好又多成都大业店迁址项目可行性报告.docx

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好又多成都大业店迁址项目可行性报告

成都分店大业店迁址项目

可行性分析报告

成都好又多百货商业广场有限公司

一企业基本情况1

1.1项目设立的背景1

1.2公司背景及股东简况1

1.3项目概况2

二项目的必要性3

2.1成都市经济发展和人民生活状况3

2.2项目对成都经济生活的影响4

三成都市场分析6

3.1成都市的零售商业的现状6

3.2成都市的零售商业未来的发展趋势6

四项目选址7

4.1选址简介7

4.2商圈分析7

4.3符合城市商业网点规划21

五经营规模及营销方式24

5.1经营规模24

5.2经营管理24

5.3经营策略27

5.4发展战略30

六、项目组织机构及劳动定员31

6.1组织结构31

6.2劳动定员、工资福利31

6.3工作制度31

6.4员工培训31

七、建设、环保方案及实施进度32

7.1建设方案32

7.2消防设计37

7.3环保方案41

7.4项目设计规划及设备配置43

7.5实施进度44

八、项目的投资估算与资金筹措45

8.1投资估算45

8.2流动资金估算46

8.3资金筹措46

九、项目财务分析47

9.1基本数据47

9.2财务计算及分析48

十、综合评价51

10.1经济效益评价51

10.2社会效益52

综合效益评价结论52

一、企业基本情况

1.1项目设立的背景

成都好又多百货商业广场有限公司是BOUNTEOUSCOMPANYLIMITED公司在成都投资设立的外商独资企业,先后开设了八家分店,自1997年开业以来，取得了预期的经济效益和社会效益，同时也为促进当地零售业的发展和产品的出口做出了贡献，并在1998年设立了成都好又多百货商业广场有限公司大业店。

由于所租赁物业产权人破产导致我司无法正常经营，经过详细的市场调查和缜密的长远发展规划，成都好又多百货商业广场有限公司大业店决定迁址至成都市成华区府青路二段20号。

1.2公司背景及股东简况

■公司背景

成都好又多百货商业广场有限公司是BOUNTEOUSCOMPANYLIMITED公司在成都市投资设立的外商独资企业，根据商务部商外资资审字[2004]0101号文批准在成都市设立的外商独资公司。

该独资公司投资总额壹亿捌仟陆佰捌拾肆万元人民币，注册资本伍仟万元人民币。

独资公司经营范围为：

商业零售（包括代销寄售）经营：

日用百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照相器材、仪表仪器、工艺美术品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、干货类食品、烟、酒类、书籍（涉及国家特定行业管理的在取得相关许可后经营）并提供相关的商务咨询和商务服务；组织国内产品出口业务；自营商品的进出口业务；经营相关的配套服务，包括但不限于配套中西快餐，食品加工、销售。

外商独资公司的经营期限为30年。

■  股东简况

独资方:

BOUNTEOUSCOMPANYLIMITED

注册地：

英属维尔京群岛

地址：

P.O.BOX3444，PORTCULLISTRUSTNETCHAMBERS,ROADTOWN,TORTOLA,BRITISHVIRGINISLANDS

代表人：

于曰江

职务:

董事长

国籍:

中国,台湾省

BOUNTEOUSCOMPANYLIMITED公司是在英属维尔京群岛设立的法人企业，在中国大陆投资15家外商独资的商业企业及3家管理咨询服务公司共经营了31家大型综合超市,累计投资约1亿美元。

主要股东为:

MMVICHINAINVESTMENTCO.LTD.及BOUNTEOUSHOLDINGCOMPANYLIMITED.

