广州市番禺区中心城区西区控制性详细规划说明书.docx
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广州市番禺区中心城区西区控制性详细规划说明书
前言
0.1规划背景
21世纪以来随着广州城市综合实力逐步增强，城市功能外溢现象明显。
自2000年7月番禺撤市设区，其城市功能也随之发生变化，原来作为相对独立的县级市的发展战略与城镇规划已不适应新的发展形势，广州市番禺区社会经济快速发展，经济增长对城市建设用地的需求不断增长。
因此，为适应番禺区城市发展的新趋势，持续拉动番禺区的经济增长与城市建设，尤其是城区周围村镇建设，表现出违章搭建、功能混乱、土地利用粗放、环境状况恶劣等诸多问题，对城市的可持续性发展极为不利。
为重整番禺区在新的发展形势下的发展策略，落实《广州城市总体发展战略规划》及《广州市番禺片区发展规划》，协调广州城市空间拓展给番禺区带来的土地利用、基础设施建设、生态环境保护等急需解决的问题，尽快实现对番禺中心城区西区规划建设的科学引导和合理控制，广州市规划局番禺区分局组织编制本规划。
0.2编制过程
2002年6月受广州市规划局番禺区分局的委托，华中科技大学建筑与城市规划设计研究院编制了《广州市番禺中心组团西区概念规划》；
2002年11月受广州市规划局番禺区分局的委托，华中科技大学建筑与城市规划设计研究院与广州市番禺城镇规划设计室联合编制了《广州市番禺区中心组团西区控制性详细规划》；
2002年11月至2005年10月，广州市番禺城镇规划设计室对2002年11月编制的《广州市番禺区中心组团西区控制性详细规划》进行了局部修改和调整；
2005年10月，广州市番禺城镇规划设计室受广州市规划局番禺区分局的委托重新编制了《广州市番禺区中心城区西区控制性详细规划》。
1.规划依据原则与目标
1.1规划依据
本次规划的依据主要为：
1.1《中华人民共和国城市规划法》；
1.2《城市规划编制办法实施细则》
1.3《城市居住区规划设计规范》（GB50180-932002年版）
1.4《广州市城市规划管理技术标准与准则》
1.5《广东省城市控制性详细规划管理条例》
1.6《广州市城市建设总体战略规划》
1.7《广州市番禺片区发展规划》
1.8《广州市番禺区中心组团规划》
1.9广州市城市规划局番禺区分局提供的有关基础资料；
1.10广东省与广州市有关城市建设条例、规范和规定。
1.2规划原则
以长远和宏观的角度来考虑该区的发展，强调规划弹性原则和实施效益原则，树立生态环境的观点和可持续发展的观念。
兼顾经济效益、社会效益、环境效益三者的关系，确定合理的功能布局和土地开发强度。
1.3规划目标
以城市长远合理发展为目标，详细规定建设用地使用性质和使用强度，使布局合理化，详细规定空间和环境，创造良好的住区环境，合理配置公共配套设施，为城市规划管理提供依据，力求创造一个具有时代特色与地方个性极具魅力的山水新型城市发展区。
2.规划用地范围
番禺区中心城区西区控制性规划范围是西、南至市桥水道，东至西环路，北至金山大道，总用地约21.29Km2。
3.土地利用现状
西区规划范围是西、南至市桥水道，东至西环路，北至金山大道，总用地约21.29平方公里。
整个区域的用地西、北环山（大夫山系），西、南临水（市桥水道），四至界定明确，且具有良好的景观界面。
地势略呈西北高、东南低，区内主要有大夫山系和孖岗等山体，且树木植被较好，此外，本区地基承载力较大，地下水位较低。
本区现状用地中，非建设用地多为菜地、果园、荒地，可谓十分经济的建设用地。
区内有一自西南至北的大夫山系，区内有西河涌一条，且规划区西南临市桥水道，山水条件较好，属景观生态敏感区；区内西面有大夫山森林公园，该公园良好的山水景观环境对吸引投资商开发本区极具吸引力。
西区总用地约21.29Km2，目前已建设用地约6.80Km2。
