万科物业顾问服务内容.docx

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万科物业顾问服务内容

万科物业顾问服务内容

万科物业顾问服务内容提要：

根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷，提出纠正及修改建议

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万科物业顾问服务内容

★前期介入顾问期

（一）项目策划、设备选型咨询服务

1、考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；

2、建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；

3、设备机房的环境、通风是否满足要求；

4、对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；

5、根据清洁管理经验及小区规划要求，提出垃圾房的建造位置和建造价格建议；

6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；

7、房屋设备设计、施工建议，其中包括：

设备选型、系统设计方案等；

8、跟据空调系统设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议

9、在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；

10、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；

11、从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；

12、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷，提出纠正及修改建议；

13、审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护的植物提出调整建议；

14、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；

15、根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；

16、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。

17、根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；

18、对商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；

19、根据会所增设的项目及小区配套设施（如：

泳池、餐饮等），从节能和环保的角度，提出建议。

20、从创建优秀小区的角度，根据国家/省/市/区级优秀物业管理小区的考核评比标准，提出专业改进建议。

21、对物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等提出专业建议；

22、公共部分装修材料的选用；

23、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；

（二）智能化设计、安装咨询服务

1、考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度建议；

2、针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出智能化功能调整的建议；

3、根据发展商的最终要求对智能化系统设计方案提出建议，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；

4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。

（三）楼盘销售相关内容

1、协助委托方拟定楼盘销售中有关物业管理的宣传内容及卖点；

2、组织委托方销售人员进行物业管理相关知识及礼仪规范的培训，统一楼盘销售推介内容，避免过度承诺；

3、协助委托方在项目所在地进行物业管理及公司业绩的宣传，以期提高当地消费者对公司的认识及认同程度；

4、提供万科物业VI光盘及宣传资料，以供委托方根据合同相关条款对外宣传万科物业及合作事实时使用；

5、组织销售现场、样板房各类物业服务人员进行服务礼仪规范、服务技能的培训。

6、对楼盘销售广告中涉及的物业管理内容提供法律咨询;

7、根据委托方需要，参加项目开盘庆典。

★现场顾问期

（一）前期工程跟踪

1、收集、熟悉物业项目的规划、结构设计及设施、设备的图纸资料；

2、根

万科物业顾问服务内容提要：

根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷，提出纠正及修改建议

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据物业项目施工进度计划及现场进度实况，协助制定前期介入的跟踪、监控、记录安排；

3、协助委托方安排2-3名工程、设备技术人员，组成前期工程跟进小组，对工程施工、设备安装等情况进行跟踪；

4、组织相关专业技术人员对前期工程跟进小组进行业务培训和指导，明确前期工程跟进的意义和方法；

5、制定前期工程跟进业务手册，明确跟进、监控范围，完善质量记录，使其制度化、规范化。

前期工程跟进涉及到以下主要内容：

i.项目工程土建构造；

ii.管线敷设及走向；

iii.消防安全设备；

iv.保安系统；

v.内外装饰；

vi.通讯设备

vii.给排水设备；

viii.智能化系统

ix.空调设备

x.停车场管理系统；

xi.供配电系统；

xii.电梯设备

xiii.其他设备、设施。

注：

以上项目跟进，主要是从物业管理及业主使用功能需要的角度出发，而非承担工程监理的职责；

6、做好项目设计图纸在施工过程中的更改记录，填写项目工程更改记录表，以备查询；

7、建立项目工程监督跟踪档案，保证各项工作的连续性和可追溯性；

（二）培训

本公司提供的顾问服务包含培训服务；

培训采用理论授课与实操实习相结合的方式；

理论授课为二周，培训对象为委托方物业公司的管理人员及业务骨干，该一培训在本公司进行，培训师资全部为本公司中高级管理人员。

在深圳参加理论培训的人员，本公司将安排其分散至公司各小区，与本公司人员一同工作，以使其有切身的管理体验，掌握物业管理的实际技能，了解物业管理服务的特性，接受万科服务理念的薰陶。

该实习期为二周，与理论授课穿插进行。

对委托方物业公司的一般操作人员（主要是保安员、保洁员、绿化工等），公司将选派教员，前往贵地进行授课。

所有培训人员均须接受本公司的培训考核，合格者发放证书。

整个培训过程，本公司跟踪进行授课效果调查与评估。

并将评估结果及对培训对象的能力评估，提供完整的资料予委托方。

（三）内部管理

1、根据项目状况和管理方案，协助委托方筹备成立物业管理处，制定组织架构、人员编制、岗位职责；

2、协助委托方确定人员岗位任职资格及招聘程序，拟订人员招聘计划，组织人员招聘；

3、针对管理处不同专业、不同岗位之人员，组织进行全方位的物业管理专项培训和实习，培训采用理论授课与实操实习相结合的方式，所有培训人员均须接受本公司的培训考核，合格者发放证书。

