房地产行业形势分析与信贷政策建议.docx

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房地产行业形势分析与信贷政策建议

房地产行业形势分析及信贷政策建议

一、房地产行业运行情况

（一）房地产业短期反弹，但景气程度仍然较低。

进入2016年以来，“国房景气指数”止跌回升，1-5月份分别为93.34、93.67、94.18、94.41、94.48，反映出房地产行业在经历两年疲软后，开始呈现反弹态势。

但该指数值相较于100的临界点仍有较大差距，景气程度仍然较低。

数据来源：

国家统计局

图1：

国房景气指数情况

注：

“国房景气指数”是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构的全面调查，是反映房地产业发展变化趋势和变化程度的权威风向标。

“国房景气指数”以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。

（二）房地产投资有所增长，增速仍处较低水平。

2016年以来，山东省房地产投资增速较上年有明显回升，但仍处于较低水平。

1-3月，山东省房地产开发投资总额累计1059.33亿元，同比增长7.00%，增速比上年同期上升6.20个百分点，比2015年1-12月扩大5.70个百分点，但较2015年之前的高增速仍有一定差距。

数据来源：

国家统计局

图2：

山东省房地产开发投资情况

（三）商品房建设面积保持增长，但增速有限。

2016年一季度，山东省商品房累计施工面积4.9亿平方米，同比增长7.50%，增幅比上年同期上升1.00个百分点，但仍比2014年同期低7.5个百分点；商品房累计竣工面积1303.19万平方米，同比增长5.00%，增速比上年同期上升10.60个百分点，但竣工面积仍比2014年同期少11.47万平方米。

表1：

山东省商品房建设情况

时间

房屋施工面积（万平方米）

同比增速（%）

房屋竣工面积（万平方米）

同比增速（%）

2014年第一季度

42952.13

15

1314.66

-13

2014年第二季度

47304.78

13.3

2525.97

-1.4

2014年第三季度

50700.29

11.4

3399.39

-9.4

2014年第四季度

54508.45

7.8

7787.31

3.7

2015年第一季度

45739.25

6.5

1240.96

-5.6

2015年第二季度

50437.97

6.6

2882.37

14.1

2015年第三季度

54537.24

7.6

4047.54

19.1

2015年第四季度

57206.44

4.9

8277.76

6.3

2016年第一季度

49166.44

7.5

1303.19

5

数据来源：

国家统计局

（四）商品房销售出现反弹，刺激政策效果显现。

受去库存刺激政策影响，2016年一季度山东省商品房销售实现较大幅度增长。

一季度，商品房销售面积1489.13万平方米，同比增加23.50%，增幅比上年同期上升37.90个百分点，比2015年1-12月上升17.50个百分点，较2014年同期增加5.6%；商品房累计销售额为835.78亿元，同比增加26.30%，增幅比上年同期上升37.80个百分点，增幅比2015年1-12月提升15.50个百分点，较2014年同期增加11.8%。

数据来源：

国家统计局

图3：

山东省商品房销售面积及增速情况

数据来源：

国家统计局

图4：

山东省商品房销售额及增速情况

（五）供需结构有所优化，但改善程度有限。

2016年一季度，山东省商品房销售面积大于竣工面积，但销售面积与竣工面积比率仅为1.14，高于上年同期0.17，主要原因是房屋销售数据回暖，且前期新开工项目持续减少，导致销竣比有所上升，但仍处于较低水平。

数据来源：

国家统计局

图5：

2014年3月以来山东省商品房销售及竣工面积情况

（六）房地产市场价格涨势放缓，地域结构分化明显。

2016年一季度，山东省商品房平均成交均价为5612.54元/平方米，同比涨幅2.33%。

其中，商品住宅与商业营业用房成交均价同比均有所增长。

但去年同期以来波动较大，上涨态势未能长期延续。

图6：

山东省商品房销售均价

2016年6月，国家统计局发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）中，环比价格上涨60个，下跌4个，持平6个。

房价总体涨势放缓，一、二、三线城市环比涨幅均比上月有所收窄。

同比上涨城市个数继续增加，但一线城市涨幅首现双收窄，二、三线城市涨幅则继续扩大。

山东纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁四个城市房价均环比上涨，其中济南连涨10个月，烟台连涨7个月，青岛连涨6个月。

济宁等省内其他城市未能保持连续上涨态势，各月份涨跌不定，个别城市房价有所下降。

（七）去库存压力仍然较大，各地市存在显著差异。

2010年之前，全国商品房待售面积维持在2亿平方米以下，2010年后逐年攀升，至2015年末,全国商品房待售面积达到7.19亿平方米,为2010年末的3.7倍。

进入2016年以来，待售面积开始呈现小幅下降趋势。

截至2016年4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米；5月末待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。

其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市3、4、5月末待售面积分别比上月末减少63、226和394万平方米，减少量逐月增多。