1.3项目概况

名称：

成都好又多百货商业广场有限公司分店大业店

商业业态：

大型综合性连锁超市

地址变更：

四川省成都市成华区府青路二段20号（大业店原址：

成都市锦江区盐市口大业路39号大业大厦）

经营规模：

•经营商品品项2万余种：

按一般综合性超市经营商品种类设置；

•超市总面积9396平方米，净营业面积3753平方米；

二、项目的必要性

成都位于四川省中部，是四川省省会，中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文教中心，国家经济与社会发展计划单列市，也是国家历史文化名城。

成都是中国西南部重要的交通枢纽。

东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。

辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。

现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、双流县、郫县、温江区、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市。

成都作为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，目前共有130家世界500强在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献。

成都目前在电子信息产业，生物医药产业，化学化工产业，家具和鞋业制造产业，动漫和传媒产业，会展产业，航空航天产业，旅游业等取得巨大成就，稳步奠定了成都作为我国十大城市的地位和西部中心城市的地位。

2007年，成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区已获国务院正式批准，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后又一个国家综合配套改革试验区。

鉴于良好的投资环境和巨大的发展潜力，成都好又多百货商业广场有限公司经过详细调查与认真协商，拟将大业店迁址至成都市成华区府青路二段20号。

成都好又多百货商业广场有限公司自1997年进入成都以来，极大的改善了消费者的购物习惯和生活标准，刺激了消费需求，促进和推动了当地的经济发展。

我们相信好又多大业迁址分店的设立将会带来良好的社会经济效益。

2.1成都市经济发展和人民生活状况

■国民经济

国民经济快速增长。

经初步核定，2007年全市实现地区生产总值3324.4亿元，比上年增长15.3%。

其中：

第一产业实现增加值235.5亿元，增长5.5%；第二产业实现增加值1504.0亿元，增长18.9%；第三产业实现增加值1584.9亿元，增长13.6%。

■社会商品零售总额

2007年，成都市市共实现社会消费品零售总额1357.2亿元，同比增长17.5%。

其中，城市市场实现消费品零售额942.85亿元，同比增长20.1%；县级市场实现消费品零售额88.71亿元，同比增长15%。

批发企业实现消费品零售额163.73亿元，同比增长16.8%。

零售企业实现消费品零售额938.23亿元，同比增长17.3%。

餐饮、住宿企业实现社会消费品零售总额250.29亿元，同比增长19.5%。

从全市经济增长的具体情况来看，居民的消费需求将进一步扩大，零售商业具发展潜力。

■居民生活状况

城乡人民生活水平进一步提高。

城市居民人均可支配收入14849元，增长16.1%；农村居民人均纯收入5642元，增长15.0%，这反映出居民较高的消费能力。

随着社会经济各项事业的发展，必将带动居民消费水平的进一步提高。

2.2项目对成都经济生活的影响

■对居民生活的影响

项目所在地区是2公里内商业设施相对不足地区，核心商圈缺乏日常生活用品一次购足的大型购物超市，因此项目实施后将为居民购买日常生活用品、享受国际化的零售服务提供最大的便利。

同时也将为成都市商业网点的均衡布局做出贡献。

■对厂商的影响

项目实施后将重点经营日常生活用品，且90%以上为国产商品；并且随着经营的规模扩大，还将建立自有的配送体系。

这将有助于供货厂商分销自己的产品，提高配送效率，扩大需求市场。

同时，通过严格的进货控制，将促使供货厂商提高产品质量，推动其提供物美价廉商品。

■对零售业的影响

竞争是一个行业进步和发展的动力。

成都好又多百货商业广场有限公司作为一个强有力和有建设性的竞争者，在成都推动了当地零售业整体水平的提高，带动了一批本土零售企业的成长。

随着成都好又多百货商业广场有限公司的继续发展，必将为当地的零售业带来活力。

成都好又多认为,成都市场足以容纳一批勇于面对挑战的大型零售商共同分享成都市场。

■对成都社会的影响

好又多一贯秉承“顾客至上”、“服务第一”的经营理念，向消费者提供质优、价平的商品，努力通过服务创新来开发新的需求，从而扩大了成都市场的有效需求，刺激了成都市场的繁荣。

