新沂市房地产市场月报.docx

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新沂市房地产市场月报

谨呈徐州正溢地产：

2010年8月新沂市房地产市场月报

市场简述

》》最新政策法规简述

8.20日北京银监局证实相关监管部门确实正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文。

消息称根据预售资金管理办法，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

》》全国地产市场简述

1、从成交量来看，经过持续四个多月的“量跌价滞”随着“银九银十”各地楼市供应量增加些新楼盘纷纷以低价入市刺激成交量环比有所上升些价格调整幅度较大楼盘甚至又出现了热销场面。

种种迹象表明随着开发商资金压力增加以及各地楼市库存量进一步上升，房地产市场调控逐步进入新的阶段，表现为价格趋于合理、成交量则逐渐触底回升。

2、从成交价格来看，全国商品房销售额及面积环比双升，成交量小幅反弹的同时，价格继续持平，这还不足以说明楼市出现了转折性的变化。

即便市场再次进入量价齐涨的状态，房地产的调控力度也存在进一步加大的可能，因此现在无法断言市场开始走向回暖。

3、从开发商来看，  万科单月销售119.9亿元，这几乎是一个奇迹。

更让人称奇的是，这个奇迹，居然发生在遭遇号称“史上最严厉调控”4个月后的今年8月。

创造纪录的不止万科一家企业，中海、龙湖、保利、等多家房企也在创造他们的销售纪录。

一是来自市场，二是来自新增供应，三是来自合理定价。

另外已经进行了近4个月的宏观调控抑制的刚性需求，在8月份开始了阶段性爆发。

4、从购房客户来看，由于相关政策的不确定性以及房价的持续坚挺，让购房者相信市场将不会再次出现08式的大动荡，另外在“金九银十”各地楼市供应量增加以及合理价格入市的基础上，购房者相信这个时机是比较最合适的。

》》新沂地产市场简述

1、从一级市场来看，8月份没有土地出让，新沂的土地市场进入一个平静期。

2、从二级市场来看，8月份新沂商品房共成交56354.62平米，比上月增加3023.53平米，环比增长5.6%；

从竞争市场来看，

1）目前市场上绝大部分楼盘都无房可卖或仅有少量弱户、大户在售；开发商纷纷将新产品的上市时间推迟在今年的9、10月份后，寄望能在传统的销售旺季去化一部分产品；

2）在8月份，新沂仅有东区的“太湖东郡”在8月8日开盘，推出150套，去化约90套，去化率达到60%

3）根据对各楼盘的品质与价格比较，可以发现，当地的客群对高品质楼盘还是比较认同，

即使是价格稍高一点，他们也能接受；

目录contents

第一部分：

政策法规（最新）

第二部分：

宏观市场（全国）

第三部分：

一级市场（新沂）

第四部分：

二级市场（新沂）

第五部分：

竞争市场（新沂）

第一部分：

政策法规

一、8月20日北京银监局证实相关监管部门确实正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文。

20日，北京银监局证实相关监管部门确实正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文。

消息称根据预售资金管理办法，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

二、2010年8月22日李克强：

建好保障性住房是各级政府重要职责。

    21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会并讲话。

他说，住房问题日益成为人民群众关心的大事。

实施保障性安居工程，对低收入家庭住房实行保障，对中等偏下收入群众住房给予支持，是人民群众的热切期望，是各级政府的重要职责。

三、2010年8月25日--国务院报告：

进一步落实遏制房价过快上涨措施 。

一度重挫市场信心的“监管层要求全面停止房地产开发贷款”传言，受到中国工商银行、中国银行高层的齐声否认。

工行董事长姜建清坚称这是“完全没有的事”，中行行长李礼辉则表示，并没有暂停房地产开发贷款的安排。

姜建清和李礼辉表达了相同立场：

“房地产业是中国重要的支柱产业”。

四、2010年8月26日--建行全面停发第三套房贷地产新贷降至200亿元。

中国住房贷款第一大银行中国建设银行董事长郭树清23日在此间透露，建行已对第三套及以上购房贷款实行了“暂停发放”的措施。

上半年房地产贷款全面下降，同期房地产业新增贷款不到200亿元。

五、2010年8月30日—调控直指房价保障房建设必须加速

 国务院向全国人大常委会最新提交的报告指出，国家今年连续出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，取得了初步成效，住房价格过快上涨势头得到初步遏制。