但按照人均住房面积35平方米来计算，全国“空置”住房仍可供超过2000万人口居住。

截至2015年末,山东省商品房待售面积为4277万平方米，去库存周期为22个月。

但各地市存在较大差异，济南去库存周期为5个月，青岛为15个月，其他三四线城市一般为12-20个月，潍坊去库存压力最大，大约需要四五年时间。

图7：

全国商品房待售情况

二、行业政策及动态

（一）央行货币政策趋于稳健。

2016年1月7日至8日，中国人民银行工作会议在北京召开，会议提出实施稳健的货币政策为2016年工作主要任务之一。

3月12日，中国人民银行行长周小川在十二届全国人大四次会议新闻中心记者会上表示，货币政策不会为经济增长目标过度宽松，依靠稳健的货币政策和配合其他宏观调控支持效率、内需、创新的提高，就可以实现目标，不必采取额外的刺激措施。

（二）多项税收优惠政策出台。

近期，多部门联合下发了一系列税收优惠政策。

一是减免公共租赁住房税费。

财政部、国家税务总局2016年2月4日联合发布了《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》，将对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠，内容涵盖城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税等7大税种，执行期限为2016年1月1日至2018年12月31日。

二是减免契税和营业税。

2016年2月22日三部委联合下发《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，决定自2016年2月22日起，对唯一住房和第二套改善性住房的交易契税分别下调1至2个百分点，对购买2年以上的住房免征交易营业税。

三是“营改增”实施细则出台。

2016年3月24日，财政部发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，出台了“营改增”实施细则，其最大亮点便是允许开发商将销售项目取得的全部价款和价外费用扣除土地成本之后作为销售额，因此营收占比30%-40%的土地成本不计入销项税的计税区间，保障了进项税的抵扣幅度。

（三）去库存政策框架基本成型。

中央经济工作会议提出要取消过时的限制性政策，将楼市去库存定为2016年的五大任务之一。

一是要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使其形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

截至目前，全国已有29省份出台户籍改革方案，其中大多数省份明确提出取消农业户口与非农业户口性质区分，不少地区放宽了落户条件。

二是要发展住房租赁市场，2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

三是鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

2016年6月至10月间，住房和城乡建设部将在全国范围内开展房地产中介专项整顿工作，严惩房地产中介炒买炒卖、居间牟利、恶意煽动、哄抬房价、违规搞场外配资加杠杆等违法违规行为，不断净化市场环境。

（四）央行下调房贷首付比例。

中国人民银行、银监会2016年2月2日联合公布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，对不限购的城市，首套房首付款比例下调了5个百分点，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例由不低于40%降至不低于30%，下调了10个百分点。

（五）我国土地出让收支“双降”。

财政部数据显示，2015年全国缴入国库的土地出让收入3.36万亿元，同比下降21.6%；土地出让支出3.37万亿元，同比下降18.5%。

2016年3月，财政部公布了《关于2015年中央和地方预算执行情况与2016年中央和地方预算草案的报告》，显示2016年国有土地使用权出让收入预算为2.82万亿元，同比下降13.2%。

（六）山东发布住建业发展十三五规划。

2016年4月20日，《山东省住房和城乡建设事业发展第十三个五年规划》发布。

提出到2020年，山东常住人口和户籍人口城镇化率分别达到65%、55%，完成现有城镇棚户区、城中村和城市危房改造，建成运行城市轨道交通300公里以上，2020年年底前形成全省统一的12319城市管理服务热线。

“十三五”期间，山东每年房地产开发投资保持在6000亿元、商品房销售面积保持在1亿平米左右；每年城市建设投资保持在1000亿元以上、村镇建设投资1700亿元。

（七）山东出台农民进城购房信贷优惠政策。

2016年3月，山东省住建厅、省金融办、省农行联合下发《关于做好支持农民进城购房信贷工作的通知》，对农民进城购房进行支持。

符合条件的农民进城买房，首付款比例最低可执行20%，且可按半年或年还款。

（八）山东新开工建设保障房近50万套。

山东省住房和城乡建设厅发布消息称，2016年山东省将开工建设保障房49.29万套，基本建成22.52万套，其中棚改开工48.02万套，总量位居全国第一。

2015年山东省开工保障性安居工程54.7万套，基本建成33.7万套，分别完成年度任务的102%、144%；棚改货币化安置率达到29.2%，消化13万套存量商品房。

三、房地产行业风险点分析

（一）政策风险。

房地产业受货币政策和宏观调控政策影响较大，政策风险是该行业的首要风险。

1.货币政策风险。

从2016年3月份开始，M1（狭义货币供应量）增速重回20%以上，从3月至5月在高位连续攀升达到23.7%，通胀预期正在形成，央行已明确表示将实行稳健的货币政策，通过流动性调控缓解通胀压力的可能性较大。

截至2016年5月末，M2（广义货币供应量）增速环比大幅回落1个百分点，与3月份M2高达13.4%的增速相比下降明显，未来流动性将趋于稳健，将对房地产市场产生降温作用。

2.限控政策风险。

针对当前一二线城市楼市火爆、三四线城市去库存压力仍然较大的两极分化情况，国家正由以往“一刀切”式的刺激政策，转而要求各地实行精准调控、分城施策，因地制宜实施楼市调控。

