某农资农贸市场建设项目可行性研究报告完美版.docx
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某农资农贸市场建设项目可行性研究报告完美版
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第一章总论
一、项目基本情况
1、项目名称：
某农资农贸市场建设项目
2、项目承办单位：
某农资农贸市场有限责任公司
3、项目负责人：
某某
4、项目所在地区、地点：
某某地
5、建设内容：
项目占地面积7000平方米，建设15000平方米农资农贸市场（三层）（包括：
营业厅、配送区及仓库）；生产资料质检中心、电子大屏幕信息发布系统、闭路电视监控、防盗报警、周界防护报警系统智能化系统及相应配套的市场公用设施等。
6、投资规模：
项目总投资4005.4万元。
7、资金构成：
项目固定资产投资4000万元；项目铺底流动资金5.4万元。
8、资金筹措：
固定资产投资4000万元，其中申请自治区“新网工程”、“民生工程”专项资金500万元，地方财政配套100万元，建设单位自筹3400万元。
铺底流动资金5.4万元，全部建设单位自筹。
9、经济效益：
项目建设期1年，建成投产后年营业收入1069万元，投资利润率16.51%，投资利税率18.09%，销售利润率62.08%，销售利税率68.01%，销售税金及附加63万元。
10、建设期:
1年
11、项目可行性报告编制单位：
某某公司
12、法人代表:
某某
13、资格证书编号：
14、资质等级:
15、发证机关:
二、编制依据、原则与范围
（一）编制依据
1、国家发展和改革委员会、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
2、国家发展和改革委员会办公厅计办投资[2002]15号《投资项目可行性研究指南》（试用版）。
3、国务院批准的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》（2000年修订）。
4、农业部《农产品加工业发展行动计划》，2002年。
5、国务院办公厅转发商务部等部门《关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知》国办发〔2004〕57号
6、某供销社《关于全区重点民生工作中农村牧区商贸流通网络建设项目实施的指导意见》。
7、《某供销社2008——2010年推进农村牧区商贸流通网络建设规划》。
8、某农资农贸市场有限责任公司委托设计内容及范围。
9、国家现行的财会、税收政策。
10、国家有关技术标准及规范。
11、项目建设单位提供的其它有关资料。
（二）编制原则
1、认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。
2、本着节约投资、减少占地、节约能耗、降低成本的原则，使装置设计经济合理，安全可靠。
3、严格执行国家、地方对环境保护、消防及劳动安全卫生的规定，做好消防、环保、劳动安全卫生的设计，确保达到有关标准规范，提高综合治理的水平。
4、采用先进的设备，节约能源，减少废弃物产生量，实现经济和环境的可持续发展。
（三）编制范围
受项目承办单位的委托，某某公司会同上级有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在建设单位已有工作的基础上，根据当地和行业的发展规划，按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。
本项目占地7000平方米，主要建设内容包括：
建设15000平方米农资农贸市场（三层）（包括：
营业厅、配送区及仓库）；生产资料质检中心、电子大屏幕信息发布系统、闭路电视监控、防盗报警、周界防护报警系统智能化系统及相应配套的市场公用设施等。