好又多分店大业店已直接提供超过400个长期工作岗位，为培养和造就一批现代零售业乃至服务业发展所需的管理人才。

成都好又多是守法的企业公民，能认真遵守国家的制度和法规，积极纳税，支持当地的经济发展。

成都好又多连续多年被市政府授予“当地纳税大户”的荣誉称号。

相信今后仍会一如既往地为当地的税收做出积极贡献。

此外，成都好又多还是热心的社区活动及公益事业的支持者。

1997年以来，成都好又多每年中秋及春节期间,以各种形式向当地的社会福利中心和残疾人机构捐款捐物。

三、成都市场分析

3.1成都市零售商业的现状

随着国民经济的发展，居民收入的增加，生活水平的提高，成都市零售市场日趋繁荣稳定，并保持着较强的增长势头，零售商业已经成为成都市第三产业的重要支柱产业之一。

全市实现社会消费品零售总额1357.2亿元。

消费品市场处于平稳的运行态势，社会购买力呈多元化趋势。

目前，成都市零售业已经形成多种经济成分并存的局面。

3.2零售商业未来发展趋势

零售商业的发展，既遵循其内在规律，同时又受到城市社会经济发展水平的制约。

随着我国加入世界贸易组织，零售市场已实现对外开放，根据世界各国零售业发展的一般规律，结合经济发展水平和前景对零售业的现状进行分析，零售业将呈现快速增长。

主要取决于以下因素：

■成都市居民收入仍将保持较快的增长。

2007年成都市区城镇居民人均可支配收入达14849元。

■按照成都市委、成都市政府提出的“成为中国中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市”的总体目标，成都市将全面推进成都试验区建设，加快建设西部物流和商贸中心、金融中心、科技中心和交通枢纽、通信枢纽。

在今后五年，成都经济社会发展的主要目标是：

到2012年，地区生产总值达6000亿元以上，人均地区生产总值达4.8万元以上，城镇化率达68%以上，城镇居民人均可支配收入达2.1万元，农村居民人均纯收入达1万元。

可以预见，未来的成都市吸引更多人流、物流、信息流、资金流的聚集，为零售商业的更大发展提供了更加广阔的市场间。

四、

项目选址

4.1选址简介

大业店迁址地位于成都市成华区府青路二段20号之建筑物内，坐落于成都市成华区，附近无大型综合超市，此店所在的物业项目总建筑面积2万平方米。

好又多分店大业店位于该物业的一、二、三层，超市净营业面积3753平方米。

4.2商圈分析

好又多分店大业店迁址地处成都城东，南靠市区稠密的居民区，西面是西南三省的最大批发市场荷花池和火车北站，正北面是西南水产品批发市场和八里庄二仙桥运输大动脉，东面是东门的新兴高档住宅区域，是发展的黄金路段。

