标书.docx

1、标书3.管理方式及工作计划3.1管理方式3.1.1戴德梁行山西国际贸易中心物业管理组织架构山西国际贸易中心管理处人员架表（221人）各部门具体人员架构物业部（54人）注：1. 会所人员未在本架构中。 2. 因商务酒店部分将外判,故本架构中所设商务酒店主管、管 理员仅负责与酒店承判商协调工作。 工程部（62人）保安部（89人）行政人事部（7人）财务部（6人）3.1.2激励与监督机制戴德梁行将在管理过程中融入激励与监督机制,注意不断提升员工工作表现,以保障戴德梁行管理水准的体现。3.1.2.1 激励员工薪金中有工作表现奖，由部门经理评定，根据员工工作表现酌情发放。为员工提供培训课程；对于工作表现好

2、的员工，提供赴戴德梁行北京项目培训机会及给予提升机会等。戴德梁行将于每月评选最佳员工，对于当选员工将给予物质奖励。为活跃员工生活，行政人事部将组织系列员工活动，如运动会、郊游、棋类比赛等，激励员工热爱本职工作、忠诚于公司。对于员工的激励工作，将由行政人事部负责，建立全面的员工激励机制。上面只是列举一些实例。3.1.2.2 监督戴德梁行将建立工作质量检查机制，将自有的工作标准量化、确定分值，由专职人员随时检查监督，发现不符合戴德梁行工作标准的情况即扣除责任人工作表现分值，并将每位员工作表现分值与其个人收入挂钩。3.1.3信息反馈及处理机制戴德梁行在大厦的物业管理过程中将建立一套信息反馈机制，主要

3、包括：- 客户投诉信息反馈及处理，由物业部负责实施。- 大厦整体物业管理信息反馈及处理，由财务部负责建立一套统计表格，每月统计大厦物业管理各项指标，并作出分析，提出具体改进措施建议。3.2 工作计划3.2.1工作流程戴德梁行将于每月向发展商提交物业管理工作报告，具体流程如下：有关管理处之管理月报、月度预算及年度预算、人事安排、合同及各项管理规章制度由北京梁行审核后与发展商商议决定；管理处之具体操作由驻场总物业经理与发展商沟通，由驻场总物业经理将所有往来文件交北京梁行副本。流程完成时间管理处向北京梁行提交当月管理报告每月4日或以前北京梁行审阅北京梁行提交发展商管理月报每月8日前3.2.2 管理报

4、告报告格式（样式）如下：一、总经办1. 公布每月管理重点，发布重要事项。2.重要会议精神（包括与发展商/政府/业主/内部/其他合作单位）会议日期 出席人员 重点内容/解决事宜 跟进3.大厦财务保险/第三方保险/现金保险等方面情况统计。4.管理处签定的有关合同：项 目承判商合同期限金 额备 注5.设备维修合约记录：项目内容承判商合约期限备 注6.下月工作计划二、人事行政1. 人事变动 1.1入职员工 姓名 部门 单位 入职日期 _ _ _ _ _ _ _ _1.2 离职员工 姓名 部门 单位 离职日期 _ _ _ _ _ _ _ _2.员工编制2.1 各部门现有员工编制情况（含新入职员工）部 门

5、本月人数预算人数差 额人事行政财 务物 业工 程保 安 合 计： 2.2各部门新增设人手： 部门 欲增聘职位 增聘原因 _ _ _ _ _ _3.员工培训培训部门培训员工姓名培训内容考核成绩尚需加强方面4.员工保险 上月保费：RMB 本月保费：RMB 新增员工保费：RMB 离职员工保费：RMB5.员工架构图6.需发展商协助跟进事宜7.下月工作计划三、财务1.收入情况1.1 酒店式公寓收入1.2 康乐设备1.3 停车场收入1.4 水/电费收入1.5 装修费用统计表2.支出情况 上月累积（赤字）/盈余： 本月新增（赤字）/盈余：3.财务预算4.需发展商协助跟进事宜5.下月工作计划四、物业1. 物业

6、管理统计表收楼数目装修数目入住数目2. 清洁监控清洁工作质量统计表清洁地点清洁人数清洁质量尚需改进方面3. 客户投诉处理单元业户名称收件日期投诉内容处理结果跟进4. 需发展商直协调事宜5. 下月工作计划五、保安1. 重要事件/案件统计时间地点事件经过处理结果负责人2. 保安监控系统运转情况3. 消防中控系统运转情况4. 二次装修保安/消防监控统计表5. 需发展商协调事宜6.下月工作计划六、工程1. 系统/设备设施移交移交内容移交时间遗交问题跟进2. 二次装修报告单元交图至管理处日期递交设计院日期装修开始日期完工期装修商3. 维修工作统计地点时间维修内容维修结果负责人4.大厦设施运转及维护4.1

