商业地产业态及规划标准手册.docx
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商业地产业态及规划标准手册
商业地产业态及规划
技术工作计划
产品管理中心
商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；
一、商业地产业态分类及功能：
商家业态定义表
一级
二级
三级
说明
商家举例
购物
综合
卖场
百货
康城百货、香港新世界、百盛
超市
家乐福、沃尔玛
便利店
7-11、可得便利店
专业
卖场
建材家居卖场
百安居、红星、美凯龙
电器及数码卖场
国美、颐高
汽车卖场
奔驰专卖店、本田专卖店
服装
品牌男装
九牧王、古士旗
品牌女装
伊可爱、爱特爱
品牌休闲装
班尼路、爱得乐
品牌折扣店
奥特莱斯、路易维斯
品牌鞋专卖店
红蜻蜓、奥康
生活
日用
化妆品及箱包皮具
兰蔻、雅诗兰黛
钟表眼镜
罗西尼手表、宝岛眼镜
礼品
包含茶叶、烟酒专卖等
捷强烟草糖酒连锁、天赋名茶
家居
用品
床上用品
圣布凡、南方寝室
家居用品
齐家家纺、叁宅一舍
家具专卖
红苹果、皇朝家私
珠宝
饰品
珠宝
梦妮儿珠宝、雅俪珠宝
精品饰品
哎呀呀、流行美
医疗
保健
药店
老百姓大药房、同仁堂
保健品
燕之屋、唯一海味参茸店
数码
通讯
手机专卖
三星手机专卖
数码产品
含家庭影院及音响、电脑
、摄影器材、相机等
佳能专卖店、尼康专卖店
商场
配套
照片冲印店
柯达、都市彩虹
花店
天瑞达花店
干洗店
天天新洗衣、衣本色洗衣
童装
童品
童装
包含童品
丽婴房、皇家宝贝
儿童玩具
大飞车
成人玩具
包含动漫、模型、魔术用
品等
小博士
运动
用品
运动品牌服饰
NIKE、ADIDAS、匡威、李宁
健身器材
包含户外用品
万年青
食品
专卖
糖果店
面包房
面包新语、万千糕饼
餐饮
西餐
连锁
咖啡厅
星巴克、上岛咖啡
西式快餐
肯德基、麦当劳
风味餐厅
拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮
涮锅、时尚引、新口味
中餐
连锁
中餐酒楼
陶然居、俏江南
中式快餐
真功夫、小胖子
风味小吃
桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨
侯上河豆花香、南粥北面
休闲
美食
茶室
五福茶艺、紫韵茶苑
水吧
包含冰激凌店
仙踪林、哈根达斯冰激凌
休闲
美食广场
美食广场
新食尚、食全食美
美容
美体
美容店
包含SPA馆
诗婷、柔婷、克里缇娜国际美容
美发店
美甲店
效颜美甲、进巍美甲、枫叶天使
美甲
休闲
康体
桑拿洗浴中心
范美桑拿
养生按摩馆
汉方洲
水疗、活水馆
亚特兰大活水馆
大众
休闲
网吧
零度聚阵、星空联盟
棋牌室
娱乐
大型
娱乐
夜总会
一代佳人、大富豪、美丽传说
迪厅
KTV
KTV
钱柜、东方之子
自助式KTV
麦乐迪、康康柳丁
酒吧
演艺吧
普拉那酒吧
清吧
阿伦故事、乐百森法国酒吧
游乐
儿童
乐园
儿童游乐场
玩具反斗城、开心果玩具城
幼童亲水馆
大型
游乐
电玩城
世嘉游艺天地、南梦宫
主题公园
方特乐园、欢乐谷
户外游乐场
嘉年华
运动
运动
场馆
溜冰场
冠军溜冰场、尚美溜冰场、
球馆
包含保龄球、台球、乒
乓球、羽毛球馆
翡翠桌球城、小瑞乒乓球馆
瑜伽馆
圣玛瑜伽、悠季瑜伽
健身房
青鸟健身、欣动健身
训练馆
包括柔道、散打、跆拳
道等训练场馆
永光柔道、王中王武术散打
文化
数码
影院
连锁影院
星美院线、金逸
歌剧院
音像
图书
书城
新华文轩连锁、东方书城、上
海书城
连锁书店
新华书店、席舒书店
音像专卖
中唱、太平洋影音、新华音像
连锁
摄影
艺术婚纱摄影店
钟爱一生、玫瑰花园
儿童摄影店
芝麻开门、金色童年
培训
机构
儿童教育
吉的堡、佳音、红黄蓝
语言培训机构
新东方、美联国际、白金汉国际
职业技术培训机构
包含艺术培训班等
北大青鸟
古玩
收藏
古玩
收藏
展馆
博物馆
主题展览
旅游
旅游
服务及
产品专卖
土特产商店
森和土特产、香洲润雨
旅游纪念品商店
锦江锦院
旅游服务机构
林老爷子旅游、南湖国旅
酒店
五星级连锁酒店
宝龙大酒店、希尔顿酒店、海
航酒店、皇冠假日酒店
商务快捷酒店
如家、格林豪泰、最佳西方财
富酒店、喜来雅快捷酒店连锁
经济型酒店
锦江之星、7天连锁酒店
商务
金融
商务
工商税务代办服务点
保险寿险工作室
邮政通讯服务厅
包含电信、快递、图文
影印室等
金融
证券交易所
银行
中国银行、工商银行、农业银
行、建设银行、招商银行
高尚
人居
国际
社区
二、商业地产业态规划标准手册：
在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，整体设计工作分解为6个设计阶段：
1、概念设计阶段（摘牌前）；
2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；
3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。
非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；
4、施工图设计阶段；
5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。
6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）
根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。
同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。
目录
第一阶段：
产品定位研讨会
（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲
：
一、项目所在城市主要经济指标
商圈状况分析
个案分析
本项目分析
产品及平面规划建议
（二）关于项目总体的平面规划设计建议
主要业态结构和规模、空间布局
交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
配套功能及有关还建部分各项设施的建议
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；
商业管理用房的设计要求；
（三）关于步行街的平面规划设计建议
步行街设计规模及原因分析
步行街整体布局的问题
步行街内部交通组织的建议
步行街内部配套设施问题
升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性
涉及经营管理的问题
涉及停车场的问题
（四）建议、意见反馈方法和形式
市场调研
演示形式和内容
第二阶段：
方案及深化设计
（一）室内商业步行街设计：
关于步行街主入口
关于步行街主出入口商铺
关于避风阁设置
关于步行街室内通道
关于步行街次主力店
关于步行街出入口交通
关于步行街设置客流计数系统
关于步行街顶棚
关于LED
关于商铺装修
关于商铺面积
关于商铺开门
关于商铺层高
关于商铺天棚
关于商铺的调整
关于扶梯
关于垂直梯
关于地下电梯厅
关于公共卫生间
关于货物通道
关于地下设施
关于配套设施
关于员工休息室
关于垃圾房的建造
关于步行街油烟排放
（二）关于机电系统配置及计量
关于空调系统
关于用电系统
关于屋顶设施
关于设备房
（三）关于地下室及停车场
关于地下停车场
关于地下室广告
关于地下餐厅设置
：
关于地下室附属功能
（四）关于管理用房
关于管理用房面积及标准
关于管理用房设施
关于管理用房平面功能设计
（五）建议、意见反馈形式
第三阶段：
6＋1单项设计
（一）关于外力面及广告位设计
关于外立面设计效果
关于广告位的设计
关于广告位的计量
关于广告位的制作标准
（二）关于泛光及照明设计
关于泛光及照明设计
（三）外环境及景观设计（商业＋住宅）
商业广场及园区
关于外广场地砖及铺装
关于外广场木装材料
关于外广场井盖
关于外广场配套设施
关于景观照明
关于休闲设施
关于交通组织及动线
灯具及小品
（四）关于步行街内装设计
关于商铺立面
关于步行街通廊地面
关于电梯
关于商铺
关于步行街广告
关于卫生间
关于空调设施
