劲力五星城项目项目可行性研究报告95页.docx

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劲力五星城项目项目可行性研究报告95页

劲力北部新区项目

可行性研究报告

劲力实业·北部新区项目经济分析

项目概况

项目位于北部新区高新园人和组团K标准分区，总建筑用地面积为74081.8㎡。

用地性质：

综合用地

项目性质：

新建项目

容积率：

≤2.5或2.7

绿地率：

≥40％

集中绿地：

约6505.8㎡

建筑密度：

≤30％

停车泊位：

公建每200㎡一个，住宅每300㎡一个

开发商名称：

重庆劲力实业（集团）有限公司

项目暂定名：

[劲力实业·人和地块项目]

第一章  宏观社会经济环境研究

1．1．国民经济保持快速稳定增长

据初步统计，2004年全市实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%，增幅比2003年提高0.7个百分点，也是自1994年以来经济增长最快的一年。

按常住人口计算，全市人均GDP达到9608元。

　　各产业全面增长。

全年第一产业实现增加值431.32亿元，比上年增长4.7%，是直辖以来增长最快的一年；第二产业实现增加值1181.24亿元，增长16.2%，其中工业实现增加值927.51亿元，增长16.9%；第三产业完成增加值1052.83亿元，增长10.4%。

分析：

2004年我市经济仍然保持了健康、高速和稳定的发展，也只有在这种良好的区域经济环境下，房地产业才能得以健康稳定发展。

2004年，在全国部分城市房地产市场出现波动的情况下，我市的房地产业整体发展良好，就是最好的例证。

1．2．银行利息及金融政策的变化和改革分析

（1）《住房公积金行政监督办法》（该办法于2004年5月1日起实施）

分析：

城市住房公积金是政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。

在人均收入普遍较低的现状下，购买一套房子几乎要动用普通居民一生的积蓄，对于许多年轻人来说购房几乎成为不可能。

因此，贷款购房的出现在极大程度上缓解了这一矛盾，作为贷款购房的重要途径之一的公积金贷款为很多居民实现了住房梦，同时公积金贷款比普通购房贷款利息更优惠。

在以前政策不明晰的情况下，居民对自己能否使用公积金、能使用多大比例的公积金以及还款方式等都不清楚，即便有政策出台，但普通消费者对其的了解甚少，主要还是通过公积金管理机构的工作人员传达，因此对于公积金的监管就尤为重要。

该政策的出台使公积金贷款机构的行为得到行政监督，比消费者的监管更有效，同时有利于消费者（参与缴交公积金的市民）合理使用公积金，这无论对于房地产市场的规范运作起到了重要作用。

（2）《商业银行房地产贷款风险管理指引》

日前，中国银监会公布并开始实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定：

借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。

同时，《指引》还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。

据业界人士称，银监会的这一《指引》提醒银行要注意借款人的长期还款能力，银行将严格按《指引》要求执行，并据此加紧制定相应的实施细则，今后在房贷操作上将更加谨慎。

分析：

房地产市场近两年的飞速发展与金融机构投融资和按揭贷款业务飞速发展有着非常密切的联系。

一方面促进了更多消费者投资或消费房地产，但另一方面也加大了金融机构的风险，因为客户无法还贷而导致的不良贷款数量在成倍增长。

因此整个银行体系强调在放贷时必须加强对贷款者还款能力的评估，该政策的出台能够清醒一部分购房者的头脑，同时减小银行的金融风险。

（3）《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》

分析：

建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件。

这份名为《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

”

房产证的发放时间是消费者在购房后最关注的问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定的时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料、消防验收、规划实施、环境施工等方面出现的问题，也有很多外界不可预见的因素，由此带来很多弊端。

该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。

无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工、工程监理、建筑分步验收、资料管理等方面进一步提高管理水平。

其中包括楼盘资料的管理。

同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。

（4）《央行加息》

分析：

2004年10月，央行突然宣布加息，上调金融机构存贷款基准利率0.27%，属于资金密集型的房地产业则是受加息影响的重点行业之一，而抑制房地产过热也被认为是央行加息的考虑因素之一。

本次加息幅度较小，仅0.27个百分点，从实际影响看，它对于购房者还贷以及房地产开发的影响是有限的。

温和加息一方面可以抑制房价过快上涨，尤其是抑制投机性购房，可以避免房价大幅波动实现软着陆，有利行业的长期平稳发展；另一方面则是国家加强市场化调节手段的信号，为了让整盘经济软着陆不惜牺牲房地产消费市场！

挤压下的消费市场会让一些非专业的开发商的不规范行为受到抑制，也会有利于优秀房地产企业巩固市场份额。

这一举措更多意义上只是政府给出的一个信号，预示着宏观调控在未来还将进一步加强。

（5）加强对于第二套房的按揭审理

受全国性紧缩银根政策及国家有关防止炒作商品房的政策影响，重庆市部分银行将对消费者办理第二套商品房的按揭予以严格控制。

目前重庆市各家银行要求第二套房按揭的首付比例多在3成以上，并采取普通商业贷款利率，即5年以上5.76％，远高于5.04％的优惠住房按揭贷款利率。

并且部分银行对于商业物业的贷款采取非常谨慎的态度，一般不对第3套物业贷款。

分析：

我国贫富分化严重的程度已经超过国际公认的承受线，有条件的部分群体买一套房还不能满足其追求高品质生活的目的，还继续两套、三套地购买，条件略差的即使按揭也可以拥有多套房屋，正是这一部分购买力使房价不断攀升。

