XX大厦物业管理.docx

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XX大厦物业管理

业

主

手

册

前言

前言

尊敬的业主/租户/用户：

欢迎阁下入住慧谷大厦！

能为阁下提供服务，我们深以为荣。

戴德梁行慧谷大厦物业管理处全体同仁将以优质、高效的服务为阁下提供“安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐、健康”的商务环境。

在阁下入住慧谷大厦之际，我们精心编制了这本业主手册，介绍了物业服务的要点以及一些和阁下日常商务活动息息相关的内容，作为阁下使用慧谷大厦物业之指引。

并希望通过阁下与物业公司的通力合作，使物业管理和服务工作得以顺利执行，以确保阁下的利益及物业的价值。

敬请阁下及阁下的雇员仔细阅读，言不尽意之处，请多多指证。

同时，我们也随时期待着阁下的意见和建议，多谢合作！

收集意见专线：

E-mail:

戴德梁行慧谷大厦物业管理处

二零零八年六月

一、贴心管家

1、管理人及其职能

戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司依法被聘为本物业的管理人，并执行本物业管理职能，享有或承担《业主公约》中规定物业管理公司的各项权利、义务和责任。

作为管理人，本公司将负责本物业范围内（下同）房屋的使用、维修、养护管理；负责公共消防、电梯、高压水泵、机电设备、园林绿化、道路管线、污水井池，车位等公用设施的使用、维修、养护管理；负责公共部位的清洁卫生和业主日常生活垃圾处理；负责维护公共秩序、管理道路交通；负责组织业主进行健康的社区文化生活；负责实施政府规定的物业委托管理合同规定的其他物业管理事项。

同时根据有关法律、法规制定适合本物业管理办法；依据物业委托管理合同和有关规定向住户收取管理费用和其他应收费用；制止违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金；向政府部门和法律部门申诉与提请诉讼；聘请专营公司承担专项经营业务。

本公司将严格遵循“服务第一，客户至上”的工作宗旨，“严谨求实、无私奉献”的工作精神。

按照《物业管理条例》的规定和物业委托管理合同对物业实施物业管理，注重社会效益、经济效益和环境效益的有机统一，并接受业主委员会和全体业主的监督。

2、业主委员会

依据《物业管理条例》的规定，本大厦实行业主自治与专业服务相结合的管理模式，由本物业管理区域内全体业主选举产生业主代表，由业主代表大会选出业主委员会（简称“业委会”）。

业委会作为业主代表大会的执行机构，将代表和维护物业全体业主在物业管理活动中的利益，监督、协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主公约的实施。