可行性研究报告主要内容包括：
1、项目建设的必要性
2、市场分析与建设规模
3、建设条件与厂址
4、工程设计方案
5、节能
6、环境保护、消防与劳动安全
7、企业组织、劳动定员与人员培训
8、项目实施进度
9、投资估算与资金筹措
10、经济效益分析
三、项目建设单位基本情况
某农资农贸市场，是通辽市供销社的全资公司某农资农贸有限公司所属的一家市场。
该市场始建于1998年11月，是某自治区政府列为国家西部大开发市场建设项目。
市场占地5000平方米，有400余户经营户，主要经营果品、蔬菜、禽蛋、副食、调料、水产、肉类、粮油、小商品、茶叶及为市场服务的餐饮业等。
承载着为周边5000余户居民提供生活服务的功能。
某公司通过多方筹措资金拟对市场进行改造、扩建。
按照国家《农产品批发市场管理技术规范（GB/T19575-2004）》的要求，对市场的经营环境、经营设施进行全面的改造。
使其成为一座标准化的农资农贸市场。
目前，市场建设的前期手续已办理完毕，将于8月份破土动工。
四、推荐方案与研究结论
（一）市场需求分析
项目建成后，可充分发挥通辽市联西承东的区域优势，使通辽市农资农贸市场成为连接东北地区的重要流通枢纽，形成立足通辽市及周边，辐射东北经济区的格局。
全面提升通辽市农资农贸市场在本地区经济推动作用。
项目的实施后建设成为具有现代化的农资农贸市场流通体系，降低流通成本，提高流通效率，促进农业快速发展和农民增收，扩大社会就业，保证农牧民的消费质量和安全，保证国家“粮仓”产量稳定发展和地方经济增长具有十分重要的意义。
某农资农贸市场的建设，充分体现“民生工程”、“新网工程”取得的明显成效，保护了广大农牧民的利益，促进农牧业生产的发展和农村经济产业化战略的实施，促进本地区商业繁荣、经济发展和社会进步等具有一定的推动作用，社会效益比较显著，项目的建设是必要的。
（二）建设方案
项目占地7000平方米，建设15000平方米农资农贸市场（三层）（包括：
营业厅、配送区及仓库）；生产资料质检中心、电子大屏幕信息发布系统、闭路电视监控、防盗报警、周界防护报警系统智能化系统及相应配套的市场公用设施等。
（三）厂址概述
厂址位于通辽市科尔沁区，占地面积7000平方米。
科尔沁区是重要的农贸产品集散地和生产基地，盛产蔬菜、玉米、杂粮、杂豆，项目所在地周边均为蔬菜和粮食主要产区，是周边地区农资集散地。
项目所在地交通方便，水资源丰富，供电设施齐全，原料运输方便，建设条件优越。
（四）主要原材料及动力供应
供电：
用电由科尔沁区电力网供给。
供水：
本项目生产、生活用水均采用自来水公司供给。
供热：
项目供热由电厂供热办供给。
（五）项目实施进度
项目建设期1年。
（六）全厂定员与劳动力来源
全厂定员40人，其中管理人员及技术人员8人。
所需管理和技术人员面向社会招聘，所需工人在当地招聘。
五、结论与建议
本项目立足于当地丰富的粮食及蔬菜资源优势，利用项目建设单位的市场优势，形成粮食、蔬菜的产业化有序经营，对于调整地方农业产业化结构，发展优势农业，特色农业，加速农业产业化调整进程，提高农副产品附加值，实现农民增收，企业增效，进而提高农产品国际市场的竞争力具有重要的意义和广阔的发展前景。
项目实施后，可规范农贸市场，有效地拉动项目区农牧民的收入，加快边远少数民族贫困地区农牧民脱贫致富步伐。
该项目充分利用企业现有的产业优势和市场条件，具有基础条件好、投资少、见效快、增量效果明显的特点。
本项目总投资4005.4万元，其中：
固定资产投资4000万元，铺底流动资金5.4万元。
项目达到设计建设规模后，项目年出租精品间60间；摊位500个；展位150个；库房出租3000平方米。
项目年实现收入1069万元，利润总额663万元，净利润498万元，销售税金及附加63万元。
主要评价指标：
1、静态指标
