最新大丰新项目方案最终稿35p.docx
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最新大丰新项目方案最终稿35p
大丰新项目方案最终稿35p
**实业
大丰项目前期规划初案
**房地产策划顾问有限公司
2007年7月1日
绪论
曾经光华大道的繁华曾让人羡慕，而如今的光华大道遭遇阶段瓶颈更令人深省！
大丰，现状将因北新大道的开通而发生质的飞跃，这条城北的城市景观快速通道完全可以媲美当年的光华大道，它对其覆盖区域房地产的带动作用不难想象。
同时，因为地铁1号线北端终点在大丰，可以预见，光华大道如今的尴尬状况在大丰不会重现。
在北新大道即将开通、地铁一号线建设如火如荼的双重利好下，依托北新大道为中轴，势必将在北新大道两侧形成新的房地产开发热点，而且，真正意义上的成都城区因为地铁终点也许就在此范围内截止。
近日尘埃落定的国家新特区称号，成都将得到特区政策的大力支持，一直以来所谓的绕城高速以内是市区的概念，从曾经的遥远一下子变得离大众是如此的近，所有的一切预期变得更加清晰而可见。
此时，我们来做**实业北新大道东侧新项目地块的前期策划，感觉同样是清晰而愉悦；因为我们知道，尽管地块周边现状极度不成熟，尚不具备成为居住片区的形象及相关配套，但项目的整个运作周期内，我们将拥有太多的远近期利好贯穿始终。
由此，我们认为，本案区域属于大丰，但绝对是成都城区楼盘的实质；我们认为，北新大道东侧大丰段现状不比大丰而尚待开发，但绝对是未来开发的热点区域。
同时，本案完全可以脱离大丰的区域局限来运作。
第一章区域篇
一、区域的基本情况与发展潜力
新都——成都市城北副中心，成都市科技·文化·旅游卫星城，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。
大丰——新都区行政范围中唯一一块位于绕城高速以内的区域。
新都区大丰街道办事处地处成都市外北三环路侧,位于成都市外环高速路以内的中心城区,距市中心仅5公里、双流国际机场25公里，紧临成都火车北站、东站，为成彭公路上第一镇，规划建设中的成都市北延线和容北商贸大道贯穿全境，交通四通八达，区位优势十分明显，素有成都“北门门户”之称！
继成都市南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造一片新区，它是重要的行政办公商务活动区，是未来的北部新城！
街办幅员面积17.5平方公里，辖6个行政村，11个居民委员会，总人口2.7万。
总投资达17亿人民币的成都市“北部新城”建设工程已于2004年开始启动道路、管网、土地整治等基础设施建设，延伸至大丰的人民北路北延线也已开始动工。
规划中的北部新城自成都市区北部至新都，并跨越成绵高速路与青白江相连，面积100平方公里，人口100万，而新都的大丰、三河一带将是发展的重点，和中心城区连成一片。
北部新城，一个充满活力的高起点新城
随着成都市向北发展号角的吹响，再加上北新大道通车、北部新城规划、地铁修建等利好消息，大丰将成为继华阳、温江后的又一热点发展区域。
根据城市规划，成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，城市格局从环状变为扇形，而将于近日贯成通车的北新大道正是向北“主动脉”，将极大带动凤凰山、大丰片区以及新都新片区的发展，直接助推北部新城各楼盘的强势崛起。
根据成都市的规划，目前新都已经进行行政区划调整，撤销大丰、三河镇建制镇的建设，其外环路以内都将纳入成都中心城区的建设范围，并通过地铁一号线与中心城相连。
城北至新都和青白江区相连区域将发展成为规划面积大约100平方公里、100万人口的“北部新城”。
“北部新城”具有的优势非常明显。
