拆迁补偿费税收政策.docx
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拆迁补偿费税收政策
收取拆迁补偿费的会计处理
不论是何种补偿方式，有一点是相同的。
拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。
并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。
政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。
该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。
企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。
搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。
因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。
企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：
“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。
三、迁补偿款的涉税处理
可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。
1、营业税
对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。
因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。
另外根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。
但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。
因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。
由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。
为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。
重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。
广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。
在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。
山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中可能会出现千差万别的结果。
建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收风险。
2、企业所得税
⑴内资企业所得税
根据目前的政策，对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特别的规定。
被拆迁单位应按照财企[2005]123号文件的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。
“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，转入“营业外支出”的损失按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除。
但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差异。
按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化，通过计提折旧的形式税前扣除。
另外，财企[2005]123号文中提到用于安置职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的安置职工的费用我们认为应该是被拆迁企业利用拆迁之际对企业的经营做出调整，由此出台一系列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此情况下支付给职工的安置费用，事实上很多的被拆迁企业都使会采取此种办法“减员增效”。
财企[2005]123号文的规定在这一点上跟税法在一定程度上存在差异，国家税务总局《关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》（国税函［2001］918号）规定，企业对已达一定工作年限、一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴，以及企业支付给解除劳动合同职工的一次性补偿支出（包括买断工龄支出）等，原则上可以在企业所得税税前扣除。
各种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的，可以在以后年度均匀摊销。
具体摊销年限，由省（自治区、直辖市）税务局根据当地实际情况确定。
山东省国家税务局转发《国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》的通知（鲁国税函[2001]733号）规定，一次性扣除对企业所得税收入影响较大的，可由市级国税局确定，在2-3年的时间内扣除。
因此，职工安置费的扣除年限若确定为2-3年的时间，则又会出现税前扣除的时间性差异。
⑵外资企业所得税
在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）。
该文件的内容如下：
①企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和
处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。
②企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
依照财企[2005]123号规定进行的会计处理与国税函[2003]115号的规定存在差异之处，在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。
3、个人所得税
被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在1998年的国家税务总局下发的《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[1998]428号）文件就明确，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。
另外，2005年财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
从文件适用范围上看财税[2005]45号文件应比国税函[1998]428号的范围更加广泛。
被拆迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税。
4、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
