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标书
3.管理方式及工作计划
3.1管理方式
3.1.1戴德梁行山西国际贸易中心物业管理组织架构
山西国际贸易中心管理处人员架表（221人）
各部门具体人员架构
物业部（54人）
注：
1.会所人员未在本架构中。
2.因商务酒店部分将外判,故本架构中所设商务酒店主管、管
理员仅负责与酒店承判商协调工作。
工程部（62人）
保安部（89人）
行政人事部（7人）
财务部（6人）
3.1.2激励与监督机制
戴德梁行将在管理过程中融入激励与监督机制,注意不断提升员工工作表现,以保障戴德梁行管理水准的体现。
3.1.2.1激励
员工薪金中有工作表现奖，由部门经理评定，根据员工工作表现酌情发放。
为员工提供培训课程；对于工作表现好的员工，提供赴戴德梁行北京项目培训机会及给予提升机会等。
戴德梁行将于每月评选最佳员工，对于当选员工将给予物质奖励。
为活跃员工生活，行政人事部将组织系列员工活动，如运动会、郊游、棋类比赛等，激励员工热爱本职工作、忠诚于公司。
对于员工的激励工作，将由行政人事部负责，建立全面的员工激励机制。
上面只是列举一些实例。
3.1.2.2监督
戴德梁行将建立工作质量检查机制，将自有的工作标准量化、确定分值，由专职人员随时检查监督，发现不符合戴德梁行工作标准的情况即扣除责任人工作表现分值，并将每位员工作表现分值与其个人收入挂钩。
3.1.3信息反馈及处理机制
戴德梁行在大厦的物业管理过程中将建立一套信息反馈机制，主要包括：
-客户投诉信息反馈及处理，由物业部负责实施。
-大厦整体物业管理信息反馈及处理，由财务部负责建立一套统计表格，每月统计大厦物业管理各项指标，并作出分析，提出具体改进措施建议。
3.2工作计划
3.2.1工作流程
戴德梁行将于每月向发展商提交物业管理工作报告，具体流程如下：
有关管理处之管理月报、月度预算及年度预算、人事安排、合同及各项管理规章制度由北京梁行审核后与发展商商议决定；
管理处之具体操作由驻场总物业经理与发展商沟通，由驻场总物业经理将所有往来文件交北京梁行副本。
流程
完成时间
管理处向北京梁行
提交当月管理报告
→
每月4日或以前
↓
北京梁行审阅
↓
北京梁行提交发展商管理月报
→
每月8日前
3.2.2
管理报告
报告格式（样式）如下：
一、总经办
1.公布每月管理重点，发布重要事项。
2.重要会议精神（包括与发展商/政府/业主/内部/其他合作单位）
会议日期出席人员重点内容/解决事宜跟进
3.大厦财务保险/第三方保险/现金保险等方面情况统计。
4.管理处签定的有关合同：
项目
承判商
合同期限
金额
备注
5.设备维修合约记录：
项目内容
承判商
合约期限
备注
6.下月工作计划
二、人事行政
1.人事变动
1.1入职员工
姓名部门单位入职日期
_______________________________________
_______________________________________
1.2离职员工
姓名部门单位离职日期
_______________________________________
_______________________________________
2.员工编制
2.1各部门现有员工编制情况（含新入职员工）
部门
本月人数
预算人数
差额
人事行政
财务
物业
工程
保安
合计：
2.2各部门新增设人手：
部门欲增聘职位增聘原因
_________________________________________
_________________________________________
3.员工培训
培训部门
培训员工姓名
培训内容
考核成绩
尚需加强方面
4.员工保险
上月保费：
RMB
本月保费：
RMB
新增员工保费：
RMB
离职员工保费：
RMB
5.员工架构图
6.需发展商协助跟进事宜
7.下月工作计划
三、财务
1.收入情况
1.1酒店式公寓收入
1.2康乐设备
1.3停车场收入
1.4水/电费收入
1.5装修费用统计表
2.支出情况
上月累积（赤字）/盈余：
本月新增（赤字）/盈余：
3.财务预算
4.需发展商协助跟进事宜
5.下月工作计划
四、物业
1.物业管理统计表
收楼数目
装修数目
入住数目
2.清洁监控
清洁工作质量统计表
清洁地点
清洁人数
清洁质量
