仓储式物流产业园建设项目可行性研究报告.docx

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仓储式物流产业园建设项目可行性研究报告

仓储式物流产业园建设项目

可行性研究报告

第一章总论

第一节概述

项目名称：

某仓储式物流产业园项目

建设单位：

某物流有限公司

建设单位法人代表：

游振泳（董事长兼总经理）

注册地址：

某县

项目负责人：

**

项目建设地点：

某镇**

建设内容：

新建仓储式物流产业园占地面积119928m²，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约94211m²，钢筋砼框架结构，包括仓储、配送、会展、信息、商贸、金融、管理办公、宿舍用房及相应的配套设施。

购置所需的仓储设备、厂区配送车辆、计算机及网络设备系统等有关设备设施。

项目规划用地：

179.8亩。

项目投资：

本项目总投资9702.4万元，其中建设静态投资9032.06万元，建设期利息155.52万元，流动资金514.82万元。

资金筹措：

公司自有资金4842.4万元，其中自筹建设静态投资4532.06万元，自筹建设期利息155.52万元，自筹流动资金154.82万元；申请银行贷款4860万元，其中申请建设投资贷款4500万元，年利率6.912%，申请流动资金贷款360万元，年利率6.903%。

一、项目建设单位基本情况

项目投资方某物流有限公司法人代表、公司主要从事道路普通货运、仓储、汽车租赁等业务。

项目投资方铸造有限公司,从事汽车零部件（发动机缸套、活塞耐磨镶圈）生产。

1、项目目标：

公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接产业物流上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。

2、经营原则及范围

项目将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。

服务经营范围：

（1）提供货物搬运、仓储服务；

（2）提供第三方物流服务；

（3）提供物流电子商务平台；

（4）提供物流系统及物流方案设计；

（5）金融、商务酒店物业租赁业务。

3、发展规划

（1）发展战略

项目建设的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销售网络和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势，提高企业的竞争力；最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合内外物流资源。

物流园将采取标准化的管理，利用ERP系统对发货运输计划和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。

由于在物流业务中，零担占很大部分，属小批量，配货工作量大并对配送的要求很高，公司将通过网上订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透高端物流销售市场。

物流园未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体的该冷链物流行业标准的制定企业。

利用公司自身的技术优势、管理优势、资金优势和规模优势，建立一体化的食品供应链来满足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成为辐射全国的农副产品冷链物流骨干企业。

（2）经营目标

拟建设的某县现代仓储式物流产业园项目的规划为：

到2015年，在**地区初步建成城际物流配送网络，并形成现代化、科学化的物流企业形态；成为**乃至华南地区物流企业的领先者；成为具有全国影响力的物流交易平台。

二、项目背景

承建单位实施运作规范化、功能完善化、规模最大化的战略目标为先导，并在公司管理、市场占有、管理流程、员工业务水平、技术装备更新速度、行业影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。

