土地市场分析报告.docx

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土地市场分析报告

2015年土地市场分析报告

2015年3月

目录

一、开局不利，土地市场继续冷却3

二、住宅、商业和工业三种业态土地市场全线回落，工业用地价格持续偏低4

三、一线城市住宅土地火热，二三线城市土地寒冷6

四、商业和工业土地整体需求疲弱，同步下滑8

五、土地成本在住宅售价中占比持续提高10

六、结论：

2015年土地市场恐难以复苏，首选二线占比大的开发商12

七、主要风险13

一、开局不利，土地市场继续冷却

302个城市土地出让金自2008年以来经过了连续5年的增长，在2013年达到历史最高值41663亿元。

但由于14年房地产市场低迷及库存的高企，14年土地出让金同比大幅下滑，全年拿地金额为27163亿，虽下滑35%，但仅略低于11年和12年。

只从成交金额角度看，土地市场可以看作是从13年的狂热中的冷却，远未冰冻。

但2014年土地成交建筑面积同比下滑43%，为28.5亿平米，远低于11-13年的水平，显示房地产企业整体对库存过高和供给过剩问题认识一致，不再大量囤积土地。

2015年前两月，302城市土地出让金整体同比下滑48%，成交建筑面积整体同比下滑42%，土地市场开局依然不利，如果这种情况延续，我们预计地方政府收入将受到重大影响。

但如货币政策持续宽松，使住宅销售复苏，则土地市场有望滞后回暖。

09年至今土地出让金/地方政府财政收入指标基本在40%至60%间大幅波动，但我们预计2014年该指标将下滑至36%，未来长期趋势性下降的情况不可排除。

同时以土地出让金为主要收入来源的地方政府基金收入预计也将大减。