其中，村镇建设用地1.67Km2、占已建设用地的24.55%，工业用地2.61Km2、占已建设用地的38.46%；因而，村镇建设用地和工业用地是本区已建设用地中最主要的两类用地。
此外，未建设用地约14.49Km2；其中，可直接开发建设的用地（抛荒菜地和耕地）约4.67Km2，水体2.76Km2，林地7.07Km2（具体指标详见“番禺西区现状用地构成一览表”）。
番禺区西区现状用地构成一览表（现状人口以85271人计）
代码
用地类别
用地面积（ha）
占总用地比例（%）
人均用地（M2/人）
R
R1
一类住宅用地
14.24
35.41
1.66
4.15
R2
二类住宅用地
10.87
R12/R22
中学、小学、幼儿园用地
10.30
C
C1
行政办公用地
2.91
44.71
2.10
5.24
C2
商业金融用地
26.55
C3
文化娱乐用地
9.13
C5
医疗卫生用地
5.72
C9
其他公共设施用地
0.40
M
工业用地
261.30
261.30
12.27
30.64
W
W1
普通仓储用地
10.96
10.96
0.51
1.29
S
S1
道路用地
79.19
80.87
3.80
9.48
S2
广场用地
1.68
S3
社会停车场
U
市政设施用地
6.35
6.35
0.30
0.74
G
G1
公共绿地
72.74
72.74
3.42
8.53
D
特殊用地
0.68
0.68
0.03
0.08
E
E1
水域
275.86
1616.08
12.96
32.35
E２
耕地（包括菜地）
461.80
21.69
54.16
E4
林地
706.52
33.18
82.86
E61
村镇居住用地
166.88
7.84
19.57
E7
弃置地
5.01
0.24
0.59
城市规划总用地
2129.09
100.00
249.69
注:
2006年6月规划范围常住人口23586人，暂住人口61685人,合计85271人
由上述用地构成不难看出，西区土地总量较大，但可直接利用的土地资源仍十分紧缺，因而在开发利用现状抛荒菜地和耕地的同时，还必须对现状已建设用地进行调整，即重组土地资源，提高土地利用效率。
3.1居住用地现状
现状居住形式主要以村民住宅形式为主，农村居住点零乱，村民住宅建设无序。
农村居民点多为自发形成，多零散分布于禺山西路以北用地内。
其中，榄山新村和沙头新村的建设在村委会的主导下，规划意识有所体现，但其新村选址仍缺乏规划引导，具有一定的盲目性。
区内少量的房地产开发的项目，其中一类居住主要有雍景山庄、银平花园、富图花园等，二类居住主要有丽景花园、金辉明园等
3.2工业用地现状
工业用地布局分散，乡镇企业技术层次低。
西区现有大量的乡镇工业用地（多为村办企业），呈“村村点火”的分布特征，并与村民居住用地混杂交错。
其中，较大的村办工业区有小平、大平、联邦、西丽、榄山和大罗塘等工业区。
这些工业区的乡镇企业技术层次低，主要是初级电子加工、五金、玩具、制衣等轻型加工产业。
随着短缺经济时代的结束，这些依托广东人的商品意识和由此而生的体制、机制先发优势建立起来的，以低技术、劳动密集型为主要特征的加工制造产业，将面临市场竞争的沉重压力和提升产品技术层次，提高产业集聚程度及企业组织化水平的严峻考验。
因此，除本区的小平工业区以珠宝、黄金首饰、工艺品加工为主，有较稳定的市场，具备较好的发展前景以外，本区其它企业的经营大多举步维艰。
3.3公共服务设施现状
规划区内现状的公共服务设施相当缺乏，由于受番禺区中心城区中区的影响，西区在公共服务设施使用方面很大程度上依赖于公共服务设施相对集中发达的中心城区中区。
2.3.1行政办公设施方面。
沙头街道办事处现设置在中心城区中区的捷进中路，在景观大道和禺山西路的交叉口的西南面新建了番禺区气象局，另外在银平路设有沙头街派出所。