投资利润率：
16.51%；
投资利税率：
18.09%；
销售利润率：
62.08%；
销售利税率：
68.01%；
资本金利润率：
16.51%；
资产负债率：
0.01%（第五年）。
2、动态指标
全部投资：
项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
19.24%； 项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
16.51%；
项目投资财务净现值（所得税前）（ic=8%）：
3136.98万元；
项目投资财务净现值（所得税后）（ic=8%）：
1908.42万元；
项目投资回收期（年）（所得税前）：
5.94年；
项目投资回收期（年）（所得税后）：
6.96年。
自有资金：
财务内部收益率：
15.12%。
由以上指标看出，投资利润率较好，说明项目投资对国家积累的贡献水平较高；投资回收期估算表明项目投资能尽快回收；项目内部收益率（IRR）大于基准收益率，其他指标也高于行业基准要求，并有超额盈余。
综上所述，本项目符合国家西部大开发战略，符合国家产业政策，符合国家加快农贸农资市场发展和促进地区经济繁荣的战略要求。
项目经济效益较好，社会效益显著，在财务上可行，建议采取措施尽快实施。
六、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标详见表1-1。
主要技术经济指标汇总表
表1-1
序号
项目
单位
指标
备注
1
基础数据
1.1
建设规模
1.1.1
占地面积
平方米
7000
1.1.2
营业厅及库房
平方米
15000
1.2
建设方案
1.2.1
精品屋
间
60
1.2.2
摊位
个
500
1.2.3
展位
个
150
1.3
劳动定员
人
40
1.4
燃料动力消耗
1.4.1
水
立方米
100000
1.5
总资金
万元
4018
1.5.1
固定资产投资
万元
4000
1.5.2
建设期利息
万元
0
1.5.3
流动资金
万元
17.9
1.5.4
铺底流动资金
万元
5.4
项目总投资
万元
4005.4
1.6
项目计算期
年
15
含建设期1年
1.7
总成本
万元
346
1.8
经营成本
万元
144
1.9
产品销售收入
万元
1069
1.10
销售税金及附加
万元
63
1.11
增值税
万元
0
1.12
利润总额
万元
663
1.13
净利润
万元
498
2
评价指标
2.1
投资利润率
%
16.51
2.2
投资利税率
%
18.09
2.3
销售利润率
%
62.08
2.4
销售利税率
%
68.01
2.5
资本金利润率
%
16.51
2.6
财务内部收益率（税后）
%
15.12
财务净现值（税后）
万元
1908.42
ic=8%
投资回收期（税后）
年
6.96
含建设期1年
财务内部收益率（税前）
%
19.24
财务净现值（税前）
万元
3136.98
ic=8%
投资回收期（税前）
年
5.94
含建设期1年
2.7
资本金财务内部收益率
%
15.12
2.8
盈亏平衡点（正常年）
%
27.49
2.9
资产负债率
%
0.01
第五年
第二章项目背景及建设的必要性
一、建设背景
发展农贸农贸市场，实现农产品市场产业化有序经营，是促进农业和农村经济结构战略性调整的重要途径，具有十分重要的意义。
农贸农贸市场，是和人民生活息息相关的、时刻紧密联系的重要是生活场所，因此农贸市场在城市功能设施配套上，是极其重要的组成部分。
但是，现在的农贸市场除了满足人们购物的基本要求以外，留给人的印象就只有——环境脏乱、嘈杂、治安差、层次低。
市场档次低、功能差、离散度大、管理事务多，难以形成竞争优势。
具体分析，有以下六方面不利现状：
