市体育场开发项目可行性研究报告.docx
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市体育场开发项目可行性研究报告
市体育场开发项目可行性研究报告
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一、总论
（一）项目背景与概况
1、项目名称：
市体育场
2、承办单位概况
◆名称：
体育中心开发建设投资有限公司
◆法定地址：
◆法人代表：
◆投资者简介
体育中心开发建设投资有限公司成立于2009年4月20日。
注册资金2000万元，企业类型为有限责任公司（法人独资）。
公司法定代表人由市星海湾开发建设管理中心副主任刘达兼任，公司主要负责体育中心项目的投资建设。
其简要情况如表1-1。
表1-1
借款人名称
体育中心开发建设投资有限公司
法定地址
成立时间和注册资本
经营期限
经营范围和业务规划
贷款卡号
营业执照注册号
组织机构代码证代码
控股方和控股方式
股东
出资额
占比
方式
法人代表
基本开户
体育中心开发建设投资有限公司的股东是市星海湾开发建设管理中心，出资占比100%。
市星海湾开发建设管理中心成立于1996年8月，是市人民政府直属的局级事业单位，在市政府的领导下，负责对星海湾商务中心区实行统一开发建设和管理。
其主要职能是：
负责编制中心区的总体规划和开发建设计划，按规定审定辖区内的土地出让和投资项目的前期工作；负责基础设施建设和物业管理；负责中心区内的国有资产管理和环境保护工作，并对中心区内企事业单位和其他经济组织依法监督管理；承办市委、市政府交办的其他事项。
3、可行性研究报告编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本报告的编制依据主要有：
◆国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
◆《投资项目可行性研究指南》；
◆辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准；
◆《关于市体育中心项目建议书的批复》
◆《市城市总体规划》；
◆《市国民经济和社会发展第十一个五年规划》；
◆市体育场规划及建筑设计方案；
◆《市体育场初步设计说明》；
◆《岩土工程勘察报告》；
◆委托方提供的其他有关资料。
4、项目提出的理由
2008年北京奥运会的成功举行，极大地促进了我国体育事业的发展，激发了全民健身运动的热情。
随着体育事业的发展，体育产业所蕴藏的巨大商机，让越来越多的人认识到了这个新兴产业的巨大潜力，它已成为最具活力和广阔前景的新兴产业之一，它的发展将成为推动城市经济发展的又一动力。
体育产业的快速发展对现代城市来说是一个加速城市化进程的契机，城市通过举办城运会、全运会、奥运会等体育盛会，带动体育场馆周边区域经济发展、土地升值，提升区域板块的形象，进而形成城市新的功能中心。
目前，我国的北京、上海、广州等城市因为承办奥运会、全运会等国内外重大赛事而在城市中形成了以体育场馆为中心，并向外延伸形成配套商业区及居住区的体育商贸居住中心，这样的城市中心聚集了规模宏大的居住群，拥有发展体育产业的硬件资源及软件资源，还有与其匹配的商贸中心。
这种组合和发展模式将使城市从功能、档次、形象、区位等多方面得到提升，有效激活城市存量体育资产，充分整合城市增量发展资源。
体育中心的建设是从整体战略出发，运用市场手段，对城市的体育资源、基础建设、自然资源、人文资源和商贸资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用，推动城市国有土地资本的运营，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。
虽然市很早就有建设体育中心的规划，但随着城市社会经济的快速发展和城市规模不断扩大，原规划的体育中心选址已不能适应当前形势，同时，为了适应市的发展和形成辐射全市的效应，市体育中心需要站在新的高度重新选址。
