13章习题答案.docx

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13章习题答案

第一章 概述

一、单项选择题CABDB/CDB

1、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于（ C ）。

A．第一产业   B．第二产业   C．第三产业  D．新兴产业

2、房地产开发是指在依法取得（A  ）土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

A．国有       B．外企       C．私有      D．社会

3、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的（B  ）住房制度。

A．实物补贴性           B．实物福利性      C．低租福利性

D．货币补贴性           E．低租补贴性

4、1994年7月5日全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法明确规定“国家依法实行国有土地（D）使用制度。

”

A．无偿、无限期B．有偿、无限期C．无偿、有限期D．有偿、有限期

5、“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权利，促进房地产业的健康发展”的法规是（B）。

A．《城市规划法》        B．《城市房地产管理法》

C．《土地管理法》        D．《房地测量规范》

6、在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（C ）的主要工作内容。

A会计师   B经济师 C 估价师 D工程师

7、某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（  D）性。

A适应性   B位置固定性   C政策影响性   D相互影响性

8、房地产的（B ）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性                        B位置的固定性

C 对专业管理的依赖性              D相互之间的影响性

二、多项选择题

ABD/AC/ABCD

1、房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（ ABD ）都具有吸引力。

A．置业投资者 B．开发商 C．承包商 D．租客

2、房地产的（  AC）性，决定了房地产市场是地区性的市场.

A不可移动性      B适应性        

C各异性         D相互影响性

3、房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（  ABCD）

A变现性差                 B投资额巨大

C投资回收周期长           D需要专门的知识和经验

E具有过人的胆量和风险承担精神。

第二章房地产开发的程序与管理

一、单项选择题AABBA/DCCBB/ADBCB/AABAC/CADD

1．我们通常说的“看地”，属于房地产开发地（ ）阶段。

A投资机会选择与决策分析   B前期工作

C建设阶段                 D租售阶段

2．对项目市场进行研究和定位，以进行目标市场和开发产品定位，属于房地产开发地（ ）阶段。

A投资机会选择与决策分析   B前期工作

C建设阶段                 D租售阶段

3、获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（  ）阶段的主要工作。

A投资机会选择与决策分析   B前期工作

C建设阶段                 D租售阶段

4、划拨土地使用权的出租，租赁时间超过（　）的，应办理租赁合同。

A、5个月　　B、6个月　　C、7个月　　D、8个月

5、无偿收回土地，连续（　）年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。

A、2年　　B、3年　　C、4年　　D、5年

6、教育、科技、文化卫生、体育用地，其土地使用权出让权的年限为（　）年。

A、40年　　B、60年　　C、70年　　D50年

7、国家实行土地（　）使用制度。

A、有偿无限期　　B、无偿有限期　　C、有偿有限期　　D无偿无限期

8、土地使用权出让合同约定其使用期限为50年，现已用去20年，则签订抵押合同时，该块土地使用权抵押期限最多为（  ）年。

A．10         B．20          C．30           D．40

9、以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的（　　）以下征收土地闲置费。

A、15％　　B、20％　　C、25％　　D、30％

10、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（  ）

A三通一平费用           B工程造价咨询费

C可行性研究费用          D水文地质勘探费

11、工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（  ）阶段。

A投资机会研究         B 预可行性研究   C初步可行性研究        D详细可行性研究

12、邀请招标是非公开招标方式的一种。

被邀请参加投标的承包商通常在（  ）。

A 3个以上     B 5-10个之间   C  5个以上      D 3-10个之间

13、详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（ ）

A±5%  B±10%   C ±15%   D±20%

14、房地产开发项目的建设阶段是指（  ）所经过的过程。

A房地产开发                       B获得土地后到全部工程竣工

C从工程开工到工程竣工验收         D从工程开工到项目租售完毕

15、某土地面积为40002，建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层）则标准层每层建筑面积为（  ）。

