虑，近年来，赤峰房地市场呈现量价齐升的总体运行态势，房屋销售价格保持在人们合理消费水平范围内，伴随城市化、一体化进程的不断加速，房屋销售价格运行基本平稳，加之老城区的改造、新城区的不断开发力，商品房屋价格呈现逐步增长态势。

6、房屋销售速度缓慢，工程形象与营销推广提上日程

受国家宏观调控影响，赤峰市潜在消费者大多持币观望，各个楼盘房屋销售速度较去年明显放缓，项目去化速度具有较大抗性，大多楼盘以价格促销为手段，引导客户下单成交。

同时，具有知名开发商，为吸引目标客户关注与来访，不断注重项目工程形象与营销推广，通过此种线上线下的营销战略来赢得目标市场的青睐。

二、赤峰房地产市场特点

1、虽处起步阶段，但市场竞争激烈

赤峰房地产市场处于一个萌芽阶段，投资意识潜力巨大；供需基本平衡，市民的刚性需求仍然强劲，但受到赤峰房产市场有限的容量限制，竞争激烈。

2、期房销售为主，少量楼盘以贵宾卡买号销售

期房销售为主，以汇景国际为例，大部分楼盘在期房阶段便销售一空，销售手段穿插贵宾卡号的购买，取得优先权利，这也表明其存在一定的炒楼花现象。

3、专业策划认可度加强

对策划商的认可度加强，专业的楼盘操作运作得到认可，发展商在打造楼盘形象和自身的品牌愈加重视，不再单纯的为做房产而做房产。

三、赤峰房地产市场调研

立足赤峰市的城区规划现状和项目基本特征，从板块角度看赤峰房地产市场，可以简单划分为老城板块和新城板块两大板块。

老城板块：

案名

滨河家园1#住宅楼2#商住楼

开发商

赤峰康居房地产开发公司

项目地址

红山区火花路北段原金属制品小区院内

产品类型

多层住宅商铺

总建筑面积

18506.25㎡；总套242

主力户型

楼盘售价

起价：

2280元/平米；均价：

2480元/平米；商厅类均价：

5000（元）

绿化率

开盘时间

2010-01-25

交房时间

销售情况

周边设施

西临老头道街市场，北临英金河畔，东临第九中学，南临第五小学。

社区内配

公交线路

2路公交车终点站

容积率

所属区域

红山区

案名

金和美地

开发商

赤峰航安房地产开发有限公司

项目地址

红山区解放街西段路北原电视机厂院内

产品类型

多层住宅

总建筑面积

占地面积：

26614㎡；建筑面积：

39861㎡；

主力户型

楼盘售价

起价：

3080元/平米；

均价：

3300元/平米

绿化率

33%

开盘时间

2009-12-31

交房时间

销售情况

周边设施

社区内配

公交线路

容积率

所属区域

红山区

第三章、房地产消费市场研究

一、房地产消费现状

根据赤峰城乡人口结构比例，赤峰房地产消费市场基本处于供需平衡状态，当下，价格营销是吸引各个项目销售的关键诱因，并成为购房消费者重要的参考因素，那赤峰房地产消费市场究竟如何，我们从以下几点来研究。

1、消费者市场现状

受新政与银行方面影响，乡镇居民与市内村改房居民，多以自主购房为目的，不断进城购房置业，随着居民生活水平的不断提高，对居住环境与周边学校购物等配套提出不同程度的要求；但受限贷、限购、加息等政策影响，改善型与投资型购房客户逐渐减少，成为当下房地产消费市场销售减缓的主要原因。

近年来，居民家庭可支配收入的逐年提高，消费者购房能力进一步增强，大多以一次性付款与按揭付款为主，人均住房面积由约26平米提至28余平米，不断注重居住空间的舒适性与灵活性；随着区域经济一体化与全球经济一体化的纵深化发展，区际社区与都市社区不断成为消费者的追求与青睐。

2、消费者市场购买动机

赤峰房地产市场上，各个楼盘以各自的项目优势，如地段优势，学区优势、购物优势等，吸引着目标客户，购房消费者从盲目购房趋于理性购房，不断注重楼盘各个方面的品质优势，不断关注社区内外文化的营造，同时，对社区景观绿化的要求也不断提升。

购房消费市场，从单一购买动机都复合购买动机，不断对开发商提高高品质社区要求。

在以上因素基础上，面积、总价等价格因素也在消费者主要考虑氛围内，对其购买动机产生不可忽视的作用，此外，消费者在购房的时候，还考虑项目的工程质量与物业服务水准进行综合考量。

3、开发商展现品牌时代

随着消费市场与客户需求的不断变化，房地产经历产品驱动型、市场驱动型、顾客驱动型，不断注重驱动市场型的营销策略，加大对项目的前期调研与定位，不断挖掘符合客户真实需要的市场空白点，在前期形象宣传推广上，借助智力公司（如策划公司）的专业营销手段，告知客户项目品牌的真实情况，继而充分利用开盘、认购等营销方式，吸引目标客户前来下定；在分期开发项目或滚动开发的项目上，更加注重工程形象的塑造与项目口碑的培育，使消费者真实感知项目的品质，促成极大市场购买力。