商业业态划分制胜绝招.docx
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商业业态划分制胜绝招
第四章 步行街商业业态定位与划分
符合商业发展规律和具有一定前瞻性的业态规划，是保证长桥河步行街后期经营成功的核心点之一。
长桥河步行街在业态定位上既要具有相当的先进性，又要与宜兴当地其它商业业态产生良性的互补，突出“品牌购物、特色餐饮、高档休闲、时尚娱乐”四大主要功能，以多业态的组合消费模式，做到资源共享、优势互补，吸引消费群，繁荣商街。
一、 商业业态的定位原则
1、中高档为主，部分细分业态走高档路线。
长桥河步行街的基本业态定位要与当地市场的整体消费能力相适应，同时也要兼顾部分高端目标群。
宜兴是一个个体经济相当发达的地区，私营业主阶层众多，他们较好的经济能力决定了本项目的基本业态必须坚持中高档的原则，部分细分业态走高端路线，既同宜兴市商业中心的竞争对手在业态经营层面上明显错位，又能基本地满足各个目标群体的消费需求。
2、突出一个“特”字，以特色品牌见长。
本项目作为特色商业步行街，其基本业态规划要在“特”字上做足文章，除了坚持以国内知名品牌乃至国际知名品牌为主体外，还要创造出自身的特色，尤其是注意吸纳对消费者具有较大吸引力的特色品牌，如风格独特的老字号商店，如茶具、陶艺等，努力做到对本地人显示出步行街的特色，对外地游客显示出一个城市的人文特色，对海外游客显示出中国传统文化的特色。
3、注意提升业态品位，满足高端目标服务需求。
本步行街的业态定位还要从当地市场消费服务的实际状况出发，注重提升同类商业业态的品位，如步行街的餐饮、娱乐等商业业态，不仅要有档次和特色，还要在提升消费服务水平，力争做到“人无我有。
人有我优”，以满足部分高端目标群需要。
二、商业业态的定位与比例
根据步行街的功能定位，商业业态的划分共分为5个区块：
1、品牌购物板块：
作为商业步行街，购物功能对吸引人流起到了决定性的作用，购物属于步行街的主力板块之一。
纵观国内成功运营的商业步行街，在业态比例划分上，购物功能的比重呈下降的趋势，休闲、餐饮、娱乐等比例呈上升趋势。
为凸现本步行街的零售功能与人民路商圈大型百货商厦在业态上的差异性，长桥河的购物业态定位应以品牌购物、时尚购物、精品购物、文化购物、旅游购物等几个部分组成，业态比例建议控制在30％左右。
其中国际品牌约占30％，国内品牌约60％，其他品牌占10％，营造出集时尚消费、精致生活于一体的现代都市品位购物街。
2、风情休闲板块
休闲功能是最能够体现商业步行街特色的板块之一，在业态比例的分配上要强化休闲功能。
目前宜兴市中心商业区休闲业发展明显滞后，缺少各类中高档休闲项目吸引国内游客，同时满足当地高端消费市场的需求。
因此，建议本项目的休闲功能的比例在25％左右。
休闲业态定位以茶坊、酒吧、咖啡吧、茶餐厅、品牌休闲餐饮、特色美食等为主体，注重中高档品牌比例，主要以吸引国内外旅游者，宜兴市当地的私营业主、白领、青年群体和收入较高的居民消费群体等为主，逐步形成“风格各异、特色不同、层次多样”的浪漫休闲区。
3、特色餐饮板块：
宜兴目前餐饮业发展相对落后，缺少高档的餐饮服务，即使花费不菲，也难以享受到相应的服务，远远不能满足高端客户群和商务宴请等需求。
特色餐饮将是长桥河步行街吸引客群的一个亮点，业态定位应以高档特色餐饮、异国料理、风味酒楼等为主，消费群体以有一定消费能力的本地及来宜兴商务旅游消费者为主，凸现中西结合，别具一格的特色餐饮区，比例控制在20％左右。
4、 时尚娱乐板块