关于服务台
关于休闲设施
关于卫生设施
（五）关于导示系统设计
室外导示
室内导示
导示制作及按装
第四阶段：
扩初（初步）及施工图设计阶段
关于施工建造细节
第五阶段：
“产品定位研讨会”关注内容
（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议
1、项目所在城市主要经济指标：
（数据采集时间段：
前一年度，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）
项目所在城市的城市GDP、商业GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；
人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况；
城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）；
统计年鉴（城市经济指标）总表
商圈状况分析：
商圈结构组织；
建成时间及演变过程时间节点；
商圈现状：
规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平；
商圈的主要消费特点：
分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。
个案分析：
（选取原则：
以出租形式统一经营的购物中心或步行街）
整体规模、业态结构、业态配比；
租金水平；
辅助及配套设施情况
在建新项目调查与分析
本项目分析：
交通组织、配套设施
周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平
项目SWOT分析
2、产品及平面规划建议：
关于项目总体的平面规划设计
主要业态结构和规模、空间布局
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配；
交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
1）万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。
大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
2）项目周边交通是否较为复杂？
为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；
3）根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？
建议在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；
4）停车场的出入口位置，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？
同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到1000辆/小时以上；
5）项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？
大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？
配套功能及有关还建部分各项设施的建议；
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；
商业管理用房的设计要求；
3、关于步行街的平面规划设计
步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）；
步行街整体布局的问题
1）步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）
2）步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？
3）若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。
如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。
（规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离20米以上；
4）根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。
（规划院强制设计条文）
步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：
1）步行街的长度以280～350米为宜。
（规划院强制条文已列）
2）步行街出入口设置位置的合理性；
3）步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；
4）步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；
5）步行街内部竖向交通的设计位置和数量的合理性；
6）地下和地上停车场的出入口设计的合理性；
步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）
1）餐饮的定点位置和是否预留油烟通道？
2）餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？
3）餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？
4）卫生间位置和数量的合理性？
升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性
涉及经营管理的问题
1）步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？
2）步行街管理的安全性和方便问题？
涉及停车场的问题
1）地下和地上停车场的位置和数量的合理性？
2）是否考虑非机动车停车的需要和位置？
3）是否考虑机械车停车的需要和位置？
4、意见、建议反馈方法和形式
市场调研
1、市场调研原则：
实用性＋准确性
2、市场调研内容：
标准化＋统一化
3、市场调研标准：
表格化＋数据化
（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）
演示形式和内容
1、演示形式：
采用PPT文件形式，以集团商管公司CI为页面设计标准进行演示。
2、演示内容：
（1）项目所在城市主要经济指标：
表格＋数据
（可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）
（2）商圈调查与分析：
a.主要商圈和位置（标准：
在地图上进行特殊标注和分层展示）；
b.主要商圈介绍：
包括位置、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例）
c.结论分析：
用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点；
（3）个案调查与分析
a.已开业主要商业体的位置、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准；
b.在建新商业项目的位置、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间
c.结论分析：
用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化；
（4）项目SWOT分析
a.对新项目的优势、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位置、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等。
（5）产品设计建议
建议原则：
统筹兼顾，重点关注（步行街）
建议方式：
结合规划方案和上述要项进行合理表述
5、方案及深化设计关注内容