一是市场中心所属市场基础设施较落后，多数市场还仍旧是棚架式结构，"脏、乱、差"仍旧不能从根本上制止，发展受到制约；
二是市场配套设施不完善，市场中心所属各市场均缺乏信息、仓储、运输、停车等配套服务设施，市场服务体系滞后；
三是市场商品档次低，交易行为不规范，缺乏品牌化、系列化商品的经营大户；
四是交易方式落伍。
随着电子商务、连锁经营特别是可以经营生鲜果蔬的“超市”、“大卖场”这些新的经营业态的产生和发展给传统交易的农贸市场带来很大冲击和挑战，可以预见市场中心若不能未雨绸缪，会在不久的将来里会失去应有的市场份额；
五是市场中心规模优势不能发挥。
市场中心虽有遍布全县各主要集镇的农贸市场网络，但各市场间沟通和联系不够紧密，更不提形成群体物流效益了，这种独立于自我区域的市场形态与日趋发展的社会不相适应，市场间优势得不到互补，形不成规模效益；
六是市场管理措施乏力，致使市场中心从管理向经营方向转移战略受到束缚。
可以看到各市场摊位零散出租导致经营户龙蛇混杂，经营松散，管理难度大，特别是政府扶持开设的市场自产自销区矛盾更为突出，不断涌现的种植大户享受的摊位免租费、税费等优惠政策让市场固定菜摊在竞争中叫苦连天，更有许多些贩运菜钻农家菜无法检测的空子，假借农家菜之名混入自产自销区享受优惠政策，导致市场十分混乱。
此外，马路市场的屡禁不止也是市场经营户与市场管理矛盾加剧的一个因素，虽经有关部门多次整治，仍是效果不大，没有市场行政管理职能的市场办公室只有疲于奔波有关职能部门协调，以确保市场安定。
以上种种因素使得市场中心被动于管理、疲于管理，难以集中精力向市场商品经营领域进军。
农贸市场总体上经历了自发形成的露天集中场所、占街为市和政府集中规划设置三个发展阶段阶段后，农贸市场超市化经营已成为发展趋势。
农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。
通辽市土质肥沃，是典型的农牧类型区，是国家重要的商品粮生产基地和蔬菜基地，某的重点产粮区，粮食产量占全区近三分之一，商品粮占全区二分之一。
素有“某粮仓”的美称。
全市现有耕地103.78万公顷，农作物种植以玉米、小麦、水稻、杂粮为主。
境内有西辽河、新开河、教来河等43条河流及50多座水库，具有发展农牧业、蔬菜、林果业、水产业等得天独厚的自然条件，发展潜力非常大。
为此，某农资农贸市场有限责任公司提出《某农资农贸市场建设项目》。
项目的实施后，通过“新网工程”、“民生工程”的实施，对于解决“三农”问题、推进新农村建设具有特别重要的现实意义。
依靠传统农业增加农民收入潜力十分有限。
发展农贸市场，促进农产品升值，大幅度地增加农民收入，加快农村经济的发展和农民生活的改善。
市场中心走摊位制为特点的物业管理型向商贸制为特点的经营型转变之路已是顺应形势变化的必然。
二、项目建设的必要性
1、发挥区位优势的客观要求
通辽市是一个农业大市，农业在国民经济中占有重要位置。
2007年在遭遇有气象纪录以来最严重旱灾的情况下，粮食产量仍然达到87亿斤，牲畜存栏1420万头只。
通辽市及周边地区全年化肥施用量40万吨；农用塑料薄膜使用量1.6万吨；农药5019吨；种子销售规模约3万吨；农用机械销售约3万台，柴油机5万台。
发展仓储、配送为一体的农资规模经营潜力巨大。
通辽市地处某东部，是东北、华北两个经济区结合和环渤海经济区的交通要道。
铁路、公路四通八达，还可以通过G304线和沈大高速公路建立起以大连港为中介的海上运输通道。
以通辽为中心，半径200公里范围的农资生产大中型企业30多家，市区化肥、种子、农药、农膜、农机具经营户百余家，分布在各个集贸市场，建立农资仓储配送中心基础客户源较为充裕。
2、完善农业生产资料流通体系的需要
商务部关于《农村市场体系建设“十一五”规划》中提出建立和发展现代农资流通体系。