A 1000㎡  B1240㎡    C22000㎡        D1800㎡

16、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（  ）。

A.规划建设用地面积     B.居住区总用地面积  

C.居住建筑用地面积     D.获取土地使用权面积

17、居住建筑面积与居住建筑用地面积之比称为（   ）。

A.居住建筑密度   B.居住建筑面积密度  C.居住面积密度   D.建筑密度

18、获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（  ）阶段的主要工作。

A.投资机会选择与决策分析   B.前期工作    C.建设阶段   D.租售阶段

19、某宗地居住建筑用地面积1200㎡。

其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为900㎡。

该宗地的居住建筑密度为（   ）。

A.0.75   B.3.75   C.4.5   D.45000㎡／ha

20、某小区总面积2.4公顷，规划建设用地面积20000㎡。

其上建有8栋6层住宅楼（各层建筑面积均为600㎡），和几幢一层的配套用房及公建用房（建筑面积共1200㎡），该小区建筑容积率为（   ）。

A.1.25   B.1.44   C.1.50   D.0.24

21、新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（  ）。

A.商业中心   B.娱乐用房   C.高级住宅、公寓   D.廉租房

22、某开发商获地150亩，规划建设用地面积80000㎡。

居住建筑用地72000㎡。

容积率2.0，则开发商最多可获居住建筑面积（   ）。

A.144000㎡   B.160000㎡   C.200000㎡ D.72000㎡

23、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：

规划建设用地面积37000㎡。

居住建筑用地面积32000㎡。

容积率2.5。

居住建筑密度0.4。

限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（  ）。

A.92500㎡   B.88800㎡  C.80000㎡  D.76800㎡

24、房地产开发的程序主要分为（   ）四个阶段。

A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理

B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理

C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售

D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售

二、多项选择题ABCD/ACD/ABD/ABC/ABCD/ABCD/AB/AB

1、土地使用权出让方式包括（　　）。

A、招标方式　　B、拍卖方式　　C、协议出让　　D、挂牌出让方式

2、下列土地使用权出让权的年限正确的是（　）。

A、居住用地70年　　B、工业用地40年　　

C、教育、科技、文化卫生、体育用地50年　　D、商业、旅游、娱乐用地40年

3、划拨土地使用权的范围包括（　）。

A、城市基础设施用地和公益事业用地；　　B、国家机关用地和军事用地；　　

C、商业用地　　D、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

4、土地使用权出让可采取（   ）形式。

A.协议   B.招标   C.公开拍卖   D.划拨

5、房地产开发项目的前期工作的内容包括（  ）

A获取土地使用权                   B征地、拆迁、安置、补偿

C规划设计及建设方案的制定         D三通一平

6、新区房地产开发的特点有（   ）。

A.拆迁安置容易、费用低        B.道路规划条件苛刻

C.市政配套设施缺乏、投资大    D.环境幽静舒适、空气清新洁净

7、旧城区房地产开发的特点有（   ）。

A.人口密集，建筑密度高   B.拆迁安置困难，补偿费用高

C.周围环境制约少         D.规划设计条件限制少

8、旧城区房地产开发，开发商应承担（   ）。

A.安置补助费   B.拆除清理费    C.耕地开发基金   D.公共配套设施费

三、判断题  对错错错错

1.熟地价是政府出让已经具备建设条件的土地时收取的金额，包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。

   （   ）书P27

2.建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。

（ ）

3.通过投资决策研究确定了具体的开发地点与项目之后，项目建设过程开始以前所做的工作称为项目建设准备工作。

   （   ）书P13

4.租金的控制，即具体规定各类房地产的租赁价格，是政府宏观调控房地产市场的一个手段。

   （   ）

5.建筑密度是项目用地范围内所有建筑物、构筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。

  （  ）

第三章 房地产市场及其运行规律

DCBCD/ADBAB/AABBA/CADCA/BA

一、单项选择题

1、按（  ）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场。

A交易形式           B用途         C目标市场           D存量增量

2、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）。

A房屋出租       B房地产抵押      C土地使用权出让  D土地使用权转让

3、在房地产市场的分类中，二级市场是指（  ）。

A土地使用权转让市场     B新建商品房租售市场

C土地使用权出让市场     D土地使用权出让和新建商品房租售市场

4、存量房地产交易市场属于房地产（   ）。

A.一级市场   B.二级市场   C.三级市场   D.一手房市场

5、下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（   ）。

A.国有土地使用权的协议出让   B.国有土地使用权的拍卖出让

C.征用集体所有土地转为国家所有 D.新建房地产的买卖

6、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（  ）。

A.增加   B.减少   C.改变   D.不变

7、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（  ）。

A.房屋出售   B.房地产抵押    C.土地使用权转让   D.土地使用权出让

8、对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由（   ）决定。

A.建造技术   B.需求   C.供求关系   D.开发成本

9、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。

这是依（）划分的。

A房地产交易方式     B房地产交易顺序  C购买房地产目的  D房地产类型

10、房地产长期贷款利率上调，导致（   ）。

A.新开发量增加，存量增加，租金下降。

B.新开发量减少，存量减少，租金增加。

C.租金增加，开发成本增加，存量减少。

D.开发成本增加，存量减少，租金增加。

11、下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格上升（ ）。

A.提高开发贷款利率   B.降低开发贷款利率

C.通货膨胀率下降   D.降低房地产税费

12、下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（ ）。

A.提高抵押贷款利率   B.降低抵押贷款利率

C.降低首期付款比例   D.通货膨胀率上升

13、房地产市场的运行环境中的（ ）是投资者最敏感的问题。

A.社会环境   B.政治环境   C.经济环境   D.金融环境

14、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。

A.产业与结构布局  B.资本市场的发育程度  C.利率和通货膨胀   D.政府及公众对待外资的态度

15、（ ）从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间总量差距。

A.总量结构   B.产品结构  C.供求结构   D.投资结构

16、房地产市场按地域范围划分时，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按（ ）划分。

A.国家    B.省、自治区、直辖市  C.城市   D.区位

17、按照房地产（ ）细分，可把房地产市场分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。

A.增量存量  B.用途和等级  C.交易形式  D.进入市场的时间顺序

18、（ ）属于房地产三级市场。

A.土地使用权出让市场  B.土地使用权转让市场

C.新建商品房租售市场   D.存量房地产交易市场

19、从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的（ ），来细分房地产市场。

A.交易形式   B.房地产类型  C.目标市场   D.增量存量

20、房地产泡沫是一种（ ）现象。

A.价格   B.投机   C.社会   D.投资引进的投机

21、（  ）是从经济发展阶段，考查房地产市场住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其结构布局的合理性。