有关业委会的章程和工作细则，由业委会制定，并由业主代表大会表决通过。

3、物业管理费

为了保障各业主在本物业投资保值和升值的效果，各业主需承担本物业之日常养护及管理开支，并按时交纳物业管理费。

物业管理费用主要用于以下开支：

——管理人员及其他服务人员酬金、津贴、福利及办公费用；——公共区域秩序维护费用；

——公共区域清洁服务费用；

——公共区域绿化费用；

——房屋及大厦共用部位、设施设备日常维修、维护费用

——设施、设备运行费用；

——固定资产折旧费用；

——节日布置费用；

——社区文化建设费用；

——保险费用；

——法定税费；

4、物业管理费之缴付

首期物业管理费按年度交纳，首期交费期满后第一月内，预交下一年度物业管理服务费，依此类推。

5、缴费方式

——自动转账

——支票缴付

——现金缴付

欢迎您采用银行自动转账，请您在指定银行开立账号或活期存折，我们乐于提供表格及协助办理。

6、其他费用

水电费、电视、电话、网络等费用请直接交纳到相应的服务机构。

7、公共维修基金

请业主入住时，注意购房合同内是否包含维修基金的缴纳，如未含，请您到有关单位缴纳维修基金，因没有缴纳此款会影响到您房屋产权的所有权办理。

8、沟通联络

戴德梁行慧谷大厦物业管理处全面负责慧谷大厦的物业服务工作。

服务热线：

9、投诉及建议

欢迎您把任何有关本物业管理建议告诉我们，我们将详细记录，并用最短的时间回复或落实。

同时也欢迎您把对个别管理或服务人员给您造成的不便告诉我们，我们会进行调查并按公司规定处理。

二、房屋使用和维修

1、房屋的使用

您对所购房屋拥有使用/收益/处分等权利（如房屋产权的买卖、赠与、交换、遗赠及继承）（不含租户），但土地所有权归国家。

楼宇建筑保修期按《慧谷大厦质量保证书》相关规定执行。

入住验楼时，如果发现您的居室中尚有少许未尽完美之处，我们会根据《业主房屋交接记录》，督促开发商尽快完成修繕工作。

楼宇窗户、外墙及公共区域均不得私自设置任何标志及广告。

本物业5-27层仅作办公使用，不可作为工厂、美容院、商店或其他非办公用途以及违反国家法律的聚会用。

您需要负责您室内自用部位的所有设施、设备之保养、维修等相关费用（不含共用部分）。

您在进行居室装饰、维修等工程时应遵循不损害物业结构、公共设施及他人为原则，且进行该工程前须先到慧谷大厦物业管理处办理有关手续。

具体情况请参阅《装修服务手册》《装饰装修管理协议书》相关内容。

凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或者扩建、拆建者，管理者除要求停止及恢复原貌外，同时保留向政府部门举报及要求赔偿之权利。

为创建良好办公环境，恳请各业主自觉，切勿引致噪音妨害他人。

楼内不得存放任何违禁品及危险物品。

请您勿破坏公共区域及共有的设施、设备，否则需要赔偿损失。

请您勿将废弃物丢入公共区域，否则需承担维修或清理费用。

请您爱护公物、遵守《业主公约》，若发现有人为损坏事件，请立即告知我们。

请您勿侵占任何公共区域，指不得在窗外、楼道、楼梯、大堂、电梯厅、屋顶、平台、消防栓等公共区域和设施内进行堆放私人物品、摆放神位等行为，以免有碍观瞻。

2、房屋装修及改动

请您注意，您在入住后任一次对房屋的装修、装饰及改建，均需遵守《装饰装修管理协议书》装修管理细则之相关规定，如有违反、违约责任也直接参照《装饰装修管理协议书》第七章违约责任处理。

3、日常维修

物业管理处配有维修人员。

当您设施、设备需要维修时，可拨打报修电话，报修电话：

夜间有人值班，处理急迫性报修；

您自请维修人员维修如牵涉公共利益，应遵守本大厦管理规定，按有关程序办理手续。

物业管理处维修服务执行统一收费标准，维修人员统一着装，佩戴工牌，维修结束后请您在《维修单》上签署意见并签名。

三、环境卫生

1、公共区域清洁

保洁人员负责大厦公共区域的清洁卫生。

请您和您的雇员自觉自重，不要随意涂划、乱画、吐痰、便溺等，并遵守政府法律法规的规定。

“保护环境，人人有责”，请与我们合作，共建美好大厦。

2、垃圾倾倒安排

请您每日将垃圾包好，置于垃圾桶内，由保洁人员清理。

请不要将垃圾置于公共区域。

3、电池回收

一粒小小的钮扣电池可污染600立方米水，相当于一个人一生的饮水量，一节干电池可污染12立方米水，一立方米土壤，并造成永久性公害。

为了保护我们共同居住的地球，请您将使用完毕的各类电池单独放置在大厦内专用的电池回收箱内。

四、停车场服务

1、机动车辆的停放

本大厦之地下停车位，作为固定停车位使用；地上停车位作为临时和访客、底商停车使用。

所有外来车辆经允许进入本大厦后，按政府相关规定收取临时停车费。

为维护停车场良好秩序，避免通道阻塞等一些安全隐患，故订立《停车场管理规定》，以便各使用人遵循。

该管理规定会公示于停车场内。

2、其他车辆的停放

自行车、摩托车、三轮车请停放在自行车棚内。

其他公共区域不得停放非机动车等车辆。

五、安全服务

1、秩序维护人员

大厦内全天24小时均有秩序维护人员值班，对出入口、停车场及大厦内的公共区域进行巡视，维持公共秩序。

2、电控防盗门

为保证安全，上下班后，电控防盗门请关闭，防止财产损失。

若有可疑情况，请立即通知附近工作人员，亦可致电物业管理处。

3、消防安全

“责任重于泰山，隐患险于火灾”。

为了尽可能地避免在您办公的区域里发生火灾，我们会定期对消防设施设备进行保养维护，并定期对大厦进行安全检查，如果我们发现在您所办公的区域有火灾隐患，请支持我们的工作，及时消除隐患。

