物业管理第二章教案.docx
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物业管理第二章教案
环境与旅游学院理论课教案
课程名称：
物业管理授课教师姓名及职称：
刘忠梅讲师
一、题目
第二章物业管理企业
二、对象
2004级资源环境与城市管理专业本科
三、单元教学目的、课时分配与基本要求
了解物业管理企业成立的条件；掌握物业管理企业的资质升报条件，了解物业管理企业资质的考核管理；掌握物业管理企业的组织形式；了解物业管理企业的权利和义务；了解物业管理企业的员工招聘和考核，掌握劳动关系和合同管理
课时分配：
4学时
四、授课重点
物业管理企业的资质申报条件，劳动合同关系的建立和管理
五、授课难点
物业管理企业的组织形式
六、授课形式
理论课
七、授课方法
讲述法、演示法、归纳法、课堂讨论与训练
八、课前准备
安排预习课程相关内容，了解学生已学课程同期课程相关内容的掌握程度。
准备好教案（或教案与讲稿合一）、多媒体课件、参考资料展示、课外训练计划、自学指导方案等。
九、教材与课程主要参考文献
教材：
《物业管理连理论与实务》（第二版）王青兰齐坚顾志敏编著
高等教育出版社2006年11月，北京
参考文献：
宋建阳.物业管理概论.广州：
华南理工大学出版社，2002.
黄安永.现代房地产物业管理.沈阳：
东北大学出版社，2002.
黄福华.现代企业物流运作管理.长沙：
湖南人民出版社，2001..黄安永.物业管理实务.北京：
中国建筑工业出版社，1999.
方芳，吕萍.物业管理实务.上海：
上海财经大学出版社，2001.
十、网络教学资源
www.szpma.org深圳物业管理协会
中国物业管理资讯网
www.pmedu.org中国物业管理培训信息网
十一、作业及课外训练
1物业管理企业的性质是什么？
2物业管理企业不同等级资质的条件是什么？
3物业管理企业组织形式及其适用范围
4物业管理企业的主要权利和义务是什么？
5物业管理人员常见的招聘途径是什么？
6物业管理企业人力资源管理包括那些方面？
十二、课后小结
本章主要介绍了物业管理企业特征、物业管理企业成立所需的条件，物业管理企业的权利和义务，物业管理企业员工招聘和人力资源管理等方面的知识。
授课地点
新大学文科楼6201教室
教研室审查意见
教研室主任（签字）：
年月日
环境与旅游学院资源环境系
年月日
环境与旅游学院理论课教案
（1）
课程名称：
物业管理任课教师：
刘忠梅讲师
基本内容
教学设计与实施方法
第二章物业管理企业
主要内容
⏹物业管理企业的概念
⏹物业管理企业的资质管理
⏹物业管理企业的组织构架
⏹物业管理企业的权利义务
⏹物业管理企业的人力资源管理
⏹
一、物业管理企业的概念
⏹企业的基本概念
⏹企业是从事生产、流通和服务等活动，为满足社会需求和获取盈利，实行独立核算，自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展，具有独立企业法人资格的经济实体。
⏹公司：
公司是企业的组织形式，是指依照《中华人民共和国公司法在中国境内设立有限责任公司和股份有限公司，是以赢利为目的的，具有企业法人资格的经济组织。
⏹公司的特征：
⏹公司具有独立企业法人资格（公司具备法人和企业法人条件，依照国家法律规定，经工商行政管理机关核准登记，取得企业法人资格，进行民事活动、享有民事权利、履行民事义务，能独立承担民事和法律责任。
）
⏹公司是经济实体（拥有一定资金数量、专业技术人员、物质技术设备、并具有经营管理权）
⏹公司经营的目的是盈利：
物业管理企业的概念
⏹物业管理企业是指依法设立，具有物业管理资格，根据物业服务合同的约定为业主提供物业服务的企业。
⏹物业管理企业的特征
◆物业管理企业必须依法成立；
◆物业管理企业是法人企业。
◆物业管理企业根据物业服务合同的约定提供物业服务。
◆物业管理企业应当获得经济报酬。
◆物业管理企业的性质：
服务性企业
物业管理企业的类别：
⏹
（1）以组建形式分类从其组建形式可以分为公司制企业、合伙制企业和合作经营制企业。
⏹
（2）以投资来源分类从其投资来源所以分为内资物业管理企业和外资物业管理企业。
⏹（3）以内部运作机制分类从其内部运作机制可以分为管理责任型物业管理企业、顾问型物业管理企业）和综合性物业管理企业（不仅直接从事物业管理服务工作、还承担物业顾问服务和物业中介服务）。
⏹（4）以与物业权属关系分类物业管理企业从其与物业权属关系可以分为合同约定服务型物业管理企业（又称委托服务型）和自主经营型（或租赁经营型）物业管理企业，物业所有权和经营管理服务权于一体，常见于商业大楼、办公写字楼。
二、物业管理企业的设立
⏹物业管理企业的设立条件
⏹按照《公司法》规定，物业管理企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，取得营业执照，方可开业。
物业管理企业—般申请登记注册为有限责任公司或股份有限公司
设立有限责任公司，应当具备下列条件：
⏹
（一）股东符合法定人数；2-50人 国家授权投资的机构或者国家授权的部门可以单独投资设立国有独资的有限责任公司。
⏹
（二）股东出资达到法定资本最低限额；服务性公司注册资本最低限额10万元。
（三）股东共同制定公司章程:
（四）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；
（五）有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。
⏹同时物业管理企业还要配备专业的管理人员和技术人员．建立健全的物业管理制度。
股份有限公司制企业的设立条件
⏹①发起人符合法定人数，
⏹②发起人认缴社会公升募集的股本达到法定资本最低限额。
股份制物业管理公司的最低注册资本领为人民巾1000万元
⏹③股份发行、筹办事项符合法律规定：
⏹④发起人制订公司章程，并经创立大会通过。
⑥有公司名称，建立符台股份有限公司要求的组织机构‘，
⏹⑥有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件：
⏹以上：
是物业管理企业按《公司法》的规定成立的条件，陈以上的组织条件外，现阶段还必须符合如下的条件：
⏹
⏹①有一定数额以上的持有房地产类、建筑工程或经营管理类中级以上资格证书的专业技术人员。
⏹②企业负责人经专业培训并取得相应的岗位资格证书
⏹③物业管理企业必须取得资质合格证书。
我国现阶段对物业管理企业实行资质等级管理，没有取得物业管理资质证书的企业不得从事物业管理服务活动。
⏹物业管理企业应当自领取企业营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、专业技术人员的资格证书和聘用合同、省市物业管理行政主管部门规定的其他材料到所在地政府物业行政主管部门备案。
⏹以上是内资物业管理企业的成立，外商投资物业管理企业无论是有限责任制还是股份制还应肖符合外资企、业的特别规定随着经济的国际化相中国加入WTO的发展趋势，内资与外资企业的成立条件与待遇将会逐渐统一
物业管理企业的设立程序
⏹可行性研究：
（现实必要性、财务可行性、法律允许）步骤：
供求情况调查、了解国家和政府有关法律和法规、编写可行性报告）
⏹订立发起人协议：
签订合伙协议
⏹申请企业名称预先核准：
⏹出资、验资、确立公司的组织机构：
⏹申请工商注册登记：
⏹申请税务登记、印章刻制、相关帐户设立：
税务局、公安局、银行管理部门
⏹申请资质审核：
取得《物业管理企业资质证书》
三、物业管理企业的资质管理
⏹物业管理企业的资质，是物业管理企业实力、规模和业绩的标志
⏹物业管理企业资质等级分为一、二、二级
⏹国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；
⏹省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；
⏹直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理三级企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
一级资质的条件
⏹1注册资本人民币500万元以上
⏹2物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
⏹3物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
⏹4管理2种类型以上物业．并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。
⏹a．多层住宅200万m2
⏹b.高层住宅100万m2：
。
⏹c.独立式住宅（别墅）15万m2。
⏹d.办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。
⏹e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统．有优良的经营管理业绩
二级资质条件
⏹1注册资本人民币300万元以上
⏹2物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人；其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
⏹3物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
⏹4管理2种类型以上物业．并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。
⏹a．多层住宅100万m2
⏹b.高层住宅50万m2：
。
⏹c.独立式住宅（别墅）8万m2。
⏹d.办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。
⏹e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统．有良好的经营管理业绩
三级资质条件
⏹1.注册资本人民币50万元以上
⏹2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人；其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
⏹3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