新店迁址后，将进一步吸引周边的消费者来此购物。

■项目的交通状况

该项目所处位置的交通比较便利，是成都的交通大动脉，出城的府青路以及环市区的主要通道二环路经过此地，并且建成的地铁4号线或5号线有可能会经于此地。

，周边有多条公交线路通过，为周边居民出行创造了极其便利的交通条件，有很强的商业辐射能力。

■项目所在区域居民消费状况

近年来，消费需求不断增长，商业发展迅速,社会消费品零售额增长迅速。

好又多分店大业店迁址点所处的商圈消费群体呈多样性，文化程度、收入水平、消费能力各不相同，既有收入相对稳定的工薪阶层，又有企业的白领阶层、购买力较强的社区居民。

■成都居民购买习惯分析

公司对项目地区进行了市场调查，调查结果较准确的反映了成都居民的购买习惯情况。

根据此项调查就居民购物场所选择、购物出行距离、购物频次于购物量、购物场所满意度、购物计划完成度以及购物偏好分析如下：

居民购物的场所选择

1．食品、饮料、烟酒类商品

在普通超市购买者所占的比重最大，为25.7%。

其它依次为大型综合超市19.4%、便民店20.8%、普通商场11.6%、杂货店12.5%、大型商场6.6%、批发市场2.9%。

在专卖店购买者所占比重最小，为0.5%。

普通超市一般位于居民区、交通要道和商业区，店铺数量多，分布较广，以居民为主要销售对象。

它采取自选销售方式，以销售包装食品、生鲜食品和生活用品为主，能满足消费者的日常生活需求。

食品、饮料和烟酒类是消费者每日生活不可缺少的商品，购买频率高，大部分普通超市都采取低价位的经营策略，商品价格一般都低于市场平均水平，这些方面使得在普通超市购买这类商品的消费者所占比重最大。

大型综合超市一般位于城乡结合部、住宅区和流通要道，商品构成主要为衣、食、日用品，且品种较齐全，能满足消费者一次性购买需求。

便民店一般靠近居民住宅区，经营的商品以速冻食品、饮料、小百货等为主，店铺经营时间长，能满足消费者便利性需求。

2．针纺织品类商品

在普通商场购买者所占的比重最大，为28.6%。

其它依次为大型商场23.4%、大型综合超市14.3%、普通超市15.7%、便民店6.8%、批发市场4.3%、专卖店4.2%。

这类商品在杂货店购买者所占的比重最小，为2.7%。

针纺织品类是普通商场经营的一个主要品类，这类商品的品种、品牌较多，高、中、低档次齐全，名优商品集中。

采取柜台销售和自选销售相结合的方式，便于消费者选购，因此普通商场成为消费者购买这类商品的重要场所。

而大型综合超市因其开架销售方式和物美价廉吸引消费者；大型商场品牌集中，购物环境好，是消费者经常光顾的场所。

3．服装类商品

在大型商场购买者所占的比重最大，为30.1%。

其它依次为普通商场22.5%、大型综合超市10.2%、普通超市11.7%、专卖店11.9%、批发市场6.8%、便民店5.9%。

这类商品在杂货店购买者所占的比重最小，为0.9%。

服装类商品是多种业态形式的零售业经营的一个主要品类，大型商场服装品种齐全，著名品牌、知名品牌、大众品牌集中，尤其是在大型商场设立的品牌服装专卖店，在引导服装消费潮流方面起到很好的作用，增加了大型商场对消费者的吸引力，并且为大型商场创造了良好的经营环境。

大型商场服装新品上市、打折促销等广告攻势的展开也吸引了大批消费者。

服装类商品同时也是普通商场商品经营的一个品类，中低档服装为主的市场定位选择吸引了工薪阶层的消费者。

4．鞋帽类商品

在普通商场购买者所占的比重最大，为24.8%。

其它依次为大型商场22.9%、大型综合超市14.2%、普通超市13.7%、专卖店16.5%、批发市场4.8%、便民店2.6%。

这类商品在杂货店购买者所占比重最小，为0.5%。

鞋帽类是普通商场和大型商场商品经营的一个主要品类，但是在这两个场所的购买者又有不同，普通商场以中低档为主，品种齐全质量优良，售后服务有保障。

大型商场则对这类商品按品类细分，名品集中，购买者的层次分明。

5．日用品类商品

在大型综合超市购买者所占的比重最大，为22.4%，其它依次为普通超市20.6%、普通商场18.5%、大型商场14.7%、便民店10.6%、批发市场4.8%、杂货店5.6%。

在专卖店购买者所占的比重最小，为2.8%。

日用品类商品购买频率高，是由于大型综合超市的品种齐全、价格较低，采取开架销售方式受到消费者喜爱。

普通超市由于营业面积较小，品种较小，在此购买者所占比重稍低于大型综合超市。

6．家用电器类商品

在大型商场购买者所占比重最大，为38.9%，其它依次为大型综合超市18.6%、专卖店16.2%、普通商场10.5%、普通超市8.8%、批发市场6.6%、便民店1%。

