上半年深圳房地产统计分析报告.docx

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上半年深圳房地产统计分析报告

2012年上半年深圳房地产统计分析报告

第一部分：

1－5月深圳主要宏观经济数据

第二部分：

土地市场

附：

2012年上半年成交地块分布情况

第三部分：

住宅市场

一、新房市场

1、2012年上半年新房供应分析

2、2012年上半年新房成交分析

2.1 成交均价分析

2.2 成交量分析

附一：

2012年上半年新房成交主要数据

附二：

2012年上半年新房成交户型构成

2.3 2012年上半年深圳新房供求比

2.4 2012年上半年深圳房价收入比

2.5 2012年上半年深圳租售比

2.6 2012年1-6月深圳新房量价走势分析

3、2012年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1 小户型物业成交龙虎榜TOP10

3.2 改善型物业成交龙虎榜TOP10

3.3 大户型物业成交龙虎榜TOP10

4、2012年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10

二、二手房市场

1、2012年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价

2、2012年上半年深圳各行政区二手房成交分析

3、2012年1-6月深圳二手房量价走势分析

4、2012年上半年深圳住宅租金

5、2012年1-6月深圳各行政区租金走势

三、2012年上半年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

2、新房二手房成交量比较

第四部分：

商业市场

一、一手商业

1、商业新增预售分析

2、一手商业成交分析

附：

2012年上半年深圳一手商业成交TOP10

二、二手商业

1、商业挂牌均价

附：

2012年1-6月深圳各行政区商业挂牌均价走势图

2、商业租金

附：

2012年1-6月深圳各行政区商业租金走势图

3、二手商业成交分析

第五部分：

写字楼市场

一、一手写字楼

1、写字楼新增预售分析

2、一手写字楼成交分析

附：

2012年上半年深圳一手写字楼成交TOP

二、一手写字楼

1、写字楼挂牌均价

附：

2012年1-6月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图

2、写字楼租金

附：

2012年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图

3、二手写字楼成交分析

第六部分：

政策点评

第七部分：

小结

【内容摘要】2012年上半年深圳楼市逆境中艰难运行，“刚需的产品，刚需的价格”成为上半年楼市的主旋律。

在以“刚需”为主要消费群体的背景下，“性价比”成为取胜王道，因此，开发商普遍采取“以价换量”的营销策略，以度时艰。

另一方面，政策的微调、利率的下降则成为高压调控以来的重大利好，利好于开发商，利好于购房者，是刺激成交的一剂良药。

整体而言，2012年上半年深圳楼市保持“量涨价跌”的行情，成交量节节上升，成交均价低位震荡。

楼市表现符合官方意志，调控效果显著。

上半年深圳共批准预售住宅153.41万平方米，同比增加4.1%％

上半年深圳共成交新房158.3万平方米，同比增加12.4%

上半年深圳的新房成交均价为17747元/平方米，同比下跌5.7%

上半年深圳新房市场供求比为1：

1.03，供求大致平衡

上半年深圳的房价收入比约为15倍，同比有所回落，但仍远高于国际上限（6倍）

上半年深圳的租售比为1∶378，有所回落，但仍超出合理底线（1∶300）

上半年深圳共成交二手商品房220.13万平方米，同比减少-55.9%

上半年深圳二手房的挂牌均价为19233元/平方米，同比下跌7.6％

上半年深圳住宅租金为47元/平方米/月，同比上涨6.8％

上半年深圳二手房的成交量约是新房成交量的1.4倍

上半年深圳二手商业的挂牌均价和租金同比均有小幅回落

上半年深圳二手写字楼的挂牌均价和租金同比均有上涨

第一部分：

2012年1-5月深圳主要宏观经济数据

2012年1-5月份，深圳全市经济保持平稳增长，主要经济指标表现良好。

主要指标方面，工业生产增速放缓，1-5月份，规模以上工业增加值1875.19亿元，同比增长3.8％；固定资产投资增速平稳，1-5月份，固定资产投资额703.17亿元，同比增长9.8％；社会消费品零售总额持续增长，1-5月份深圳市社会消费品零售总额1541.50亿元，同比增长14.1％；外贸进出口总额谨慎乐观，1-5月份外贸进出口总额1736.48亿美元，同比增长5.3％，其中出口总额1017.56亿美元，同比增长6.3％，进口总额718.93亿美元，同比增长4.0％；居民消费价格指数（CPI）增幅进一步回落，同比增长3.1％。