请您严格遵守国家和本市消防法规，自觉遵守大厦的消防安全规定，禁止在楼宇内公共区域吸烟。

请您爱护大厦内消防设施，一旦发生火灾，它能起到很大的作用。

您在大厦内进行装修时，请配置符合规定的灭火器。

请您不要将任何车辆停放或将物品摆放在消防通道上，避免将消防通道阻塞。

4、来访人员

出于职责所在，必要时秩序维护人员会对进入本大厦的陌生来访人员进行来访登记。

5、迁入迁出

如您搬迁商驻或需要运送大件物品时，请您使用物业管理处给您指定的电梯，并且避开上、下班高峰时间：

7：

00时-10：

00时，17：

00时-19：

00时。

在您确定搬迁日期后，请提前通知管理处。

管理处会配合电梯使用，以免造成电梯使用紧张及物品散落或遗失。

送货车辆及人员须接受现场的管理并从指定的出口通行。

运送所经公共区域需采取足够的保护措施，以免对地面、墙面等公共区域和设施设备造成损害。

业主/租户迁入迁出时，请先与管理处联系，办理更改登记手续，大件物品搬出大厦时，请您务必提前到管理处开具《物资搬运放行单》，秩序维护人员将凭单现场查验放行。

六、配套设施

——本大厦内园林景观皆为全体业主而建设，所有业主均有责任爱惜花草、树木，并保持清洁；损坏花草树木当事人须赔偿相关费用。

——不要随意翻越围墙、栏杆，以免发生危险。

七、贴心提示

1、管理费计缴时间

不论您所购房屋是否使用，均按“入伙通知书”中规定的入住日期截止日起开始计缴管理费。

2、装修施工单位的监控

您要对您所聘用的装修施工单位及对其行为进行监管，若有损坏公共地方或遗下废物等现象发生，您是最终负责人，需承担赔偿责任。

3、紧急联络资料更新

为了能够给您提供及时有效的服务，尤其是发生紧急情况时，能准确、及时地与您取得联系，快速处理紧急情况，以维护您及相邻业主的人身、财产安全，您有必要留下您有效的紧急联系方式，日后若联系方式发生变化，请您务必及时以书面形式告知物业管理处。