A.总量结构   B.产品结构   C.供求结构   D.投资结构

22、按（ ）对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

A.地域范围  B.房地产类型  C.增量存量  D.交易形式

二、多项选择

BCD/AC/ABC/ABCD/ABD//

ABC/ABCD/ABCD/BCDE/ABDE//

BCDE/ABDE/ACDE/ABDE/BCD//

CDE/ABE/ACDE/ABDE/ADE

1、下面属于房地产市场结构的有：

A 消费结构 B区域结构 C 投资结构 D产品结构

2、市场所包括的地域范围越大，其研究（　）。

Ａ深度就越浅                 Ｂ深度就越深

Ｃ研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小

Ｄ研究成果对房地产投资者的实际意义也就越大

3、产生房地产泡沫的原因包括（  ）。

A土地的有限性和稀缺性     B投机需求的膨胀      C金融机构的过度放贷

D开发商对市场预测的偏差  E开发商之间的非理性行为

4、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（   ）。

A.调控土地供应计划   B.城市规划指导   C.控制房价   D.税收调节

5、政府宏观调控房地产市场的手段包括（ ）。

Ａ土地供应计划    Ｂ地价的杠杆作用  Ｃ诚信建设     Ｄ税收政策    E政府定价

6、按用途的不同，房地产市场可分为（　）

Ａ居住物业市场       Ｂ商业物业市场      Ｃ工业物业市场    

Ｄ出租物业市场        Ｅ土地市场

7、房地产市场的功能有（　）。

Ａ配置存量房地产资源和利益               Ｂ指导供给以适应需求的变化

Ｃ指导政府制订科学的土地供给计划         Ｄ引导需求适应供给条件的变化

8、房地产开发项目的前期工作的内容包括（  ）。

A获取土地使用权                         B确定规划设计方案并获得规划许可

C建设工程招标                           D开工申请与审批

9、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（ ）等要素构成的。

A.权益   B.当事者  C.房地产商品  D.房地产交易需求

10、按照影响因素的性质，房地产市场的运行环境包括（ ）

A.金融环境  B.法律制度环境  C.人文环境  D.技术环境E.国际环境

11、房地产市场运行环境的社会环境包括（ ）等主要影响因素。

A.支付能力  B.人口数量和结构  C.家庭结构及其变化  D.居民思想观念

E.社区和城市发展形态

12、影响房地产市场发展的社会经济因素中的社会因素，包括（ ）等因素。

A.传统观念及消费心理   B.人口数量及状态    C.工资及就业水平

D.家庭户数与规模     E.家庭生命周期

13、从宏观上说，房地产市场结构包括（ ）

A.总量结构   B.价格结构   C.产品结构   D.区域结构  E.投资结构

14、从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照（ ）等标准，对房地产市场进行细分。

A.地域范围  B.房地产类型  C.产品定位  D.增量存量  E.交易形式

15、（ ）属于房地产二级市场。

A.土地使用权出让市场    B.土地使用权转让市场

C.新建商品房租赁市场    D.新建商品房出售市场   E.存量房地产交易市场

16、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括（ ）

A.房地产典当   B.房地产拍卖   C.房地产转让   D.房地产抵押  E.房屋租赁

17、房地产市场供给包括（ ）等特点。

A.缺乏弹性   B.非同质性  C.与地理位置关系密切  D.要求高素质的专业顾问服务E.垄断性

18、引起房地产需求数量增加或减少的原因主要包括（ ）

A.未来预期收益变化   B.房地产投资组合变化   C.政府税收政策的影响

D.收入水平变化   E.消费品味变化

19、房地产市场的功能包括（ ）

A.配置存量房地产资源和利益   B.显示房地产市场需求的变化

C.在均衡价格下促使房地产供求平衡  D.指导供给以适应需求的变化

E.引导需求适应供给条件的变化

20、一般来说，房地产泡沫的成因，主要包括（ ）。

A.土地的有限性和稀缺性   B.开发商对市场预测的偏差

C.开发商之间的博弈    D.投机需求的膨胀   E.金融机构的过度放贷

三、判断题

错错错错对对错

1、如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的。

2、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。

3、房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方组成。

4、土地使用权转让市场属于房地产一级市场。

5、土地交易实质是土地使用权的交易。

6、如果泡沫产生，就必然会引起过度开发；但过度开发却不一定是由泡沫引起的。

7、一般来说，房地产市场是个完全竞争的市场