尚需改进方面
3.客户投诉处理
单元
业户名称
收件日期
投诉内容
处理结果
跟进
4.需发展商直协调事宜
5.下月工作计划
五、保安
1.重要事件/案件统计
时间
地点
事件经过
处理结果
负责人
2.保安监控系统运转情况
3.消防中控系统运转情况
4.二次装修保安/消防监控统计表
5.需发展商协调事宜
6.下月工作计划
六、工程
1.系统/设备设施移交
移交内容
移交时间
遗交问题
跟进
2.二次装修报告
单元
交图至管理处
日期
递交设计院
日期
装修开始日期
完工期
装修商
3.维修工作统计
地点
时间
维修内容
维修结果
负责人
4.大厦设施运转及维护
4.1空调通风系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.2液化气系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.3强电系统
4.3.1发电机组
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.3.2装配电组
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.3.3升降机
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.3.4电器维修
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.3.5公共照明
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.4弱电系统
4.4.1消防系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.4.2防火及防烟门
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.4.3走火通道
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.4.4可视对讲及电话线路系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.4.5保安监视系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.4.6卫星电视及公共电视系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.5供水系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.6排水系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.7康乐设施（）
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.8停车场设施
4.8.1出入闸及收费系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.8.2通气及抽气系统
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.8.3抽水及防洪设施
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
4.8.4路牌及车位设施
正常ÿ
不正常ÿ原因：
例检日期：
负责人签字：
5．遗漏工程跟进
6．需发展商协调事宜
7．下月工作计划
3.2.3物资装备
3.2.3.1维修用设备和工具清单
空调、给排水专业1
项目
名称/类别
数量
产地
空
调
给
排
水
专
业
电锤（博士牌）
1
进口
台钻
1
国产
多用机床
1
国产
潜水泵
2
国产
手动葫芦（17×3）（37×3）各一个
1套
国产
运输车1000kg
1
国产
运输车300kg
3
国产
运输车液压
1
国产
人字梯1.5m
3
国产
管道疏通机大、小各一台
1套
国产
各种钻头
2套
国产
各种冲击钻头
2套
国产
手电
8
国产
充电手电
2
国产
防水手电
4
国产
氧气表
1
国产
乙炔表
1
国产
乙炔瓶
1
租用
氧气瓶
1
租用
氮气瓶
租用
一字、十字改锥
22套
国产
多头改锥