以解放路、人民路商业街为核心的宜兴中心城区，目前缺少具有特色和一定规模的夜总会等高档娱乐项目，现有的娱乐项目均集中在高档宾馆和龙背山附近，规模较小，硬件设施相对落后，还没有形成主流品牌。
长桥河步行街的中高档娱乐项目业态定位应以高档夜总会，KTV歌厅、桑拿、健身、美容会所等为主，填补中心商圈的市场空白点，业态比例可以控制在20％左右。
5、服务配套板块
配套功能的比例控制在5％左右，其基本业态定位应以银行商业网点、旅行社、数码照片冲扩、电信服务等为主。
三、商业业态和品牌的细分
合理的业态细分组合，可以在经营者之间形成良性的互动，彼此相得益彰。
反之，非合理性的业态组合不仅无法达到良性互动的效果，甚至可能出现彼此排斥的不良反应。
因此，长桥河步行街的业态细分组合必须从宜兴中心商圈的业态布局现状，新崛起的同类竞争项目和目标消费群体的角度，实现业态细分组合的差异化。
1、业态细分差异化策略
1）与同类竞争项目业态的差异化。
在业态组合上要充分考虑宜兴新天地购物中心、氿滨国际商业广场、现代生活广场等正在招商中的竞争项目的业态组合状况，做到有针对性的差异化。
如氿滨国际商业广场规划了茶文化一条街，那么在长桥河项目中就要注重茶叶、茶具等业态的比例和品牌特色，做到差异化。
2）与人民路商圈业态的差异化
华地、新东方、新苏南等，主要以百货为绝对主体，各个商厦形态、功能、甚至品牌都大同小异，越来越倾向于同质化。
长桥河步行街除零售业态外，餐饮、娱乐、休闲都在这里交融，多种业态经营主体有效地组合在一起，在业态组合模式上实现与传统零售百货业态的差异化。
3）品牌特色的差异化
长桥河步行街在引进品牌时要注重差异化，如同样引进中高端定位的品牌时，要突出人无我有，人有我优，人优我特的特征。
以个性化、特色化的品牌强化项目的竞争力。
2、商业业态细分和分配
1）购物功能：
业态包括品牌服饰、运动休闲、鞋帽箱包、高档饰品、珠宝首饰、文化用品、时尚家居等品牌专卖店，以及旅游工艺品、土特产、陶瓷工艺等为主的特色专卖店。
具体品牌细分见图表：
图表4－1：
步行街购物功能业态和品牌分配表
业态类别
商品类别
国内、国际品牌
品
牌
专
卖
店
服饰类
皮尔卡丹、金利来、鳄鱼、梦特娇、花花公子、老人头、U.S.POLO、金狐狸、杉杉、蓝豹、苹果、圣百代、G2000、啄木鸟、马克华菲、江南布衣、VEROMODA、U2、CHABER、贝拉维拉、艾格、ELLE、ESPRIT、TEN、E.LAND、卡萨布兰卡、EVCODE、ONLY、SODA、SEASONWIND、KAKO、T100童装、米老鼠、巴布豆、好孩子、丽婴房
运动休闲类
NIKE、ADIDAS、安踏、美津浓、BRAXTON、361°、KAPPA、CONVERSE、PUMA、PEAK、科比篮球装备、李宁、NewBalance、REEBOK、佐丹奴、真维斯、唐狮、摩高运动、美特斯邦威、森马
鞋帽箱包类
皮尔卡丹、花花公子、森达、GEOX、红蜻蜓、千XX、百思图、星期六、奥卡索、金利来、万里、达芙妮、ECCO、HARSON、沙驰、爱思、y包、ELLE
饰品类
石头记、伶俐饰品、水晶坊珠宝饰品、金利门结婚钻饰礼品、
珠宝首饰类
周大福、老凤祥、金佰利、明牌、老庙黄金、金大福、潮宏基
化妆品类
欧莱雅、美宝莲、兰蔻、清妃、郑明明、AQUA、RECIPEO、羽西、可采、兰皙欧、REDEARTH
特
色
专
卖
店
文化用品类
美亚音像、季风书店、可一书店、可一画廊、吴门画廊、沁园画廊、思考乐书局
工艺品类
珍壶坊、大井陶艺专卖、宜兴特产专卖等
时尚
家居类
水星家纺、博扬家纺、紫罗兰家纺、特力屋、简爱家居、上品行
