思南官井旧城改造可研.docx
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思南官井旧城改造可研
第一章总论
1.1项目名称
思南县官井片区旧城改造一期工程
1.2项目建设单位及基本情况
1.2.1项目建设单位
贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司
1.2.2工程概况
本项目用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，用地面积约为5006.04平方米，建设用地面积4992.81平方米。
用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。
用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备。
1.3可行性研究报告编制依据与范围
1.3.1工程设计的主要依据
《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
《民用建筑设计通则》JB50325-2005
《建筑设计防火规范》GB50016-2006（2006年版）
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
《住宅建筑规范》GB50368-2005
《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26－95
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、J114-2001
《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
《贵州省居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2008
其他相关的国家、地方法令法规。
1.3.2编制范围
依据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对项目建设的必要性、建设规模、内外部条件、总平面布置、公用工程、环境保护、投资估算、社会和经济效益进行详细的研究论证，并提出基本结论和合理化建议，供业主和政府及有关部门决策时参考。
1.4建设地点
拟建地点：
思南县城府后街
1.5建设内容与规模
总用地面积5006.04平方米，总建筑面积31398.52平方米，建筑层数：
A栋-1+4+27F，B栋-1+1+5+1F，C栋-4+2+24F。
第二章项目建设的必要性
2.1思南县经济社会发展状况
2.1.1位置范围
思南县地处贵州省东部铜仁地区西南部，地处武陵山腹地，乌江流域的中心地带，东经107°52′-108°28′，北27°32′-28°10′，周边分别与印江市、石阡县、凤冈县和德江县接壤。
思南县委、政府设思塘镇，东邻国家级自然保护区梵净山，西倚历史文化名城遵义，南靠泉都石阡，北顺乌江经沿河达重庆涪陵入长江。
铜遵公路干线横穿县境东西，黄金水道乌江纵贯南北，是黔东北联系湘、渝、川的水陆交通要塞。
境内山川秀丽，气候温和，土地肥沃，思南傩坛戏将宗教仪式与世俗剧目夹杂于间，唱、念、做、打无不具备，时有踩刀、溜铧、翻叉等特技表演，其宗教仪式扑朔迷离，表演艺术诙谐端庄，面具式样多彩纷呈，得到了国内专家和日本、韩国等国学者的一致赞叹，被誉为“中国戏剧的活化石”。
2.1.2行政区划、面积、人口
思南县现辖14个民族乡，13个镇，总人口64万，全县地域面积达2230.5平方公里。
2.1.3自然条件及资源
思南县地处贵州高原向湘西丘陵过渡的大斜坡地带的北部边缘区，在武陵山脉和大娄山脉之间，南北走向的乌江即为两大山脉的自然分界线，整个地势受乌江切割的影响，北东西三面较高，中间乌江河谷较低。
最高海拔1363米，最低海拔340米，相对高差1023米。
地貌类型以溶蚀、侵蚀山地和丘陵地貌为主。
气候温和，年均气温17.8℃，年均降雨量1154.3毫米，无霜期290天。
适宜稻谷、玉米、薯类、油菜、桑蚕、中药材、林木、果蔬、畜牧等生产，是贵州省著名的商品粮、蚕桑、商品牛、商品猪生产基地。
土壤类型共有5个土类，15个亚类，34个土属，82个土种，主要土壤类型有黄壤，占土壤面积62.95%，水稻土占土壤总面积22.10%，其次是石灰土、紫色土、潮土等。
煤炭资源丰富，遍布境内各乡镇，已探明蕴藏总量达2636万吨，煤层稳定，煤质优良。
矿产资源主要有煤、铁、雄雌黄、重晶石、冰洲石、大理石等。
水能资源丰富，有大小江河284条，河道总长533公里，自然落差大，水能理论蕴藏量高达140余万千瓦。
全县有大小水利工程1005处，灌溉面积达12000公顷。
旅游资源十分丰富，赋有独特的人文景观、自然景观和浓郁的民族风情。
境内有神奇瑰丽的乌江山峡，千姿百态的天然溶洞，巧夺天工的石林景观等。
思南县共辖13个镇14个民族乡，有汉、土家、仡佬等17个民族。
2005年全县总人口63.0万人，人口自然增长率为14.0‰。
其中农业人口为47.25万人，非农业人口为15.75万人，人口密度为289人/平方公里。
粮食生产由简单的数量型向质量效益型转变。
工业经济增长方式将由粗放型向集约型转化，进入了一个新的转型发展阶段。
2005年，思南县三次产业结构的比例为55：
26：
19。
2009年，全县生产总值33.9亿元，全社会固定资产投资完成31.68亿元，社会消费品零售总额8.6亿元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达10104元和2539元。
2.2思南县城总体规划布局
2.2.1城市性质
思南县城是黔东部经济区物资贸易和交流中心之一；以发展高附加值的农副产品为主导，并形成以历史名人为依托的地域特色文化产业；逐步成为铜仁经济区的重要城市之一。
2.2.2用地规模
2009年，全县建设用地总规模11239公顷，到2010年和2020年，建设用地总规模分别达11748公顷和13000公顷。
2.2.3城市对外交通及通讯
思南交通便利，省道遵铜干线公路纵贯东西，县道思石公路正在实施油路提级改造，全县27个乡镇全部通公路，境内公路总长3841多公里，铜遵公路贯穿全境，连接川黔，湘黔铁路，326国道从县境北西附近经过，303省道从县城穿过，西接326国道，东至印江县，也是遵义至铜仁的主要交通干线。
G56杭瑞高速（杭州—瑞丽）思南至遵义段正在建设之中，建成之后将大大缩短思南与东部沿海发达城市的旅程时间，同时也将提升思南的交通地位；思南水运交通便利，全县有通航水域137公里，200吨客货轮可顺江直达重庆、武汉、上海等地。
境内水运以乌江为骨架，通航水域137公里，其中乌江思南段78公里，水面宽200-340米；有客货码头8座，各类船只数百艘，200吨级下货轮畅通无阻，经沿河至涪陵入长江。
“十五”期间，建设移动基站74个，发展了VPMN网，移动通信网络实现乡乡通移动电话，全县移动用户已达到3万户，联通用户1万户，固定电话用户2.6万户，小灵通用户1万户，宽带用户0.12万户。
全县交换机总容量达30592门，实现乡乡通程控电话。
完成了336个行政村通讯设施建设，建设了农村无线固定电话接入网、车载电话、传输光纤化、数字、数据宽带网、数据自动监测为一体的现代通信网络。
2.3工程建设的必要性
2.3.1本工程的建设可改善思南居住条件