2.3.2金融商业方面。
商业网点布局分散，未能形成集聚优势，商业中心及商业网点、商贸市场的配套设施不够完善。
规划区内的商业布局形式主要以沿路的线形发展，商业分布在东面南北向的西环路和该区中部东西向的禺山西路这两条主干道两侧，商业的形式主要以石材批发市场、饮食、酒店等为主。
另外，在一些村里和居委设置了一些肉菜市场，主要有沙头市场、横江市场、大罗市场、小平市场、汀根市场等。
较具规模的有大罗冷冻食品储运物流中心、沙头综合批发零售市场。
2.3.3文化娱乐设施方面。
主要有番禺博物馆和红星俱乐部。
番禺博物馆是2000年12月区政府命名的首批“番禺区风景名胜区”之一。
占地240亩，一期用地40亩，已建成多功能主体陈列大楼一座，总建筑面积达15500m2，其中展厅面积8000多m2，有基本陈列和专题陈列共10个；二期用地200亩，包括东汉古墓群景区及文博园用地。
馆藏文物有青铜器、陶瓷器、金器和书画石刻等。
可开发博物旅游，建成史迹博物公园或文博公园。
2004年，番禺博物馆内增设了冼星海纪念馆、党史展览馆等爱国主义教育基地。
2.3.4体育设施方面。
主要有设置在沙南路北侧设有区级的明珠体育场，占地约有96000平方米。
2.3.5教育设施方面。
自大罗小学和小罗小学合并为大罗小学后，辖区内有1所中学、6所小学以及两间私立中学。
中学为沙头中学，两间私立中学分纪元职业高级中学和英豪中英文学校，小学分别为大罗小学、大平小学、小平小学、汀根小学、横江小学和南双玉小学。
2.3.6医疗卫生方面。
区内主要有在大夫山的番禺疗养院和沙头街卫生服务中心。
3.4绿化与道路交通现状
西区西面有风景秀丽的大夫山系和孖岗等山体，峰峦叠翠、植被茂密；而且市桥水道从规划区西南面穿过，为其提供了开阔的滨水空间。
公共绿地主要是以规划区西面大夫山森林公园为主，另外还有村属的公园和一些零星的街头绿地。
“山得水而活，水得山而媚”；本区良好的山水生态环境是其开发建设与土地利用之重要的有利条件。
区内主要有禺山西路东西向横穿。
该路东接市桥中心城区，向西北接东新高速和105国道，为中心城区东西向发展主轴；其断面形式为两块板、双向4车道，中间有绿化隔离带。
区内还有银平路自东北向西南斜穿，以及沙南路、捷进路等在区内穿过。
整个路网除禺山西路以外，多属乡村级公路或低等级城市道路，且路网布局十分零乱。
区外西环路沿街有临时性的公用货运站，货车沿街停放。
市桥水道涨潮时可以通航，另外在区内南面的番禺水泥厂在市桥水道上设有专用码头。
3.5市政公用设施现状
规划区内现有市政、公共服务设施的建设太少，对区内的居民生活带来一些不利的影响。
在规划区内主要的市政公用设施主要有：
3个加油站、一个天然混气厂、一个区级的殡仪馆和一个110KV沙头变电站。
西区现由区沙湾水厂、东涌水厂组成的区供水系统供水。
现西环路下有DN1600和DN1000两条供水主干管，禺山西路下有一条DN400和DN600供水干管。
4.规划区功能与规模确定
4.1功能定位原则
4.1.1宏观与微观结合的原则。
即从广州市及番禺区宏观区域发展出发，结合中心组团结构，最后落实到本区的微观环境，得出既符合广州及番禺区域发展以及中心组团布局结构的需要，又体现自身特色的功能定位。
4.1.2层次性原则。
考虑到本区用地面积较大，且作为中心组团的有机部分，它必然具有不同功能交叉、共生的特点，因而，很难用一个单一的“功能定位”或“概念”来涵盖，只能采用层次性原则，逐步理清发展思路，得出不同层面的功能定位。
4.1.3生态性与人性化原则。
宜人的人居环境必然蕴于自然生态之中，因此要通过大力保护和合理利用山体、河涌，充分体现自然生态对于功能定位的意义，并推动人居环境的良性发展。
4.2功能定位分析
4.2.1总体功能
4.2.1.1番禺素有“广州最后一块生态净土”和“香港的前庭、广州的后花园”的美名。