2
国产
钢丝钳
22
国产
尖嘴钳
22
国产
斜嘴钳
4
国产
空调、给排水专业2
项目
名称/类别
数量
产地
空
调
给
排
水
专
业
弯嘴钳
2
国产
挡圈钳
2
国产
测电笔
22
国产
盒尺（5m,3m）
3m20;5m2
国产
直角尺
2
国产
钢板尺1m（2把）0.5m（2把）300mm（4把）
2
国产
锤子0.5P1.5P3P各2把
0.5P2套;1.5~3p2套
国产
鸭嘴锤
2套
国产
大锤18P
2套
国产
锯架
4套
国产
拉铆枪大、小号
2套
国产
组锉（小、中号，什锦锉）
2套
国产
中板三角、圆、半圆（10"）锉
2套
国产
大板、小板圆、三角（8"）锉
2套
国产
套筒扳手28件
2套
国产
梅花扳手5.5×32
4套
国产
呆扳手8－24
4套
国产
棘轮扳手
4把
国产
扭力扳手
2把
国产
英制内六方扳手
2套
国产
复合表
2
国产
涨管器、扩口器（两用）
1套
进口
割刀
2套
国产
卤素检漏仪
1套
国产
空调、给排水专业3
项目
名称/类别
12.31
产地
空
调
给
排
水
专
业
煤气检漏仪
2套
国产
温湿度仪
1
国产
风速仪（热球）
2
国产
电子温度仪
2
国产
真空泵
1
国产
组合焊具
1套
国产
喷灯（206）
2
国产
一字、十字磁力改锥
22
国产
多头改锥（磁性）
2
国产
卡尺
2
国产
单表阀
国产
声级计（分贝仪）
1
国产
电焊机大、小各1台
1套
国产
电焊面罩
2个
国产
焊线3.5mm
若干
国产
节割机380V
1
国产
氧气乙炔管各50M
1套
国产
套丝机1/2～2/2
1
国产
管子压力
1
国产
管钳子
12"14"16"18"各4把
国产
管割刀
2
国产
水平尺
1
国产
电焊手套
2套
国产
电焊镜片
2套
国产
电剪刀
1
国产
铁剪刀（弯嘴）
2把
国产
空调、给排水专业4
项目
名称/类别
12.31
产地
空
调
给
排
水
专
业
布剪刀（尼用）
2把
国产
钢丝刷
4
国产
黄油枪
2
国产
手枪钻
2把
国产
冲击钻（日立）
1
进口
活扳手8"
22
国产
活扳手10"
22
国产
活扳手12"
4
国产
活扳手450/600各1个
4套
国产
六方扳手（公英制）各1套
2套
国产
橡皮锤中号
2把
国产
电线盘（220V）
4
国产
公用部分
项目
名称/类别
12.31
产地
`````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````
铝梯2.5m
4
国产
铝梯2m
4
国产
铝梯1～1.5m
2
国产
升降平台美国GENIEAWP－25S
1
进口
对讲机
10
国产
大型图纸柜
3
国产
土建专业1
项目
名称/类别
12.31
产地
土
建
专
业
汽泵（1.5P）
1
国产
手提式木工压刨
2
国产
砂带机O200
1
国产
曲线锯
1
国产
充电式手枪钻
2
国产
30＃直钉枪
1
国产
50＃直钉枪
1
国产
多用插座枪
2
国产
木工夹子
3
国产
吸盘（单爪）3头
1
国产
吸盘（2爪）双头
1
国产
玻璃刀
2
国产
台式平刨（组合式）
1
国产
改锥"十","一"
6套
国产
钢丝钳
6套
国产
套筒扳手
1套
国产
扳手8",10"
6套
国产
103改锥"十","一"
6套
国产
大罗机
1
国产
水平尺
2
国产
橡皮尺
2
国产
1013＃电码枪
1
国产
斧子
2
国产
25＃油压钻
1
国产
80＃，112＃喷枪
1套
国产
划规大、小（400,200）
1
国产
工具箱
20
国产
土建专业2
项目
名称/类别
12.31
产地
壁纸刀
20
国产
土
揣子
2
国产
土木工工具及机械
1
国产
建
云石机（博士牌）
1
进口
角磨机（博士牌）O100
1
进口
专
沙轮机立式、台式各1台
1
国产
钳工平台
1
国产
业
柒号笔
1
国产
气割枪
1
国产
项目
名称/类别
12.31
产地
万用表
2
国产
钳型表
2
国产
兆欧表2500V
1
国产
兆欧表1000V
1
国产
强
兆欧表500V
1
国产
电烙铁200W
1
国产
电
电烙铁70W
1
国产
绝缘螺丝刀（套）
21
国产
专
高低压绝缘毡
若干
国产
绝缘手套（付）
2
国产
业
绝缘靴（双）
2
国产
电桥
1
国产
换灯杆
1
国产
压线钳（小）
1
国产
压线钳（中）
1
国产