目前，部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。

国商观点：

自四月份国十条出台以后由于执行了严格的差别化的税收信贷政策，很快取得了效应，从政府来看加大了保障性住房的建设，对部分城市房价上涨过快进行了有效的遏制，因此中央政府调控政策肯定还会以稳定房价为目的继续下去，目前的市场处于一个转型期，开发企业应该根据市场走势科学合理的定位开发产品。

第二部分：

宏观市场

一、全国国房景气指数走势

8月，全国房地产国房景气指数持续回落，为104.11，比7月份回落0.61点，比去年同期提高4.03点。

这是继今年3月触顶以来的连续第5个月回落，说明开发企业对后续楼市走向的信心仍然不足。

二、3-8月份全国房地产开发投资对比

1）1-8月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%。

8月当月，房地产开发完成投资4490亿元，同比增长34.1%，环比上涨9.0%，其中，商品住宅投资环比上涨5.0%。

2）8月房地产开发投资较之上个月大幅回落之后，再次出现回升，这说明开发商前期有关全面收缩战线的考虑正有所改变。

三、3-8月份全国商品房销售面积对比

1）8月份，全国商品房销售面积6466万㎡，环比7月份增加6.5%。

可见楼市走过了5、6、7三个的低谷之后，筑底回升的迹象比较明显，目前70个大中城市的成交量总体上来说，有一定的回暖趋势。

四、2010年8月份全国地产交易分析

2010年8月中国主要城市住宅市场交易情报

注：

带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考；。

26城市成交量上涨，价格稳中有升。

1）供应情况：

8月主要城市库存量继续下降。

重庆、青岛库存量减少均超过30万平米，天津、武汉、成都等城市可售量与上月持平。

2）市场需求：

30个监测城市中，26个城市成交面积环比上涨，温州、厦门、三亚上涨幅度超过90%。

10个重点城市中，除成都成交面积微跌外均环比上涨，其中南京位居涨幅榜首，涨幅高达90.76%。

3）成交价格：

本月各城市成交价格稳中有涨。

重点城市中除天津外全线上涨，其中，北京涨幅最大，达12.33%。

国商观点：

从8月的数据可以发现,为迎接“金九银十”的到来，开发商积极跑量使得本月成交面积全线上扬，总的来看在房价连续四个月回落后目前正逐渐从红灯区向黄灯区回落，由于调控效果明显，预计今年内调控政策将以稳定为主。