7、 空调通风系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.2 液化气系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.3 强电系统4.3.1 发电机组 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.3.2 装配电组 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.3.3 升降机 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.3.4 电器维修 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.3.5 公共照明 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.4 弱电系统 4.4.1消防系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.4.2防火及防

8、烟门 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.4.3走火通道 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.4.4可视对讲及电话线路系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.4.5保安监视系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.4.6卫星电视及公共电视系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.5 供水系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.6 排水系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.7 康乐设施（ ） 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.8 停车场设施 4.8.1出入闸及

9、收费系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.8.2通气及抽气系统 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.8.3抽水及防洪设施 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 4.8.4路牌及车位设施 正常 不正常 原因： 例检日期： 负责人签字： 5遗漏工程跟进6需发展商协调事宜7下月工作计划3.2.3 物资装备3.2.3.1 维修用设备和工具清单 空调、给排水专业1 项目名称 / 类别数量产地空调给排水专业电锤(博士牌)1进口台钻1国产多用机床1国产潜水泵2国产手动葫芦(173)(373)各一个1套国产运输车1000kg1国产运输车300kg3国产运输车液压1

10、国产人字梯1.5m3国产管道疏通机 大、小各一台1套国产各种钻头2套国产各种冲击钻头2套国产手电8国产充电手电2国产防水手电4国产氧气表1国产乙炔表1国产乙炔瓶1租用氧气瓶1租用氮气瓶租用一字、十字改锥22套国产多头改锥2国产钢丝钳22国产尖嘴钳22国产斜嘴钳4国产空调、给排水专业2项目名称 / 类别数量产地空调 给排水专业弯嘴钳2国产挡圈钳2国产测电笔22国产盒尺(5m,3m)3m 20;5m2国产直角尺2国产钢板尺1m(2把)0.5m(2把)300mm(4把)2国产锤子0.5P 1.5P 3P各2把0.5P 2套;1.53p2套国产鸭嘴锤2套国产大锤18P2套国产锯架4套国产拉铆枪 大、小

11、号2套国产组锉(小、中号，什锦锉)2套国产中板三角、圆、半圆(10)锉2套国产大板、小板 圆、三角(8)锉2套国产套筒扳手28件2套国产梅花扳手5.5324套国产呆扳手8244套国产棘轮扳手4把国产扭力扳手2把国产英制内六方扳手2套国产复合表2国产涨管器、扩口器(两用)1套进口割刀2套国产卤素检漏仪1套国产空调、给排水专业3 项目名称 / 类别12.31产地空调 给排水专业煤气检漏仪2套国产温湿度仪1国产风速仪(热球)2国产电子温度仪2国产真空泵1国产组合焊具1套国产喷灯(206)2国产一字、十字磁力改锥22国产多头改锥(磁性)2国产卡尺2国产单表阀国产声级计(分贝仪)1国产电焊机大、小各1台

12、1套国产电焊面罩2个国产焊线3.5mm若干国产节割机380V1国产氧气乙炔管各50M1套国产套丝机1/22/21国产管子压力1国产管钳子12141618各4把国产管割刀2国产水平尺1国产电焊手套2套国产电焊镜片2套国产电剪刀1国产铁剪刀(弯嘴)2把国产空调、给排水专业4 项目名称 / 类别12.31产地空调给排水专业布剪刀(尼用)2把国产钢丝刷4国产黄油枪2国产手枪钻2把国产冲击钻(日立)1进口活扳手822国产活扳手1022国产活扳手124国产活扳手450/600各1个4套国产六方扳手(公英制)各1套2套国产橡皮锤中号2把国产电线盘(220V)4国产 公用部分 项目名称 / 类别12.31产地

13、铝梯2.5m4国产铝梯2m4国产铝梯11.5m2国产升降平台美国GENIE AWP25S1进口对讲机10国产大型图纸柜3国产土建专业1 项目名称 / 类别12.31产地 土建专业汽泵(1.5P)1国产手提式木工压刨2国产砂带机 O 2001国产曲线锯1国产充电式手枪钻2国产30直钉枪1国产50直钉枪1国产多用插座枪2国产木工夹子3国产吸盘(单爪)3头1国产吸盘(2爪)双头1国产玻璃刀2国产台式平刨(组合式)1国产改锥十, 一6套国产钢丝钳6套国产套筒扳手1套国产扳手8, 106套国产103改锥十, 一6套国产大罗机1国产水平尺2国产橡皮尺2国产1013电码枪1国产斧子2国产25油压钻1国产80

