关于某大型超市项目的可行性研究报告.docx
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关于某大型超市项目的可行性研究报告
关于在杭州萧山区宁围镇兴办江南大型超市项目的
可行性研究报告
●项目总论
§1.1项目背景
§1.1.1项目名称
浙江江南超市萧山宁围店
§1.1.2项目承办单位
承办单位：
浙江杭州华宇建设集团，总负责人：
李俊基先生
§1.1.3项目主管部门
项目主管部门：
浙江嘉兴江南股份有限公司。
注册地址：
浙江嘉兴市中山西路xxx号
法人代表：
沈君临先生职务：
董事长国籍：
中华人民共和国
§1.1.4项目拟建地区、地点
该超市拟建地区：
杭州萧山区宁围镇
拟建地点：
通惠路，传化物流基地延伸段，萧山出口处延伸段的交汇处
§1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表
总负责单位：
浙江建设职业技术学院工程名称：
浙江江南超市萧山宁围店的可行性研究工作。
总负责人：
李季
§1.1.6研究工作依据
1国家经贸委关于《民营企业投资商业企业的试点办法》
2投资方签署的《投资意向书》
3《中华人民共和国增值税暂行条例》
4《中华人民共和国劳动法》
5国家国内贸易局《零售业态分类规范意见（试行）
6《中国统计年鉴》（1990—2000）
7《杭州市统计年鉴》（1990—2000）
8国家有关设计规范和标准定额；
9国家经贸委办公厅《关于编制民营企业投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）的有关问题的通知》
§1.1.7研究工作概况
项目建设的必要性：
1-1本项目符合杭州萧山区的商业发展规划。
预计能产生良好的经济效益和社会效益。
项目所在地为杭州萧山区宁围镇是萧山著名城镇之一，毗邻萧山高教园区及神博乐园，乃教育文化重镇。
经济上依托萧山的综合实力，但自身的商业经营环境仍尚未完全形成，无论在广度，深度上都有较大的商品零售空间。
本项目的投资方是嘉兴著名企业。
在当地享有较大的知名度。
这次进住杭州萧山，对企业自身来说是一个很大的挑战。
对于稳固当地市场，开拓全国市场是极其有帮助的。
1-2大型超市的建立有利于搞活宁围镇经济，带动镇内其他行业的发展。
民间资本流入带来雄厚的资金，总投资的增加将使总需求增加，同时促进了镇内各种行业的发展。
1大型超市的出现极大满足了市场的需求。
严格规范与供货商的合作关系，制定明确的付款制度，从而打破国内零售业在买方条件下长期形成的代销赊购体系，有利于降低供货商的经营风险和商品价格。
即便利了当地居民的消费又发展了杭州萧山当地的各类行业如种植业，养殖业，轻工业等。
2大型超市的建立，加强了萧山嘉兴两地的经济的良性互动。
因投资方来自嘉兴，一些管理经营模式带有鲜明的地方色彩，在和当地的融合中必然擦出新的火花。
两地的商品流通必然更加畅通，经济交流必然更加流畅。
另外，项目所在地临近钱江农场，各类蔬菜水果新鲜度有所保障。
又靠近钱江二桥，杭涌高速公路。
物流周转便利。
运输方便。
有利于密切联系周边城市。
3从消费者角度看，大型超市的建立，必然刺激当地消费。
提高居民消费购买能力。
拘了解大型超市在当地尚属空白，如此的大型零售企业所提供的各种优惠便利一定会刺激消费者的购买欲，同时聚拢新的资本。
4从就业角度看，可以提供更多的就业机会，使部分下岗工人得以再就业，同时培养锻炼出一批素质较高的管理人才。
5可以增加税收，增加财政收入。
据估计，浙江嘉兴江南股份有限公司将在杭州多个地方设立采购中心，以极大满足商品流通。
§1.2可行性研究结论
§1.2.1市场预测和项目规模
一市场需求量简要分析
1杭州萧山区商业概况：