因此，不论是法人还是自然人，不管是内资企业还是外资企业，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。
同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
财政部、国家税务总局刚刚下发的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
根据财税[2006]21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
在此我们将以某内资企业为例，对企业收取拆迁补偿费业务的整个处理过程进行分析。
SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市，粉尘污染已严重影响到周围居民的正常生活，成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，将整个生产厂区迁出市区。
为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。
在实施腾笼换业的过程中，政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。
该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元，拆迁过程中发生清理费用21万元，拆迁设备的运输、调试等费用共计发生145万元，员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万元。
因为，SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全是由政府财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定，在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。
以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。
1、收到搬迁补偿款时：
借：
银行存款3800万元
贷：
专项应付款3800万元
2、固定资产拆迁时：
①将固定资产转入固定资产清理
借：
固定资产清理1230万元
累计折旧15400万元
贷：
固定资产26800万
②支付清理费用
借：
固定资产清理21万元
贷：
银行存款21万元
③清理损失核销专项应付款
借：
专项应付款1251万元
贷：
固定资产清理1251万元
此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了251万元的拆迁损失，可按照国家税务总局13号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请，在取得税务机关的批文后可作为税前扣除的依据。
3、运输、调试设备发生的费用：
借：
专项应付款145万元
贷：
银行存款145万元
依《企业会计制度》的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企[2005]123号的处理原则，作为费用在发生的当期一次性处理，从而产生税会时间性差异。
在纳税影响会计法的核算模式下产生了“递延税款”借方数额，在以后年度依会计与税法对计提折旧的不同认定产生的差异中逐步转销。
4、支付职工的安置费时：
借：
专项应付款260万元
贷：
银行存款260万元
国税函[2001]918号与财企[2005]123号对职工安置费的不同规定，若支付的职工安置费金额较大，经税务机关批准在2年或是3年内税前扣除，则会产生暂时性的时间性差异，产生的“递延税款”借方数额同样也要在2年或是3年内转销。
5、确定专项应付款余额，结转专项应付款
专项应付款余额3800－1251－145－260=2144万元
借：
专项应付款2144万元
贷：
资本公积2144万元
政府拨付的拆迁补偿款最终形成的“资本公积”，按规定先依结余的金额乘以所得税税率确定“递延税款”贷方数额，年度终了根据应纳税所得额确定“递延税款”的借方和“资本公积”的贷方数额。
倘若该企业是一外资企业，会因是否重置固定资产而产生两种不同的处理结果。
在搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
若搬迁补偿收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后出现拆迁损失，则可依照《国家税务总局关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发[2004]80号）的规定，就企业财产发生损失的实际情况向主管税务机关做出书面备案说明后在税前扣除。
搬迁后重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的情况下，由于会计制度与税法规定的差异，实务中除表现在运输、调试费及职工安置费方面的差异外，还表现为结余补偿费处理上的差异。
国税函[2003]115号规定结余补偿款冲减重置固定资产的原值，当期不确认所得，形成“递延税款”的贷方余额，再通过以后年度固定资产少提折旧的形式，转销税会差异形成的“递延税款”贷方余额，实现纳税义务。
城市建设带动了拆迁改造的步伐，在大规模的拆迁改造中，政府支付被拆迁人拆迁补偿款，使土地使用效益最大化，被拆迁人照章纳税。
这是个人利益、企业利益和社会利益相一致的良性表现，有助于国民经济的良性发展。
企业所得税根据《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[2007]61号规定：
对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
1.搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。
2.企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。
3.搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
4.搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。
5.搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。
至于账务处理应当按照处置固定资产通过“固定资产清理”科目的方法处理
随着杭州市近郊改造步伐的日益加快，由于政策性拆迁补偿涉及到相关企业的账务处理及涉税问题日益增多。
想在这里谈一些个人看法，以供参考。
事实上到目前为止，真正涉及到拆迁补偿处置问题的财税文件主要有两个，分别是财税[2007]61号“财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知”及财企[2005]123号“关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知”。
前者规范的税务处理问题，而后者规范的则主要是账务处理问题。
二者规范的问题是有差别的，不能混为一谈。
有不少企业将财税[2007]61号理解为账务处理的依据，显然不妥。
这主要有两方面的原因：
一方面是因为财税[2007]61号发文较晚，企业相对容易了解，也因为涉及税收处理方面的较大改革，与财会媒体报道较多分不开。
