《明源ERP成本》名词释义目标成本动态成本可售成本.docx
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《明源ERP成本》名词释义目标成本动态成本可售成本
集团《明源ERP·成本系统》关键名词释义
Ⅰ、项目级层面的成本管理
1〖成本核算对象〗
1.1成本核算对象释义：
需要进行成本核算管理的楼盘项目实体。
根据公司对项目核算的要求，可对一个楼盘项目设置多级核算对象，系统最多支持5级核算对象设置。
1.2成本核算对象的确定原则：
Ø满足成本计算的需要；
Ø便于成本费用的归集；
Ø利于成本的与时结算；
Ø适应成本监控的要求。
1.3成本核算对象的确定方法
Ø单体楼或可一次性建设开发完毕的项目只设置一级成本核算对象；
Ø成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象；
Ø同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，如公司成本管理水平能够做到按不同产品结构进行核算，则可按结构划分成本核算对象；
Ø根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
1.4成本核算对象的示例：
Ø时代天骄项目：
只设置一级核算对象“时代天骄”
Ø云湖天都项目：
设置二级核算对象，分别为“云湖天都1期、云湖天都2期、云湖天都跨期”等。
1.5系统中的相关模块：
【核算对象设置】与涉与项目成本核算的所有模块。
2项目〖估算成本〗
2.1估算成本释义：
项目可研阶段、立项目阶段制定的项目开发预计成本，近似于“项目投资估算”的概念。
它是项目可行性研究报告的重要组成部分，也是对建设项目进行经济效益评价的重要基础；在项目确定后，估算成本还将对初步设计、概算编制起控制作用。
2.2补充说明：
系统中允许对〖估算成本〗进行多次修订和审核。
2.3系统中的相关模块：
【估算成本】【目标成本分析】等。
3项目〖目标成本〗
3.1目标成本释义：
严格意义上的目标成本是指项目在施工图完成后，通过预算得出的项目成本。
3.2补充说明：
Ø目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
Ø目标成本是项目成本的控制标杆和上线，体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
Ø目标成本的总额需要在成本科目树上分解；便于执行中有效地比对。
Ø系统中允许对〖估算成本〗进行多次修订和审核。
3.3目标成本的实务中的确定方法：
Ø最佳方法是通过施工图的预算得出精确的目标成本
Ø部分科目的目标成本可引用本项目或其它项目的估算成本、目标成本、结算成本。
3.4系统中的相关模块：
【目标成本】【目标成本分析】【动态成本分析】【实际成本分析】等。
4项目〖已发生成本〗
4.1〖已发生成本〗释义：
由合同性已发生成本、非合同性已发生成本两部分构成；用于反映项目的已基本确定要发生的成本。
Ø合同性已发生成本:
合同签约金额+合同变更金额。
Ø非合同性已发生成本：
由非合同的已发生费用（即非合同性的实付款，常见的有政府规费、招待费、工资、通讯费等。
）构成。
4.2〖已发生成本〗的业务场景示例：
截止到20XX6月，“时代天骄”项目的非合同付款金额为300万，已定合同的累计有效签约金额为3500万，已定合同的累计变更金额为200万；则“已发生成本=3500+200+300=4000万”。
4.3“已发生成本”在系统中的取值情况：
Ø在未进行“调整成本”设置前（“调整成本”的概念见下文中的相关说明）：
⏹预测拆分=0，已发生成本预测=（签约+变更）拆分+材料拆分
⏹预测拆分≠0，已发生成本预测=预测拆分+材料拆分
Ø合同结算状态为“结算”：
⏹已发生成本预测=（签约+变更）拆分+材料拆分
4.4系统中的相关模块：
【成本拆分与归集】【成本控制】【动态成本】【动态成本分析】等。
5项目〖已发生成本预测〗
5.1〖已发生成本预测〗释义：