杭州浙江的省会城市，地处长江三角洲乃沿海发达城市，经济雄厚，轻工业，旅游业，农业发达。
加上自身的努力，在内外因的作用下，营造了良好的商业氛围。
萧山在钱塘江的另一端。
著名的建筑之乡。
经济发展势头良好。
以市心路一带为重要的商业圈。
而宁围镇距市中心有30多分钟的车程。
商业圈辐射不到，急需建设大型项目来填补空白。
2杭州萧山商品消费市场分析；改革开放以来，萧山经济快速增长，居民收入显著提高，商品零售额日益增加，社会购买力增长迅猛。
萧山职工年平均工资水平已由1996年以前3546元以下，提高到2006年的8890元人民币。
萧山职工总数到2006年为200万人，职工工资总额达234亿元，全区城镇居民人均可支配收入7689元；人均消费性支出为5678元；本区居民的消费结构日趋合理，居民生活水平显著提高
二计划销售量、销售方向（市场潜力）
1，9000㎡的大型综合超市在开业的第二年将计划实现2亿4千万元的销售额（按一般水平估算）
2顾客购买力（每年上涨7%）及人口增长的预测将保证销售收入的稳步提高
三产品定价及销售收入预测
大型连锁超市的商品进价较低并严格控制了开支，此外，在租赁场地时，投资公司将争取获得较低廉的租金，而租金占其它零售企业的费用比例很大；投资公司抱着长期经营的指导思想，不求短期的高回报，希望能培养顾客的忠诚，实现长期稳定发展。
所有这些，都能造成大型超市的价格优势
四项目拟建规模
该项目店址选在宁围镇偏北处。
营业面积在9000平方米左右，店内装饰与嘉兴店一致，以绿色为主色调，简洁明快为主。
为便于经营管理，根据项目的经营范围，力求商场布局合理，商品宜专业化、系列化陈列，以方便顾客自选购物，每个店均设有免费停车场。
五主要经营产品及副产品
大型连锁超市主要经营百货、包装及副食品、饮料、烟酒、轻工产品、服装、鞋帽、农副土特产品、文体产品、劳保产品、工艺美术产品、电器、办公设备、计算机及外围设备、电讯材料、照相器材、声像器材、、日用化工产品、机械设备等。
§1.2.2项目选址
一地理位置、占地面积及必要性
投资公司将在萧山宁围镇即通惠路，传化路口延伸段，萧山出口处延伸段交汇处投资建立浙江江南超市萧山宁围店。
总占地面积10000平方米。
必要性：
周边有高教园区，人员密集，且没有大型超市可供选择。
§1.2.3项目工程技术方案
主要设备：
应急发电机、消防、照明系统各一套由业主提供并负责维护。
改造中央空调一套
自动监控系统一套
通讯系统一套
自动扶梯四部
货梯二部
计算机系统若干套
照明系统一套
广播、电话系统45条
工程所需原材料尽量选用国产材料，设备优先选择国内同类产品，部分机电设备可考虑国外进口。
据国内外市场供应情况分析，本项目物料及设备供应完全有保障。
§1.2.4环境保护
本项目没有严重污染源，唯一的污染为生活垃圾及一些加工的废弃物，计划采用经初步处理使垃圾达到环保和环卫部门要求后妥善处理的垃圾处理方式，以保护环境。
超市设有室外隔油池及地下化粪池，商业废水通过隔油池进入市污水处理系统，生活废水通过化粪池进入市政管道。
§1.2.5大型超市组织及劳动定员
一大型超市组织形式和劳动制度
根据投资方意愿，本超市实行总经理负责制。
总经理设置一名由投资方任命，组织、领导超市的日常经营管理工作。
下设一名店长和十一个部门：
包括：
人事部、资讯部、维修部、会计部、保安部、美工部、收银部、干杂食品部、生鲜食品部、日用及家电部、纺织品部。
各职能部门设置主管1名。
劳动制度：
八小时工作时间。
二大型超市总定员及各类人员需要量。
一家大型超市总定员在350-450人，按照岗位职责的不同，分为高级管理人员（总经理，店长）中级管理人员（店部门主管等）、一般管理人员三个管理层次。
三劳动力来源
一般工作人员在萧山当地招聘，中高层主管人员由投资方委托任命。
