二手房过户交易流程注意事项.docx
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二手房过户交易流程注意事项
二手房过户交易流程
1、签订"买卖合同"、"房屋交易保障合同"
2、购房资质核验、房源核验
3、资金监管协议
商业贷款:
房屋评估——贷款银行面签——首付款资金监管——银行批贷——缴税过户——领取产权证——办理抵押登记——银行放款
〔受理——查询客户资质确定银行——评估——打印"XX市存量房屋买卖协议"——银行面签——银行审批贷款〔备件齐后才可批贷〕——物业交割——过户——抵押登记〔各城区抵押时效不同〕——出房屋他项权利证〔7个工作日〕——银行放款〔具体时间看银行额度情况〕——全款到账。
实际情况您需要咨询链家门店和相关银行。
〕
二手房过户资料1、购房所需证件
XX明:
、护照及译本公证
婚姻证明:
结婚证、离婚证及离婚协议书、法院判决书等
户籍证明:
户口本、集体户口首页复印件〔加盖公章〕等
备注:
涉及证件的原件和复印件都需要准备
商业贷款所需证件
XX明:
、军官证
婚姻证明:
结婚证、离婚证及离婚协议书、法院判决书等
户籍证明:
户口本、集体户口首页复印件〔加盖公章〕等
学历证明:
学历证
收入证明:
收入证明、近半年或一年流水
办理过户所需证件
XX明:
、军官证
婚姻证明:
结婚证、离婚证及离婚协议、法院判决书等
户籍证明:
户口本、集体户口首页复印件〔加盖公章〕等
备注:
如过户房屋产权涉及未成年人,还需提供监护公证、父母XX、结婚证、家庭户口本
买卖业务涉及到的税种
二手房交易中,买卖双方还需向税务部门缴纳交易的各类税种。
其中契税、印花税等是必须要缴纳的税种,而个人所得税、营业税等因房产购置年限、是商品房还是经济适用房的不同在交易中产生不同的税收标准。
1〕契税
征收方法:
纳税价格×1%〔个人首次购置建筑面积90平米以下普通住宅〕
纳税价格×1.5%〔首次购置建筑面积90-144平米的普通住宅〕
纳税价格×3%〔购置非普通住宅或非首次购房〕
2〕个人所得税
征收方法:
纳税价格×1%
个人将购置缺乏5年的住房对外销售,应全额征收个人所得税;个人将购置超过5年的住房对外销售,如果是业主唯一住房,免征个税,如果不是唯一住房,那么全额征收个人所得税
3〕营业税
征收方法:
满2年住宅不满2年住宅
普通:
无普通与非普通全额征税×5.65%
非普通住宅:
差额×5.65%
4〕土地证转让费
征收方法:
纳税价格×1%〔划拨〕,〔出让〕的土地性质无需交纳此项
5〕手续转让费:
征收方法:
6元/平米
要看准备购置的房产,有没有尾款没还完,如果还有的话,要先去卖方贷款银行预约提前还贷,这个过程快那么15天,慢的话一个月左右。
还有就是,如果有营业税和个税的话,是在过户的时候交的。
以上大概就是这个流程了,一次性快的话,半个月到20天,双方就可以拿到房本和房款
贷款的话,由于中间过程相对繁琐,快的话要1个月左右,满的话1个半月。
对于二手房:
一般是银行审核完贷款,剩余的钱就直接以首付的形式付给卖家。
首先必需找由银行认可的担保公司对你作为担保,也要提供个人资料还有原来产权人的个人资料及产权资料。
签订按揭合同,银行会对房屋进展评估,是按照评估价格的2成或者3或者更高进展贷款。
审批通过之后才可以过户,过户后一般3个工作日钱就可以到卖方账户。
流程:
评估——打协议——面签——批件——进件——出他项——银行——正孚——放款
详解:
1评估:
需要2-3个工作日,二级以上评估公司对房产做现市场价值的估价,出具书面评估报告;
所需材料:
房主XX复印件房地产权证或房权证复印件。
2打协议:
到房屋所在区的房管局办理,买卖双方都要到场,在房管局做备案,证明交易正在进展,如果后期房屋买卖没有成交,需要到房管局取消协议。
所需要件:
买卖双方XX(复印件一份)、双方手章、房地产权证(复印件一份)、卖方个人结算账户(复印件一份)。
如上次成交到现在超过5年,房本在5年内,需提供商品房合同或契税票。
房改购房还要提供房改协议。
除南开和河西区,其它区都需要提供评估报告。
3面签:
借款人到银行签订借款合同
所需要件:
买房,夫妻双方XX,夫妻双方手章,户口本,结婚证,过户费,首付款,买卖协议(根据各区房屋需要的复印件不一样,比方南开的房屋需要原件2份,复印件5份)、评估报告。
4批件:
一般需要3-5个工作日,银行对贷款人的资质进展审核,看贷款人的资质,比方工作年龄等。
5进件:
进件=过户,对房主进展更名,进件过后出来新房本名字为买方XX
所需要件买房:
、手章、买卖协议、契税(现金)与银行借款合同
卖方:
、手章和房地产权证
进件完成后房管局会出两个取件单,房本取件单,由买方带走,30天买房凭此取件单到房管局拿新房本;他项取证但,有担保公司带走。
6出他项:
7个工作日后,房管局出一绿本"他项权证",此证明由银行凭他项取证但领取,约束房产抵押权,证明该房屋现有贷款,在没有还清贷款前房主对房屋只有使用权没有买卖权,可租赁,可居住。
7银行:
流程,在银行过一下,款项由银行放至正孚。
8正孚:
政府的谐音,是国家对资金监管的机构,需要3-5个工作日。