积极发展农资连锁经营，建立以集中采购、统一配送为核心的新型营销体系；“十一五”期间重点发展10家年销售额超过100亿元的大型农业生产资料流通经营企业。
放开农资市场准入条件，鼓励各类投资主体进入农业生产资料流通领域，通过新建、兼并、联合等方式参与农资经营；充分发挥农村现有流通网络的作用，为农民消费农资商品提供便利；尽快形成多种所有制并存，以品牌特许、采购配送服务、经营指导等多种方式并举，覆盖面广的农业生产资料流通网络。
鼓励农资生产企业按照公平竞争原则直接进入流通领域，降低流通费用,真正让农民受益。
鼓励有条件农资企业采取特许经营方式，吸引小型农资经营企业加盟,扩大经营规模。
引进国外资金、技术和管理经验改造提升农资经营网络，加快农资流通现代化步伐。
3、服务“三农”，建设社会主义新农村的需要
农资是农业生产的基本要素。
农资的供应状况、质量情况直接关系到农业增效、农民增收和农产品竞争力增强，也关系到农业综合生产能力的提高。
通过农资仓储配送中心的建设，建立新型农资产销机制，大力促进放心农资供应，逐步扩大放心农资产品覆盖率。
可降低农资流通成本，切实保护农民利益，并且提高农民维权意识和能力。
第三章市场分析与拟建规模
一、市场分析
农贸市场建设是“菜篮子”工程的重要组成部分，是市政府的民心工程。
农贸市场是和人民生活息息相关的、时刻紧密联系的重要是生活场所。
通辽市建设农贸市场具有区位优势和资源优势，为农贸经济的发展奠定良好的市场条件。
通辽市南与辽宁省接壤，距东北最大的中心城市沈阳250公里；东与吉林省相邻，距吉林省会长春市290公里。
距大连、营口、锦州、天津等港口城市300至700公里，处东北和华北地区的交汇处，既属东北经济区和环渤海经济区，又是中国西部大开发区域中的东部地区，具有优越的地理优势。
通辽市大力调整农村产业结构，逐年增加效益较高的蔬菜种植面积，2006年蔬菜播种面积达103万亩，比去年增加11万亩，产量达54.7亿斤，同比增长18.%；2007年达到30亿公斤，在蔬菜作物中效益较高的瓜类菜、茄果类菜、葱蒜类菜的产量有大幅度增加，使通辽市的蔬菜品种向着精细、经济方向发展。
通辽作为世界上两大黄金玉米带之一与美国、加拿大齐名。
这里素有“某粮仓”之称，是全国重要的商品粮基地。
几十年形成的精耕细作生产方式和以水利为中心的农田基本建设成果，使旱涝保收面积达到90%以上，年平均玉米产量稳定在300万吨以上。
这里是无公害蔬菜生产基地，常年蔬菜种植面积50万亩，年产无公害蔬菜8.6亿公斤。
全市种植红干椒36.3万亩，其中开鲁县东风镇集中连片种植红干椒面积已达到6万亩以上，成为全国最大的红干椒种植基地。
由于新品种的引进推广以及椒农通过多年种植摸索出成熟的种植管理经验，红干椒长势明显好于往年。
预计亩产量250公斤以上，亩产值可达1500元。
仅红干椒一项农民纯收入达4.4亿元。
蔬菜种植方兴未艾。
通辽市种植蔬菜已有多年的历史，随着新技术的应用和名特优品种的引进，种植规模逐年扩大。
全市蔬菜种植60.3万亩，比去年增加10万亩。
其中露地蔬菜种植面积54.5万亩，亩纯收入1300元；设施农业面积发展到5.8万亩，亩平均效益在5700元以上。
蔬菜种植创纯效益10亿元以上。
食用菌为农民开辟增收路。
自1999年引进食用菌种植项目到现在，通过政策扶持，招商引资和组建协会等积极措施，食用菌已在全市范围内种植。
其中库伦、开鲁、经济技术开发区等地已形成一定种植规模，成为农民致富的好项目。
今年全市种植食用菌达1200万（盘）棒，产值可达6000万元，农民纯收入4200万元。
圆葱圆了农民增收梦。
在2005年葱价格走低的情况下，具有多年种植经验和市场经验的农户毅然选择了种植圆葱。
全市种植面积2.5万亩以上，平均收购价为每公斤1元，亩产值高达4000元，仅圆葱种植农民纯收入即可达7500万元以上。
西瓜种植增收效益显著。
今年全市种植西瓜4.5万亩，种植效益和产品质量均有所提高。