§1.2.6项目建设进度
萧山宁围店
1.2006年1月前
1）落实店址，签定租赁意向书；
2）委托装修改造规划设计；
3）征询有关政府职能部门的设计意见；
4）评审设计及进行有关修改；
5）编制施工图。
2.2007年3月
1）委托监理公司进行监理；
2）申领开工证；
3）招投标确立施工队。
4）落实市政设施配套方案，并委托设计；
5）订购各项机电设备。
6）装修改造工程竣工验收；
3.2007年8月
第一家店开始试营业。
§1.2.7投资估算和资金筹措
一投资估算
投资方预计的投资总额为7500万元，以及各项目都是租赁建成的商业设施并对其进行改造，故涉及到固定资产方面的投资所需的资金相对较少，而流动资金的需要相对较大。
投资分项说明如下：
一固定资产估算1）设施改造费
超市改造预算为2800万元人民币，其工程包括：
-地面加固、墙拆除、加设隔断墙
-增设空调及排风系统、改造消防系统等
-电力（低压）、给排水及通讯系统
-增设商用设施
-其它
2）店内布置及设备费
超市店内布置及设备费用预算为2300万元人民币，包括：
店内布置：
-建筑物上铁栅栏等
-空调
-电
-铅管工程
-地面处理
-铝门窗
-软门
-木制品
-冷藏室
-粉刷
-招牌
-其它：
设计费为100万元
设备：
-购物车
-收银台
-冷藏柜
-面包店
-监控设备
-秤
-办公家具
-搬运、装卸材料
-货物升降梯及步行梯
-其它
3）收款机组及信息系
统100万元
4）不可预见费：
按上述三项合计的6%计
项目投资估算表
投资分项
萧山宁围店
人民币百万元
1设施改造
28
2布置及设备费
23
3设计费用
1
4收款机组及信息系统
1
5不可预见费
3．18
6流动资金
18
总投资合计
74．18
此投资估算表是按开办一家大型综合超市所需的资金（包括固定资产投资及流动资金的需要）而做的。
且后面所附的各项财务分析表格均是在此基础上编写的。
资金来源：
主要来自投资方的实际投入，部分通过筹资获取，包括向银行贷款
项目财务分析
1计算期：
为方便计算：
设定该超市在2007年一月开业。
项目计算期为10年，经营期40年。
2基础数据设定：
1毛利率：
鉴于本项目的经营特点，即采用厂家直接进货，集中统一配送的进货原则，加上规模经济及科学管理等多种因素的综合作用，使项目不仅能够获得较佳的经营利润，且能够具有很强的价格竞争优势。
因此在本报告的预测中，商品平均销售毛利率按18.2%设定
2销售收入年增长率：
根据对萧山未来经济增长、商业市场发展趋势以及物价上涨等因素的综合分析与预测，并结合本项目的特点，设定本项目年销售额在经营期前五年增长率预计约为6%，之后保持2-3%的增长速度（考虑通货膨胀率因素）
3销售收入预测：
预计在开业的第二年该店实现三亿八千万元的销售额（按一般水平估算）。
销售预测的方式大致如下：
预测的食品销售额（平均水平）=
商圈内潜在顾客的人口×每人每年的食品消费金额×系数（平均水平）
预测的食品销售额（较高水平）=
商圈内潜在顾客的人口×每人每年的食品消费金额×系数（较高水平）
预测的总销售额=
药剂、化妆品及卫生保健品的销售额（总销售额的12%）+食品销售额+非食品类销售额（总销售额的34%）
4费用分析：
以2007年一月起的十年期计划为标准。
1营业费用，总的营业费用约占销售收入的10.8%，具体构成如下：
1）工资费用，取销售收入（不含税）的5.4%
2）广告费用，取销售收入的1%
3）其它费用，取销售收入的2.9%
4）总公司费用，取销售收入的1.5%
2租赁费用，约为销售收入的3.2%
3折旧及摊销，约为销售收入的1.8-2.0%
5贷款偿还计划：
展初期的商场建设需二年期的中短期贷款,估计金额为人民币三千五百万元.