为了加快思南县经济社会发展，改善居住环境，提高办事效率，推动官井片区建设，发展节能新城市。
本工程的实施正是作为改善思南居民居住环境的必要条件，将为改造思南人民的居住条件提供有力保障。
保障思南工作有力、生活有序、有效的展开，促进思南经济社会的发展。
本项目的建设，能完善思南县部分城市功能，是保证思南人民正常生产、生活的需要。
2.3.2本工程的建设可以提高就业率，支持思南经济的持续发展
经过近30年的改革发展，尤其是近几年西部大开发的机遇，思南县已经成为铜仁地区较有影响力的城市之一。
随着西部大开发和城镇化发展战略的实施，思南县委、县政府审时度势提出了以“双拥模范县”为特色的新时期的发展战略目标；随着思南县社会经济的发展、城市建设的加快、城市化速度的提高、城市化模式的转变；随着城市的不断发展，开发具有市场发展前景的办公区成为思南县建设的当务之急；随着城市规划思想的发展，人们逐渐认识到以人为本的重要性，为人们提供舒适优美的办公环境；随着这几年可持续发展概念的深入影响，人们在满足自我需求的同时，更加注意以环境为本，尽可能保持环境原有的自然脉络，尽可能减少对环境的破坏。
使建筑物与环境相互融合，协调发展。
二、市场预测
一．市场调查
目前思南县城住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的12%,住宅面积在101--120m2的占总量的39%,121--140m2占总量的31%,141m2的上的占总量的18%。
从以上统计结果看,101m2--140m2的住宅面积目前是思南县城住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:
承受总价格在20万以下的占26%,承受总价格在21--30万之间的占35.5%，承受总价格在31--40万的占30.50%，承受总价格在41万以上的占8%。
以上调查结果显示,思南县城购房者所能承受的价格主要在20-30万之间，其为购房者的主要承受范围。
另外，重点调查了我们的项目所在地官井旧城区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。
在2010年思南县城住宅平均价格为2000元左右/平方米。
2010年第四季度江岸名都楼盘销售均价在2700-3300元/平方米，且销售情况良好：
金辉叠翠园均价在2400-2700元/平方米且销售情况同样良好。
究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体。
总体而言，思南县城新建楼盘本年度价格都有所提高。
该区域楼盘呈现高层化、大户型化发展的趋势。
二．产品供需预测
根据调查，目前思南县房地产投资大幅增加，为铜仁地区最为活跃的房地产市场之一，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。
2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。
其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。
虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。
据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
三．价格预测
据调查，今年思南县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动思南县房价继续走高。
今年思南县基础建设将要快速发展。
几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为思南县商品房的销售提供了契机，这将导致思南县商品房价格继续出现上涨趋势。
从原因上看，主要有五：
1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。
住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
2.需求量大。
从目前思南县房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。
3.购买力的增强，按揭的作用。
城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。
因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。
最终导致价格上扬。
5.竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场，带来了激烈的竞争。
由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入思南。
使思南房地产市场的竞争更为激烈化。
综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米2500元左右。
四．竞争力分析
外地企业纷纷进入思南。
由于思南县人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻思南以争夺市场。
在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。
另外知名企业得到追捧。
品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在思南居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。
无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和省内外的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。
鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。
而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。
据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。
五．市场风险分析
1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。
由于他们：
1）职业稳定：
改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。
2）收入稳定：
教职工的收入水平在稳定中逐步提高。
东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。
3）文化水平较高：
他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。
4）对家庭居室的要求较高：
除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。
这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。
所以投资风险不会太大.