另一方面财企[2005]123号由于发文单位是财政部企业司，所以大家相对关注较少。
就拿财企[2007]48号关于企业自2007年起不再计提应付福利费的企业司文件，广大企业就知之甚少，最后总算税总在2007年度汇算清缴过程中对企业2007年度计提的福利费不再纳税调增而网开一面，才解决了这个尴尬的问题。
税务大于财务在企业财会人员的心目中可见一斑。
但无论如何，做为专业人员对于财务与税务均不可偏废，因为好的财务知识事实上还是能够与税务相得益彰的。
其实两个文件的适用性都是一致的即政策性搬迁收入与补偿，这就排除了其他非政府拆迁行为所获取补偿的行为。
当然政策性搬迁一般以相关的批文与政府财政部门的拨款为凭，但事实上目前许多款项是属于层层划拨的，也有可能政府是委托拆迁安置公司实施相关领拨款手续的。
这里就特别要强调相关批文的重要性。
当然也要注意与当地财税部门的沟通，因为有很多事例由于层层转拨而导致难以获得财税部门的认同。
财企[2005]123号文明确的是：
企业收到政府拨给的搬迁补偿款及相应利息均计入“专项应付款”科目，因搬迁发生的固定资产清理及发生的调试及搬运费用和职工安置费用冲转“专项应付款”科目。
如有余额转入资本公积，不足计入损益。
这些内容应该都不是新东西，财务处理也一直如此而已。
只是有许多企业把这种处理自然而然地联系到了财税[2007]61号文上就感到不能操作了。
这就把财务与税务的规定相淆了。
财税[2007]61号文在很多方面与财企[2005]123号相似，上文所述的财企[2005]123号事实上也完全适用于财税[2007]61号文，只不过财税[2007]61号文立意税收且行文时间较晚就包括了更广的内容。
主要在财企[2005]123号文基础上进一步明确了：
1、企业用搬迁收入购建相类似的资产、技术改造、安置职工、处置费用均列入了扣除范围，且购置的资产可以继续折旧或摊销。
较先前税收政策有重大突破，显然这里购置的固定资产应视作纳税调整事项，而不是用购置的固定资产去冲专项应付款，企业应以备查账簿列示反映。
只是文件同时强调搬迁协议、技改及重置资产的该项或计划仍需报经税务机关审核。
企业不能因政策放宽，而忽视案头工作。
2、搬迁收入并非要求在当年结转，而允许跨五个年度，这就大大减轻了企业的纳税负担。
3、对享受所得税优惠政策的高新技术等企业干脆就允许将搬迁收手不计入企业总收入。
如果明确了这几点，对于政策性拆迁补偿问题，企业就应该能够驾轻就熟
政府拆迁补偿收入的所得税计算
回复时间：
4月8日
咨询内容政府拆迁补偿收入是否免交所得税？
如不免交所得税扣除项目有哪些？
为了安置人员支付的费用能否作为扣除项目？
如可以数额有没有标准？
这笔安置费需要交个人所得税吗？
回复内容：
1、对政府拆迁补偿收入可免征个人所得税，应征收企业所得税。
企业所得税上具体处理，要根据企业是否购置同类资产，进行冲减资产价值或记入应纳税所得额。
对安置人员支付的费用，在税法上目前无规定标准。
声明：
根据国家法律规定，本栏目的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据。
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拆迁补偿收入应纳入应纳税所得
日前，南京市地税局下关分局的税务人员在对辖区内的一家照相馆实施税务检查的过程中，发现该
单位2000年度12月份的22号凭证“其它应付款”科目中的16291元为拆迁补偿费用，未计入应纳税
所得额，年终也未作相应的纳税调整，造成少报利润16291元。
在查实企业的这一问题后，税务部门根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条及国税函[
1996]653号文件规定，对该单位虚报少报行为应定性为偷税，并对其作出了补交税款4398.57元
、罚款2688元、加收滞纳金248.52元的处理决定。
近年来，随着城市建设的快速发展，房屋拆迁补偿的收入也成为了部分企业的一项重要收入来
源，对此项收入企业应将其计入收入并照章纳税，否则既给国家税收带来了损失，也将使自己吞下
违法被罚的“苦果”。
2010/12/15
搬迁企业房屋拆迁补偿费的税务处理
金易律师事务所马小林
2010-01-12
因城市规划、基础设施建设的需要，政府收回土地重新规划，给搬迁的企业以经济上的补偿。
该拆迁补偿费该不该缴税？
如何缴税？
根据国家税务总局的有关规定，对因城市改造，由土地管理部门委托拆迁公司实施拆迁，单位和个人取得的由拆迁公司支付的拆迁补偿费，以及因市政工程建设实施拆迁，单位和个人取得的由拆迁公司支付的拆迁补偿费，暂不征收营业税。
因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产，并按规定从政府取得了搬迁补偿收入或/和处置资产收入。
这部分收入可能还涉及企业所得税的缴纳问题：
1、如果企业搬迁后没有重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产，或为转换新的生产经营业务而购置的新的固定资产和土地使用权，则企业应按搬迁收入+拆迁固定资产的变卖收入—拆迁固定资产的折余价值—处置费用和搬迁费用的余额，计入当年企业所得应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
2、如果企业搬迁后异地重建，为恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁补偿或处置资产收入，购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产或新的固定资产和土地使用权，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，则企业应按搬迁收入+拆迁固定资产的变卖收入—拆迁固定资产的折余价值—处置费用和搬迁费用—固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出的余额，若余额大于零，则余额计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。
若该余额小于零，则不需缴纳企业所得税。
企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，还可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
企业从规划搬迁次年起的五年内，取得的搬迁收入或处置资产收入暂不计入企业当年应纳税所得额。
如果从搬迁次年起的五年内未完成搬迁的，企业必须在搬迁次年起的第五年，进行结转处理，按上述规定缴纳企业所得税，否则，企业会被视为少计收入，可能受到税收机关的处罚。
如果企业在五年内完成搬迁的，应在完成搬迁的当年，按上述规定缴纳企业所得税。
当然，上述的税务处理仅适用于“企业政策性搬迁”。
纳税企业只有将相关文件、重置或改良固定资产或技术改造的计划报主管税务机关审核后，才能按照上述规定做税务处理。
如果缺少程序上的报批，则应当将搬迁收入计入当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。
从上述分析中可以看出，国家对企业政策性搬迁后重建、转换业务或技术改造，给予了大力的支持，不仅允许在计算企业所得税时，从搬迁补偿收入和资产收入中扣除购置新固定资产、或改良其他固定资产、或进行技术改
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