首先，它率先规划和推出了一条改变城市交通及居家格局的主动脉“北新大道”，道路宽60米（不包括道路两侧绿化带），双向8车道；其次，根据城市规划，在城北外环路要修建一个宽达50米左右的绿色生态走廊，将为城北新城的绿肺；第三，在北部新城中还规划有数万平方米的市政广场，以及众多的相关配套设施，这些都将极大地改变城北的城市形象和价值。
大丰，未来将拥有50万人的北部新城行政中心
早在2005年4月，大丰就已被正式纳入了成都市中心城区规划，其城市分区定位为北部新城和北部行政办公中心。
如今，随着道路交通及基础设施的进一步完善，大丰以其独有的区位优势，逐渐成为了业界关注的焦点。
大丰犹如城北板块上的一颗璀璨的明珠，历经时间浪潮的雕琢，正变得越发光彩夺目。
大丰，素有成都“北门门户”之称。
它地处成都市外北三环外侧，位于外环高速路以内的中心城区，距市中心5公里、双流国际机场25公里，紧临成都火车北站、东站。
作为成彭高速路上第一镇的它，区位优势十分明显。
据大丰政府相关领导介绍，“北部新城”规划的实施，为大丰的发展带来了前所未有的良好机遇。
根据规划，“北部新城”拟规模用地达27.66平方公里，规划总人口将达34万人。
预计人口密度加大之后，规划总人口还将上升至50万人之多。
再加上道路交通的改善、人居环境的提升及众多基础设施的兴建，大丰将迎来该区域的跨越式发展。
与此同时，也有业内人士预测，随着交通的改善，基础配套设施的进一步完善，大丰将成为成都市民城北置业的首选。
大丰的规划发展也都将更利于房产发展。
据新都规划局相关负责人透露：
大丰将保持原有的工业基础，不再发展工业，无论是环境还是基础配套，都在为房地产开发服务。
人口急速聚集，将意味着一个全新的居住新中心正在崛起。
城北商贸圈
根据成都市规划局的消息，我市正在启动和规划一系列打造城北商贸圈的工程。
按照新的规划，城北将在未来５年内，重点建设以川陕路、沙西线、成灌路为脉络的“三线”，以及以金牛高科技产业区、会展商务区、五块石药品配送中心为重点的“三片”……据业内人士分析，这一系列举措不仅将大力推进城北商圈全方位专业化，还将改善城北的形象。
小结：
大丰是新都区距成都中心城区最近的组团，也是唯一位于绕城高速以内的片区，发展潜力巨大。
随着北部新城概念的出台、城北商贸圈的规划以及“新特区”的获批，大丰必将迎来新的发展机遇。
谁将成为“北新大道第一盘”——绝非大丰，我们拭目以待。
二、交通条件
大丰紧临成都火车北站、东站、天回站及即将投建的西站。
绕城高速公路环绕大丰北边通过，大天路及两条规划道路横穿大丰连接新都城区，北新大道、成彭公路南北纵贯镇境内。
根据成都市的规划地铁1号线也将到达大丰。
北新大道月底通车
北新大道宽60米、双向8车道，于2004年12月21日开始正式动工修建。
起始于人民北路一环路路口，沿人民北路往北，直达北部新区，总长10多公里，在跨越火车北站地区后，向北延伸至外环以外，从而带动凤凰山、大丰片区、天回镇片区以及新都片区的发展，形成成都的“北部新城”。
总长4公里多的北新大道高架路将与北新大道三环至外环段实现对接，届时从一环路经该道路到三环路外，大约只需6分钟。
北新大道预计于今年7月底年建成通车，到时候在达到改善城北片区交通、商贸、物流的同时，还将成为连接核心区一环路直达北部新区的机动车高效快速通道，它犹如一条改变城北交通及居家格局的主动脉，直接助推大丰的强势崛起。
据悉，为配合该工程的实施，人民北路、人民中路将进行局部改造，目前，随着北新大道的建设和人民北路改扩建工程的启动，标志着北部新城建设开始提速。
1号线将北上改走大丰
据成都地铁有限责任公司相关负责人介绍，由于城市总体规划的调整，成都市轨道交通规划也相应调整。
1号线二期工程北端线路到了红花堰以后不再往东到动物园，而是直接北上，最终到大丰，1号线变成真正的南北走向。
1号线总长调整后是31.6公里，车站是23个。
地铁1号线的到来将极大地缓解大丰的交通压力，让生活在这里的人们，能够快速融入成都大都市的15分钟生活圈，尽享城市之繁华。
☆成都地铁对房地产业的影响