6财务评价与分析（见附件1.2.3）
预测本项目的损益表、资产负债表和现金流量表等各项金额明细见附表，显示该项目在经济上是可行的。
财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期、盈亏平衡点等指标计算结果。
经济内部收益率，经济净现值、经济换汇成本等指标计算结果。
§1.2.8项目综合评价结论
一活跃当地商业流通，增加财政收入。
大型超市将会活跃当地经济，带动其他行业的发展。
作为商业企业的零售业，其商品绝大多数来源于国内的农业和工业企业，由于超市在大范围的食品和生活用品上的迅速流通，更多的订货将给当地的农业和工业企业带来更好的效益，并活跃商业流通，训和提高一批厂商和供应商的素质及其品牌和顾客意识，增加地方财政税收。
二创造就业机会和培训熟练的商业人员。
为当地创造大量的就业机会。
缓解城市就业压力，并通过对招聘人员的统一培训，造就一批熟练的商业专业人员。
三改善商业布局，方便人民生活。
繁荣城镇建设，方便人民的生活，提高消费质量，带动城区经济。
增强城镇的综合服务功能和投资环境的进一步改善，将起到积极的促进作用。
四风险。
1政策性风险：
目前国家正处于产业结构调整期,商品流通税率、银行贷款利息等如有变动,将造成营业费用增加,使经济效益下降,因此政策性这一不可预见之因素是可能给业务经营和获利带来一定的风险。
2市场风险。
市场有自身缺陷必然存在。
3管理风险。
五对策。
针对政策性风险,本公司采取适当增加商品毛利水平,控制银行贷款规模。
针对市场风险，充分发挥店大、品种全、位置优越等优势,来提高竞争能力,扩大市场占有率。
引进人才。
优化管理。
结论：
本项目经分协商论证，拟写了本可行性研究报告我们希望按照国家有关政策，在各级主管部门的大力支持下，浙江嘉兴江南股份有限公司在萧山开设大型超市的合作条件已经成熟，本项目的实施将给萧山发展和人民带来广泛的经济收益和社会效益。
可行性研究报告所涉及的初步规划内容均具有切实可操作性，若立项得以批准，规划部即将成立，全力实施规划内容。
为此，特请求有关部门批准建立“浙江萧山江南超市”（暂用名）立项。
●项目背景和发展概况
§1.3项目提出的背景
超市的连锁经营方式被称为继百货店之后零售业的又一次重大革命，也是流通企业组织上和功能上的又一次创新。
自1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。
1993年美国社会消费品零售额为10795亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占6355亿美元，占总零售额的60%左右，而到1999年已占近75%。
在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。
1975年连锁销售额仅为4兆日元，而到1996年为16兆日元，增长了4倍。
在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180家，销售额占全市销售额的75%。
国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。
国外在连锁经营上积累的宝贵经验，是值得我们学习的。
改革开放以来，我国经济迅速发展，生产的社会化程度逐步提高，市场规模不断扩大。
1999年的社会消费零售总额已近31140亿元，仅次于日本，在亚洲居第二，社会购买力基本达到发达国家在发展连锁经营初期所具备的水平。
根据社会消费零售总额今后10年年均经济增长7%的预测，我国商品零售市场潜力将非常巨大。
同时，现代技术也开始在我国流通领域得到了应用，通讯、运输等条件有了改善，特别是大型商业企业的经营水平有了相当大的提高，经济实力也有了较大的增强，计算机管理日益广泛地运用到经营活动中，商用软件和配套设施正在积极研制和生产。
近几年我国商业连锁业的快速发展，也充分说明我国已具备了加快连锁商业发展的条件。
目前，外资零售业的销售额仅占全国商品零售总额的1.2%。
根据我国进一步扩大对外开放、促进商业企业的改革和发展、扩大商业领域利用外资试点的政策，这将更加吸引外资在我国商业领域的投资，有利于我国经济与世界接轨。