第二部分：

2012年上半年深圳土地市场分析

根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年度，深圳土地市场城市更新用地、协议用地的力度有所加强，而公开出让的拍卖土地则大幅减少，拍卖土地的减少，源于两方面的因素，其一：

深圳受地域所限，土地资源相对匮乏；其二：

在持续吃紧的遏制高房价政策下，楼市前景不明朗，土地市场供给双方谨慎行事，使得公开出让的土地减少。

2012年上半年深圳全市共成交7块土地，其中1块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块工业住宅混合用地，需要指出的是，2012年上半年深圳全市无居住用地成交。

1块商业性办公用地位于宝安区，用地面积29013.71平方米，同比增加65.9%，建筑面积63000平方米，同比减少54.6%，成交金额11600万元，同比减少91.0%，楼面地价1841元/平方米，同比降低八成。

上半年度成交的这块商业性办公用地为定向转让，竞买者需为具有独立法人资格的国有有限责任公司，项目建成后全部限自用，不能够为市场提供有效供给，故成交价格和楼面地价均较低。

5块商业性服务设施用地分布在南山、宝安两区，用地面积27757.63平方米，建筑面积213120平方米，成交金额214000万元，楼面地价10041元/平方米。

这5块商业性服务设施用地中，2块分布在南山区，3块分布在宝安区，从宝安区的出让情况来看，编号为A002-0037、A002-0038的两块宗地捆绑定向转让，项目开发的办公用房出售面积不大于50%，其余用于出租。

编号为A002-0042的宗地同样属于定向转让，项目建成后全部建筑面积限自用。

从南山区的出让情况来看，编号为T107-0015的宗地属于定向转让，项目建成后自用率不低于70%，自用面积10年内不得对外出售。

编号为T107-0025的宗地同样属于定向转让，项目建成后自用率不低于70%，自用面积10年内不得对外出售。

由于这些商业性服务设施用地均为定向转让，建成后自用率高，能够为市场提供的有效供给十分有限，粗略统计，这5个地块能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。

1块工业住宅混合用地位于南山区，用地面积9349.74平方米，建筑面积90000平方米，成交金额3673.12万元，楼面地价408元/平方米。

编号为T404-0049的工业住宅混合用地，其中住宅部分的人才公寓属于保障性住房，建成后由市住房保障部门收购，产权归政府，不能够为市场带来有效供给。

点评：

随着城市更新用地力度的加大，深圳土地资源的匮乏，住宅市场的谨慎等方面因素，2012年上半年度深圳土地市场成交甚少，没有纯粹的居住用地成交，其他的商业性办公、商业性服务设施用地等虽有成交，但绝大多数为定向转让，能够为市场提供的有效供给十分有限，面对深圳目前成熟的房地产发展市场，过低的土地出让率和成交率，大大抑制了房地产市场的发展。

附一：

2012年上半年成交地块分布情况

附二：

2012年上半年成交地块的主要指标

第三部分：

住宅市场

一、新房市场

1、2012年上半年新房供应分析

2012年上半年，深圳楼市继续延续之前遏制高房价的各种政策和措施，包括限购令、限贷令、提高二套房置业门槛等，政府主管部门在上半年度多次强调房地产调控力度不放松，就上半年度本身而言，楼市并无其他重大的调控措施出台，不过主管部门的数次表态充分显现了政府打压高房价的决心和力度，在这种高压的调控环境下，2012年上半年深圳楼市在谨慎中前行，从年初到年中，新房市场成交量虽不断放大，不过各开发商在定价策略上仍十分小心，多采取“以价换量”的营销策略快速回笼资金，赢取市场先机。

上半年度住宅市场预售体量还算可观，根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳市住宅预售面积153.41万平方米，同比增加4.1%，住宅预售套数16675套，同比减少4.1%。

上半年度预售的项目多为普通住宅，主要分布在特区外，特区外、特区内新房的预售量之比为5.7：

1，特区外住宅预售面积130.51万平方米，同比增加1.2%，特区外住宅预售套数13845套，同比减少9.0%；特区内住宅预售面积22.9万平方米，同比增加24.5%，特区内住宅预售套数2830套，同比增加三成。

各行政区方面，罗湖、盐田两区2012年上半年均没有预售的住宅项目。

福田区2012年上半年嘉洲富苑一个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积1.94万平方米，预售住宅套数216套。

南山区2012年上半年4个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积20.96万平方米，同比增加1.53倍，预售住宅套数2614套，同比增加1.57倍，海境界家园、澳城花园是南山区预售量较大的两个楼盘，其中海境界家园预售住宅面积63757.48平方米，预售住宅套数631套，澳城花园预售住宅面积62598.65平方米，预售住宅套数624套。