“已发生成本预测”是在“已发生成本”的基础上，结合当前已定合同的执行情况与已定合同后续可能发生的变更、结合材料价格市场变动等各种因素，对“已发生成本”的更精确的预测。
“已发生成本预测”更能真实地反映已定合同、在执行合同的后期整体成本。
5.2“已发生成本预测”在系统中的取值情况：
Ø合同结算状态为“未结算”、“准结算”：
⏹预测拆分=0，已发生成本预测=（签约+变更）拆分+材料拆分
⏹预测拆分≠0，已发生成本预测=预测拆分+材料拆分
Ø合同结算状态为“结算”：
⏹已发生成本预测=（签约+变更）拆分+材料拆分
5.3〖已发生成本预测〗的业务场景示例：
“主体工程”成本科目树下，有一份在执行中的主体工程合同（合同编号：
A01），有效签约金额为500万元，截止当天的累计变更金额为25万元，则截止当天的已发生成本为500+25=525万元；重庆的砼价格目前已较上个月上涨了10%，导致该主体工程未完成部分的砼总价将上涨15万元。
这时如果再以525万元作为“主体工程”科目的已发生成本显然已经不准确了，成本管理部门将该主体工程合同的已发生成本进行了预测，预测金额为500+25+15=540万元。
5.4系统中的相关模块：
【成本拆分与归集】【成本控制】【动态成本】【动态成本分析】等。
6项目〖实际成本〗
6.1〖实际成本〗释义：
由合同性实际成本、非合同性实际成本组成。
它反映了项目的实际建设进度；从资产的角度看，实际成本可视为项目的最新固定资产金额。
Ø合同性实际成本：
合同执行中累计审定的应付进度款。
Ø非合同性实际成本：
由非合同的已发生费用（即非合同性的实付款）构成。
6.2系统中的相关模块：
【成本拆分与归集】【动态成本】【动态成本分析】【实际成本分析】等。
7项目〖实付成本〗
7.1〖实付成本〗释义：
由合同性实付成本、非合同性实付成本组成。
它反映了项目的实际资金投入情况。
Ø合同性实付成本：
合同的财务实付金额。
Ø非合同性实付成本：
由非合同的已发生费用（即非合同性的实付款）构成。
7.2系统中的相关模块：
【成本拆分与归集】【动态成本分析】【实际成本分析】等。
8项目成本的〖目标余额〗〖调整成本〗〖可用余额〗
8.1名词释义：
8.1.1〖目标余额〗：
=目标成本—已发生成本预测。
它反映“项目目标成本”与“已发生成本预测”的差额，该值不考虑调整情况，主要反映中间过程；为成本管理部门定期进行主动或被动的成本调整提供了依据。
8.1.2〖调整成本〗：
它是成本管理部门主动或被动地按成本科目进行的成本调整。
它是成本控制的重要手段，也是项目动态成本、待发生成本较精确预测的重要工具。
8.1.3〖可用余额〗：
=目标成本+调整成本—已发生成本预测。
它考虑了成本调整后的情况，反映出成本调整是否到位。
8.2相关的实际业务场景示例：
8.2.1当“目标余额<0”,表示当前的项目已发生成本预测值已经超出目标成本。
这种情况下，一般来讲，成本管理部门就应该地进行成本调整，以便精确地反映项目动态成本。
8.2.2当“可用余额<0”,表示成本调整没有完全到位，还需要进一步进行成本调整。
8.2.3某核算对象“主体工程”成本科目的目标成本为800万元，该科目下只有一份编号为A01的主体工程类合同，A01当前的已发生成本为525万元，A01的已发生成本预测金额为540万元，A01的累计付款为400万元；因此“主体工程”科目当前的已发生成本预测为540万元，“目标余额”为800-540=260万元。
成本管理控制部门通过业务部门了解到，“主体工程”科目下还有一份编号为A02的主体工程类合同尚未签订，该合同估计的签约金额为300万元；这时，目标余额260万元已经不足以完成A02合同的签定和执行，就需要调整成本（增加40万元）。
进行成本调整后，“可用余额”不为负，表示“主体工程”科目的成本已经调整到位。
此时，项目“主体工程”科目的“目标成本”为800万元、“动态成本”为840万元，“已发生成本”为525万元，“待发生成本”为315万元、“实付成本”为400万元。
8.3系统中的相关模块：
【成本控制】【动态成本】【动态成本分析】【实际成本分析】等。