中国实行改革开放20多年来，萧山的国民经济发展连续跃上几个新台阶，通过发展第三产业，形成了新的经济发展格局，从而快速地提高了整体经济的素质，积极带动了经济的飞速发展。
§1.3.1国家或行业发展规划
该项目符合国家有关发展第三产业，和积极发展地方性，区域性经济贸易合作与交流。
及萧山区自身加速商业零售化进程的相关政策及发展规划。
建立该系列的大型连锁超市。
既可为萧山乃至全省经济发展作出贡献，也可作为挺进全国市场的试金石。
§1.3.2项目发起人和发起缘由
项目发起单位：
浙江嘉兴江南股份有限公司。
项目发起理由：
发展与萧山经贸关系与技术交流。
符合国家和当地政策。
大型超市的建立可填补这一地区的空白，满足居民的各项生活要求。
同时适应自身的发展需要。
§1.4项目发展概况
公用设施：
1.给排水
超市的给排水为生活、营业用水与消防用水两部分，排水为雨水和生活污水分别排放。
2．电气
超市所需4000KVA负载用电，直接并入市供电开闭所，并提供备用发电机组。
§1.4.1超市初勘和初步测量工作情况
初选在萧山宁围镇,即在通惠路，传化物流基地延伸段，萧山出口处延伸段的交汇处是因为人流密集,附近有当地居民,及建设学院,旅游学院,水利水电高等专科学校及体育学院四所高校的生源.且该区域交通发达.另外该区域没有大型超市作为竞争对手.综合多种原因,认为该地适宜建立大型超市.遗留问题:
有少数民用建筑需拆除.
§1.4.2项目建议书的编制、提出及审批过程
一项目建议书的编制、提出及审批过程
1.2006年7月
编制项目可行性研究报告；
项目可行性研究审批前期准备工作；
2.2006月12月
申报项目可行性研究报告；
二项目建议书所附资料名称
1国家经贸委关于《民营企业投资商业企业的试点办法》
2投资方签署的《投资意向书》
3《中华人民共和国增值税暂行条例》
4《中华人民共和国劳动法》
5国家国内贸易局《零售业态分类规范意见（试行）
6《中国统计年鉴》（1990—2000）
7《杭州市统计年鉴》（1990—2000）
8国家有关设计规范和标准定额；
9国家经贸委办公厅《关于编制民营企业投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）的有关问题的通知》
§1.5投资的必要性
参见研究工作概况.
●市场分析与建设规模
§1.6市场调查
§1.6.1产品价格调查
产品的定价管理办法，主要是由国家控制价格，部分商品由市场定价.
产品销售价格变动趋势:
在一定范围内适当变化.
§1.7市场预测
市场需求预测:
该超市主要经营日用百货,满足的是当地居民的消费需求.如果价格适当,产品量大质好,必然会占领当地销售市场.
§1.8市场营销战略
大型超市除熟食、化妆品、珠宝、手表、高级笔、摄影器材等少量商品实行柜台服务以外，其他商品都实行开架销售，顾客自我服务。
大型超市将在入口处的显眼位置设置大面积的顾客服务中心，集中处理顾客的投诉、疑难咨询和退货；在各商品部显眼位置，张贴各部门主管、员工的照片和姓名等告示牌供咨询；为方便顾客寻找到商品，除主通道、楼梯口有明显指示牌外，次通道也有分类的指示牌、标示牌，指引顾客。
商品是大型超市最重要的装饰，促销也主要集中在卖场内。
除充分利用卖场和商品与顾客交流外，合资公司还将采取一些措施，如：
江南超市“无障碍退款”的承诺，经常推出促销产品在显眼的货位，场内叫卖、新品品尝、厂家促销、拍卖促销等活跃卖场气氛等。
§1.8.1促销价格制度
促销价格制定可根据市场销售预测情况确定，一般用于商品销售中期，以较低价格、同等质量、优良的售后服务扩大市场占有份额
商品若以较低价格出售，会对销售收入产生影响，因此价格制定要合理，并应采取相应的成本控制措施。
在一定时期后，可根据产品销售情况逐渐将产品价格提高到一定水平。
●建设条件与选址
§1.8.2动力供应
1给排水
超市的给排水为生活、营业用水与消防用水两部分，排水为雨水和生活污水分别排放。
2电气
超市所需4000KVA负载用电，直接并入市供电开闭所，并提供备用发电机组。
据初步测算，超市水、电、气、热、冷等能源消耗量：
用电容量4000千伏安
给水量100吨/日
排水量130吨/日
冷负荷200大卡
以上所需能源消耗量已同有关部门协调解决。
§1.9建设地区的选择
§1.9.1自然条件:
该区域自然条件良好,温度适宜,环境较好.