其
他
婚庆服务类
台北新娘、巴黎婚纱摄影、好年婚庆礼仪、钟爱一生婚纱摄影机构、世纪新娘新婚会馆
2）休闲功能：
业态包括品牌咖啡吧、酒吧、茶坊、书屋以及休闲茶餐厅、休闲美食等；以以SPA、美容美体、美甲等护理服务。
具体品牌细分见图表：
图表4－2：
步行街休闲功能业态和品牌分配表
业态类别
品 牌 特 色
咖啡屋
上岛咖啡、蓝山咖啡、真锅咖啡、迪欧咖啡
酒吧
BABYFACE酒吧、金色年代酒吧、流金岁月酒吧、卡萨布兰卡、秋樱日式酒吧、PattoyaPub、FallenAngels
茶坊
茗仁茶艺馆、壶中天地茶艺馆、羽仙茶食馆、茗芦茶楼、音乐之声茶吧、三品茶馆、滋身堂茶楼
美食休闲
一茶一座、避风塘、伊加伊、圆缘园、时尚炫美果饮吧、味千拉面、一番拉面、COCO
美容
克丽缇那、德国deynique护肤中心、佳丽美容院、法国百莲凯美容美体中心、康姿美SPA生活馆、紫羽美容院
网吧
玫瑰园网吧、网友驿站、欧亚电脑网吧、梦之岛网吧、龙之杰网吧
其他
元祖、克丽思汀、BREADTALK、街客
3）餐饮功能
包括主力餐饮店和特色餐饮及各地风味为主的特色餐饮店。
具体品牌细分见图表：
图表4－3：
步行街餐饮功能业态和品牌分配表
业态类别
品 牌 特 色
主力餐饮
张生记、谭鱼头、万家灯火、星期五餐厅、三凤桥酒家、百乐滋餐饮、青山人家、锦香园酒楼、龙记海鲜馆、小南山酒店、美丽园酒楼、渔香楼大酒店
特色餐饮
泰国鱼翅馆、韩国烧烤、日本料理、元禄回转寿司、正宗盱眙朱大龙虾王、老地方火锅城、淡水清粥馆、打破沙锅珍品、傣妹火锅、巴士川味馆
4）娱乐功能：
包括KTV、夜总会、高档会所、健身、游艺等。
具体品牌细分如下：
图表4－4：
步行街娱乐功能业态和品牌分配表
业态类别
品 牌 特 色
夜总会
宝丽金夜总会、金碧辉煌、百乐门夜总会、太湖皇宫、百老汇歌舞厅
歌城
好乐迪、麦迪森、白乐宫歌城、香港歌城、万佳歌城
会所、俱乐部
金凯煌桑拿俱乐部、香格里拉桑拿会所、棕榈泉桑拿会所
健身、游艺
一兆伟德、欧亚女子健身房、星空健身俱乐部、哈达瑜伽馆、精英桌球俱乐部、曼哈顿保龄球馆、华欣游艺城
5）配套服务功能：
包括银行、电信、商务中心、旅行社、照片冲印等服务。
图表4－5：
步行街服务功能业态和品牌分配表
业态类别
品 牌 特 色
金融服务
工商、建行、招行等24小时自助银行
旅游服务
旅行社、旅游咨询、票务咨询服务中心
其他
电信、邮政、数码冲扩等服务
小结：
1、 长桥河商业步行街商业业态的定位是至关重要的核心问题之一。
我们认为，其定位的基本原则，应以中高档为主，部分细分业态走高档路线，同时重在突出一个“特字”，注重提升业态品位，以实现与宜兴市中心商业街区商业业态的差异化。
2、 关于业态品牌细分的比例问题，我们认为，从国内城市商业步行街实际营运的情况审视，本项目应在预定的国际知名品牌30％，国内知名品牌60％的框架前提下，还应更多地考虑商家的经营成本与实际商业利润，要避免出现国内一些城市商业步行街开业后不久部分国内外知名品牌“一江春水向东流”的被动局面，真正达成国内外知名品牌“引得进，做得活，留得住”的目标。
坚持规范性原则
规划的基本目的可以概括为，回顾历史，面对现实、规划未来。
按照商务部的要求，城市商业网点规划通过评审后，需经当地权利机构发布，作为指导当地商业网点建设具有法律效力的指导性文件。
因此，保证商业网点规划的规范性十分重要。
商业网点规划的规范性要求有以下几点：
商业网点规划的基本组成部分和内容体系结构要完整。