目前，实力雄厚的房地产发展商“屯兵”珠江、南下番禺、铸造“华南板块”的势态日渐明显，作为“特具南国水乡特色和适宜居住的、生态环境优美的广州重要卫星城市”的中心组团将首当其冲。
而市桥城区内部已没有集约发展的余地，急需开辟新的房地产发展空间。
再加上西区良好的区位条件、山水条件、建设条件，特别是大夫山森林公园的磁力作用，使本区在殡仪馆搬迁之后极宜于发展成为环境优美的高尚居住社区。
4.2.1.2根据《广州市番禺区中心组团规划》，中心组团“东西横向发展轴沿市莲路及禺山大道，向东发展高新产业，向西发展以体育、休闲、度假设施带动发展的高尚房地产业”。
我们认为，这里提到的西区发展方向比较合理。
这些休闲设施其实不但可以带动本区高尚房地产业的发展，而且也不排除上升为休闲旅游经济的可能；这也与中心组团“积极开发完善本区旅游项目”的职能相吻合。
当然，这里的体育、休闲、度假设施不是一般意义上的体育、休闲、度假设施。
关于这一点，拟在“主体功能定位”里展开分析。
4.2.1.3本区现有大大小小的工业区及单独的厂区共10个，其中较大的工业区有小平工业区、大平工业区、联邦工业区、榄山工业区、大罗塘工业区、西丽工业区等6个。
这些工业区大多从事机电、电子、五金、珠宝首饰加工、玩具、制衣等工业生产，其生产工艺水平不一，厂区环境、效益及污染也不尽相同，完全保留与完全搬迁均不现实。
比较现实的作法是保留一些厂区环境好、效益好、无污染、不影响总体布局结构的工业园区，而搬迁或合并那些厂区环境差、无发展空间、效益差、有污染或影响整体布局结构的厂区。
这样，规划本区的总体功能也少不了加工工业园区这一块。
综上所述，本区的总体功能定位（或总体概念）应为：
高尚社区、体育休闲、工业园区“三位一体”的现代化、山水型新城区。
4.2.2主体功能
根据前述分析不难看出，本区的主体功能应该是“高尚住区+体育休闲”。
当然，这里的“体育休闲”尚可以细化，以突出特色、形成独具创意的“卖点”。
4.2.2.1从“体育”角度看，根据《广州市番禺区中心组团规划》，本区要搞现代化大型体育中心，有一些比赛项目将在该体育中心开展；但从本区高尚住区的要求出发，本区的体育活动项目还要从休闲康复体育和娱乐体育着手，即要在本区安排具有休闲、康复和娱乐功能的体育设施，如保龄球、健身超市、按摩中心、儿童游艺厅、氧吧、滑冰场、水上娱乐中心、小球类练习馆、二洞高尔夫球练习场、马术练习场等等。
另外，2010年亚运会在广州举行，且广州市政府决定在规划区西面的大夫山森林公园区建设亚运会铁人三项比赛场地及相关配套设施。
4.2.2.2从“休闲”角度看，也非一般意义上的休闲，而要结合本区独有的博物馆以及珠宝首饰加工业，形成文物字画、珠宝首饰的博览休闲。
具体而言，一是要围绕博物馆这240亩风水宝地，进行二期开发，建成公益性、休闲性的文史博物公园；二是围绕小平工业区的珠宝、首饰加工，既展示珠宝、首饰成品或其它工艺品，也演示其加工工艺，甚至可以让游人自己动手，加工一些简易的珠宝首饰工艺品；三是要利用现有的大夫山森林公园，使之成为整个番禺区人民周末旅游休闲观光的公共场所。
4.2.2.3从“山水”角度看，本区的山水条件可谓自然天成。
利用现有的大夫山森林公园和周边的山水资源，在本区做山水文章是无容置疑的题中之义。
综上所述，本区的主体功能定位：
体育休闲山水住区。
4.3规模确定
4.3.1规模确定的原则
4.3.1.1以充分发挥土地效益为原则，优地优用，寸土寸金。
4.3.1.2以创造良好的人居环境、保护自然山水资源、体现由中心城区中区（东）向大夫山森林公园（西）的生态过渡及本区生态敏感性为原则。
这一原则决定了本区的开发建设只能采用“低密高绿”方式，因而其人口规模不宜过大。
4.3.1.3以符合国家土地政策、与上一层面规划指标相衔接为原则。
4.3.1.4从实际出发的原则。