§1.9.2社会经济条件:
当地社会经济条件较好,且经济发展后劲足.居民手头有一定的闲置资金.各项基础设施较完善.且具备一定的优势:
（1）生产资料和消费者的市场优势：
有较大的销售空间.
（2）政策优势：
萧山在政策上，政府给予了大力支持-比如放宽市场准入，鼓励非公有制经济兴办服务业，鼓励生产企业、农业生产基地与内外贸易流通企业的联合与合作。
（3）科研优势：
附近有高教圆区
（4）相对区位优势离上海杭州较近,辐射全省.
●劳动安全
§1.10劳动保护与安全卫生
§1.10.1消防措施和安全卫生
消防措施
根据消防部门有关规定，本项目总图布局中设置消防环行道路，以保证消防车辆安全行驶和作业要求。
根据消防疏散要求，每层设置多个防火通道直接对外，以保证人员疏散的需求。
另外项目内设有消防控制中心、防排烟系统、温感、烟感探测报警系统、自动喷淋系统，以保证火灾报警以及自救的需要，在各层均设置安全出口、疏散导向指示标志和应急疏散照明装置。
设置消防水泵，分别设置消火栓和自动喷淋加压泵，以保证消火栓和喷淋网最不利点的喷头压力。
因为本项目在规划设计中采用有力的消防措施，将使项目的安全运作得到可靠的保证。
安全卫生
根据中国政府的有关法律、规定，参考江南超市的标准，对食品的购、销、检验、制作制定严格的规章和操作程序。
熟食加工间按规定设计。
添置有关食品的检验、冷冻、消毒设备。
对从事食品购销、制作的员工按照规定定期体检，对不合格者禁止上岗。
进店时间要单独说明。
●超市组织和劳动定员
§1.11超市组织
超市的组织机构：
总经理负责制。
§1.11.1超市组织形式
组织形式为三层组织形式：
即高层管理，中层管理，基层管理
§1.11.2超市工作制度
八小时工作制
§1.12劳动定员和人员培训
§1.12.1劳动定员
一家大型超市总定员在350-450人，按照岗位职责的不同，分为高级管理人员（总经理，店长）中级管理人员（店部门主管等）、一般管理人员三个管理层次。
一般工作人员在萧山当地招聘，中高层主管人员由投资方委托任命。
§1.12.2工资福利
根据目前中国政府关于企业劳动人事的有关法规，除工资之外，职工还享有福利保险费用（其中：
福利14%，保险34%）。
福利保险包括养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险、工伤保险、教育经费、住房公积金、工会基金。
几项工资福利将根据中国法律的法定要求的变化而变化。
§1.12.3人员培训及费用估算
超市的经营管理将引进江南大型超市先进的经营管理技术和经验，为使员工尽快适应工作需要，机构将通过多种形式和途径对员工进行职业培训，提高其工作能力和素质。
所有员工都需要在商业管理政策等方面进行系统地学习与培训，重点为职业道德教育和技术业务教育。
必要时，超市管理机构会自行决定选派有关人员前往国外接受培训，重要岗位的管理人员和技术人员将安排在国内或国外大型超市进行实习培训。
对高级、中级管理人员及一般员工的培训内容包括商品知识、商业文化、商业道德、营销策略、大型超市服务规范、文明礼貌、消防、外语等各项专门课程。
员工上岗后，也将结合工作实际，定期进行道德和业务培训，使员工逐步达到一流的服务水平。
●项目实施进度安排
§1.12.4建立项目实施
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