为了应对国内外物流行业日趋激烈的竞争，公司将打破传统的物流经营模式，积极探索新的利润增长点。

1、对物流概念的理解

现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。

2、对物流运作功能的理解

物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。

3、对物流增值功能的理解

物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。

4、对物流信息功能的理解

物流是对企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。

5、对物流价值功能的理解

物流是通过降低企业运输及配送费用，实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。

6、现代物流的特点及发展趋势

1）发展特点

国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。

从国外物流业50年的发展进程看，国外物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。

专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的目标迈进，物流设施与业务范围也随之迅速发展和扩大。

美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平。

就这些国家物流成本占GDP的百分比而言，美国为10%，日本为14%，英国为10.6%，法国为11.l%，德国为13%，均居世界领先地位。

2）发展趋势

从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。

3）物流服务的内涵将继续拓展

物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。

4）物流服务过程在继续延伸

物流服务的过程在逐步延伸。

从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。

此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。

5）专业化物流服务在不断壮大

发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。

所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。

物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。

发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。

7、我国物流业发展概况

在我国，物流业的发展正处于起步阶段。

物流作为一种新兴的行业，国内很多人对物流的概念理解不透彻，导致物流公司在国内遍地开花，一张桌子、一部电话就能成立一家物流公司。

目前物流业相对其他产业发展滞后。

具体表现为：

1、基础设施不足，技术装备落后。

2、物流的专业化、网络化、信息化和社会化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分发挥。

3、配置在物流产业内部的设备陈旧落后，服务水平低，满足不了经济社会发展需要。

4、缺乏完善而有效的行业协调机制。

5、市场集中度低。

大部分物流企业规模较小，尚未形成规模经济。

我国经济发展带来了一个巨大的潜在物流市场，为适应市场发展需求，国家越来越重视物流产业的发展，为物流业的持续发展提供了有力的保障。

1）2004年8月份国家九部委联合制订了发展中国物流产业的相关政策，包括放宽准入、简化审批、规范物流业秩序、调整物流税费、支持专业物流公司发展、推动物流标准化、信息化建设、加快对外开放、简化通关手续等，并编制了《全国现代物流发展规划纲要》等政策性文件。

2）2006年，国家的“十一五”规划纲要，把“大力发展现代物流业”单列一节，明确提出物流业发展的目标和任务，标志现代物流企业地位得以确立，使物流业进入了一个新的发展阶段。

最近在国务院《关于加快服务业发展的若干意见》中指出，“提升物流现代化、社会化服务水平，大力发展第三方物流”。

3）2009年3月30日国务院出台《物流业调整和振兴规划》，提出要“初步建立起布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降。

”

4）205年**省人民政府出台了《关于促进我省现代物流业发展的意见》。

5）2009年7月**省政府出台了《**省物流业调整和振兴规划》，把“加快建设不同功能的现代物流园区，把**打造成中部地区现代物流的主要枢纽”作为**省发展现代物流业的主要任务。

8、物流园区的发展概况

物流园区的建设和发展问题的提出，是由现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。

1）物流园区的产生

物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。

随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区货物配送转运中心应运而生。

伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设、各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。

物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本、德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。

2）国内物流园区的发展情况

由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。

目前基本形成了全国从南到北，从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区，上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。

3）珠江三角洲地区

珠江三角洲地区的物流园区发展以深圳、广州及周边以出口加工贸易为主的中小城市（特别是东莞）最具有代表性。

4）上海市及华东地区

根据上海城市总体发展战略确定的“客走内环、货走外环”原则，以及“三港二路”的发展规划与调整趋势，参照国际上发达国家城市发展与现代物流发展的经验，上海将在城市西北、西南两个物流的组织聚集地和通道上建设两个社会化、现代化的综合物流园区。

华东地区是我国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也是重要的物流发生与运作组织枢纽。

此地的呼和浩特、苏州、无锡、杭州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组织中发挥着重要的作用。

目前，这些城市均在进行物流园区建设的规划论证或具体项目的建设。

8、**省物流业的发展概况

随着国民经济持续快速发展，**省现代物流业呈现出良好发展势头，连锁经营、物流配送、电子商务等新型流通方式不断拓展，新兴第三方物流企业快速成长，传统物流向现代物流转型步伐加快，市场主体和投资主体多元化的格局初步形成。

2008年底，我省登记注册的物流企业共有2800多户，近两年实现营业额、利税均以35%以上的速度增长。

2001-2005年，全社会货运量从2．45亿吨增加到3．32亿吨，年均增长8．3%；货物周转量从747．6亿吨公里增加到881．6亿吨公里，年均增长6．8%。

据初步测算，2008年全省社会物流总额为17080亿元，同比增长17．8%，反映出全社会物流需求的旺盛。

旺盛的物流需求推动物流业迅速发展，物流总量呈逐年扩大态势。

但从总体上看，**省现代物流业发展尚处在起步阶段，在发展进程中还存在着许多问题和制约因素。

主要表现在：

全自治区物流业缺乏统一规划和规范管理，条块分割严重，政策法规体系和行业诚信体系不健全，市场秩序比较混乱；物流基础设施和网络体系不完善，物流资源缺乏整合，运输和仓储设施得不到充分利用，物流方式落后，流转速度慢、成本高、效率低、损耗大；传统物流比重大，物流企业规模小、实力弱、布局分散、功能单一，高素质专业人才缺乏；物流产业集中度不高，社会化、专业化和信息化程度低。