即从规划提供的最终成果形式看必须包括规划文本、规划说明、规划基础资料、规划图则四部分。
从商业网点规划的内容看必须包括规划目标、商业网点的空间布局规划、商业网点业态结构规划、商业街规划等。
要注意商业网点规划与商业规划的区别与联系。
一些城市主管部门对此缺乏清晰的认识，常常将商业发展规划与商业网点规划混为一谈。
事实上，商业网点规划和商业发展规划是既有区别又有联系的两回事。
前者主要解决商业网点在城市空间范围内合理布置问题，如市级、区级商业中心的空间分布，商业街的布置等，相对比较具体，其规划的主要基础是城市总体规划。
后者则主要是从产业的角度对一个城市商业发展的行业性规划，包括商业发展的总规模，组织方式以及政策措施等，其规划的基础主要是城市经济社会发展规划，产业政策等。
两者的联系表现在商业发展规划是商业网点建设规划的指导，而商业网点规划是商业规划的具体化。
要注意商业网点规划中所使用概念的规范性。
商业网点、零售业态、商业的组织形式等，这些概念在规划中常常用到，因此注意这些概念的内涵并正确使用，以免引起混乱。
比如商业网点的概念，它是指从事商品流通、为生产和生活服务的单体商业经营场所和大型公建等综合设施中的商业经营场所，包括商品的批发、零售、饮食服务，仓储和各类商品交易市场等。
对具体的商业网点而言，规划中有必要明确其业态属性，比如是百货店、超市、便利店；规划中还应该注意商业网点的交易功能属性，即是从事商品零售还是商品批发，还是兼而有之；同时还应注意商业网点的组织形式属性和经营方式属性，例如shoppingmall作一个商业网点将其看作一种商业的组织形式比较恰当。
坚持系统性原则
商业网点规划是对城市商业网点在空间上的一种系统安排，其目标是建立一个在城市范围内由众多不同规模、不同业态、不同组织形式构成的商业网点系统，最大限度满足消费者生活和生产活动的需求。
因此商业网点规划需要进行系统思考，坚持系统性原则。
要将城市商业网点规划置于特定社会经济环境背景下加以考察，确定城市商业网点体系的功能定位和未来发展思路。
影响城市商业网点系统建设的主要环境因素有城市区位、城市经济发展水平、城市文化及历史特征等。
因此，城市商业网点规划要充分考虑上述因素的影响，使未来商业网点建设与城市发展的总体功能相协调。
另外，要注意防止仅从自己城市行政区划的视角而忽略从城市经济区位的角度进行商业网点规划的倾向。
事实上，一个城市与自己周边城市之间的经济联系和产业分工对于确定城市商业网点规划目标具有重要的作用。
要对城市商业网点系统现状进行系统分析。
值得指出的是，商业网点规划的基本出发点是对城市现有商业网点体系的改造、完善、提高和发展，而不是重构。
因此，系统分析对做好商业网点规划具有十分重要的作用，其是商业网点规划的基础和必要前提。
系统分析要对目前商业网点系统中存在的主要问题和不足做出客观评价，要对未来商业网点发展的有利条件和制约因素做出科学分析，明确商业网点规划的重点范围。
因市制宜，制定出符合当地商业网点发展规律的规划，例如有的城市可能需要将物流配送中心作为规划的重点，而有的城市则可能将特色商业街作为规划重点等。
系统性原则还体现在，城市商业网点系统是由一定层次结构、业态结构和商业组织形式等交织起来形成的有机整体，决定商业网点系统整体功能的发挥。
因此，商业网系统从空间层次上要合理地划分为市级商业中心、区域商业中心和社区级商业中心，然后再在不同层次上配置商业网点的业态结构和商业网点的组织形式。
坚持前瞻性原则
前瞻性是规划的重要属性，也是规划的难点。
因此必须跟踪城市居民未来的生活和生产服务的需求变化，描述商业网点系统在未来时空条件下的布局、规模、业态结构、商业网点的组织形式等。