比如，目前本区村民不大可能在规划后完全搬离本区（只能就地平衡），并且其建房用地水平也无法在短期内降至城市常住人口的水平；因此，只能从实际出发，对现有村庄进行规划控制，采取改造或适当集中归并的方式。
4.3.2西区人口规模计算
本规划拟采用居住建筑建设指标推算法等方法来计算本区的人口规模容量。
从土地利用规划和已经建设审批的情况，一类居住用地13.14公顷，建筑面积共有9.20万平方米，户均建筑面积为240平方米，有1064人；二类居住用地143.31公顷，建筑面积共有228.48万平方米，户均户均建筑面积为100平方米，约有73113人；村镇居住用地148.26公顷，建筑密度为35%，户均用地面积为120平方米，约有14003人。
所以在西区规划的人口共有88180人。
综合该区的功能定位、生态环境条件、人口与用地建设条件等诸多因素，确定本区的人口规模为：
8.8万人；用地规模为：
21.29Km2。
5.用地布局
5.1总体用地布局
本规划在研究西区现状建设条件及山水生态肌理的基础上，结合西区的功能定位，提出“两个组团，四个功能带”的土地利用总体结构模式。
“两个组团”即是在规划范围内以景观大道为分界线，分成东、西两个组团，东组团为新城发展组团，西组团为生态休闲组团；“四个功能带”分别为东组团东部中高密度居住功能带、东组团中部绿色体育休闲功能带、东组团西部中低密度居住功能带和西组团观光休闲体育功能带。
5.1.1东组团东部中高密度居住功能带
该功能带紧邻中心城区中区，现状已有一定量的住宅建设。
为保持中心城区中区城市建设的空间肌理和连续性，规划认为该功能带应以中高密度开发作为其土地利用特征；其中，该功能带北部以中密度开发为主，南部以高密度开发为主。
5.1.2东组团中部绿色体育休闲功能带
该功能带位于西组团的中心地带，该功能带的开发应以不破坏山、水生态为基本原则，以低密度开发为主体模式。
沿东组团中部轴线规划一条南北长约4km、东西宽约0.5Km的功能绿地带。
该功能带又由区内道路划分为5个不同用途的功能区，由北至南分别为：
垂钓及珠宝展示区、都市文博休闲区、休闲娱乐体育区、体育中心I区和体育中心II区。
5.1.2.1垂钓及珠宝展示区
该区有大面积的水体和山体。
规划拟作为垂钓及绿化休闲区来加以开发，并保留其两侧的部分珠宝生产厂家作为珠宝观展项目，形成集观赏、垂钓、休闲为一体的城市公园区。
5.1.2.2都市文化中心区休闲区
该区有番禺博物馆和龟岗山一座，山体周围有汉墓群。
规划拟将该区开辟成融文史博览、文化活动中心（包括文化馆、科技馆、图书馆、展览馆、博物馆等）、岭南艺术与观光游览为一体的文博休闲区——都市文博公园。
5.1.2.3休闲娱乐体育区
该区位于禺山西路北侧，区内有缓坡适于开展高尔夫、马术、滑冰等娱乐、休闲体育项目。
规划拟将该区开辟为集休闲、娱乐、健身为一体的都市休闲娱乐体育区。
5.1.2.4体育中心I区
该区位于禺山西路南侧，用地较平坦。
规划拟将该区开辟为区级的大型体育中心区，其中包括大型体育馆、游泳馆以及相关的场馆及练习场地等内容。
5.1.2.5体育中心II区
该区居市桥河北，有大面积水面。
规划拟结合滨水景观轴线设置大型体育场，并开展水上娱乐活动以及保龄球、健身中心、游艺厅、氧吧等康复体育活动。
5.1.3东组团西部中低密度居住功能带
该功能带紧邻大夫山森林公园，具有较优越的山水环境条件。
为避免对大夫山森林公园的生态环境造成冲击，并最大限度地发挥该地段的土地价值，规划认为该功能带应以中低密度开发为其土地利用特征；其中，该带北部以中密度开发为主，中、南部以低密度开发为主。
5.1.4西组团观光休闲体育功能带
该功能带以西面的大夫山森林公园为核心，并与南面的滴水岩森林公园形成一条南北向的生态绿廊。
该功能带分成两大功能区：