⏹4.有委托的物业管理项目
⏹5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统．
⏹另外，新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期
⏹一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务，三级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。
物业管理企业资质的申报
⏹物业管理企业资质的等级申报材料
⏹①企业资质等级申请表；
⏹②营业执照。
⏹③企业资质证节正、副本。
⏹④物业管理人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同：
⏹⑤物业服务合同复印件，
⏹⑥物业管理业绩材料：
物业管理企业资质的审批
⏹资质审批部门收到申请审批物业管理企业资质报告和准备齐全的资料后，应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；
⏹一级资质审批前，应出由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查、审查期限为20个工作日。
⏹资质证书分为正本利副本．由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力
⏹
物业管理企业资质年检
⏹物业管理企业资质实行年检制度，各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责
⏹处罚规定
⏹
物业管理企业的组织形式
⏹组织形式（又称组织结构形式）是组织结构设置的具体模式。
⏹具有典型意义的组织形式主要有：
❑直线制组织结构
❑职能制组织结构
❑事业部制组织结构
❑距阵制组织结构。
职位说明书
物业管理企业的机构职能设置
⏹原则：
⏹统一领导，分级管理原则
⏹精干、高效原则
⏹服从管理、服务、经营需要的原则
⏹权责对应原则
⏹主要机构（一般总经理负责制，下设5部1室）
❑总经理
❑办公室
❑财务部
❑保安部
❑工程部
❑客户服务部
❑综合经营服务部
六、物业管理企业的权利义务（了解）
⏹权力：
⏹①参与和资质要求相对应的物业管理招投标的权利
⏹②承接物业时．对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并拉规定接管相关资料的权利。
⏹③根据物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务的权利。
⏹④根据法规、规章、政策的规定和物业服务合同与委托合同的约定，收取物业服务等费用的权利。
⏹⑤可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的权利。
⏹⑥可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，可以接受水、电、气、视、讯等公用事业单位的委托，提供水、电、气、视、讯等公用事业费用的代收服务的权利
⏹⑦与相关委托人在合同中约定相关费用、报酬的权利。
⏹⑧对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，予以制止的权利：
⏹⑨协助做好物业管理区域内安全防范工作的权利。
⏹⑩向物业管理主管部门投诉物业管理活动中相关事项的权利；
⏹⑾根据相关法规、规章的规定、房屋装饰装修管理服务协议，监督房屋装饰装修的仪利o
⏹⑿经业主、业主大会同意，可以利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的权利
⏹⒀法律法规规定的或物业服务合同约定的其他权利。
⏹物业管理企业的权利应主要来源于法律法规规定及物业服务合同的约定，物业管理企业的权利行使必须以物业服务合同的约定或业主大会的授权为依据。
义务
⏹①按照物业服务合同的约定．提供相应服务的义务*
⏹②物业服务合问终止时，应将物业管理用房和承接物业时所接管的相关资料，移
⏹交给业主委员会的义务。
⏹③物业服务合问终止时，业主大会选聘了新的物业管现企业的，物业管理企业之
⏹间做好交接工作的义务。
⏹④不得随意改变物业管理用房用途的义务；
⏹⑤不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的义务。
⏹⑥接受水、电、气、视、讯等公用事业单位委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用的义务；
⏹⑦在制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为时，有及时向有关行政管理部门报告的义务：
⏹⑧协助做好物业管理区域的安全防范工作；发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作的义务。
⏹⑨确需改变公共建筑和共用设施用途的，有提请业主大会讨论决定同意的义务。
⏹⑩因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会同意的义务。