2.通货膨胀的防护能力：
在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。
3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。
第三章建设规模与主要建设内容
总用地面积5006.04平方米，总建筑面积31398.52平方米，建筑层数：
A栋-1+4+27F，B栋-1+1+5+1F，C栋-4+2+24F。
用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。
用地西面为环城路，东面为府后街，地块上无高压线，场地周边交通条件十分优越，城市配套设施完备，是住宅居住区理想的建设场地。
本项目是由三栋主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设项目。
总建筑面积32617.2平方米；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火等级六级，多层办公楼防火等级二级。
居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数224户。
建筑容积率5.75，建筑密度为31.9%，绿地率为32.9%。
第四章项目选址及建设条件
4.1选址
项目专家组会同思南县发展计划局、规划局、贵州鸿昌园房地产开发有限责任公司等部门有关人员一起进行了反复考察论证，并报思南县委、县政府。
将在贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街划拨建设官井片区旧城改造工程。
其理由如下：
4.1.1本项目用地位于贵州省铜仁市思南县思唐镇府后街，土地权属清楚，建设官井片区旧城改造工程不需新征土地。
4.1.2由于该地址位于思南县思唐镇府后街，交通非常便利。
4.1.3水电等设施齐全，能满足官井片区旧城改造工程的用电、用水要求。
4.2项目建设工程条件
4.2.1地形地貌
整个用地呈不规则扇形用地，南北长约112米，东西宽约136米，用地面积约为5006.04平方米。
场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。
场地最高高程为473.5米，最低高程为425.0米，最大高差近50米，用地高差较大。
4.2.2气象与水文
场地属亚热带山区型季风性湿润气候区，气候温和、四季分明，年均气温17.8℃，年均降雨量1154.3毫米，无霜期290天，水能资源丰富。
4.2.3植被
项目区域光热充足，以林、粮、经济作物为主，植被以马尾松为主，其间有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍贵树种很多。
4.2.4地震
据场地及周边地表调查，场地及其附近地段未发现断层、滑坡、泥石流、构造破碎带、滚石等不良地质作用。
4.2.5建设材料和运输条件
本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。
此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源，路基所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。
本项目筑路材料主要采用公路运输方式，项目所属地公路比较发达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。
4.3项目建设市政条件
4.3.1供电、供水和排水
本项目用电量不大，建设用电和生活用电不成问题。
供水能得到保证，城市水厂就在项目附近。
排水可通过城市污水管网排出进入城市污水处理厂。
4.3.2市政交通条件
项目所在地南临思南县城老城区，位于新城开发区，市政交通条件十分便利。
4.3.3邮电通信
思南县属省内区域性邮政中心和信息枢纽，思南县城区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。
项目处市区中心地带，信息传递方便。
第五章工程方案
5.1区域概况
5.1.1地理位置
官井片区旧城改造一期工程位于思南县老城区，建设用地面积4992.81平方米。
用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。
5.1.2交通条件
项目所在地位于思南县城老城区，东临府后街，西临环城路，交通非常方便。
5.1.3场址地形地貌
官井片区旧城改造一期工程位于思南县老城区，建设用地面积4992.81平方米。
用地沿东西方向呈一长条形，地势高差大，东西向最大高差近50米。
场地呈丘陵地貌，沿地形由东向西逐级升起。
5.2总平面布置
5.2.1总平面布置
官井片区旧城改造一期工程由A、B、C三栋居住用房，A、B两栋紧靠府后街，C栋毗邻环城路，A、B与C之间修建休闲场所及花坛。
强化住宅中心主要涉及以下两个方面。
第一层面，是对住区主题概念的强化。