宝安区是2012年上半年住宅预售量最大的区域，预售住宅面积79.94万平方米，同比增加七成，预售住宅套数8590套，同比增加57.8%，星河盛世、中洲华府、水榭春天是宝安区单盘预售量超过10万平方米的楼盘，其中：

星河盛世住宅预售面积219487平方米，住宅预售套数2656套；中洲华府住宅预售面积140758.29平方米，住宅预售套数1550套；水榭春天住宅预售面积139249.31平方米，住宅预售套数1406套。

龙岗区2012年上半年住宅预售面积50.57万平方米，同比减少38.4%，住宅预售套数5255套，同比减少46.2%，深业东城国际、振业城、卓弘高尔夫雅苑是龙岗区住宅预售量较大的几个楼盘，其中：

深业东城国际住宅预售面积86808.19平方米，住宅预售套数1030套；振业城住宅预售面积86030.72平方米，住宅预售套数452套；卓弘高尔夫雅苑住宅预售面积72236.36平方米，住宅预售套数953套。

2、2012年上半年新房成交分析

2012年上半年深圳楼市逆境中艰难运行，“刚需的产品，刚需的价格”成为上半年楼市的主旋律。

在以“刚需”为主要消费群体的背景下，“性价比”成为取胜王道，因此，开发商普遍采取“以价换量”的营销策略，以度时艰。

另一方面，政策的微调、利率的下降则成为高压调控以来的重大利好，利好于开发商，利好于购房者，是刺激成交的一剂良药。

整体而言，2012年上半年深圳楼市保持“量涨价跌”的行情，成交量节节上升，成交均价低位震荡。

楼市表现符合官方意志，调控效果显著。

2.1 成交均价分析

根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳新房住宅的成交均价17747元/平方米，同比下跌5.7％。

上半年深圳住宅的成交均价低位运行，大致呈先抑后扬之势，前4个月震荡下行，至4月份创下上半年单月最低，仅16670元/平方米，5月和6月在一众中高端项目入市热销的拉动下，成交均价快速回升，同时，一些低级项目的售价在二季度也有所回升，使得6月份全市的成交均价创上半年峰值，为18964元/平方米，较4月份的最低值上涨了2294元/平方米，房价反弹之势较明显，反弹力度较强。

不过，由于去年上半年房价处于高位回落阶段，基数相对较高，而今年上半年房价处于低位回升阶段，基数相对较低，而导致同比呈下跌之势。

各行政区方面，全市六区除盐田区外，其余五区上半年的新房成交均价同比都有不同幅度的下跌，其中宝安区领跌全市，全区上半年成交以中低端项目为主，成交量TOP10中，有5个项目的成交均价在15000元/平方米之下，导致全区上半年的成交均价跌至16259元/平方米，同比大跌15.9%；福田区由于价格相对较低的深物业彩天怡色成交活跃，并取得了全区的成交量冠军，同时，也稀释了区域的房价水平，但仍超过3万，仍是全市最高，为30074元/平方米，同比下跌约一成；罗湖区上半年只有港澳8号一个项目在支撑区域的新房市场，而且价格相对较低，成交均价为22693元/平方米，同比下跌近8%；南山区上半年虽然也是高端项目为主力，但房价“高度”有所下降，如去年上半年全区成交量TOP10中，有两个项目（岸芷汀兰、鸿威海怡湾畔）的成交均价超过4万，而今年上半年的TOP10中则没有超过4万的项目，导致全区的成交均价同比下跌7.7%失守3万大关，为29333元/平方米；龙岗区上半年的房价相对平稳，同比小幅下跌2.2%，为14204元/平方米；盐田区上半年的新房成交均价在上东湾的拉动下有显著提升，同比大涨10.5%至21495元/平方米。

2.2 成交量分析

※ 定义：

小户型物业（90㎡以下），改善型物业（90-144㎡），大户型物业（144㎡以上）虽然打压房价、严防投机的调控大环境依旧，虽然“限购”依旧，但一方面开发商理性应对淡市，定价谨慎，“以价换量”仍然是开发商的主要营销策略；另一方面，政策的微调，如利率优惠，以及上半年的两次降息等金融政策方面的利好也有效刺激销售。

置业门槛的回落和还贷压力的下降促使刚需入市，使得成交量不断攀升，不断创新高。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳共成交新房158.3万平方米，同比增加12.4%，成交套数17942套，同比增加8.4%。

