长春市房地产估价报告.docx

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长春市房地产估价报告

房地产估价结果报告

估价报告编号：

长春众联评报字（2013）第1-20501号

估价项目名称：

长春净月经济开发区彩宇大街与南环城路交会处伟峰东第4,5,6层房地产价值评估

委托方：

长春市特发集团有限公司

估价方：

长春市众联资产评估土地房地产估价有限公司

估价人员：

黄荣真

估价作业日期：

2013年12月2日至2013年12月13日

公司名称：

长春市众联资产评估土地房地产估价有限公司

公司地址：

长春市绿园区迎宾路166号

目   录

一致委托方函..............................................5

二估价师声明..............................................6

三估价的假设和限制件....................................7

（一）、估价假设条件.....................................7

（二）、限制条件.........................................8

四估价结果告..............................................8

（一）、委托方..........................................8

（二）、估价方..........................................8

（三）、估价对象概况....................................8

（四）、估价目的........................................9

（五）、估价时点........................................9

（六）、本次评估价值定义................................10

（七）、估价依据........................................10

（八）、估价原则........................................10

（九）、估价方法........................................10

（十）、估价结果.......................................11

（十一）、估价人员.....................................11

（十二）、估价作业日期.................................11

（十三）、估价报告应用有效期...........................11

五附 件.........................................11

六技术报告.........................................12

（一）个别因素分析...............................12

（二）区域因素分析...............................13

（三）市场背景分析...............................14

（四）最高最佳使用分析...............................14

（五）估价方法...............................15

（六）估价测算过程...............................16

（七）房地产公开市场价值的定...............................22

（八）估价结果...............................23

一、致委托方函

长春市特发集团有限公司：

承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，估价时点为二○一三年六月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。

根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：

委托估价房地产为长春净月经济开发区彩宇大街与南环城路交会处伟峰4、5、6层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:

房地产总价：

268414.3万元

大写金额:

贰拾陆億捌仟肆佰壹拾肆万叁仟整

房地产单价：

15789元/平方米

备注：

应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。

法定代表人：

长春市众联资产评估土地房地产估价有限公司

二○一三年十二月六日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。

6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2009年07月6日至2010年07月5日止。

若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。

7、参加本次评估的人员中由王新梅对估价对象进行了实地勘察及拍照，根据分工估价人员黄荣真，高超到实地勘察。

中国注册房地产估价师：

（注册证号：

4419960027）

中国注册房地产估价师：

（注册证号:

4420050073）

二○一三年十二月六日

三、估价的假设和限制条件

（一）、估价假设条件

1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。

2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。

3、不考虑特殊买家的额外出价。

4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：

①自愿销售的卖主；

②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；

③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。

5、委估物业尚未办理房地产证，根据委估物业的国有土地使用权出让合同书的记载，委估物业的土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。

本报告设定其在公开市场上能够转让，根据长春市房地产估价中心2004年5月20日发布的《关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明》，对于非行政划拨性质的不完全产权房地产，将采用如下公式测算应补地价：

应补地价=（市场公告地价-已缴地价）×年期修正系数，扣缴预计应补地价进行评估其价值。

6、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。

7、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。

（二）、限制条件

1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。

2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以委托方提供的《长春市房屋建筑面积查丈报告》记载的建筑面积分割而得,总建筑面积18,691.28m2，根据委托方介绍，总层数6层,每层的建筑面积相同，我们并未进实地丈量。

3、必须说明：

我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。

4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。

5、估价结果明细表中的委估物业评估价值包含市场地价,已按长春市有关规定扣缴预计应补地价，实际应补地价款应以相关主管部门核定为准。

6、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。

7、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整数不同引起，不影响评估结果使用。

8、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

四、估价结果报告

（一）、委托方

名称：

长春市特发集团有限公司

（二）、估价方

机构名称：

长春众联资产评估土地房地产估价有限公司

法定代表人：

高超

住所：

长春市绿园区迎宾路166号

营业执照注册号:

440301103378033

资质等级：

一级

行政许可决定书号:

建住房许（2009）058

证书编号：

建房估证字[2006]052号

有效期限：

2011年12月6日至2013年12月5日

发证机关：

中华人民共和国建设部

（三）、估价对象概况

1、房地产位置状况：

位于净月彩宇大街与南环城路交会处小区周边公交线路有：

17路（人民广场—中海水岸春城）在水岸春城站下车、112路。

中小学有东北师大附属实验中学、长春市第一实验中海小学、威海小学、净月南环小学。

幼儿园有天赐幼儿园、新蕾幼儿园、芳草绿幼儿园、市政府机关第二幼儿园中海分园。

综合商场有国商十二坊店、赛得购物广场、北方市场、远方超市、恒客隆超市、欧亚超市、中东大市场、临河街生产资料市场。

银行有中国银行、建设银行、交通银行、广大银行、工商银行、农业银行、吉林省农村信用社、园丁花园邮政储蓄所。

医院有中日联谊医院、经济开发区医院、天三奇医院、E诺眼科医院、蓝天医院。

餐饮周边的有阿鱼豆捞、蟹天蟹地、逸品餐厅、北国餐厅、老妈菜馆、泉家居酒楼、东南亚柏圣食府、蛟河庄稼院、25道捞、中国城肥牛等。

项目规划建设有写字楼、住宅、酒店、商场、餐饮娱乐设施和商业服务设施。

2、房地产权利状况：

根据委托方的要求，本次估价范围为伟峰东第大厦4、5、6层，根据委托方提供的资料，估价对象目前已办理《国有土地使用权出合同书》,尚未办理《国有土地使用权证》，报建规证有《投资许可证》、《建筑许可证》、《单位工程竣工报告书》、《长春市房屋建筑面积查丈报告》，尚未办理《房地产权证》，根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同书》（长地合字（93）055号及其三份补充协议的记载，估价对象所位于土地的权属人为长春市特信息股份有限公司，估价对象所位于的地块编号为T305-19，根据委托方提供的《深圳市房屋建筑面积查丈报告》的记载，通讯区1#厂房（现名为特发信息工业大厦），框架6层，建筑面积18,691.28平方米，估价对象位于其4、5、6层，建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。

根据委托方提供的2006年11月14日签署的《以物抵债协议书》，估价对象建筑物的权属由深圳市通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给长春市特发集团有限公司，目前尚未办理确权及产权转移登记手续。

3、房地产现状概述：

经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数6层的框架结构厂房，估价对象位于其4、5、6层，评估建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。

估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面，部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，装有两台垂直货梯、烟感喷淋等消防系统和中央空调系统，水电设施齐备。

据委托方介绍，估价对象建于2011年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状况良好。

估价对象目前均已全部出租，其中4、5层出租给深圳中电数码显示有限公司，租赁期限为2012年2月1日起至2013年1月31日止，每平米租金23元；6层出租给瑞谷科技（长春）有限公司，租赁期限为2013年1月31日起至2013年12月30日止，每平米租金26元，均用作厂房及其配套，目前经营情况正常。

（四）、估价目的

为核定资产市场价值提供价值参考。

（五）、估价时点

估价时点为二○一三年十二月六日。

（六）、本次评估价值定义

本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。

已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。

（七）、估价依据

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《中华人民共和国民事诉讼法》

5、《中华人民共和国物权法》

6、委托方提供的委估房地产有关资料

7、评估人员现场勘查、摄影和记录

8、估价时点长春市房地产市场相关价格信息

（八）、估价原则

1、独立、客观、公正、公平原则

2、合法原则

3、谨慎原则

4、估价时点原则

5、最高最佳使用原则

6、替代原则

（九）、估价方法

根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。

（十）、估价结果

委托估价房地产为长春净月经济开发区彩宇大街与南环城路交会处伟峰东第4、5、6层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:

房地产总价：

268414.3万元

大写金额:

贰拾陆億捌仟肆佰壹拾肆万叁仟整

房地产单价：

15789元/平方米

备注：

应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。

（十一）、估价人员

中国注册房地产估价师：

（注册证号：

4419960027）

中国注册房地产估价师：

（注册证号：

4420050073）

评估人员：

王新梅

（十二）、估价作业日期

2013年12月5日至2013年12月13日。

（十三）、估价报告应用有效期

本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2013年1月1日至2013年12月5日止。

若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。

五、附件

（一）估价对象位置示意图

（二）估价对象现状照片复印件

（三）委托方《评估委托书》复印件

（四）《国有土地使用权出让合同书》及其补充协议复印件

（五）投资许可证复印件

（六）建筑许可证复印件

（七）单位工程竣工报告书复印件

（八）长春市房屋建筑面积查丈报告复印件

（九）以物抵债协议书复印件

（十）房地产租赁合同复印件

（十一）估价机构营业执照复印件

（十二）《房地产价格评估机构资质证书》复印件

（十三）资产评估机构资格证书复印件

（十四）《中国注册房地产估价师资格证书》复印件

六、估价技术报告

（一）、个别因素分析

1、房地产位置状况：

位于净月彩宇大街与南环城路交会处小区周边公交线路有：

17路（人民广场—中海水岸春城）在水岸春城站下车、112路。

中小学有东北师大附属实验中学、长春市第一实验中海小学、威海小学、净月南环小学。

幼儿园有天赐幼儿园、新蕾幼儿园、芳草绿幼儿园、市政府机关第二幼儿园中海分园。

综合商场有国商十二坊店、赛得购物广场、北方市场、远方超市、恒客隆超市、欧亚超市、中东大市场、临河街生产资料市场。

银行有中国银行、建设银行、交通银行、广大银行、工商银行、农业银行、吉林省农村信用社、园丁花园邮政储蓄所。

医院有中日联谊医院、经济开发区医院、天三奇医院、E诺眼科医院、蓝天医院。

餐饮周边的有阿鱼豆捞、蟹天蟹地、逸品餐厅、北国餐厅、老妈菜馆、泉家居酒楼、东南亚柏圣食府、蛟河庄稼院、25道捞、中国城肥牛等。

项目规划建设有写字楼、住宅、酒店、商场、餐饮娱乐设施和商业服务设施。

2、房地产权利状况：

根据委托方的要求，本次估价范围为，长春净月经济开发区彩宇大街与南环城路交会处伟峰东第4、5、6层根据委托方提供的资料，估价对象目前已办理《国有土地使用权出让合同书》，尚未办理《国有土地使用权证》，报建规证有《投资许可证》、《建筑许可证》、《单位工程竣工报告书》、《长春市房屋建筑面积查丈报告》，尚未办理《房地产权证》，根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同书》（长地合字（93）055号）及其三份补充协议的记载，估价对象所位于土地的权属人为深圳市特发信息股份有限公司，估价对象所位于地块编号为T305-19，土地使用权面积为31,112.6平方米，土地使用年期为50年，从1993年4月19日至2043年4月18日止，土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。

主体建筑物的性质规定为工厂、仓库、科研、检测、办公、食堂，建筑密度＜35%，容积率＜2.2，总建筑面积不超过68,450平方米，科研、检测19,000平方米，办公6,000平方米，已征收国有土地使用权出让金。

根据委托方提供的《长春房屋建筑面积查丈报告》的记载，通讯区1#厂房，框架6层，建筑面积18,691.28平方米，估价对象位于其4、5、6层，建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。

根据委托方提供的2006年11月14日签署的《以物抵债协议书》，估价对象建筑物的权属由长春市通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给深圳市特发集团有限公司，目前尚未办理确权及产权转移登记手续。

3、房地产现状概述：

经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数6层的框架结构厂房，估价对象位于其4、5、6层，评估建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。

估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面，部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，装有两台垂直货梯、烟感喷淋等消防系统和中央空调系统，水电设施齐备。

据委托方介绍，估价对象建于1994年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，属于基本完好房。

估价对象目前均已全部出租，目前经营情况正常。

（二）、区域因素分析

区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产价格水平有定性的影响。

南部新城CBD建设从07年拉开序幕，以科学发展观为统领，以全新理念、全新思维和全球招标的规划设计，融中西文化、绿色环保、立体空间和地下交通集成于一体，将商务功能的积聚和绿色城市的生活完美融合。