集团规划院完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供，进行租赁经营决策文件的编制
室内商业步行街设计：
关于步行街主入口
1）是否紧邻交通主干道、主通道？
2）是否入口设计醒目、宽敞、通透？
3）是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？
建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；
4）商业广场主出入口门高不低于3米；
5）步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值；
关于步行街主出入口商铺
步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺；
关于避风阁设置
商业广场主出入口是否设置了“避风阁”（北方地区应设计卷帘门）？
步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列）
关于步行街室内通道
为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：
主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米；（规划院强制条文已列）
关于步行街次主力店
根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定；
关于步行街出入口交通
为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；
关于步行街设置客流计数系统
步行街的出入口要设置客流计数系统；（集团文件规定）
关于步行街顶棚
1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）
2）一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；
3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：
步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4～6个（商管建议最好达到8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。
中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。
（规划院强制条文已列）
关于LED
1）是否设有步行街入口大标识系统、,LED的规格应该多大，视距应保障多少?
LED显示屏且视觉醒目程度?
2）中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。
（规划院强制条文已列）
关于商铺装修
1）室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺；
2）餐饮区应预留厨房点位位置和排油烟位置；
关于商铺面积
零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右。
所有商铺单元进深宜8米～16米（商管建议不宜超过12米），面宽8.4米（规划院强制条文已列），尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；
关于商铺开门
1）室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街；
2）室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包括部分商铺与主力店通道的次立面）；
关于商铺层高
室内商业步行街的剖面：
步行街一般以二至三层为最佳。
步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米；（规划院强制条文已列）
关于商铺天棚
应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。
关于商铺的调整
1）商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决；
2）应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设置百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要（如服饰改为餐饮）；
3）建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；
4）建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。
关于扶梯
1）根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配置数量适当的扶梯；
2）步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。
扶梯应靠洞口一侧并平行布置；（规划院强制条文已列）
3）设置位置应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设置在步行街主入口处；
4）为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局；
5）扶梯应设置光感、变频装置；
关于垂直梯
1）步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能
2）主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰；
关于地下电梯厅
1）建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；
2）鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。
关于观光梯
1）步行街中庭观光电梯数量和位置是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配（椭圆型中庭，其位置在短边所在弧边上为宜）；
2）观光梯在中庭设置，以2～3部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。
观光梯应通到地下停车场。
在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；（规划院强制条文已列）
关于中庭
中庭设置的位置：
一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：
两个中庭要分主次，大的500~700平米（开洞面积），小的300~400平方米（开洞面积）；中庭的间距：
80～100米；（规划院强制条文已列）
关于公共卫生间
1）卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；
2）每层步行街至少应设置一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要；
3）步行街卫生间的设置：
根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间，卫生间的间距80～100米，面积70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个。
应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。
（规划院强制条文已列）
4）为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象（尤其是餐饮区域员工），建议在步行街增设“员工专用卫生间”；
5）步行街设计的洗手间应充分考虑设置有保洁用水点；
6）建议在步行街、超市、百货、
升级会员 