目前，市正在实施“西拓北进”的城市发展战略，市国际机场、火车客运站的北迁和北部居住区的兴起，都给城市北部带来了良好的发展机遇。
于是，在北部建设市体育中心项目的设想也就应运而生，最终新址选定在南关岭地区。
而市体育场项目，作为市体育中心项目的重要组成部分，自然成为整个项目建设的重中之重。
5、项目拟建地点
该项目拟建于市甘井子区，西临朱棋路，南临岭西路，新建市体育馆的北侧。
6、项目主要建设条件
该项目用地为国有建设用地，场地平整已完成。
城市现有的上水、下水、供电、煤气、供暖、通讯和道路等设施能满足项目建设要求。
7、市体育中心项目简介
市体育中心项目建设包含两部分，即体育场馆建设和配套土地开发建设。
其中：
体育场馆建设包括体育场、棒球场、体育馆、网球馆、游泳馆、运动员训练基地、媒体中心、商业服务区和地下车库；配套土地开发建设包括“七通一平”基础设施建设和公共服务设施建设。
为了体育中心项目的实施，市政府将提供247.83公顷配套开发土地，以土地出让金来筹集建设资金和偿还银行贷款。
市体育中心项目建设用地中，体育场馆建设总用地面积81.99公顷，配套土地开发用地面积247.83公顷。
在体育场馆建设用地中，体育设施建设占地74公顷，市政设施建设占地面积0.25公顷，公共绿地面积4.45公顷，防护绿地3.29公顷。
体育场馆总建筑面积53.09万平方米。
市体育场项目是市体育中心建设的主要子项目。
（二）主要技术经济指标
市体育场总投资为124014.38万元，建设资金全部由银行贷款解决。
主要技术经济指标如表1-2：
表1-2
序号
指标
数值
1
项目占地面积（平方米）
134740
2
建筑面积（平方米）
119610
2.1
用房建筑面积
43600
2.2
休息平台面积
29260
2.3
看台面积
34800
2.4
“S”北平台
11950
3
容积率
0.89
4
绿地率
13%
5
建筑密度
0.74%
6
停车位（个）
229
7
总坐席（座）
61000
8
比赛场地面积（平方米）
23717
9
投资总额（万元）
124014.38
9.1
其中：
建设投资
113968.13
9.2
建设期利息
10046.25
10
银行借款本金（万元）
113968.13
11
单位建筑物的使用功能投资（万元/平方米）
1.04
12
单位使用功能的运营成本（元/平方米）
221
项目银行借款将由项目配套开发土地出让后产生的土地出让金偿还。
体育中心项目配套土地开发用地面积247.83公顷，开发期5年，于开发期第2年开始出让土地，出让4年。
根据测算，配套开发土地出让收入为104.41亿元，每年土地出让收入分别为11.55亿元、25.14亿元、31.51亿元、36.21亿元。
体育中心项目预计需银行贷款25亿元，而该体育场项目银行借款11.40亿元，如能按预计进度出让配套开发用地，则出让产生的土地出让金足以偿还银行借款。
二、项目建设必要性
（一）促进区域经济增长，带动市体育文化产业链的全面发展
国内外经验表明，大规模的体育场馆建设将直接拉动经济的增长。
以2008年奥运会为例，我国奥运场馆建设总投资280亿元，国家投资又带动民间投资，极大地拉动了投资需求和消费需求，最终转化为区域经济增长的动力。
市体育中心建设作为我市历史上最大规模的体育设施项目，将从多方面拉动城市基础设施、道路交通等投资建，扩大城市体育产业消费需求，带动经济总量放大。
同时，体育产业对相关行业的带动与辐射效应十分明显，伴随市体育场建设，体育设施、体育竞赛、表演、体育用品、健身娱乐、体育旅游和体育文化市场都将得到空前的发展。
首先，设施完备的体育场必将吸引更多的各类大型赛事来到，商业性赛事的数量和质量随之而提升。
高质量、丰富多彩的竞赛表演市场又能吸引众多消费者，促使观众流量的增大，反过来，消费者的增多又促进了竞赛市场的繁荣。
其次，体育场的建设和使用将成为本地体育产品的高曝光率平台，为体育用品企业提供了提升形象、扩大品牌知名度的载体。