强化明确的主题，不单给予居住环境设计主线，而且也会加强楼盘在市场上的竞争力。
方案中强调现代文化的“时代感”和城市景观资源的“导入”作为住区的主体概念。
第二层面，是对住区空间几何中心的强化。
在方案中，我们关心住区的公共空间环境。
对这些中心加以强化，有助于增强住区公共空间的凝聚力和识别性，并从视觉上引导居民相互交往。
5.2.2竖向设计
设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为20米，道路最大纵坡为7%，最小纵坡为1.2%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。
5.3建筑方案
5.3.1工程类别
本项目是由三栋主楼及附属设施多层建筑组成综合楼建设项目。
5.3.2总体布局
本工程设有三栋主居民住房，总建筑面积32617.2平方米；建筑类别二类；高层办公楼和地下停车库防火等级六级，多层办公楼防火等级二级。
5.3.3平面布置
居民用房设置为商业、多层住宅、高层住宅、半地下室、地下车库等，可容纳户数224户。
5.3.4剖面设计
建筑容积率5.75，建筑密度为31.9%，绿地率为32.9%，建造一个适宜人居的生活小区。
5.3.6无障碍设计
根据《城市道路及建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001第4条：
所有入口及人行道设置提示盲道。
具体由景观公司设计施工；根据《城市道路及建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001第7条：
所有入口及室外踏步单边均设置残疾人坡道，所有坡道宽度≥1.2米坡度≥1：
12，具体由景观公司设计施工。
5.3.7立面设计
设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差约为20米，道路最大纵坡为7%，最小纵坡为1.2%，室外场地的连接方式采用平坡式与台阶式相结合。
5.4结构方案
5.4.1工程设计采用的规程规范
《建筑结构可靠度设计统一标准》
《建筑结构荷载规范》
《混凝土结构设计规范》
《建筑抗震设计规范》
《建筑地基基础设计规范》
《建筑桩基技术规范》
《砌体结构设计规范》
5.4.2自然条件
场地地质较稳定，适宜进行本工程的建设。
5.4.3地震设防
本项目属于丙类建筑工程，按六度进行抗震设防，本建筑的结构安全等级为三级。
5.4.4结构形式
根据项目区的自然条件及建筑物的平面布置的特点，拟采用现浇钢筋混凝土框架结构体系，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板结构，基础拟采用扩展基础。
5.4.5结构计算
材料明细表：
混凝土部分：
（1）桩身：
C30
（2）基础梁、独立基础：
C30
（3）楼层梁、板、楼梯：
C25-C30
（4）竖向构件柱、墙：
C25-C40
钢筋部分：
直径＜12mmI级
直径≥12mmII级
板筋为冷扎带扭钢筋
主要填充砖材：
加气混凝土砌块。
5.5给排水及消防
5.5.1编制依据
1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009（2009年版）
2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
3、《建筑设计防火规范》GB50016--2006
4、《全国民用建筑给水排水工程设计技术措施》（2009年版）
5、《室外给水设计规范》GB50013－2006
6、《室外排水设计规范》GB50014－2006
7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）
8、各专业提供的有关资料及建设单位要求
9、其它相关国家标准、规范、规程及规定
5.5.2编制范围
1.本工程室内给水排水和消防给水系统设计。
2.本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。
5.5.3给水
1、用水量工程
1）商场用水量定额：
5L/平方米营业厅；
2）住宅生活用水量定额：
140L/人·d；
3）道路、广场及绿化浇洒用水：
2.0L/平方米；
2、给水方式
采用市政管网直接供水并结合低位水池、变频加压泵中高区加压供水。
3、管网规划
由二根DN150进水管从本工程二端引入，在规划区内形成环状管网供水。
5.5.4污水排放
排水体制
排水体制采用雨、污分流制。
污水量确定
生活污水按居民给水用水量的90%估算，则规划区总的污水量约为65m3/d。
5.5.6污水处理
污水先排入小区主排水管道经化粪池处理后，排入市政污水排水管网。
5.5.7消防
1、室内消防给水工程
室内消火栓用水量40L/S,火灾延续时间3小时。
室内消火栓给水采用区域集中高压供水，系统由地下水池、消防水泵、屋顶水箱联合供水。
2、室外消防给水工程
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