9项目〖动态成本〗
9.1项目“动态成本”释义：
项目“动态成本”是时时动态反映和预测至项目完工时的整体成本。
优秀的房地产企业不仅要时时关注项目当前的进度情况、实付款情况，更会重视项目到完工时的整体成本是多少。
Ø动态成本是项目定价、项目动态收益计算的重要数据来源。
Ø动态成本与目标成本的对比，可全局性、前瞻性地反映当前成本管理控制的水平。
Ø动态成本是成本管理部门、业务部门是采取实际业务行动进行成本控制的重要依据。
9.2项目“动态成本”的相关钩稽关系：
9.2.1从项目建设的生命周期的角度来看：
9.2.1.1项目建设前：
Ø动态成本=目标成本
9.2.1.2项目建设中：
Ø动态成本=已发生成本+待发生成本
Ø动态成本=（合同已发生成本+非合同已发生成本）+待发生成本
Ø动态成本=（（合同签约金额+合同变更金额）+非合同已发生成本）+待发生成本
9.2.1.3项目结算时：
Ø动态成本=结算成本
9.2.2从成本调整的角度来看：
Ø动态成本=Max（目标成本+调整成本,已发生成本预测）。
即“动态成本”等于“目标成本+调整成本”与“已发生成本预测”对比的最大值。
9.3影响系统中“动态成本”的数据：
根据“动态成本”的相关钩稽关系，可以看出如下数据变化会影响到项目的“动态成本”：
Ø“目标成本”发生变化。
Ø当进行调整成本时（注：
“调整成本”发生变化）。
Ø合同变更发生变化（注：
包括已结算合同和未结算合同的“设计变更”、“现场签证”、“结算调整”、“其他变更”等）。
9.4系统中的相关模块：
【成本控制】【动态成本】【动态成本分析】【实际成本分析】等。
Ⅱ、合同级层面的成本管理
10合同属性
10.1系统中的合同属性包括“预计合同、已定合同、预计非合同、已定非合同”四种。
因为越来越多的房地产企业将非合同费用的管理（如付款审批的流程）也采取与合同管理相同的要求，所以《成本系统》中允许将非合同费用虚拟为合同在系统中进行规范的管理。
Ø预计合同：
已基本明确即将要签定的、但尚未正式签订的合同。
如将“预计合同”纳入《成本系统》进行登记，可对预计合同进行成本影响评估。
Ø已定合同：
已经签字盖章生效的合同。
Ø预计非合同：
预计即将要发生的非合同性费用。
如将“预计非合同”纳入《成本系统》中进行登记，可对预计发生的非合同性费用进行成本影响评估。
Ø已定非合同：
已经发生的非合同性费用。
常见的非合同有：
政府规费、报评报建费、工资、通讯费、招待费等。
10.2系统中的相关模块：
【合同登记】等。
11合同性质、合同核算方式
11.1释义
Ø系统中的“合同性质”包括：
“直接合同、补充合同、三方合同”。
Ø合同核算方式：
分“单独核算”和“不单独核算”两种方式。
11.2相关说明：
Ø直接合同：
必须单独核算。
Ø三方合同：
必须单独核算，可选择主合同编号。
Ø补充合同：
必须选择主合同编号；根据其付款是否与其对应的主合同一起进行来，可设置为“单独核算”或“不单独核算”。
Ø不单独核算的补充合同即为主合同的“附属合同”，这类合同保存后，系统会将其作为主合同的一条特殊合同变更记录增加到主合同的合同变更中。
11.3系统中的相关模块：
【合同登记】等。
12合同的形成方式
12.1在系统中分为“委托、招标、投标”三种。
Ø“委托”合同即不是通过招投标而形成的合同。
Ø“招标”合同：
常见的有主体工程合同等。
Ø“投标”合同：
这类合同对房地产企业来说是比较少的，一般为土地类合同。
12.2系统中的相关模块：
【合同登记】等。
13合同类别
根据房地产企业进行合同编号时而引用的合同类别规范。
常见的有“土地合同、前期合同、设计合同、建筑合同、安装合同、材设合同、营销合同”等。
13.1系统中的相关模块：
【合同登记】等。
14合同细类
14.1“合同细类”是系统中专门为是否涉与合同的甲供材管理而设定的特殊字段，在系统中有“工程类、采购类、其它类”三种。
Ø“工程类”合同细类：
需要在系统中进行甲供材管理的工程类合同，才将合同细类设置为“工程类”。
Ø“采购类”合同细类：
Ø“其它类”合同细类：
14.2系统中的相关模块：
【合同登记】【甲供材管理】等。