在杂货店购买家用电器者为零。

这种情况主要是由于：

1）大型商场家用电器品种齐全，进口品牌、合资品牌、国产品牌云集。

各品牌有的采取专柜销售方式，有的采取店中店销售方式，有专门的技术人员进行现场介绍演示，便于消费者选购；2）大型商场长期以来一直是家用电器销售的主要场所，家用电器作为耐用消费品，价格相对较高，消费者不仅要求商品质量有保障，还要求有良好的售后服务体系，大型商场在这些方面有很好的信誉，让消费者买得放心；3）大型商场对经营的家用电器商品实行明码标价，同一品牌在同一地区的不同商场价格统一，对货比三家择而优购的消费者来说这里的价格让消费者信得过。

7．化妆品类商品

在大型商场购买者所占的比重最大，为38.5%，其它依次为普通商场18.9%、大型综合超市13.2%、普通超市11.5%、专卖店10.4%、批发市场3.8%、便民店3.1%。

在杂货店购买者所占的比重最小，为0.6%。

随着人们生活水平的提高，皮肤护理越来越得到重视，尤其是年轻人在化妆品上的支出比例很高，他们不仅购买化妆品，而且喜欢在大型商场挑选、比较、了解行情。

化妆品在大型商场的销售多采取专柜形式，国内外知名品牌的专柜设计体现品牌特色，具有美感，再加上经常性的演示促销活动及现场指导，深受消费者喜爱。

8．文体用品类商品

在普通商场购买者所占的比重最大，为22.5%，其它依次为大型商场20.7%、专卖店15.9%、大型综合超市13.8%、普通超市12.4%、便民店6.6%、批发市场4.5%。