物业型态方面，上半年成交的新房以90㎡以下的小户型为主，成交面积超过114万平方米，占全市的72.1％，90-144㎡的改善型物业成交近24万平方米，占15.1％，144㎡以上的大户型成交超过20万平方米，占12.8％。

上半年特区内共成交新房27.59万平方米（3499套），同比增加1%左右，成交金额79.57亿元，同比也小幅增加1.1%。

上半年特区外共成交新房130.71万平方米，同比增加约15%，成交套数14443套，同比增加约10%，成交金额201.37亿元，同比增加约8%。

罗湖区上半年只有一个项目港澳8号在售，新房市场处于供应断层阶段，因此成交量很少，全区上半年的新房住宅成交仅1.4万平方米，同比减少近3成，成交套数299套，同比减少6.6%，成交金额3.18亿元，同比减少1/3；物业型态方面，罗湖区上半年成交的新房全部为90㎡以下的小户型，改善型和大户型均没有成交。

福田区上半年增加了一个新项目——深物业彩天怡色，价格优势使其成交活跃，同时，在售的项目君临天下、四季山水等也有良好的表现，新旧项目热销推高全区的成交量，全区上半年共成交新房5.28万平方米，同比增加一半以上，成交套数628套，同比增加近36%，成交均价15.87亿元，同比增加近38%。

上半年全区共有10个项目有成交，其中深物业彩天怡色、君临天下、四季山水等为成交主力，三盘累计贡献全区近2/3的成交量。

物业型态方面，福田区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型为绝对主力，成交面积占全区的近8成，144㎡以上的大户型物业占近15％，90-144㎡的改善型物业成交相对较少，约占7％。

南山区上半年同样有新项目补充楼市，在售项目同样给力，使得全区上半年的新房成交量同比大幅增加两成多，为19.85万平方米/2398套，成交金额58.22亿元，同比增加15%。

南山区上半年新房楼市仍然以高端项目为主导，其中，又以后海片区的豪宅表现突出，招商雍景湾、海境界、阳光海滨、绿海湾、澳城等均有良好收成，招商雍景湾更是全区上半年的量价双冠军。

物业型态方面，南山区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为绝对主力，成交面积占全区的80％，90-144㎡的改善型物业占约14％，144㎡以上的大户型物业占约6％。

盐田区上半年没有新盘入市，市场以消化在售项目的尾盘为主，因此销售量同比暴减约8成，仅1.07万平方米/174套，成交金额2.29亿元，同比也减少约8成。

盐田区上半年共有5个项目有成交，其中，上东湾是最主要的成交楼盘，贡献全区6成多的成交量。

物业型态方面，盐田区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为主，成交面积占全区的近90%，90-144㎡的改善型和144㎡以上的大户型成交量相差不大，各占5％左右。

宝安区上半年新盘和加推项目众多，且成交活跃，同时，在售项目也热销不断，导致全区上半年的新房成交量同比暴增7成左右，达7.65万平方米/8788套，为全市成交量最多区域，成交均价124.31亿元，同比增加4成多。

从个盘来看，龙华花半里、招商果岭等在售项目持续保持高热态势，而新入市的中洲华府、星河盛世、水榭春天5期等则表现出巨大的爆发力，上述五大项目累计贡献全区近6成的成交量。

从片区来看，龙华片区是全区的绝对主力，上半年龙华片区共有9个项目在售，累计成交量超过38万平方米，占全区总量的一半，其次是西乡片区，上半年西乡片区内的5个项目累计成交14.44万平方米，占全区总量近两成。

物业型态方面，宝安区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为主，成交面积占全区的77.5％，90-144㎡的改善型占近15%，144㎡以上的大户型占近8%。

龙岗区上半年新增的供应量较少，新增量主要集中在万科红二期、瑞泽佳园、大东城二期、万科金域缇香一期等项目，缺少海量成交大盘的支撑，全区上半年的新房成交量同比大幅减少两成多，为54.25万平方米/5655套，成交金额77.06亿元，同比也减少两成多。

从个盘来看，万科系是上半年龙岗区的霸主，全区上半年的成交量TOP10中，万科系占据了5席之多，分别为：

万科红、万科璞悦山、万科金域缇香、万科天誉、万科清林径，再加上成交量位居第13的万科公园里，整个万科系占据龙岗区上半年总成交量的1/3。

从片区来看，龙岗中心区仍然是全区的热点片区，片区的16个项目共成交近22万平方米，占全区总成交量的40%，不过，片区的市场份额与去年上半年（60%）相比明显回落，另外，坪山新区上半年的表现比较抢眼，片区内的5个项目共成交9.19万平方米，占全区总成交量近17%。