地铁的形成，除大大缩短两地之间的时间距离以外，通常能在地铁口汇集周边客流、商流，每个地铁站点可以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。
地铁将提升沿线和两端的物业价值，影响两侧的住宅、商业和办公物业，改变城市格局，促进新城市经济带的形成。
☆对土地市场的影响
目前，成都市区土地开发程度和价格因区域不同而差异较大，西边和南边土地开发较早，价格较高，而北边和东面一直存量较多，开发较晚，成都地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾，三环外及远郊楼盘位置上的劣势将会被削弱，沿线土地供应和价格的增值幅度加快。
同时，一直制约郊县房地产业发展的交通问题得以解决，地铁所到之处的郊县土地也将会身价倍增，时间距离的缩短缩小了土地价值的区域差异。
☆国内其它城市地铁对房地产业的影响
北京：
地铁改变购房观念
便利的地铁交通网络形成之前，北京人购房最大的困扰就是上下班方便和房价适中的两难选择。
大多数人购房考虑的首要问题都是离工作地点的远近，可是核心地段过高的房价又使绝大多数人望而却步。
而现如今通达性好的地下交通不仅扩宽了购房者的选择范围，同时有序的轨道交通也免去了人们上下班高峰期堵车的烦恼。
据调查显示，80%的北京白领在购房时率先考虑的是“是否靠近地铁”。
上海：
地铁过处物业价格应声而涨
许多地铁物业的购买者，除看重离地铁近出行方便之外，物业升值潜力大也颇受关注。
地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价在25%至30%之间。
另一方面，上海物业走势与轨道交通也结合紧密：
地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，形成独立板块；地铁二号线通车迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区，成为购房炙手可热区域；明珠线通车使江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，交通便利度提高，吸引了大量中心城区居民前往。
☆各城市地铁物业发展对本项目启示
随着交通条件的改善，三环沿线和近郊楼市将更加活跃，整个市区城市布局发生改变，城市边缘区域商品住宅较高的性价比对城区居民分流明显。
目前成都地铁虽处于全面动工阶段，但对沿线物业的增值效应已经体现出来。
特别是1号线二期工程改走大丰的消息传出去后，给大丰区域房地产市场送来了福音，目前成都1、2号地铁沿线在售楼盘销售价格仅比同等条件物业高出6%-9%，这与北京、上海等地铁发展较成熟的城市两相售价相差25-30%相比，还有一定差距。
相信随着地铁建设的进行，其对周边物业特别是本项目的增值效应会越来越明显。
新都将建两条连接北新大道的快速通道
北新大道将于近期建成并投入使用，作为目前连接新都城区至成都中心城区最便捷的快速通道，它的功能将日益凸显，而新建连接北新大道至新都城区的快速路就成为了新都区城市道路建设中的当务之急。
新都区委书记杨羽明确表示，为配套新区建设，新都区将尽快启动实施北新大道向北延伸和向新都城区连接的桂都大道和香城大道工程建设。
小结：
随着北部新城的概念导入、北新大道的通车，以北新大道为轴线，向两侧蔓延的趋势，必将打破现有的大丰城区格局。
成都地铁南北干线——地铁一号线延至大丰的规划让大丰与成都市区实现“0距离”融合。
近有北新大道的通车，远有地铁站点的修建，嗅觉敏锐的投资者的提前进入，会将购房需求提前释放。
同时新都区将建两条连接北新大道的快速通道规划的出台也会使本区域的交通组织更加完善，必将带动本区域的经济发展。
真正意义上的成都城区，将在地铁大丰站附近截止；如果按规划是在绕城以内，本案所处区域更将成为城区北部的中心。