15合同造价性质
15.1系统中有“完全确定、基本确定、暂时估算”三种。
15.2系统中的相关模块：
【合同登记】等。
16合同金额、有效签约金额、合同预测金额
16.1“合同金额”比较容易理解，即合同约定的金额。
16.2合同“有效签约金额”：
=合同金额—不计成本金额
Ø由于合同性质的原因，非直接合同可能存在“不计成本金额”；因此非直接合同才允许修改“不计成本金额”。
Ø不论是什么类型的合同，都一定满足：
有效签约金额=合同金额—不计成本金额
Ø“不计成本金额”一般发生在三方合同中，与甲、乙双方不同时发生直接关系但可能涉与可能涉与到其中任何一方的金额。
例如：
一份施工合同，由甲方（开发商）、乙方（建筑单位）、丙方（商品砼供应商）三方签订，合同金额为100万，其中商品砼的金额为20万；针对甲乙双方而方，20万应为“不计成本金额”，“有效签约金额”为100-20=80万元。
16.3“合同预测金额”：
在合同无明确签约金额的情况下（例：
仅约定了单方价格的土石方施工合同），成本管理水平较高的房地产企业一般会对合同金额进行预算，得出较精确的合同预计金额，以便更精确地反映项目的已发生成本。
16.4系统中的相关模块：
【合同登记】【合同分析】【成本拆分与归集】等。
17合同的目标成本与合同有效签约金额
17.1对一份具体的合同而言，“合同的目标成本”对应于系统中“合同有效签约金额”。
17.2系统中的相关模块：
【合同登记】【合同分析】【成本拆分与归集】等。
18合同的动态成本与合同动态金额
18.1对一份具体的合同而言，“合同的动态成本=合同有效签约金额+合同累计变更金额”。
一份具体合同的“合同的动态成本”在系统中对应于“合同动态金额”这一名词。
18.2将“合同动态金额”拆分归集到成本科目后，就形成了项目的合同性“已发生成本”。
18.3合同动态金额的相关钩稽关系：
Ø合同已签定但未执行或合同已在执行但无变更时：
合同动态金额=合同有效签约金额
Ø合同已在执行且有变更时：
合同动态金额=合同有效签约金额+合同累计变更金额
Ø合同结算后：
合同动态金额=合同结算金额
18.4系统中的相关模块：
【合同登记】【合同分析】【成本拆分与归集】等。
19合同变更的类型
常见的合同变更类型有“设计变更、现场签证、附属合同、其它变更、结算调整”等。
19.1在增加“附属合同”（不单独核算的补充合同）时，系统会自动给对应的主合同增加一条变更类型为“附属合同”的变更记录。
19.2系统中为保证“合同动态金额=合同有效签约金额+合同累计变更金额”的钩稽关系始终成立，在进行合同结算时，如果“结算前的合同动态金额<>合同结算金额”，系统会自动给合同增加一条变更类型为“结算调整”的变更记录。
19.3系统中的相关模块：
【合同变更】【合同分析】【成本拆分与归集】等。
20合同变更属性
根据变更的金额是否已经审定，系统中将变更属性分为“变更申报、正式变更”两种。
20.1变更申报：
将尚未审定金额的变更作变“变更申报”登记到系统中，可以对变更申报金额进行成本影响评估。
如下两种业务情况需要使用到“变更申报”：
Ø合同变更还没有发生的情况下：
通过“变更申报”的成本影响评估功能，可以反映出如果执行这些变更将会对项目成本带来多大的影响，从而为企业决策是否同意执行这些变更提供成本方面的数据参考。
Ø合同变更已经发生的情况下：
工程部门通过“变更申报”与时地反映已经执行的变更的上报金额，便于预算部门流程化地进行后续“变更审核”的处理。
20.2正式变更：
将已审定明确变更金额的变更记录作为“正式变更”登记到系统中，有助于与时准确地反映合同的动态金额。
Ø正式变更要求“变更日期、变更金额”必须填写。
Ø正式变更的变更金额会影响到合同动态金额、项目已发生成本。
20.3系统中的相关模块：
【合同变更】【合同分析】【成本拆分与归集】等。
21应付进度款、付款计划、合同实际成本
21.1应付进度款
“应付进度款”指甲方审定的乙方工程进度完成量所对应的金额。
Ø“应付进度款”是确定制定付款计划、审核财务应付款的重要依据和参考。