9放款:
资金监管过后银行放款到卖方存折里。
借款人是外地人时需要提供的材料:
夫妻双方XX,户口本,手章,收入证明,结婚证(离婚证或单身证明),暂住证,首付款,提供本地联系人。
本地联系人需要提供证件:
,户口本,手章,联系方式,本地联系人需到场签字。
XX二手房交易流程抵押贷款流程
抵押贷款是指借款人以自有产权房屋为抵押,由银行向借款人发放用于购置房产、汽车、家具、家用电器、装修等消费的贷款。
申请贷款的借款人应具备的条件
贷款金额、期限、利率及还款方式
1、贷款金额
◆住宅类房屋可贷六成,底商房龄5年以内可贷六成五年,房龄5年以上贷五成五年。
◆房屋面积60平米以上
◆区域:
XX市内六区,北辰,东丽,西青(要求产权清晰,土地性质为国有土地)
◆需提供借款人近一年还款明细,累计逾期超过15天的不超过2次,累计逾期超过30天的不超过1次
2、贷款期限
房龄+贷款期限≤40年,贷款期限最长为30年
借款人的年龄+贷款期限最多不能超过65年
XX二手房过户费用有哪些
方应付的费用:
1、交易手续费:
自今年3月1日起,交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算,即每平方米5元,卖方承当50%的费用。
合同印花税:
按照房屋实际成交金额的0.05%缴纳,卖方承当50%。
2、契税:
按照房屋实际成交金额的0.75%计算,可由买卖双方约定由一方承当。
在实际操作过程中一般由买方承当,但不排除卖方承当的可能性。
中介费:
按照房屋实际成交金额的0.5—2.5%计收,卖方一般支付2.5%。
5、过户手续费:
每套50元。
买方应付费用:
1、交易手续费:
自今年3月1日起,交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算,即每平方米5元,买方承当50%的费用。
合同印花税:
按照房屋实际成交金额的0.05%缴纳,买方承当50%。
2、契税:
按照房屋实际成交金额的0.75%计算,可由买卖双方约定由一方承当,在实际操作过程中一般由买方承当。
权证印花税:
每本5元。
登记费:
如果房屋属于个人产权,每件收费100元;如果房屋属于其他产权,每件收费200元。
3、中介费:
按照房屋实际成交金额的0.5—2.5%计收,买方一般支付1%。
过户手续费:
每套50元。
维修基金:
根据所购房屋的实际情况计算。
其他相关费用:
如果牵扯到房屋评估、咨询等,还要收取评估费、咨询费等,根据具体情况确定收费标准
二手房购置流程
(一)上网或去中介查看房源信息→
(二)实地考观察房,确定购房意向→(三)产权调查、和房主商议合同细节→(四)签订买卖合同→(五)办理贷款手续、支付首款→(六)产权(房产、地产)过户,房屋交割→(七)领房产证(卖方收到银行贷款)、交易完成每月还贷
二手房购置流程详解
一、去正规的和中介(步骤一要注意的):
如果买二手房有中介参与,要找知名的中介。
中介的收费情况及效劳情况要问清楚。
贷款之类的问题,别怕麻烦,自己去找银行。
二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的):
1、房屋自身建筑情况
如房屋户型、构造、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比拟容易被无视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
2、房屋周围设施
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
三、看房子产权是否清晰:
1、看房产证(房产证薄薄的几页纸有什么好看")。
看以下几点:
(1)有没有房产证,没有的直接就可以不看了。
没有房产证的房屋,一般是房主将其抵押或转卖。
有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。
这也许是骗人的。
(2)核实房主具体信息
卖方必须是房主,对他的房产证和XX,看XX号是否一致,一般不会有特殊情况。
有些房屋有好多个共有人,如果夫妻共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。
只和其中一个或是几个签的无效。
(3)要清楚房子有没有贷款
有的房子贷款买的,房产证并没被银行收走,但房产证上应该都有注明,看清楚。
2、查看土地证的情况
我们这郊区的房子土地的使用性质,有一种情况是划拨地,划拨地政府可无偿收回,这种情况就要注意,土地证上有注明"出让〞的,就是出让地,就对房屋享有较完整的权利。
划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话),但不能出售。
要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。
一般土地出让金由卖家交,但卖家一般会把这块算到房价里,由买家承当。
还有国人都懂的70年年限,如果运气好,碰到个40、50甚至60年的老房子(70年的运气不是更好"滚蛋!