第二节研究结论

1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。

2、某县位于**省赣西物流区域，依托发达的公路网络，辐射赣西各市县。

建设物流园区，将为推动赣西至全省乃至全华南的一体化建设及周边地区的发展起到重要作用。

3、工程建设规模：

现代化仓储式物流园区，占地面积179.8亩，本项目总投资9702.4万元，其中建设静态投资9032.06万元，建设期利息155.52万元，流动资金514.82万元。

4、项目建成达到正常运营年时我们的经营规模可达到平均年销售收入为5642.89万元，带来年税收约705.4万元。

项目的基准收益率为10%，该项目的全部投资财务内部收益率税前为20.91%，财务净现值为5622.27万元，全部投资回收期为5.48年（包括建设期1年），税后财务内部收益率为16.49%，财务净现值为3202.8万元，投资回收期为6.33年，说明该项目的财务指标已超过行业的收益水平，项目满足评价要求，有一定的财务效益。

5、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。

结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。

第二章项目建设必要性及意义

在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济增长的“加速器”和“第三利润源泉”。

　　中国现代物流业，是适应中国经济快速发展和对外开放、市场竞争日益加剧的形势，在中国传统计划经济体制下的物资计划分配和运输体制的基础上发展起来的新兴产业。

　物流在我国之所以会形成热点，第一是经济结构调整的需要；第二是流通方式创新的需要；第三是经济全球化发展的需要。

　物流作为一种服务业，其发展与整个经济发展密切相关，是经济发展到一定阶段的产物。

我国经济20多年来发展很快，每年以9.4％的速度增长，2002年增长8％，全年经济总量首次超过10万亿元。

2002年我国全社会商品零售总额超过4万亿元，生产资料销售总额达到7万亿元。

在世界经济普遍回升缓慢的大背景下，我国外贸出口大幅攀升，外商投资空前活跃。

2002年我国外贸进出口总额超过6000亿美元，出口突破3000亿美元。

全年直接利用外资突破500亿美元大关，将超过美国成为本年度全球吸收外资最多的国家。

越来越多的跨国公司将其生产制造基地迁到中国，建立配套产业群，全球零售业、物流业巨头也竞相在中国设点布阵。

世界500强中已有400强来到我国。

这样大规模的生产，大量的消费，没有发达的现代物流是不行的。

可以预见，我国将逐渐成为世界制造中心、采购中心和物流中心。

　近几年，我国物流发展势头很好。

从中央到地方的各级领导对物流的发展都很重视，20多个省市和30多个中心城市已经或正在开始制定物流发展规划，涌现了一批各具特色的现代物流企业，有人称现在是我国物流发展的春天。

一、项目建设必要性

1、符合我国及**省物流事业发展的需要

物资流通是由多种要素组成的一个大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标。

现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体，其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃发展。

因此，随着国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔的空间。

为促进我物流事业发展的需要，国家已将物流配送列为重点发展的产业。

**省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在《关于促进我省现代物流业发展的意见》中明确指出：

要加强对现代物流业发展的统一规划，整合各类社会资源，争取在较短的时间内，初步形成与经济发展相适应的，与国际通行规则接轨的，社会化、专业化现代物流服务综合网络体系。

因此，建立现代物流园区，既满足城市功能配套需要，符合省政府政策方向，也解决目前项目辐射区工业园企业“运输难”和“交易难”的问题，具有重要的现实意义。

2、符合引导和转化某市潜在物流需求的需要

物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。

虽然某县及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。

管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。

随着某县及赣西区域整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高某县在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。

本项目建成后将有力地加强现有公路网与周围交通网的衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。

3、符合支持有效的物流市场机制建立的需要

物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。

有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。

同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。

代理与被代理的关系。

服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。

建立集中服务运作的现代化物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。

因此，某县现代仓储式物流园的建设与运营，对某县与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。

4、符合项目建设是促进区域经济发展的需要

物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。

物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。

项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进某县现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为当地提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