南部新城区域南侧，京哈高速公路、绕城高速公路等干线从中穿过，地铁一号线、城市快轨等轨道交通和“五纵五横”城市主路网构成了结构合理、功能完善、方便快捷的道路网络体系，形成半小时生活圈。

除了之前的公交线路外，相关部门还新增通往南部新城的202路、307路、88路、111路等多条公交线路，加之地铁一号线将南部新城与母城紧密连接在一起，未来，南部新城道路通行能力将大大提高。

今天眺望南部新城CBD，它坐落于长春城市文脉主轴线上，是城市发展中轴线的延伸。

作为长春市新一轮“三城两区”、“双心两翼”发展战略中着力打造的城市新中心，在坚持“建设南部新城，发展都市经济”的发展定位，南部新城吸引了大批域内外商业巨子竞相入驻，绿地、恒大、中海等地产巨头纷纷进入中央商务区，开启了长春全新商业时代。

绿地集团作为第一个在南部新城“吃螃蟹”的房企，绿地中央广场的进入，以创新商业模式与醇熟的运营理念打造区域内最顶级的商业中心，填补南城商业空白，将长春商业进行革命性的升级。

今年4月，国信地产挺进长春南部新城，国信中央新城西至丙六十八路，北至乙三路，东至甲三路，南至丙51路，占地面积211099平方米。

项目地处南部新城CBD中央商务区核心区内，这为南部新城又增添一纯新楼盘，其东侧紧邻公园绿地，距离长春市政府仅约两公里。

每一个都会商圈的形成的发展，大都依托一个或多个商业地标为原点，这里，将成为长春未来商业资源聚集效益最强、高端品牌最为集中、商业价值最大的“聚宝盆”！

（三）市场背景分析

南部新城是吉林市十二五规划纲要中明确提出大力开发建设的区域，而就在今年，南部新城板块新的房地产业在悄然声息中精彩亮相。

一起来关注。

南部新城板块位于温德河与松花江交汇处的南部区域，是市政府未来几年大力开发建设的区域，同时也是很多开发企业争夺的一块宝地。

最为值得关注的是，由吉林市星光置业有限公司开发建设的星光江城项目在沉溺一段时间后迸发江城，该项目为南部新城板块注入了新的活力，并带来了高端的别墅项目，预计明年年末交房。

时间稍微向前推移，5月28号吉林欧亚城市综合体也已开工建设，该项目由长春欧亚集团股份有限公司投资建设，总投资50亿元人民币，总建筑面积118万平方米，其中住宅52万平方米，商业和商业配套66万平方米。

项目分为商业核心区，商务功能区，住宅区三大功能业态。

吉林欧亚城市综合体计划五年内建成，建成后将是一座规模宏大的超大型城市商业综合体，并将成为吉林市乃至周边区域中高端人群的购物休闲、商务、居住场所。

由于新项目的进驻，一定程度刺激了周边楼盘的活跃。

近日，苏宁·天润城以2980元/平方米的起价推出新品，最高不超过3850元/平方米，并且还可享受总房款优惠20万元。

两江会馆没有太多的动向，目前仍在进行预约登记，项目将建设成为融公寓、写字楼，五星级国际假日酒店为一体的项目，将会和吉林欧亚城市综合体、星光江城联合将南部新城打造成宜居、宜业、宜游的新城区。

（四）最高最佳使用分析

房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行．经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

估对象的法定用途为工业，属高新技术园区用地，现状为工业厂房及配套，依据合法原则，在本报告中，设定按工业厂房及配套用途进行评估根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的工业厂房用途为高最佳使用用途。

（五）估价方法

估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后决定选取市场比较法和收益法作为估价方法。

由于估价对象周边同类物业三级市场交投较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对估价对象市场价值行评估。

基本原理是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。

假定前提

a.自愿销售的卖主；

b.有一段合理洽谈交易时间，可通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；

c.在此期间物业价值将保持稳定；

d.该物业可以在公开市场上自由转让；

e.不考虑特殊买家的额外出价。

计算公式

估价对象市场价值＝比较案例价格×交易日期修正×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正

估价对象为收益性物业，可出租获取稳定收益，故我们采用收益法对其市场价值进行评估。

基本原