笔者认为，应该从以下几方面出发达到商业网点规划前瞻性的要求。
一是根据城市经济发展速度推断未来商业网点系统的总规模。
可以参照国内外商业网点设施建设规模与经济发展水平的关系，人均GDP与人均占有商业网点经营面积的指标，人均GDP与零售业态和商业组织方式的发展变化关系，人均GDP与消费者消费方式的关系等等，结合城市现有经济发展水平对未来做出切合实际的规划。
二是根据城市建设发展趋势规划未来商业网点建设的空间布局。
规划依据可以从城市总体规划中找到，比如一个城市在未来时点功能分区的变化、新城区建设、老城区改造等等，总之应该跟踪城市发展的和扩张的基本趋势来配置商业网点。
三是考虑科学技术，尤其是IT技术对零售业态、商业组织形式和商业网点建设的影响。
比如随着电子商务普及和日益实用化，可以预见未来许多商品可以通过网络实现交易，其后果可能导致有形市场的缩小和物流配送中心规模的扩大。
四是把握消费者生活方式和购买行为的变化趋势，优化商业网点空间布局和业态结构。
比如生活必需品的购买追求的是便捷，对时尚商品和奢侈品的购买追求的是体验和感受，而旅游过程中的购买追求的是轻松和随意。
因此规划中应充分考虑以上因素，以满足消费者购物、休闲和体验的不同需要。
突出适应性原则
一个城市的区位特征、城市定位和交通状况是商业网点规划需要考虑的重要因素，是确定商业网点系统总体功能的出发点。
商业网点规划应该与城市的区位特点相适应。
实际中常常看到，在设置商业网点规划的总目标时，有的城市并没有对城市区位特征进行详细分析论证，动辄将自己定位为某某省东部的商贸流通中心，辐射区域达到多少平方公里云云，这样制定的总目标往往脱离实际。
如果一个城市相对于自己周边其他城市处于中心地位且具有较强经济实力，一般其商业流通和物流的辐射半径相对较大，则具备将自己定位该区域商贸物流的中心条件。
否则，就不应将自己定位为商贸中心。
此外，能否可以成为商贸流通中心还决定于一个城市的交通状况，看其是否为交通枢纽，是否具有铁路、航空、水运的条件等。
商业网点规划还应与城市的定位相适应。
所谓的城市定位是指一个城市根据自身资源，城市所处环境等因素确立的城市发展方向、基本功能和城市形象。
按不同的特点可以有不同的城市定位。
按照城市重点发展产业特点，有的城市定位为以旅游业为主导产业的城市，有的定位为制造业为主导产业城市等。
按照所承担功能特征，有的城市定位为经济中心、有的则定位为金融中心，还有的定位为政治中心等等。
坚持科学性原则
坚持商业网点规划科学性，就是要从实际出发，从提高商业资源的配置效率，提高经济效益出发确立可持续发展的观念，做到网点规划超前性，适应性，可行性的统一，达到构建和谐商业网点体系的目的。
首先，规划中不应片面追求社会商品零售总额的规模和增长速度，也不应片面强调人均拥有商业网点经营面积的大小。
而应该根据城市未来经济发展的趋势设定可行性指标，要树立节约土地，不断提高商业的集约化程度的观念。
其次，规划中不仅要注意新的商业设施建设问题，同时也应该注意现有商业设施的利用问题，总之要防止规划中盲目追求商业网点规模的不良倾向。
近年来一些城市商业设施重复建设现象严重，造成大量商业资源的浪费。
因此，在开展商业网点规划过程中应该对此给予必要关注，对商业设施闲置状况进行调查摸底，将其纳入网点规划的范畴。
可以毫不夸张的说，现阶段我国城市商业网点规划某种意义上还承担着盘活商业资源的作用。
第三，不同的城市其布局形态各异，因此应该因其布局特点进行不同商业中心规划。