同时随着高水平比赛的展开，国际水平的体育用品的涌入，也为本地企业提供了极好的观摩、学习和交流的机遇。
体育场馆和体育赛会水平的提升还将促进大众体育运动的升温，意味着体育休闲娱乐市场需求的扩大，随着体育项目开发的品种不断增多，消费者选择的余地也越来越大，消费方式多样化，层次各有不同，也就不断地促进了消费的增加。
再次，借助体育场馆的兴建，体育旅游、赛事旅游也将逐渐发展壮大，吸引国际赛事进入，就可以以此组织外地体育爱好者前来观看，发挥旅行社的优势，满足体育迷的需求，又增添了新的旅游项目，填补传统旅游项目的空白，拉动旅游市场的巨大消费。
最后，独具特色的体育场馆建设还将成为城市体育文化的载体，促进市传播体育文化，扩大城市影响。
最终，伴随新体育场馆的建设和投入使用，体育文化事业将迎来全面发展的良机。
（二）实现市城市规划目标，推动城市新格局建设
市政府在《市国民经济和社会发展第十一个五年规划》中提出，“大力发展城乡、社区体育设施，重点建设市体育中心”。
2007年，市政府把市体育中心的规划建设作为工作重心提上了政府的工作议程。
该项目的建设是政府“十一五”规划中这一内容的具体实施。
该项目的建设也顺应了市城市规划的需要，与市政府“西拓北进”的发展方向相一致。
将市体育中心的建设与市的城市建设紧密结合起来，形成一种联动发展的效应，将会有利促进市容建设的发展，形成“东西联动，南北齐飞”的战略格局。
以体育中心项目为主的组团式开发建设，可有力推动市北部城区的市政建设，促进北部新城市中心的形成，并且通过促进城市体育、文化等事业的发展，拓展城市的外延空间，提升城市的整体功能。
此外，体育场的建设以及对未来大型赛事的承办，将会进一步加快北部地区交通等基础设施的建设，缓解旧城中心基础设施不足的压力，从总体上推动城市新格局的形成。
在“西拓北进”城市空间发展战略中，项目所在地――南关岭地区是规划中的新铁路客运站址，是未来的新城市中心，该项目的建设将对南关岭地区的规划发展和新城市格局的形成起到良好的促进作用，并将成为落实“西拓北进”发展战略的重要举措。
（三）提升竞技体育水平，推动体育事业发展
是我国的体育名城，享有“足球城”、“田径之乡”、“游泳之乡”的美誉。
市竞技体育服务于“奥运争光计划”，具体承担着向上级训练单位输送青少年体育人才、参加省运会、城运会，为市争光的任务。
2005年，实德足球队夺得中超联赛和“足协杯”两项冠军，实德女足夺得全国锦标赛冠军。
在全国第十届运动会上，籍运动员获得了辽宁省代表团31枚金牌中的11枚，实德女足代表辽宁省参赛获得亚军。
2005年，市设立“市竞技体育后备人才重点基地”6所，并首次开展了市“百名全民健身优秀社会体育指导员”和“百名竞技体育后备人才培养优秀教练员”的评选活动。
2005年内共举办、承办市级以上比赛45项182次，其中成功举办了第十九届国际马拉松赛和第十届市运动会。
目前，市尚没有一个完整的、综合性的、高标准的体育训练中心，而装备精良的体育场馆和设施正是竞技体育得以充分发展的物质基础。
从长期看，没有专业配套、设备精良的训练比赛设施，竞技体育就缺乏竞争力，就难以培养卓越的竞技人才和取得优异的运动成绩。
作为辽宁省重要的竞技体育培训基地，市现有的体育训练场馆和设施还不具备为辽宁省乃至国家输送大量优秀运动员的物质条件，这种状况亟待改善。
体育场馆是大力发展竞技体育的载体和物质基础，该项目的建设将填补市缺少大型体育运动中心的空白，将为市竞技体育项目的发展提供高水平、高配置的场地和设施，有助于市竞技体育水平的提高，对推动市体育事业的全面进步有重要作用。
（四）满足群众多元化体育需求，提高市民健康素质，提升城市体育形象
市民历来有体育健身的传统，足球、羽毛球、乒乓球、健身操等体育运动早已融入普通百姓的生活，体育城市水平不仅要靠竞技体育的代表，更依赖全民健身的培养和带动。
随着市社会经济的快速发展，城市居民生活水平的迅速提高，市民在休闲
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