物业型态方面，龙岗区上半年成交的新房以90㎡以下的小户型物业为主，成交面积占全区的70％，144㎡以上的大户型占近23%，90-144㎡的改善型占约17%。

附一：

2012年上半年新房成交主要数据

附二：

2012年上半年新房成交户型构成

2.3 2012年上半年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网监测，2012年上半年深圳新预售住宅面积为158.30万平方米，销售面积为153.41万平方米，供求大致平衡，供求比为1：

1.03 。

各行政区方面，罗湖区和盐田区上半年没有新增供应量，以消化存量为主；福田区的需求量远大于新增供应量，库存减少，供求比为1：

2.72 ；南山区、宝安区、龙岗区上半年的供求大致平衡，供求比在1：

1 左右。

2.4 2012年上半年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。

下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2012年上半年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据， 2011年深圳年人均可支配收入36505.04元，比上年增长12.7%，按照同样的增长比率，预计2012年的年人均可支配收入为：

36505.04×（1+12.7%）＝41141.18元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：

41141.18×2＝82282.36元。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳新房的成交均价为17747元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×17747＝1242290元。

根据上述数据，可估算出2012年深圳上半年的房价收入比＝1242290÷82282.36＝15倍！

与去年同期（16.6倍）的房价收入比有较明显的下降，但仍远高于国际上限（6倍），即按2012年上半年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约15年才能负担得起购房款！

2.5 2012年上半年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳住宅的租赁均价为47元/平方米/月，新房成交均价为17747元/平方米，即2012年上半年深圳的租售比为47∶17747≈1∶378 。

比较可见，深圳的租售比仍然超出合理底线（1∶300），投资回报率较低，不过，较去年上半年的租售比1∶423 有明显的回落，说明深圳的房价正在回归理性。

对应47元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位只有47×300＝14100元/平方米，即目前17747元/平方米的房价理论上偏高约26％！

2.6 2012年1-6月深圳新房量价走势分析

成交量方面，一季度正值楼市淡季，新盘入市较少且体量小，成交量不大，但逐月增加，到3月份，以招商果岭、龙华花半里为代表的高性价比项目成交量井喷，全市的成交量随之飞涨并创下一季度单月新高；二季度楼市逐渐升温，从4月底开始，以中洲华府、星河盛世，水榭春天5期等为代表的大盘入市将全市的成交量推上新的台阶，成交量高位递增，至6月份更是创下上半年单月新高，达4189套，也是2011年1月以来单月成交量最高！

成交均价方面，一季度全市的新房成交均价在17000元/平方米上下震荡，4月份由于高端项目成交极度低迷，全市的成交均价创下上半年单月最低，仅16670元/平方米，5月随着中洲华府、星河盛世、水榭春天等2万价格级别的项目入市热销，带动成交均价大幅反弹，到6月份回升至18964元/平方米，为上半年单月最高。

3、2012年上半年楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1 小户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年全市共销售90㎡以下的小户型561157.07平方米/7125套。

其中，位于龙华的花半里共销售90㎡以下的小户型物业122334.19平方米/1457套，取得了小户型成交龙虎榜冠军；位于西乡碧海片区的招商果岭以73998.41平方米/954套位居亚军；位于龙华的星河盛世以63305.51平方米/836套位居季军。

3.2 改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年全市共销售90-144㎡的改善型物业147053.61平方米/1225套。

其中，位于西乡碧海片区的招商果岭共销售90-144㎡的改善型物业34649.49平方米/279套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军；位于沙井的万科翡丽郡以20027.41平方米/147套位居亚军；位于龙华的绿景香颂以17014.31平方米/138套位居季军。

3.3 大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年全市共销售144㎡以上的大户型物业146811.65平方米/820套。

其中，位于坂田的万科璞悦山上半年共销售大户型物业40682.58平方米/205套，取得了大户型成交龙虎榜冠军；位于宝安新安片区的中洲华府以18380.12平方米/86套位居亚军；位于平湖的御峰园以15924.72平方米/86套位居季军。

4、2012年上半年成交龙虎榜之开发商TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2012年上半年深圳十大开发商共销售新房972796.09平方米/10829套，占全市总成交量的6成略多。

万科地产遍地开花，收获丰厚，以247139.97平方米/2414套夺取了上半年全市开发商销售量冠军宝座，旗下有万科红、万科璞悦山、万科翡丽郡、万科金域缇香、万科金色领域、万科天誉、万科清林径、万科公园里、万科金色半山共九个项目在售；招商地产以198500.94平方米/2330