因此未来房价上涨压力还是较大。

第三部分：

一级市场（新沂）

一、下半年土地出让信息：

（挂牌出让土地2次，共8宗）

1、挂牌出让地块的基本情况（见表）

地块编号

地块坐落

土地面积（亩）

规划用途

规划设计条件及要求

起始价

（万元）

加价幅度

保证金（万元）

NO.2010-12号

北方农贸市场地块（205国道北侧、郯新路西侧）

约49.815

商业（市场用地）

容积率不小于0.6且不大于1.35，建筑密度不小于25%且不大于40%，绿地率不小于25%且不大于35%

500

20万元或其整倍数

500

NO.2010-13号

瓦窑镇政通东路北侧地块一（瓦窑镇政通东路北侧）

约30.98

商住

容积率不小于1.0且不大于1.5，建筑密度不小于20%且不大于35%，绿地率不小于20%且不大于35%

620

10万元或其整倍数

400

NO.2010-14号

瓦窑镇政通东路北侧地块二（瓦窑镇政通东路北侧）

约17.73

商住

容积率不小于1.0且不大于1.5，建筑密度不小于20%且不大于35%，绿地率不小于20%且不大于35%

360

10万元或其整倍数

200

NO.2010-15号

瓦窑镇政通东路南侧地块一（瓦窑镇政通东路南侧）

约24.14

商住

容积率不小于1.0且不大于1.5，建筑密度不小于20%且不大于35%，绿地率不小于20%且不大于35%

490

10万元或其整倍数

NO.2010-16号

粮食局地块（市府路南新沂报社东工商局西）

约3.07

商服

容积率不小于2.0且不大于4.0；建筑密度不小于30％且不大于50％

2600

20万元或其整倍数

2600

NO.2010-17号

新戴运河d-1段地块

约40.83

商服

容积率不小于1.0且不大于1.6；建筑密度不小于20％且不大于35％；绿地率不小于20％且不大于30％

2860

20万元或其整倍数

1430

NO.2010-18号

新戴运河d-2段地块

约183.42

商服

容积率不小于1.0且不大于1.6；建筑密度不小于20％且不大于35％；绿地率不小于20％且不大于30％

12840

20万元或其整倍数

6420

NO.2010-19号

新戴运河d-10段地块

约190.06

商服

容积率不小于1.0且不大于1.6；建筑密度不小于20％且不大于35％；绿地率不小于20％且不大于30％

13300

20万元或其整倍数

数据来源于（新沂市国土资源局）

二、拍卖土地成交信息：

（成交土地共7宗）

1、成交土地结果公告（见表）

地块编号

土地位置

土地面积（亩）

规划用途

成交价（万元）

竞得人

成交日期

2010－09

段家巷A地块

约150.6

商住

27110

新沂市城市投资发展有限公司

2010.6.24

2010－10

窑湾镇后河、护城河地块一

约69.94

商住

4900

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2010.6.24

2010－11

窑湾镇后河、护城河地块二

约97.93

商住

6860

新沂骆马湖旅游发展有限公司

2010.6.24

2010-16

粮食局地块（市府路南新沂报社东工商局西）

约3.07

商服

2600

江苏省新沂市粮食购销公司

2010.7.28

2010-17

新戴运河d-1段地块

约40.83

商服

2860

新沂市交通投资有限公司

2010.7.28

2010-18

新戴运河d-2段地块

约183.42

商服

12840

新沂市交通投资有限公司

2010.7.28

2010-19

新戴运河d-10段地块

约190.06

商服

13300

新沂市交通投资有限公司

2010.7.28

数据来源于（新沂市国土资源局）

1）下半年以来共推出8宗土地，其中7宗为商住用地，另外1宗为纯商业用地；

2）共成交7宗土地，均为商住用地；

3）成交土地均为前两月出让的土地，且全部为起始价成交；

国商观点：

从近期来看，不管是全国还是地方，一级市场都恢复了短暂的平静，尤其是新政打击及金融、土地的相继规范，一批中小开发商都在拿地问题上更加慎重；但从长远来看，市场的低迷及竞争对手的缩减，不少名企、央企等大型地产商则趁着房地产和土地市场调整之际，重新开始扩充地盘，为日后发展储备资源；由此预测，土地市场在快速降温后将开始缓慢复苏。

第四部分：

二级市场（新沂）

一、7月份成交概况：

（八月共成交187套，成交面积21378.49平米）

二、8月份成交概况：

（共成交55套，成交面积7419.28平米）

1、8月份新沂商品房共成交418套，比上月减少50套，环比下降11%

2、8月份新沂商品房共成交56354.62平米，比上月增加3023.53平米，环比增长5.6%；

国商观点：

数据显示，新沂商品房市场8月相比7月销售有所减少，因为大部分楼盘选择在十月份以后公开而使交易量产生了一些波动，主要原因是两方面，一方面是之前公开的房源好的户型所剩不多，另一方面是近期没有什么新的项目开盘，之前开盘的项目（如四季阳光、金鼎名城）等消化了部分刚需；但从目前市场上适中产品的供需不平衡及大部分楼盘选择在十月份以后上市，由此预测，第四季度成交量应有所增长；