由于采用了瓜菜复种技术，亩纯收入平均为1500元以上。
药材种植悄然兴起。
今年全市种植药材1.9万亩，比2005年增加0.6万亩，亩纯收入在1100元—1300元之间。
药材种植可为农民创收0.25亿元。
农贸农贸市场建设具有广阔的市场空间。
二、拟建规模
项目占地面积7000平方米。
建设15000平方米农资农贸市场（三层）（包括：
营业厅、配送区及仓库）。
生产资料质检中心、电子大屏幕信息发布系统、闭路电视监控、防盗报警、周界防护报警系统智能化系统及相应配套的市场公用设施等。
第四章建设条件与场址
一、建设条件
（一）投资环境优越
优越的地理环境：
通辽市位于某自治区东部，地处风光秀丽的科尔沁草原腹地，松辽平原西端。
在北纬42°15′至45°41′、东经119°15′至123°43′之间，南北长约418公里，东西宽约370公里，总面积5.95万平方公里。
总人口309.3万人，其中蒙古族人口139.3万人，是全国和自治区蒙古族人口最集中的少数民族地区。
1999年10月，撤销地级哲里木盟建制，成立地级通辽市，辖科尔沁区、霍林郭勒市、科尔沁左翼中旗、科尔沁左翼后旗、开鲁县、库伦旗、奈曼旗、扎鲁特旗和通辽经济技术开发区。
市政府所在地科尔沁区是全市政治、经济、文化的中心。
通辽市设有通辽经济技术开发区和霍林河新型能源化工高新技术工业园区两个自治区级开发区，以及科尔沁区东郊工业园区、木里图工业园区、奈曼旗工业园区、、宝龙山工业园区、扎鲁特旗工业园区、库伦旗工业园区等工业园区。
通辽市南与辽宁省接壤，距东北最大的中心城市沈阳250公里；东与吉林省相邻，距吉林省会长春市290公里。
距大连、营口、锦州、天津等港口城市300至700公里，处东北和华北地区的交汇处，既属东北经济区和环渤海经济区，又是中国西部大开发区域中的东部地区，优越的地理位置为开放的通辽市提供了得天独厚的便利条件。
便利的交通环境：
公路：
通辽市公路四通八达，国道111线、203线、303线、304线纵横而过，与沈阳、长春、锦州等中心城市和天津、大连、营口、秦皇岛等出口海岸形成纵横交错的网络。
国家西部开发八条省际通道规划的集宁—赤峰—通辽—乌兰浩特—阿荣旗并连接国道301线甘南界—海拉尔—满洲里高等级公路，是贯通自治区东西部的主通道，已于2004年开工建设。
2005年3月，省际通道支线通辽至下洼高速公路、通辽至鲁北一级公路全线开工建设。
该工程计划工期为三年，2007年9月交付使用。
该工程是某自治区“三横、九纵、十二出口”的组成部分，是连接国道111线和304线即通辽和自治区北部、赤峰市东北部地区的重要干线，是华北和东北进京的第二条通道。
该工程的建设对振兴东北老工业基地、落实“三农”政策、改善某地区交通状况、促进生态建设、加强自治区与其它地区的政治、经济、文化交流，促进自治区经济发展具有重要意义。
自治区将加快铁路通道建设。
公路要构筑西起阿拉善、东至呼伦贝尔的东西大通道，贯通乌海至北京高速公路，建设承载能力强的专用公路通道，加快县乡公路建设，提高路网的通达广度和深度。
配合我区化工产业的发展，提前谋划产品外送通道，优先发展安全、环保、低成本的管道运输。
铁路：
通辽火车站是全国38个铁路重点枢纽和14个编组大站之一，铁路交通发达，京通、集通、通让、大郑、平齐、通霍六条铁路纵贯全境。
“十一五”期间，将对通辽枢纽进行改造，提高站场解编能力和货运周转速度；对通辽—霍林河铁路进行扩能改造；规划建设西乌旗—阜新铁路（经奈曼旗），增加出区下海通道。
自治区将加快铁路通道建设。
铁路要构筑西起额济纳、东至满洲里、贯通自治区东西的大通道。
2005年要续建、新建12条铁路，并对4条铁路进行扩能改造，铁路建设总里程达到2500公里。
民航：
民航通辽站是我国华北北部、东北
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