Ø“应付进度款”的登记依据在一般情况下，可以是从月进度审核报告得来，也可以是月进度报告中未包含的合同变更中得来。
Ø房地产企业必须在系统中登记工程类合同的应付进度款，以便与时、真实地反映合同执行进度、项目实际成本。
Ø为了达到合同执行进度统一规范管理的目的，有的房地产企业也要求业务部门对非工程类合同也进行应付进度款的录入和审核。
21.2付款计划
“付款计划”是依据合同履行情况（如审定的“应付进度款”）与合同约定的付款条件而制定的付款计划。
“付款计划”经过付款计划审核操作后产生“财务应付款”。
21.2.1与“付款计划”相关的名词释义：
Ø已明确的付款计划：
指计划付款日期、计划付款金额两项都已明确的的付款计划。
Ø未明确的付款计划：
计划付款日期、计划付款金额两项中任何一项不明确，都称其为未明确的付款计划。
Ø已明确计划的合同：
指合同已明确的付款计划总金额>=合同动态金额的合同。
Ø未明确计划的合同:
指合同已明确的付款计划总金额<合同动态金额的合同。
21.2.2“付款计划”制定的依据：
Ø对工程类合同：
一般是综合应付应度款与合同约定付款条件而制定。
Ø对非工程类合同：
根据合同覆行情况与合同约定付款条件而制定。
21.3合同实际成本
对具体的合同而言，合同的实际成本要么是“累计应付进度款”，要么是“已明确付款计划的累计金额”。
21.4合同的应付进度款、付款计划与项目实际成本的关系
在系统中，对合同实际成本进行拆分时，将合同的“累计应付进度款”“已明确付款计划的累计金额”中的较大值归集到项目的实际成本中。
21.5系统中的相关模块：
【付款计划】【付款计划审核】【合同分析】【成本拆分与归集】【实际成本分析】等。
22财务应付款与财务实付款
22.1名义释义：
Ø“财务应付款”是指财务部门已经完成审核的应付款项，是覆行财务实际付款的最直接的依据。
Ø“财务实付款”是指财务部门实际已经支付的款项。
22.2“财务应付款”在系统中的形成方式
Ø部分房地产企业由于各种原因，难于规范地执行付款计划的流程，因此系统中允许操作员在【付款登记】模块中直接增加财务应付款。
直接增加财务应付款后，系统会对合同自动增加一条已审核的付款计划，用于平衡合同的实际成本。
Ø对管理较规范的房地产企业，财务应付款应严格地根据“付款计划”审核的结果而产生。
22.3“财务实付款”与项目实付成本的关系：
在系统中，对实付款项金额进行拆分后，实付金额将构成项目实付成本。
22.4系统中的相关模块：
【付款登记】【合同分析】【成本拆分与归集】【实际成本分析】等。
23合同结算相关
23.1系统中进行合同结算的现实意义：
Ø标志当前合同已经执行完毕。
Ø生成结算后的财务应付余款。
Ø如果某个成本科目下属的所有合同均已结算且非合同已全部发生，则可对该成本科目进行成本结算。
23.2合同结算状态：
分为“未结算、准结算、结算”三种。
Ø准结算：
即非最终的结算处理，在系统中可以对一份合同进行多次“准结算”的操作。
Ø结算：
即最终的结算处理；结算的合同不予以再进行准结算。
Ø对于非工程类的合同，虽然实际业务中无“结算”的概念和说法，但为标识出该合同已经执行完毕，企业也应该对这类合同进行结算相关操作。
23.3系统中结算涉与的相关字段名称释义：
Ø总造价：
指当前合同发生的所有费用。
Ø甲供材金额：
当前合同的实际材料领用金额。
Ø其它扣款：
指已经发生的甲方垫付的费用，且该费用应该由乙方承担，对于甲方垫付的所有费用，必须以“非合同”的形式登记到系统中。
Ø结算金额：
指甲方需要支付给乙方的金额。
23.4系统中进行结算操作中存在的钩稽关系：
Ø结算金额＝总造价－甲供材金额－其它扣款
Ø应付进度余额＝结算金额－保修款－累计进度款
Ø本次结算调整＝结算金额－有效签约金额－变更金额
23.5系统中进行结算操作的相关数据要求：
Ø只有单独核算的合同才允许进行结算操作。
Ø当要进行结算的合同存在未审定的“应付进度款”不能进行结算操作。
23.6系统中的相关模块：
【合同结算】【合同分析】【成本拆分与归集】等。
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