二、项目建设的意义

项目单位拟投资兴建的某县现代仓储式物流产业园项目是集现代化配送于一体的商品流转和交易的场所。

对促进**省乃至华南地区的物流产业向现代化、信息化、专业化发展具有积极作用。

同时，也在增加居民收入、解决就业压力、带来税收等方面为当地作出贡献。

1、增加农民收入

由于现代化仓储中心的建立，可以使得农副产品得以保鲜和反季节销售，这样能大大提高农副产品的销售价格和产量，根据国际惯例，通过冷藏中心的建立，农副产品的产量将会提高30%左右，价格将会提高15%左右，这样给**及周边地区农业带来的经济效益十分的明显。

2、经济结构调整带动效益增加

目前，某县产业结构依然存在生产结构趋同、规模偏小的弊病，在目前社会主义市场经济的条件下，其产品有较大的市场风险，进而导致居民收入的不稳定性和收入结构的不合理性，收入增减受宏观经济环境和市场因素左右的程度较大。

随着本项目的落户，通过发展“第三方物流”，调整县域产业结构，通过这样从宏观上来带动居民收入结构的调整，通过推进“第三方物流”，带动、扶持和促进优质高效产业的发展，从而提高经济效益的增长。

也带动了从事产业劳动劳动者收入的增加。

3、增加就业岗位

（1）直接岗位的增加

项目投入营业后预计定员720人，其中行政管理人员24人、配送中心职工为80人、仓库（含冷库）管理员96人、会展、信息服务、金融服务等职工为200人，酒店、商贸员工100人，其他为普通员工（如：

仓储搬运工、市场搬运工、清洁工、保安等）。

（2）配套服务设施岗位的增加

配套服务设施人员的增加按照1：

1的比例计算，围绕项目将会增加720个岗位。

（3）产业链上岗位的增加

由于扩大需求，带动当地工业园企业的增长，按照1：

3的比例计算，在整个园区产业链上将会2160个岗位。

整个项目预计会新增加岗位3600人。

4、解决城市生活配套服务的问题

随着社会的发展变迁，消费者的需求开始变得多样化起来。

人们对于日常饮食的习惯也在日新月异。

市民的消费需要更加卫生和安全，通过项目建设在当地城市建立全国性的物流配送交易基地，可以在最短的时间内将全国各地的农副产品送到千家万户，极大的丰富了市民日常消费选择。

在今后的几年中，随着市场不断地发展壮大，国家经济结构调整及流通方式创新的要求，本物流产业园的影响力将会辐射整个华南地区。

我们的市场可以充分地发掘项目周边地区经济交流及商品流通，刺激生产及消费，同时会带动了当地城市服务业、商业的繁荣。

促进城市消费经济健康有序地发展，从而对当地宏伟而长远的经济发展目标提供有力的保障。

5、形成以物流为龙头的新型产业结构

物流是一个新兴的行业，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高、产业经济的发展，社会对各类生产、生活物资的需求量越来越大，物流市场的需求巨大。

本项目的敬爱内设，将带来现代的管理方式和服务模式，并满足市场的需求，给当地带来一个以物流为龙头的新的产业模式。

物流产业园的建立后，本地区将会形成以物流产业为龙头产业集聚现象，大量的物流企业随之诞生落户，其他相关产业更加会快速跟进，形成一个极具发展潜力的产业集团，在物流业的带动之下，必会引起工业、农业、商业的极大繁荣。

6、增加当地的税收

项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计项目稳定后平均每年上缴税收705.4万元。

第三章投资环境及市场环境分析

第一节投资环境分析

一、某县社会发展环境

某县位于**省西北部。

地理坐标为东经114°45′至115°31′，北纬28°34′至28°52′；东联安义、南接高安、西南毗宜丰、西北邻修水，北靠靖安，县城冯川镇距省会南昌60千米；县境东西最长约78.3千米，南北最宽约32.3千米，总面积1642平方千米；到2010年