4、厕所及下水道

请提醒您的雇员勿把垃圾、头发、卫生用品、剩菜剩饭等废弃物投入厕所马桶及各类排水设备中，此举极易引致厕所及楼宇管道堵塞。

如因不当使用而引起损坏，您需要负责全部修理及赔偿费用。

6、宠物

严禁携宠物进入本大厦，并对他人携带宠物行为进行提醒、劝告。

或将意见及时反馈到相关部门或物业管理处，以共同维护本大厦正常良好的商务秩序。

7、告示海报

除物业管理处同意之指定地方并盖有物业管理处之图章，所有墙壁或其他公共区域和电梯内均不可以随意张贴告示、海报、小广告，更不可随便涂绘。

如果您确实有这方面的需要，请与物业管理处联系。

8、注意高层物品的坠落

切勿将任何物品抛出窗外，尤其是处于高层的办公，以免造成地面物品的损坏，重则危害他人生命。

同时注意不要将任何物品放置在未封闭的阳台及窗台边。

9、电梯运行时间

四部电梯，24小时提供使用。

八、发生如下情况时，您应该如何做？

1、防火常识

私人办公区域

——小心处理燃烧中的烟蒂及火柴等。

留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬；

——不可在同一插座接太多电器，避免电线负载过度；

——不可将散口电线直接接入插座，应该使用适当的插头；您和您的雇员应知悉电源总开关位置，当紧急时，即时截断；

——严禁存放易燃、易爆及危险化学物品；

公共区域

——请勿在公共区域堆放杂物，如自行车、防风板、鞋架等；

——请谨记所有楼梯及通道必须保持畅通，为个人及公众安全，切勿阻塞任何公共通道；

——防火门应经常关闭；

——组织雇员学习一些关于消防器材的使用，初期火灾的扑救，火场逃生技巧的知识，熟记报警程序和电话；

——公共区域均安装有灭火器、消防栓及其他防火设备，请您告知您的雇员切勿随意使用此等设备。

发生火情

若情况许可下，尽量尝试进行下列各项重要步骤，以挽救或减轻灾害：

——保持镇静；

——通知管理处；

——拨打119火警电话；

——打破就近的火警钟玻璃；

——关闭电力总闸；

——用灭火器、消防栓尝试灭火；

——关闭所有门窗及防烟门，防火势及烟雾蔓延；

——切勿搭乘电梯逃生，应使用楼梯；

——烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，以免吸入烟雾；

——身处火场上层的人，应往天台方向逃生，如身处火场下层者，则往下走，前往最邻近的出口逃生。

2、防止入室罪案发生

请谨记

——遇见任何可疑人士，请立即通知物业管理处；

——遇见自称公共机构或政府相关的人员，必须清楚查验其证件，若有怀疑，即致电往该机构核实。

——下班时，将所有门窗关闭，锁好，并关闭电源，以免给您的财产带来损失。

3、防风常识

沙尘、四级以上大风天气，管理处提示您采取下列用防风措施，以保障个人财物的安全。

——缚紧容易被风吹倒之物；

——扣紧门窗，免被强风吹开；

——勿在玻璃门、窗、广告牌，大树附近停留；

——风暴过后，若有破裂之玻璃，须立即更换；

——若需要时，可向管理处或设点气象局咨询风暴信息。

4、发生浸水情况，您应该：

——把有可能受损的贵重物品移往较高处；

——通知管理处；

——在水淹出现前，切断电器用具的电源；

——提防通电的电线。

水浸之后

——逐渐抽去积水，以减少对结构造成的更大损害，避免破坏环境卫生；

——水干后注意消毒，避免虫害；

5、发现触电者，您应该：

——切勿用身体接触触电者，以免自身触电；

——关闭电闸，或用木棒、竹杆、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开，将触电者拖离触电处，抢救触电的关键是使触电者迅速脱离电源。

——触电者离开电源后应保持安静休息。

——若发现触电者呼吸、心跳微弱或停止，应立即致电急救中心并就地进行人工呼吸和心脏按压，包括转送医院的过程中，直至呼吸、心跳恢复正常为止。

急救中心电话：

120

6、发生地震时，您应该：

——保持镇定；

——躲在具有通风口的小开间房屋，桌子或承重墙夹角处寻求掩护；

——远离窗户、玻璃隔板、架或悬挂的物件；

——地震时不要躲在楼梯底下；

——准备应付余震；

——如房屋受到破坏，立即通知物业管理处；

——切勿散播谣言或夸大的报告。

7、发生紧急伤病问题，您应该：

——尝试尽可能获取有关损伤的资料；

——使伤者处于温暖及舒适的状况，并加以安慰；

——拨打120要求急救医疗服务；

——通知管理处详述意外情况，包括所属楼层、房间、姓名、电话号码、目击者、事件情况等；

——在任何情况下，应尽量保持镇静。

8、被困在电梯内，您应该：

——保持镇定，按动警铃，通知监控中心；

——通过对讲电话保持与监控中心联系，配合工作人员的求援行动；

——不要擅自从电梯天窗爬出；

——电梯门开启后，请听从工作人员的安排，避免因电梯移动造成的意外事故。

特别提示：

儿童乘坐电梯必须由大人陪同。

九、特约服务内容

为了方便您在慧谷大厦的商务活动，我们计划为您提供以下服务项目：

有偿服务项目

——房屋代管（房屋租售中介）；

——会务服务；

——租摆服务；

——入户维修服务；

——送水服务；

——订餐服务；

——健身休闲服务；

——洗车及汽车美容服务；

——废品回收服务；

——客户委托的其它服务。

——定期的社区文化活动（慧谷大厦物业季刊）

——便民雨伞

——汽车电打气

——医药箱