委托方中、高级管理人员均需到本公司参加物业管理专题培训与实践，普通管理人员及员工将由本公司专业人员到被顾问公司组织进行岗位服务技能专业培训。

培训内容主要涵盖以下方面：

a）职业道德规范；

b）实用沟通技能；

c）物业管理常用礼仪规范；

d）物业管理基础知识；

e）物业管理的前期介入；

f）物业的验收与接管；

g）物业管理公司（管理处）的组建、机构及人员配置；

h）入伙手续办理；

i）装修管理；

j）租赁与商户管理；

k）物业管理法规；

l）物业管理的保安、保洁及设备管理；

m）物业的竣工验收与接管；

n）物业管理规章的建立与档案资料的管理；

o）物业管理中的财务管理；

p）房屋维修管理、设备的维护和保养；

q）团队协作与团队建设；

r）5S概念及其作用；

s）品质管理基础课程；

t）紧急避险与消防基础知识；

u）各岗位专业业务技能。

4、协助建立、完善公司人力资源管理体系，包括：

A．人员招聘、甄选管理程序

B．绩效考核及奖惩管理程序

c．培训管理程序

D．晋升管理程序

E．薪资、福利管理体系

5、协助制定公司及管理处内部管理体系及各项管理规章制度，包括：

xiv.办公设备、办公用品管理规定

xv.工作服管理规定

xvi.宿舍管理规定

xvii.仓库管理规定

xviii.采购管理规定

xix.钥匙管理规定

xx.合同管理规定

xxi.文档管理制度

xxii.信息管理制度

xxiii.装修管理规定

6、协助制订公司”5S”管理体系；

7、协助规划管理处管理、办公场所和员工食宿等场所及相关物品配置计划；

8、协助设计物业项目的cI形象体系；

9、协助制定物业管理业务服务品质监控体系；

10、协助建立公司财务管理

万科物业顾问服务内容提要：

根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷，提出纠正及修改建议

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体系；

11、制作物业项目的公共标识和管理标识；

12、制作员工工作服装。

13、协助委托方进行企业文化及公司理念的建设；

（四）楼宇移交验收及公众管理

1、协助制定《前期物业管理合同》，报政府主管部门核准备案；

2、协助制定物业公司接楼验收标准：

土建类

给排水类

供配电类

机电设备类

智能化系统类

消防类

网络电讯类

其他配套设施类

3、配合开发商做好楼宇移交工作计划，对提出的整改项目进行跟踪落实；

4、协助被顾问公司与开发商签定物业管理委托合同，进行物业项目移交；

5、协助被顾问公司制定项目物业管理服务方案；

6、收集、整理发展商移交的相关资料，明确交接双方的责任：

产权资料

技术资料

7、协助制定《业主公约》，报政府主管部门核准备案；

8、指导制订小区物业管理及有关服务项目的收费标准；

9、与政府有关部门建立公共关系。

（五）物业入伙

1、协助拟订《入住须知》交于发展商，以便通知业主办理入伙手续时一并发放；

2、制定入伙计划，拟订入伙流程，落实办理入伙的物业管理文件：

《业主公约》\《委托银行代收款协议书》《房屋交付验收表》《业主（住户）资料卡》《物品领用登记表》煤气公司、供电局、有线电视台及自来水公司等单位《委托银行代收款合同书》《业户手册》《业主入住指南》《租户管理协议书》《装修管理协议书》其他资料

3、建立物业的竣工档案；

4、办理业主入伙；

5、建立业主档案；

6、办理相关证照、印鉴。

（六）业务管理

1、保洁类

xxiv.保洁管理各类程序及作业指导书

xxv.绿化管理各类程序及作业指导书

xxvi.会所管理各类程序及作业指导书

xxvii.家政服务管理各类程序及作业指导书

2、安全类

xxviii.治安管理

xxix.交通及停车场管理

xxx.消防管理

xxxi.紧急突发事件管理

3、设备设施类

xxxii.各类设备设施维护管理程序

xxxiii.各类设备设施操作作业指导书

xxxiv.家庭维修管理程序

xxxv.维修工具管理程序

4、客户管理体系

xxxvi.客户档案库的建立

xxxvii.客户投诉处理机制的建立

（七）风险规避

1、根据相关法律法规，完善物业管理服务合同；

2、提供物业管理法律、法规相关咨询。

★顾问监察期

公司定期组织专家组，对顾问项目的物业管理的进行管理审核，检查物业管理的实施情况与管理效果，并提供改善建议与方案，帮助委托方能够更加成熟地独立运作。