第二章市场篇
一、新都区房地产宏观市场
现状方面，我们仍然需要立足新都区和大丰镇来探讨。
长期以来，成都市整个城北区域由于城市发展和历史原因，一向给人以脏、乱、差的印象，居住环境很差。
同时，由于该片区商业贸易集中，在北门二环路以内，可供成片开发住宅的区域已经很少，而二环至三环之间商贸集中，住宅土地拆迁困难，这使得长期生活在城北的一大批具有相当购买能力的经商人士，难以在此找到自己居住的家园。
面对大城北区域巨大的市场，新都已开始显现出城北第一中心居住区的商业价值。
1999年，新都区城市总体规划确定了“城市向东发展、形成新城区”的发展战略。
新城区的主要功能为行政办公、教育、商业、金融和生活居住，与老城区形成“一城双中心、东西两片区”的城市格局。
“四路两区”建设、打造新城区、畅通进出城通道等举措更为新都房地产发展推波助澜，间接有力地推动了该区房地产业供需两旺的发展势头。
近年来，新都区涌进大量的品牌开发商，尤其是新都距离成都较近的大丰与经济发展较好的新繁两镇更是房地产商角逐的焦点。
先后有中海外、中鹏房产、武侯建设、天之海实业、中房集团、晓初物业等二十多家知名品牌开发商抢占新都城区及大丰、新繁两大重镇。
二、大丰房地产
随着政府对整个北部新城的大力改造，大丰的发展日新月异，凭着其明显的区位优势与逐渐改善的居住条件，引起四面八方投资者的关注。
在大丰这片新兴的热土上，一个个精品社区全新呈现出来，它们以优良的规划、精致的建设、良好的环境，为大丰的房地产发展带来了质的飞跃，城北郊区的房地产也因逐步受到开发商和购房者的青睐。
据大丰政府相关领导介绍，根据拆迁情况初步估计，在大丰这一区域内，土地储备目前至少达到5000亩。
多年以前，中房集团成都公司在大丰圈地2000亩、成都翔宇公司圈地1000亩、晓初物业圈地1000亩。
另外，由互惠投资占地100亩的西部规模最大的商业物流中心也已经着手建设。
嘉美华凯、丰和日丽、亲河美地以及我们的北部桂庭等项目也在这里取得了不俗的销售业绩，此外，占地400亩的钢铁厂分厂也即将迁入大丰。
西南交大、西南石油学院等院校均早已在大丰征地，面积均达到4000亩。
单就目前而言，大丰的房地产行业可谓是一片欣欣向荣的景象。
它依托中房集团成都公司、成都翔宇公司、晓初物业等成都主流开发企业，积极筹备、强势发展房地产行业。
并在人居这个重要的城市因素上发力，进一步加快融入中心城区的步伐，为居民奉上充满魅力的现代城市人居环境。
据我们分析，在房地产市场中，大丰还是一块处女地，随着旧城改造，大丰现在已经有很多的土地资源。
目前，大丰的住宅均价在3200/m2元左右，新开发项目的物业形态多以电梯为主，购房人群主要来自成都当地及部分寄居的生意人。
而随着北新大道的通车以及城北道路的改造，大城北以前给人的脏、乱、差的形象将被彻底打破，大丰的房价将会继续上扬，大丰房地产市场的升值潜力和空间非常巨大。
三、大丰电梯公寓楼盘分析
目前电梯公寓在区域内尚属于新生产品，由于现阶段尚属少数，对于楼层高度的市场抗性相对较小，但随着“多层禁批令”的影响，区域内将出现越来越多的电梯公寓，市场竞争会更加激烈。
以下是区域内可以参考的电梯公寓楼盘情况：
1、北延风景
楼盘基本信息
楼盘名称
北延风景
所在区位
大丰城区
项目位置
大丰镇花都镇
开发商
成都市开成置业
售楼地址
现场
主要经济参数
物业形态
高层
楼层规划
16
总平布局
围合
绿地率
30.1%
总占地面积
28亩左右
总栋数
3
容积率
3.2
建筑结构
框剪
总建筑面积
6万余平米
总套数
442
建筑密度
29.98%
工程进度
地基施工
总车位
394
车位比例
1：
0.9
外立面特征
现代风格加入民居元素
产品定位
套型
套数
套数比例
面积区间
套数
套数比例
2*2*1
188
42.5%
85
32
7.2%
2*2*2
30
6.8%
92
218
49.3%
3*2*1
32
7.2%
115