祖国母亲大人都还没70岁),要搞清楚怎么搞......怎么搞"我也没碰过这种情况,我也不知道怎么搞。
问去......
3、去房管局证实以上信息
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚,怎么办"去房管局看看吧。
顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。
这些住房,在转让时有一定限制,要防止买卖合同与政策、法律冲突。
四、交易前要注意的问题(也是步骤三要注意的):
1、看二手房的物管费用是否拖欠:
(1)水费。
要问卖家是否已付清水费,可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
(2)电费、煤气费
不像水费那么简单。
除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据,你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等(有听中介的人说过,原房主改装过电表,新房主被罚款的故事),不过不是专业人士不是很容易看的懂,怎么办"带个看的懂的哥们一起看房。
(3)、宽带、有线电视等。
一般让原房主迁走,把自己原来的迁来。
(4)物业相关费用。
去物业公司问,有没有资金方面的问题,还有过户什么的。
2、注意迁移户口问题。
有时候我们这买二手房,就是为了孩子就近读书问题,给孩子上户口很重要。
如果卖家的户口没有及时迁出,我们的户口也迁不进来,就会发生纠纷。
目的没到达,那房子都等于白买。
因此,买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。
如果卖家户口要在交房后才能迁,就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
五、签订合同时的考前须知(步骤四要注意的):
1、签订合同:
房管局大多会提供二手房买卖合同X本并要求交易双方使用,可以直接拿来在X本的根底上做改动,民间合同多由卖方提供。
买房就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的同一。
2、约定付房款:
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。
凭自身实力选择。
作为一个理财者,强烈建议,就算有实力,也请选后者。
为什么"房贷利息低呗!
知道民间借贷利息是房贷的几倍"
3、确定交房注意细节:
(1)交房的时间和条件。
时间约好,条件可以提哪些"比方卖方要负责清空房间,整理干净等。
(2)过户:
①时间:
确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用:
过户所涉税收和费用谁出。
这些要在合同里订好。
二手房交易税费包括:
营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建立税、契税、教育费附加等。
其中比拟大块的是营业税、个人所得税、契税三项,(其余几项都很少一般就是几百块钱)。
"交易税费由乙方承当〞是合同中的常见陷阱,一般来说营业税、个人所得税由卖方负责,买方负责契税。
前几年都是卖方市场,不少买方为了抢房,都主动承当了所有税费,现在房价没那么夸X了,才会开场注意具体谁负责。
还有一种情况是,事先谈好,以房价让利为条件,乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承当,同时房价低了税费也可以少交几百块。
③上证的人数:
房产证上要写几个人的名字;
④户口迁出:
上一大点的最后一个问题,现在就订好卖方户口迁出的时限。
4、明确违约责任:
这事真常有,如果合同签完,原房主A哥突然发现:
我去,房价飙升了!
!
!
!
要你退房了。
咋办"现在就先明确违约责任,注意以下几点:
(1)合同上的时间必须都是准确的日期,不要用什么的"之前〞、"之后〞的傻字眼。
(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸X好似法院也不认)
(3)定下如果违约,卖方要承当买方装修、搬家之类的损失。
另外,定下违约方要承当守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。