压线钳（液压）
2
国产
手电钻
2
国产
呆扳子（套）（6～32）
2套
国产
梅花扳（套）
2套
国产
蓄电池放电器
1
国产
应急灯
4
国产
榔头
2
国产
钢锯
2把
国产
锯片（盒）
若干
国产
焊锡（匝）
若干
国产
焊油
若干
国产
吸吹器
1
国产
试电笔
21
国产
强电专业2
项目
名称/类别
12.31
产地
剥线钳
21
国产
尖嘴钳
21
国产
偏口钳
21
国产
强
电工改锥（大、中、小）
21
国产
磁性改锥8/70（套）
21
国产
电
电工刀
21
国产
克丝钳（8寸）
21
国产
专
皮五联
20
国产
皮带
20
国产
业
活扳子（8寸、10寸）
21
国产
活扳子（16寸）
2
国产
盒尺7.5M
2
国产
扒轮器450
1
国产
扒轮器350
1
国产
扒轮器（液压）
1
国产
线缆盘220V
4
国产
变配电手车
1
国产
电缆开关车380V
1
国产
弱电专业
项目
名称/类别
12.31
产地
弱
电
专
业
场强仪
1
国产
手提彩监6"
1
国产
数字万用表
2
国产
测电笔
8
国产
磁力改锥
8
国产
改锥（8"+,-）
8
国产
尖嘴钳
8
国产
偏口钳6"
8
国产
弯嘴钳
8
国产
内外卡簧钳
2
国产
大力钳10"12"各1
1套
国产
活扳手4"6"10"各1
8
国产
开口梅花扳手（公共制）
1套
国产
内六角扳手（公英制）
1套
国产
网络八蕊托运头压线钳
1
进口
电话四蕊插头压线钳
2
进口
打线器
1
进口
无感改锥
8
国产
小型套筒扳手（8－32）
2套
国产
钟表改锥一字按大小
2套
进口
工具箱
7
国产
电烙铁70W1支25W2支
1套
国产
数字万用表（3位半）
2
国产
笔型数字万用表
2
国产
指针万用表
2
国产
跳线
若干
进口
各种插头联接件
若干
国产
铝合金梯2M
2
国产
接线盒30M（220V/10A）
2
国产
测试电话机
2
国产
3.2.3.2管理用房
序号
部门
使用面积M2
1
总经办
45
2
财务部
37
3
行政人事部
40
4
物业部
48
5
保安部
32（办公室）
20（休息室）
6
工程部
60（办公室）
30（休息室）
总面积
312M2
3.2.3.3节能控制措施
综合节能管理,这在智能大厦工程管理领域内也是一个新的课题,由于智能大厦的机电设备都采用了自动化的监视和控制,使得智能大厦利用综合楼控系统的综合节能技术变为现实。
同时实现智能大厦的技能也是建设智能大厦的追求目标,通过节能管理,节省大厦的运行和管理费用和成本,是智能大厦高效率和高回报率的具体体现,因此,智能大厦的节能管理是智能大厦工程管理的重要内容。
（1）空调系统的节能
在满足人体舒适条件下,根据室外温湿度变化,动态调节室内温湿度设定值,温度17℃～28℃,相对湿度40%～70%。
冬季取低值,夏季取高值。
利用综合楼控达到如下控制:
-冬,夏取用最小新风量,过渡季采用全新风量;
-根据室内人员变化情况,增减室外新风量;
-采用全热交换器,减少新风冷,热符合;
-在预冷,预热时停止取用新风;
-根据对不同温湿度的要求,进行合理的温湿度控制区域的划分
-加大冷热水的送风温差,以减少水流量,送风量和输送动力;
-采用变风量末端控制（VAV）,变流量控制（VWV）,节省风机,水泵和冷水机组电力消耗;
-进行最佳起停和运行时间控制;
-采用计算机节能控制算法,客房设备运行与
大厦内温度的变化与大厦节能有着紧密的相关性,据美国国家标准局统计资料表明,如果在夏季将设定值温度下调1℃,将增大12%的能耗。
因此,将大厦内温度湿度控制在设定值精度范围内是大厦空调节能的有效措施。
（2）照明系统节能利用综合楼控系统达到如下控制:
-适当降低照明度,充分利用日光照明;
-根据外界光纤变化,自动调节照度变化;
-根据不同区域对照明的要求,进行照明度的合理开发;
-自动控制公共区荷叶大厦外立面照明的开启和开闭;
利用综合楼控系统的故障计功能使管理者对设备的备品备件作出精确的统计,作好合适的库存量。
总之,山西贸易国际中心工程管理就是通过中心建立起来的智能系统实现决策、计划、组织、指挥、控制、协调等管理工程的智能化系统,通过这一管理方式和手段,实现智能大厦的最终目的:
服务完美、运作方便,快捷高效,节省各类资源。
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