14、，112喷枪1套国产划规大、小(400,200)1国产工具箱20国产土建专业 2 项目名称 / 类别12.31产地壁纸刀20国产土揣子2国产土木工工具及机械1国产建云石机(博士牌)1进口角磨机(博士牌)O1001进口专沙轮机立式、台式各1台1国产钳工平台1国产业柒号笔1国产气割枪1国产项目名称 / 类别12.31产地 万用表2国产钳型表2国产兆欧表2500V1国产兆欧表1000V1国产强兆欧表500V1国产电烙铁200W1国产电电烙铁70W1国产绝缘螺丝刀(套)21国产专高低压绝缘毡若干国产绝缘手套(付)2国产业绝缘靴(双)2国产电桥1国产换灯杆1国产压线钳(小)1国产压线钳(中)1国产压线钳

15、(液压)2国产手电钻2国产呆扳子(套)(632)2套国产梅花扳(套)2套国产蓄电池放电器1国产应急灯4国产榔头2国产钢锯2把国产锯片(盒)若干国产焊锡(匝)若干国产焊油若干国产吸吹器1国产试电笔21国产强电专业2项目名称 / 类别12.31产地 剥线钳21国产尖嘴钳21国产偏口钳21国产强电工改锥(大、中、小)21国产磁性改锥8/70(套)21国产电电工刀21国产克丝钳(8寸)21国产专皮五联20国产皮带20国产业活扳子(8寸、10寸)21国产活扳子(16寸)2国产盒尺7.5M2国产扒轮器4501国产扒轮器3501国产扒轮器(液压)1国产线缆盘220V4国产变配电手车1国产电缆开关车380V1

16、国产 弱电专业项目名称 / 类别12.31产地 弱电专业场强仪1国产手提彩监61国产数字万用表2国产测电笔8国产磁力改锥8国产改锥(8+,-)8国产尖嘴钳8国产偏口钳68国产弯嘴钳8国产内外卡簧钳2国产大力钳1012各11套国产活扳手4610各18国产开口梅花扳手(公共制)1套国产内六角扳手(公英制)1套国产网络八蕊托运头压线钳1进口电话四蕊 插头压线钳2进口打线器1进口无感改锥8国产小型套筒扳手(832)2套国产钟表改锥一字按大小2套进口工具箱 7国产电烙铁70W1支 25W2支1套国产数字万用表(3位半)2国产笔型数字万用表2国产指针万用表2国产跳线若干进口各种插头联接件若干国产铝合金梯2

17、M2国产接线盒30M(220V/10A)2国产测试电话机2国产3.2.3.2 管理用房序号部门使用面积M21总经办452财务部373行政人事部404物业部485保安部32(办公室)20(休息室)6工程部60(办公室)30(休息室)总面积312M23.2.3.3 节能控制措施 综合节能管理,这在智能大厦工程管理领域内也是一个新的课题,由于智能大厦的机电设备都采用了自动化的监视和控制,使得智能大厦利用综合楼控系统的综合节能技术变为现实。同时实现智能大厦的技能也是建设智能大厦的追求目标,通过节能管理,节省大厦的运行和管理费用和成本,是智能大厦高效率和高回报率的具体体现,因此, 智能大厦的节能管理是智

18、能大厦工程管理的重要内容。(1) 空调系统的节能 在满足人体舒适条件下,根据室外温湿度变化,动态调节室内温湿度设定值,温度1728,相对湿度40%70%。冬季取低值, 夏季取高值。利用综合楼控达到如下控制:- 冬,夏取用最小新风量,过渡季采用全新风量;- 根据室内人员变化情况,增减室外新风量;- 采用全热交换器,减少新风冷,热符合;- 在预冷,预热时停止取用新风;- 根据对不同温湿度的要求,进行合理的温湿度控制区域的划分- 加大冷热水的送风温差,以减少水流量,送风量和输送动力;- 采用变风量末端控制(VAV),变流量控制(VWV),节省风机,水泵和冷水机组电力消耗;- 进行最佳起停和运行时间控

19、制;- 采用计算机节能控制算法,客房设备运行与大厦内温度的变化与大厦节能有着紧密的相关性,据美国国家标准局统计资料表明,如果在夏季将设定值温度下调1,将增大12%的能耗。因此,将大厦内温度湿度控制在设定值精度范围内是大厦空调节能的有效措施。(2) 照明系统节能利用综合楼控系统达到如下控制:- 适当降低照明度,充分利用日光照明;- 根据外界光纤变化,自动调节照度变化;- 根据不同区域对照明的要求,进行照明度的合理开发;- 自动控制公共区荷叶大厦外立面照明的开启和开闭;利用综合楼控系统的故障计功能使管理者对设备的备品备件作出精确的统计,作好合适的库存量。总之,山西贸易国际中心工程管理就是通过中心建立起来的智能系统实现决策、计划、组织、指挥、控制、协调等管理工程的智能化系统,通过这一管理方式和手段,实现智能大厦的最终目的:服务完美、运作方便,快捷高效,节省各类资源。