在杂货店购买者所占的比重最小，为3.6%。

9．金银首饰类商品

在大型商场购买者所占的比重最大，为38.8%。

其它依次为专卖店32.5%、普通商场10%、大型综合超市9.7%、普通超市4.5%、批发市场3.3%、便民店1%。

在杂货店购买者所占的比重为0。

金银首饰是贵重商品，消费者首先买的是放心。

大型商场的金银首饰都要进行检验，确保质量；同时商场提供的售后服务，如清洗、抛光、修理等更让消费者买得放心。

10．中西药类商品

在专卖店购买者所占的比重最大，为59.6%。

其它依次为大型商场12.4%、普通商场10.6%、大型综合超市8.8%、普通超市5.6%、便民店2%、批发市场1%、在杂货店购买者所占的比重0。

中西药是与人们生命密切相关的商品。

消费者要用得放心。

专卖店药品品种丰富，质量可靠，无假冒伪劣商品，售货员具有丰富的药品专业知识，这些吸引了消费者购买。

近年来,随着大型综合超市和专卖店的发展和其服务功能、服务品质的增强，城市居民的购物习惯遂渐改变，各类商品在大型综合超市和专卖店的销售比重不断增加。

从调查结果可以看出，不同品类的商品适合于在不同的业态形式销售。

各品类商品适合的业态形式如下表：

商品品类

业态形式

食品饮料烟酒

便民店、普通超市、大型综合超市

针纺织品

普通商场、大型商场、大型综合超市

服装

大型商场、普通商场、专卖店

鞋帽

普通商场、大型商场

日用品

大型综合超市、普通超市、普通商场

家用电器

大型商场、电器专业连锁店

化妆品

大型商场、普通商场

文体用品

普通商场、大型商场

金银首饰

大型商场、专卖店

中西药

专卖店

与此相对应，不同的业态形式经营商品的结构也不同。

各种业态适合的商品品类如下表：

业态形式

适合经营商品品类顺序

杂货店

食品、饮料、烟酒

便民店

食品、饮料、烟酒、日用品

普通超市

食品、饮料、烟酒、日用品

大型综合超市

日用品、食品、饮料、烟酒、针纺织品

普通商场

鞋帽、针纺织品、文体用品、服装、化妆品

大型商场

家用电器、金银首饰、化妆品、服装、鞋帽、针纺织品

批发市场

服装

专卖店

中西药、金银首饰

居民购物的出行距离

便民店、杂货店一般位于居民住宅区、主干线公路旁以及车站、医院、娱乐场所、机关团体、企事业单位所在地，相对于其他场所，选择步行的消费者所占比重最大。

选择步行去杂货店购物的消费者占86.2%，选择步行去便民店购物的消费者占76.6%。

在这两个场所购买的商品主要是急需的商品，消费者要求方便省时，想买的商品就能买到。

选择骑自行车去普通超市购买商品的消费者所占比重最大，为58.6%。

普通超市一般位于居民区、交通要道、商业区，网点较多，距离消费者住宅地较近。

选择乘车去大型综合超市购买商品的消费者所占比重最大，为42.8%。

这是因为大型综合超市一般位于城乡结合部、交通要道、住宅区，距离大部分消费者的住宅地较远，而消费者到这个场所购买的商品数量、品种较多，乘车较为方便，位于城乡结合部的大型综合超市一般备有停车场，公交车便利。

选择乘车去普通商场购物的消费者所占比重最大，为46.6%。

选择骑自行去普通商场购物的消费者所占比重稍小，为42.4%。

普通商场位于交通要道、城市繁华区，网点聚集，消费者乘车骑车都较方便。

选择乘车去大型商场购物的消费者所占比重最大，为59.5%。

大型商场一般位于中心商业区，网点较分散。

选择乘车去批发市场购物的消费者所占比重最大，为46.2%。

其次为骑车者，占44.7%。

这是因为以日用品、服装类商品经营为主的批发市场一般位于交通要道，以食品、农副产品为主的批发市场一般位于城乡结合部。

选择骑自行车去专卖店购物的消费者所占比重最大，45.5%。

其次为乘车者，占42.8%。

专卖店一般位于交通要道或中心商业区，便于乘车或骑车，且便于车辆存放。

对于不同购物场所，使用不同交通工具的消费者所占的比重不同，路途时间不同的消费者所占的比重也不同。

杂货店

步行的消费者所占的比重为86.2%。

其中：

10分钟以内的消费者所占的比重为95.5%，10-30分钟的消费者所占的比重为4.5%，30-60分钟、60分钟以上的消费者所占的比重均为0.00%。

骑车的消费者所占的比重为10.5%。

其中：

10分钟以内的消费者所占的比重为84.9%，10-30分钟的消费者所占的比重为12.3%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。

乘车的消费者所占的比重为3.3%。

其中：

10分钟以内的消费者所占的比重为53.6%，10-30分钟的消费者所占的比重为43.9%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.5%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。

便民店

步行的消费者所占的比重为76.6%。

其中：

10分钟以内的消费者所占的比重为90.9%，10-30分钟的消费者所占的比重为8.2%，30-60分钟、60分钟以上的消费者所占的比重均为0%。

骑车的消费者所占的比重为20.7%。

其中：

10分钟以内的消费者所占的比重为76.4%，10-30分钟的消费者所占的比重为20.8%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。

乘车的消费者所占的比重为3.7%。

其中：

10分钟以内的消费者所占的比重为49.8%，10-30分钟的消费者所占的比重为47.3%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.9%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。

普通超市

步行的消费者所占的比重为30.2%。

其中：

10分钟以内的消费者所占的比重为77.8%，10-30分钟的消费者所占的比重为19.7%，30-60分钟的消费者所占的比重为2.5%，60分钟以上的消费者所占的比重为0.00%。

骑车的消费者所占的比重为58.6%。

其中：

10分钟以内的消费者所占的比重为60.5%，10-30分钟的消费者所占的比重为30.6%，30-60分钟的消费者所占的比重为5.8%，60分钟以上的消费者所占的比重为3.1%。

乘车的消费者所占的比重为11.2%。

其中：

10分钟以内