第五部分：

竞争市场（新沂）

一、竞争市场动态：

（见下表）

板块

楼盘名称

总建面

产品形式

面积区间

均价

已上市量

已去化量

未来上市量

上市产品说明

上市时间

备注

中

心

区

锦绣华庭

220000平米

高层

90-130平米

4800元/平米）

约17万方

约16。

5万方

5万方

两栋高层

十月中旬

目前剩余一些大户型。

瀚景苑

20万平米

多层+高层

40-140平米

均价4600-5300元/平米

约6万方

（约770套）

100%

1.5万方左右

2栋16F

10年9.9日

9月9日开的盘

东

区

太湖东郡

160000平米

多层+高层

103-206平米

均价3600元/平米

约11万方

约5万方

5万方左右

2栋高层

明年

花园洋房，附加值较高。

万恒东一号

13.6万

多层+高层+别墅

112-320平米

均价3400/平

约8万方

约7万方

5.6万方

两栋高层5栋别墅

2期11年开盘

一期10日20公开一万抵两万同时享有开盘活动同等权利。

西

区

城市花苑

22万平米

多层+高层

80-140平米

均价3600元/平米

约5.6万方（约580套）

100%

约4万

2栋高层，3栋多层（错跃式住宅，附加值较高）

10年9、10月份

天都嘉园二期

\

多层+高层

70-130平米

均价3400元/平米

约3万方

（约280套）

100%

约1.5万

2栋高层，1栋多层

10年9、10月份

目前无房可卖，等待后期开盘

北

区

风景锦苑

\

多层+小高

98、124、143平米

均价2680元/平米

约3万方（约280套）

\

约3万方

3栋多层+3栋小高

10年9、10月份

本项目目前还未开盘，现真收3万诚意金蓄水；

南

区

风景翰苑

\

高层

50-140平米

价格未定

\

\

\

\

10年9、10月份

本项目还未开盘；

四季阳光

\

多层+高层

83-130平米

4000-4800元/平米

约1.5万方

（约150套）

100%

1万左右

3栋高层

10年8月18日

目前只有些大户型等待后期开盘

巨融·国际豪园

26万平米

多层+高层+别墅+公寓+酒店

80-140平米

3800元/平米

约7万方

（约700套）

100%

1万左右

3栋多层

时间未定

本项目目前剩余房源约50余套，基本为110-140偏大户型

金鼎名城

30万平米

多层+高层+别墅+公寓

77-130平米

均价3800元/平米

约2万方

（共206套）

约1.2万方（120套）

\

\

\

本项目6月29日开盘，推出206套，已去化120套；

经过对新沂房地产市场的走访调研和分析，可以发现，8月份的市场环境有以下特征；

1、通过调研发现，各项目都蓄势待发，期望在年底前上市给今年的销售做一个漂亮的收尾，届时将会出现扎堆上市的情况。

2、可以发现，高层和小高层产品正逐渐适应市场的需求，大部分开发的楼盘在后期均有高层产品上市；从市场反应来看，以“中央公园”为例，本项目全部为高层产品，却取得了不错的销售成绩。

3、从产品定位方面看，目前新沂的产品正处在换代升级的阶段，开发商更加注重产品的附加值，如“太湖东郡”入户花园的赠送，以及双阳台落地飘窗的设计。

4当地市场上客群对高品质楼盘还是比较认可的，以“金鼎名城”及“巨融国际豪园”为例，两大楼盘区位均比较差，而品质却在当地位居前列，销售均价也是水涨船高；

二、竞争个案研究：

1、太湖东郡（在售）

基本信息：

》》总建筑面积：

16万

》》产品结构：

多层、高层、

》》面积区间：

103-206平米

》》销售均价：

3600元/平米左右

》》已上市量：

约110000方830套

》》现剩余量：

约50000方370套

优势：

》》产品结构丰富，楼盘品质较高。

》》户型设计合理，产品附加值较高

劣势：

》》位置较偏，周围交通以及生活配套尚不成熟。

户型解析：

约130平米约140平米

》》入户花园和大露台提升了产品附加值》》双阳台加入户花园的设计极大提高了产品附加值。

》》动静分区，厨房餐厅紧邻布置缩短了交通流线。

》》两卫设计，且全为明卫

》》大三房设计功能划分合理。

》》四室大户，极具尊贵。

2、万恒东一号：

（在售）

基本信息：

》》总建筑面积：

13.6万

》》产品结构：

多层、高层、别墅

》》面积区间：

112-320平米

》》销售均价：

3400元/平米

》》已上市量：

约80000方，共690套

》》现剩余量：

约10000方，共80套

优势：

》》产品结构丰富，楼盘档次较高；

》》多层全部为洋房产品，户型设计合理且附加值极高；

》》服务到位，现场形象展示到位

劣势：

》》位置较偏，周边交通及生活配套不足；

户型解析：

98平米

约120平米约112平米

》》户型方正，南北通透，干湿分离。

》》户型方正，南北通透，干湿分离。

》》全明户型，光线充足，明亮通透。

》》大气经典三房，分区合理，空间利用率高

》》气派三房设计，宽敞舒适。

》》主卧超大落地飘窗、景观阳台极具附加值

国商机构市场部

2010-9-16