大夫山森林公园（北区）——禺山西路以北为观光休闲区，其中综合安排有游览、休闲娱乐、户外活动、健身、游乐等功能；大夫山森林公园（南区）——禺山西路以南为体育运动区，规划为运动员训练场与住宿、休闲区，其中配置各类运动场地、运动员宾馆。
另外，2010年亚运会在广州举行，且广州市政府决定在规划区西面的大夫山森林公园区建设亚运会铁人三项比赛场地及相关配套设施。
5.2居住用地规划
本区的居住用地的规划结构为“2个居住区，7个居住小区，11个居住社区”。
规划利用本区东组团的大夫山森林公园、景观大道、西组团中部体育休闲功能带、西河涌水系、禺山西路和银平路等开敞空间走廊，将东、西部功能带分割为西丽、沙头、榄山、小平、汀根、横江和南双玉等7个居住小区。
为适应社区建设的需要，本规划按居住区（3～5万人）和社区（7000人/2000户）两级管理体系进行布置，将这7个居住小区分为2个居住区和11个社区。
两个居住区以规划的银平路为界，东西各一个，11个社区基本在7个居住小区的基础形成，其中西丽、榄山、沙头、汀根4个居住小区分别划分为两个居住社区，而小平、大罗、横江和南双玉小区为独立居住社区。
5.2.1西丽居住小区
西丽居住小区位于本区东部，紧邻市桥中心城区，现有部分工业用地和市政设施用地（如变电站、殡仪馆）。
规划拟将工业用地和殡仪馆迁出，建设中、高密度的二类居住区。
该组团规划分为两个居住社区：
东社区包含BC0409-01、BC0409-03和BC0409-05两个街坊，总户数为3455户；西社区包含BC0409-02、BC0409-04和BC0409-06两个街坊，总户数为3441户。
5.2.2沙头居住小区
沙头居住小区位于本区东部，紧邻市桥中心城区，现状用地多被农村居民点覆盖。
规划拟保留并完善沙头新村与丽景花园，而拆除旧村、改作中高密度开发。
沙头组团规划分为两个居住社区，南社区包含BC0406-04街坊，总户数为2388户；北社区包含BC0406-01和BC0406-03街坊，总户数为4052户。
5.2.3榄山居住小区
榄山居住小区位于本区东北部，紧邻市桥中心城区，现有榄山村、小罗村、大罗村两个居民点和榄山工业区、大罗工业区，用地多被建筑覆盖。
规划拟对该组团实施更新改造，拆除旧村、完善新村。
该居住小区以银平路为界分成南北两个居住小区，南社区区，包含BC0403-01、BC0403-02、BC0403-03和BC0403-05街坊，总户数为3223户；而北社区包括BC0402-02和BC0105-02街坊，总户数663户。
5.2.4小平居住小区
小平居住小区位于本区中的中部，现有小平村和小平工业区。
规划拟保留并完善小平工业区，且采用混建模式，使外来人员公寓和工厂混合布置。
具体范围为汀沙路以北，银平路以西。
包含BC0401-05和BC0401-06街坊，总户数为1694户。
5.2.5汀根居住小区
汀根居住小区位于汀沙路以南、禺山西路北侧，银平路以西，东面紧邻大夫山森林公园，是本区环境较佳的地段之一，现有汀根村、莲湖村等两个农村居民点和少量工业用地。
规划除部分村民新村之外，拟将现有建筑全部拆迁，作为低密度开发的高级住宅区。
该组团规划以汀沙南路分为南北两个社区，南社区包括BC0404-04、BC0404-05和BC0404-06三个街坊，总户数为2580户；北社区包括BC0404-01、BC0404-02和BC0404-03三个街坊，总户数为3916户。
5.2.6横江居住小区
汀根居住小区位于本区西南部、禺山西路南侧，紧邻大夫山森林公园，是本区环境较佳的地段之一，现有横江村一个农村居民点和少量工业用地。
规划为村民新村之外，拟将现有雍景山庄保留。
该小区包括BC0107-06-04、BC0107-06-06、BC0107-07-02、BC0107-07-08、BC0107-08-02和BC0107-0
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