比如有的城市属于集中式布局，即其居住区、商务区和工业区等是连片分布的，这样的城市布局形式便于市级商业中心或区域级商业中心的布置。
而有的城市则是分散式布局，如有些以资源开发为主导产业发展起来的中小型矿业城市，他们一般由几个城市片区组成，而且各个城市片区之间距离比较远，各片区都有相应的工业区和生活区。
对这类城市规划中不必强求一定要设置市级商业中心，而采取多区域商业中心的结构比较适合。
坚持协调性原则
改革开放以来，我国的城市规划工作日益得到各级政府的重视，其特点是不仅重视传统的城市总体规划，而且开始重视专业规划，正在形成以城市总体规划为龙头，以商业网点规划、交通规划、旅游规划、物流规划等为补充的规划体系。
值得指出的是，城市是商业赖以生存的基础和载体，而商业是一个城市的灵魂，因此商业在城市发展中居于极其重要的地位，客观上决定了城市商业网点规划在城市规划体系中的重要地位。
因此，应在以下几方面把握商业网点规划与城市总体规划之间的协调：
一是规划层次上的协调。
城市规划是关于一个城市功能、空间布局及各种物质要素总体安排的基础性规划，是城市商业网点规划的基础和前提。
而商业网点规划则是从属性的规划，是对城市总体规划的进一步补充和完善。
二是规划内容上的协调。
城市规划涉及城市自然地理环境、城市各功能分区的划分及配套设施匹配等，是综合性的规划。
而商业网点规划则是从商业发展的内在规律和消费者需求角度所做的专项规划。
三是规划功能上的协调。
城市规划是进行城市建设的依据和思路框架，决定城市建设的基本方向和发展模式。
而城市商业网点规划则是城市商业网点建设和管理的基本依据，两者之间具有互补和不可替代性。
四是规划详细程度上的协调，这里主要指关于商业网点规划的详细程度。
一般而言，城市总体规划中要涉及商业网点规划的内容，但往往是粗线条和框架性的。
而商业网点规划则是从商业发展的内在规律出发，在对城市商业网点现状调查、分析基础上编制出尽可能详细和针对性强的规划。
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商业项目各业态规划的原则及排它性
作者:
李昭威商业项目各业态规划的原则及排它性2006-6-12
主要内容
一、商业业态具体有那些？
二、城市商业各业态规划的原则及排它性；
商业业态具体有；十几种零售业态分别为：
专业批发市场、超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、折扣店、大型购物中心以及自动售货机、网上够物、电视够物等。
专业批发市场；指一种或若干种商品经营者和商品购买者入内，集中、公开、独立地进行交易的固定场所。
专业批发市场可分为工业消费品市场和农副产品市场，其中工业消费品市场又分工业消费品综合市场和工业消费品专业市场，农副产品市场又分农贸市场和农副产品批发市场。
注：
（我们哈尔滨的南极街南极批发市场是批发小食品、烟、酒、糖茶）。
超市采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。
超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）选址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
便利店以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日
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