因为有充足的购买力，所以开发商不会注意到购买力相对较弱、但需求市场庞大的中低消费群体，从而造成我国人均居住水平低下。

该政策的出台限制了很大一部分购买力，使住房市场的供需状况得到真实的反映，使社会正视绝大部分市民的居住愿望，从另一层面也警示开发商在策划时真正应该抓住的购买力是哪一部分。

小结：

以上金融政策的调整和变化，其作用主要表现在：

☐有利于整个金融市场的稳定，从侧面保证了经济环境和消费市场的稳定；

☐有利于整肃房地产金融市场，合理地规避了部分投资者利用金融政策盲点贷款炒房；

☐有利于调整居民消费结构和投资决策，避免盲目投资和产生恐慌性购买，平抑房地产价格，保障消费者的整体利益；

☐有利于房地产开发结构的调整，从保证供需结构的平衡发展。

1．3．通货膨胀因素对市场发展影响分析

2004年，我国物价指数持续上涨，局部时期甚至达到4%、5%，全年通货膨胀率接近3%，重庆市场在地方政府的作用下，发展相对约平稳，全年通货膨胀率在2左右%。

据有关研究报告分析，造成物价指数走高的主要原因是农产品涨价，且具有突发性及一定的连动性。

而粮食及其牵连的食品支出一般占到居民消费支出的40%左右，粮食涨价对居民日常生活有较直接的影响，很容易引发社会心理预期的改变，并将这种趋势扩散到生产资料领域。

一旦这种预期变成现实，人们不禁担心会否形成新的一轮通货膨胀，不过在经过调整和严控之后，我国的通货膨胀在年底变得以成功抑制。

从物价上涨的时间来看，主要在3-10月，部分月度日常生活食品价格涨幅甚至突破了20%，而在这段时间内，我市房价局部涨幅区间一直在10%—30%内徘徊，说明日常食品的价格波动与房价存在较大的相关性。

造成这种通货膨胀的主要原因在于，部分农副产品短缺、原材料生产能力短期不足、市场消费结构不合理、消费者对市场现象认识不足、市场投机、投资等失恒，从而导致物价短期内过快上涨和波动。

分析：

任何事物的发展都具有两面性，2004年的局部通货膨胀也不例外，在产生负面影响的同时，还对房地产消费市场产生了刺激，从而激发了潜在的房地产需求，刺激了房价快速上涨。

房地产市场在这种环境下出现局部过热，也促进了国家金融、行政政策的改革，有利于房地产市场的可持续发展。

1．4．固定资产投资情况分析

　　2004年，全市全社会固定资产投资总量达1609.93亿元，比上年增长26.8%。

　　从投资行业看，工业、基础设施和房地产三大增长点共同推动全社会固定资产投资的增长。

随着新型工业化进程逐步推进，以制造业为主的工业投资明显加快，全年累计完成工业投资398.30亿元，比上年增长51.8%，工业投资增量占全社会投资总增量的39.9%；基础设施建设继续保持较快增长，累计完成投资614.43亿元，增长25.5%；房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量。

全年房地产开发投资累计完成393.09亿元，增长19.9%，其增量占全社会投资总增量的19.1%。

　　从投资资金渠道上看，民间投资增速继续领先国有投资。

2004年全市累计完成民间投资840.48亿元，比上年增长28.8%，高于同期国有投资增幅8.4个百分点，占全社会投资总量的52.2%。

从增量看，民间投资比上年净增187.73亿元，占全社会投资总增量的55.1%，是全市投资继续保持较快增长的重要支撑。

分析：

我市2004年固定资产投资保持了较高增长水平，投资结构不断优化。

固定资产投资的持续快速增长，是整体经济持续快速发展的保证，良好的经济发展势头必将促进居民收入的提高。

而国民经济持续健康发展和居民收入快速提高，是保证消费市场健康稳定的重要因素，同时也是保障房地产消费市场健康发展的基础。

这说明，我市的房地产消费市场从整体来说是健康稳定发展的。

1．5．消费需求对本项目的影响

　　2004年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势。

全年实现社会消费品零售总额955亿元，比上年增长14.3%。

分地区看，市、县及县以下社会消费品零售额分别增长15.1%、14.9%和12.4%；从行业看，批发零售贸易业812.91亿元，增长13.0%，餐饮业132.11亿元，增长23.1%。

　　受食品类价格大幅上涨的影响，居民消费价格出现明显上扬。

全年居民消费价格总指数达103.7，比上年价格总水平上涨3.7%。

八大类商品服务价格中，食品类价格上涨11.0%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨3.2%。

分析：

吃、穿、住和行的整体发展和消费情况是判定居民生活水平的标准，社会消费品消费的快速增长说明我市居民的生活水平正在快速提高，居民对市场环境持认可态度。

1．5．房地产相关行政政策的分析

（1）《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》

建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件。

这份名为《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

”

分析：

房产证的发放时间是消费者在购房后最关注的问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定的时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料、消防验收、规划实施、环境施工等方面出现的问题，也有很多外界不可预见的因素，由此带来很多弊端。

该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。

无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工、工程监理、建筑分步验收、资料管理等方面进一步提高管理水平。

其中包括楼盘资料的管理。

同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。

（2）《重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法》

10月1日