192
43.4%
3*2*2
192
43.4%
预计均价
3200元/平米
总价范围
28万~38万
主力总价范围
30万~38万
来访客户构成
80%大丰居民，20%成都客户
预计开盘时间：
2007年8月
主要亮点：
独立会所、4500平米中庭花园、86米宽的楼间距、户外游泳池、羽毛球场、人车分流、3米高底层架空、无障碍通道、转角飘窗。
简单评论：
该楼盘位于大丰镇城区内，且未进行大规模宣传，所以客户多以大丰居民为主。
本项目虽然受地块限制总体规模较小，但在户型设计、建筑及园林景观规划上均有一些亮点。
考虑到销售抗性，顶楼未设计跃层。
美中不足的地方在于，总平规划上将92平米的套二设计在正对小区中庭景观内侧，而将115平米的套三户型放置在小区外侧临街位置，这种设计在实际销售中可能会遇到抗性。
2、嘉美·华凯
楼盘基本信息
楼盘名称
嘉美·华凯二期
所在区位
新都大丰镇城区
项目位置
大丰大天路
开发商
新嘉美置业
物业管理
华凯物业有限公司
售楼地址
现场
主要经济参数
物业形态
高层
楼层规划
18
总平布局
围合式加排列式
绿化率
35%
总占地面积
93333.80平米含一期
总栋数
3栋
外立面特征
简洁典雅
建筑结构
框架
总建筑面积
46222.4平米
总套数
489户
总车位数
447（含1期）
工程进度
接近正负0
产品定位及价格
套型
套数
套数比例
面积区间
套数
套数比例
1*1*1
30
6.1%
60平米以下
30
6.1%
2*2*1
279
57.1%
70~89
216
44.2%
2*2*2
90
18.4%
90~119
153
31.3%
3*2*2
90
18.4%
120平米以上
90
18.4%
住宅价格（元/平米）
起价
均价
最高价
二期预计售价
——
3300
——
一期售价
2709
3088
3420
二期总价范围
19万~40万
主力总价范围
26万~33万
车位单价（元租/售）
目前只租不售
销售状况
二期开盘时间：
预计7月底开盘
一期滞销户型
150平米以上，顶楼越层户型
主要销售抗性
面积过大
客户构成
大丰居民占65%，成都客户占30%，外地客户5%
主要亮点：
百亩大社区、大天路30米市政绿地、全人车分流、宽进深错落式阳台、索尼品牌电梯。
简单评论：
该项目1期为多层，2期为18层电梯公寓。
作为在本区域内规模相对较大的楼盘，配套设施略显不足，仅规划有一个羽毛球场；在户型设计上除采用宽进深错落式阳台外无太多亮点；临街楼栋底部规划有3层（总体量1万余平米）商业，可一定程度的解决区域内商业配套不足的问题，但对楼上住宅有一定影响；同时，这么大体量的商业在销售中也存在很大的难点。
在户型及面积的配比上，也吸取了1期销售中的经验，户型及面积设计上更为经济、实用。
同时，该项目顶楼没有规划跃层，取而带之的是赠送大面积花园的顶楼平层。
小结：
大丰因其独特的地理位置在新都房地产市场中的重要地位会更加突显。
同时，随着北新大道的通车以及城北道路的改造，大城北以前给人的脏、乱、差的形象将被彻底打破。
现阶段，大丰的房地产发展正处于起步发展的阶段，并有竞争越发激烈的趋势。
随着成都市禁批多层政策的出台，越来越多的电梯公寓将在大丰出现，大丰将进入电梯公寓时代。
第三章项目地块与SWOT分析
一、地块情况
项目位于新都区大丰大天路北侧，项目西侧距北新大道1.2公里，距离地铁大丰站约2公里，地块四面临路且周边为农田。
地块净用地54亩左右（合约36000平米），整个地块呈规则矩形。
现阶段，本项目周边配套处于空白阶段，完全依赖于大丰旧城区内，但相信随着北新大道的通车，发展重心将自然偏移到城市景观快速通道两侧，会逐渐打破上述这种格局。
二、项目SWOT分析
1、项目开发优势→Strength
主要优势
A.距北部新城主干道——北新大道仅1200米的区位优势；
B.本地块与地铁1号线大丰站横向距离约2公里；