⏹⑩将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。
⏹⑩法律法规规定的或物业服务合同约定的其他义务。
物业管理企业的人力资源管理
⏹人力资源管是一个人力资源的获取、整合、保持激励、控制调整及开发的过程。
通俗地说，人力资源管理主要包括求才、用才、育才、激才、留才等内容和工作任务。
⏹做好人力资源的管理是物业管理企业搞好其他各项管理工作的基础．
⏹内容：
物业管理企业主耍根据所管物业的规模、类型、档次和物业管理公司的实际情况，确立公司组织、工作分析、制定人力资源计划、做好员丁的定编、定岗、定任务、人力资源的招聘与配置、雇佣管理与劳资关系、入企教育与培训和发展、绩效考评、帮助员工的职业生涯发展、员工工资报酬与福利保障、建立员工档案等。
工作分析
⏹又叫职务分析或岗位分析，它是物业管理企业的人力资源管理中一项重要的常规性技术，是整个人力资源管理工作的基础。
借助于一定的分析手段确定工作的性质、结构、要求等基本因素的活动。
员工招聘
⏹途径：
⏹内部招聘、媒体招聘、人才市场招聘、大中专院校招聘
⏹员工招聘与录用步骤：
⏹人才需求诊断、制定招聘计划、员工招聘与录用、招聘测试与面视、录用人员的岗前培训、试用员工的上岗试用
员工的培训与开发
⏹培训：
⏹是给新员工或现有员工传授其完成本职工作所必需的基本技能的过程。
⏹开发：
⏹主要是指管理开发、指一切通过传授知识、转变观念或提高技能来改善当前或未来管理工作绩放的活动
⏹目的：
⏹①提尚工作绩效水平、提高员工的工作能力。
⏹②增强组织或个人的应变和适应能力
⏹③提高和增强企业员工对组织的认同和归属。
绩效考核
⏹内容：
⏹①德：
指人的思想素质，道德素质，包括计会公德、职业道德、遵纪守法：
⏹②勤：
指人的勤奋、包括工作的积极性、主动性、协调性和出勤率等。
⏹③能：
指人的能力素质，包括文化水平、专业知识、业务水平、语言运用能力、分析判断能力、决策和组织能力等。
⏹④绩：
指人的工作绩效，包括员工完成工作的数量、质量和效率。
⏹⑤体：
指身体的健康状况，包括适应能力、忍耐能力和承受能力等。
⏹绩效考评方式：
⏹封闭式考核、开放式考核
⏹绩效考评程序：
员工的奖励和惩罚
⏹奖励：
物质奖励、精神奖励
⏹惩罚：
警告、降级、扣发工资奖金、罚款、开除
员工的报酬和福利
⏹薪酬：
是员工为企业提供劳动而得到的各种货币与实物报酬的总和。
包括：
工资、奖金、津贴、提成工资、劳动分红、福利等。
⏹制定完善、高效的薪酬体系是企业人力资源管理过程的一重要工作。
⏹制定新酬系统的步骤：
❑①制定薪酬策略
❑②工作分析
❑③薪酬调查
❑④薪酬结构设计
❑⑤薪酬分级和定薪
❑⑥薪酬制度的控制与管理
员工的职业生涯管理
⏹职业生涯管理是指对员工职业生涯的设计和开发，可从个人和组织两个角度进行
⏹个人
⏹组织：
帮助员工制定职业生涯规划，建立各种适合员工发展的职业通道，针对员工职业发展的需求进行适当的培训，给与员工必要的就业指导。
⏹不同职业生涯期组织管理的重点不同：
招聘时期、进入组织初期、中期、后期
劳动关系和合同管理
⏹劳动关系：
劳动者与用人单位在实现劳动过程中建立社会经济关系，是员工与企业之间基于有偿劳动形成的权利义务关系。
⏹劳动合同：
确立劳动关系、明确权利义务的协议、处理劳动关系的法律凭证。
⏹订立原则：
平等自愿、协商一致
⏹无效的劳动合同：
违反法律、行政法规和采取欺诈、威胁等手段订立的劳动合同，从订立之日起视为无效。
合同是否无效由劳动争议仲裁委员会或人民法院确认。
⏹试用期：
不得超过半年的考察期
⏹劳动合同的形式：
书面形式
⏹内容：
劳动合同期限、工作内容、劳动保护和劳动条件、劳动报酬、劳动纪律、劳动合同终止的条件、违反劳动合同的责任。
此外涉及商业保守秘密的条款
⏹劳动合同的期限：
固定、无固定、已完成一定的工作为期限
⏹劳动合同的变更：
情况发生变化或经双方协商，对劳动合同部分条款进行修改、补充，未变更部分继续有效。
⏹劳动合同的终止：
劳动合同期满或约定的劳动合同终止条件出现，劳动合同届满是医疗期、孕期、哺乳期，则合同期限应自动延续至医疗期、孕期、哺乳期满为止。
⏹劳动合同的续订
⏹劳动合同的解除：
法定接触、约定解除
⏹经济补偿金：
劳动法２４、２６、２７条
劳动争议
⏹受理范围：
因企业开除、除名、迟退、迟职、离职发生的争议；工资福利保险培训劳动保护方面的争议，单位和职工、个体工商户和帮工学徒的争议，及法律法规规定的其它争议。
⏹处理机构：
企业劳动争议调解委员会：
用人单位在内部设立的机构、专门处理与本单位劳动者之间的劳动争议的群众性组织。
由职工代表、用人单位代表（由厂长或经理指定，人数小于1/3）、用人单位工会代表。
主任由工会代表担任。
⏹地方劳动仲裁委员会：
处理劳动争议的专门机构
⏹地方法院
⏹
年月日
习题与思考题：
⏹1物业管理企业的性质是什么？
⏹2物业管理企业不同等级资质的条件是什么？
⏹3物业管理企业组织形式及其适用范围
⏹4物业管理企业的主要权利和义务是什么？
⏹5物业管理人员常见的招聘途径是什么？
⏹6物业管理企业人力资源管理包括那些方面？
到图书馆查阅相关的资料。
自己解决课后留下的习题与思考题
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