C.绕城高速以内，属于规划中的中心城区范围；
D.区域道路交通系统较为完善，且仍在不断完善中，通达性强；
E.区域空气质量好，生态环境优美；
F.距离北三环凤凰立交约4公里距离（距离北一环约10公里），本项目距北新大道较近，更容易受成都市区购房需求的辐射。
2、项目开发劣势→Weakness
主要劣势
A.区域尚在起步阶段，配套缺乏，生活购物不便，需要在小区会所内引入超市以方便业主生活需要；
B.区域内无商业气氛，本项目无法开发商业，反之纯住宅又成为项目的一大卖点；
C.项目三面临路，居住舒适性一定程度受影响；
D.项目所处的区域旁的农村住房档次低，影响项目品质发展；
E.项目旁的食品、家具加工厂档次低且有噪音等，会对居住环境产生一定的影响；
F.公共交通条件不成熟，暂无公交支持；
3、机会点→Opportunity
主要机会
A.北部新城规划优势；
B.大丰划归城区的利好消息；
C.北新大道即将通车加上城北商贸圈的规划为本区域带来了大量购房需求；
D.北新大道加地铁1号线势必全面超越光华大道，预计在北新大道开通后的半年内当地政府必定会大力宣传，项目可借势进行宣传；
E.北新大道开通后，成彭路有可能会进行大规模整修，届时决大部分车辆会从本项目附近经过，定会使项目的关注度大大提高；
F.现阶段区域内房地产发展不成熟，多数物业缺乏开发主题和支撑体系；
G.为数众多的中等收入阶层对中高品质物业具备一定的承受能力，但对产品选择较为挑剔，满足需要就是市场机会点；
H.北新大道与新都城区的连接道路为本区域的发展带来了福音；
I.大丰关于大力发展居住功能，控制发展工业的利好消息对本区域房地产业的带动作用。
4、威胁点→Threat
主要威胁
A.区域形象与认知尚未成熟，生活配套、市政配套较为滞后的风险；
B.竞争威胁，市场看好区域小户型，该类项目增多带来的风险；
C.本案与新都城区、大丰老城区以及北部新城其它区域的竞争；
D.市场销售价格瓶颈；
☆本项目面临的核心问题
通过以上的分析，我们可以看出本项目需要解决的核心问题是：
●产品规划上如何满足为数众多的中等收入阶层对中高品质物业的需求？
即如何提高产品的附加值？
●开发时间节点及营销推广上如何借势于北新大道，最大限度吸收成都市区客户？
●营销上如何抓住城北商贸圈这一庞大需求群体有的放矢？
第四章定位篇
一、目标客户群
由于项目并非大丰旧城区区域，但距北新大道较近，具有超越光华大道的优势，因此项目的客户定位将与大丰城区内的项目不同，针对的目标客户群体应当放大到成都人为主的方向。
由于项目地处成都市以北，而城北历来都是商人聚集之地、财富聚集之地，特别是以荷花池、五块石、高笋塘、金府路四大商圈为代表的核心商业中心。
据我们调查，在这里做生意的人大多数是外地人，他们在成都打拼了多年后有一定的积蓄，并且已经适应了成都的生活方式，不愿意离开成都这座城市，希望在成都定居。
但他们的购房原则很明确：
1.在其经营场所附近2.交通便利3.居住环境好4.区域升值空间大。
所以，项目有望打造成为城北商人心里最具吸引力的居所。
随着一系列利好规划的出台，为获取更大的升值利润，投资者们早就闻风而动打算抢占大丰，但目前大丰的房地产开发主要集中在老城区，距北新大道及规划中的地铁站均有一段距离。
如果本项目一经推出必然会受到他们追捧。
大丰城区及新都、青白江、彭州的居民也是一个不可忽视的需求群体，大丰随着大丰城区的东移、北新大道的修建、地铁线的规划，大丰城区及周边地区的居民也会逐渐意识到北新大道两侧才是未来大丰的核心区域，所以也不排除会在本项目购房的可能性。
通过以上分析，我们的目标客户群体应为：
●以成都城北商圈生意人为主打
●成都投资者次之
●同时兼顾大丰城区及周边地区居民
二、形象定位
由于我们将主力客户群体锁定在成都人身上，自然本项目的产品形象
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