随着近期二线城市房价快速上涨，部分房价上涨过快的城市（如合肥、南京、苏州等）已陆续出台限控政策，省内个别房价涨幅步入“过热”区间的城市也将面临楼市调控政策风险。

（二）市场风险。

经济下行导致居民购买力下降，限控政策的陆续出台和房地产市场波动导致投资预期大为减弱，去库存压力较大。

6月25日，央行发布了2016年第二季度城镇储户、企业家、银行家问卷调查报告，调查结果显示，53.4%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季度提高2.6个百分点，仅有3.2%的居民认为“令人满意”。

一方面，楼市的快速回暖可能会引发需求透支，导致复苏势头难以持续。

另一方面，一二线城市仍有部分区域销售乏力，尤其是豪宅项目销售存在较大难度，且大部分三四线城市仍然深陷去库存的泥潭，销售不佳的局面短期内难以得到根本扭转。

房地产项目占压了房企大量资金，销售受阻会导致增大风险。

（三）财务风险。

1.资金链断裂风险。

房地产业具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是典型的资本密集型行业，在经营管理中，现金流动性与资金链管理是至关重要的环节。

目前，大部分房地产企业都在高杠杆运行，抵御风险能力大为降低。

当前竞拍的地价基本都是高溢价成交，一旦开发节奏偏慢，销售速率不快，土地占用的巨额资金不能快速收回，利息成本不断上升，就会导致资金沉甸、无法顺利周转，引起连锁反应，最终引发资金链断裂。

2.盈利能力下降风险。

房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。

一方面，土地财政推动地价持续上涨，“营改增”推广初期部分房企税负增加，房地产企业的经营成本逐渐上升；另一方面，三四线城市市场仍然低迷，大部分房企难以通过扩大销售或提高房价来获取高额利润，面临盈利能力下降的风险。

四、全省农村信用社房地产行业贷款情况

截止2016年一季度末，全省农村信用社房地产开发贷款余额290.3亿元，占各项贷款的3.02%，较年初增加20.5亿元。

其中，抵质押贷款256.4亿元，抵质押占比88.3%。

不良贷款余额1.3亿元，不良率0.46%。

（1）贷款分布情况。

从地市看，较多的是青岛140.6亿元、济南34.8亿元、菏泽29.4亿元、烟台21.6亿元；从县级法人机构看，较多的是济南农商行33.6亿元、烟台农商行11.4亿元、菏泽农商行10.4亿元、荣成农商行9.6亿元、潍坊农商行8.0亿元；从行业集中度看，行业集中度较高的法人机构有青岛农商行14.5%、济南农商行7.81%、菏泽农商行7.17%、荣成农商行6.70%、成武农商行5.56%。

（2）新增分布情况。

2016年房地产开发行业贷款增加额20.5亿元，增加较多的市有济南10.1亿元、烟台2.1亿元、临沂1.7亿元、菏泽1.5亿元、枣庄1.1亿元；增加较多的法人机构有济南农商行10.0亿元、龙口农商行1.4亿元、枣庄农商行1.1亿元、郓城农商行0.8亿元、莱州农商行0.8亿元。

（三）潜在的风险。

从日常管理和检查调研中发现，房地产贷款潜在以下风险：

1.借壳放贷风险。

由于房地产开发贷款门槛高、审批难、监督严，资金封闭运行，部分房地产开发企业会通过其他途径套取贷款资金。

一是以皮包公司、空壳公司等不符合贷款条件的企业作为承贷主体，套取贷款用于房地产开发；二是以流动资金贷款形式发放房地产开发贷款，逃避资金监管。

2.准入把关不严风险。

一是向房地产开发经验或开发能力不足的房企发放房地产开发贷款，承贷主体没有充足的房地产商业化运作经验，或资金实力较弱，过于依赖销售返投，不具备持续开发能力；二是向房地产高库存地区的房产开发项目发放贷款，导致项目销售进度缓慢，与还款周期不相匹配，没有充足的回款现金流用于偿还贷款。

3.贷款资金挪用风险。

一是将贷款资金用于缴纳土地出让金、购地款、土地契税、土地使用税费、拆迁工程费用、拆迁补偿款以及为获得土地使用证而支出的前期开发费用等。

二是将贷款资金用于其他房地产项目，规模较大的房地产企业开发的不同项目盈利能力参差不齐，融资能力也各不相同，存在利用优质项目重复融资，将贷款挪用至其他项目的风险。

五、对房地产行业的信贷政策建议

在房地产市场波动周期中，应高度关注政策和市场变化情况，着力提高工作的前瞻性。

发放房地产开发贷款，应坚持“从严控制、审慎准入”的原则。

（1）对以下项目和客户，禁止准入。

如有存量贷款，逐步压缩，有序退出。

1.地段偏远、缺少产业支撑、配套设施匮乏、市场定位不合理、区域空置率较高、供需失衡、潜在需求不足的城市区域和项目，特别是超出区域消化能力的大户型豪华公寓及高档酒店式公寓项目。

2.项目资本金不实、有不良信用余额的房地产开发企业。

3.房地产投资战线过长等原因导致资金大量占压周转困难、内部关联企业相互占用现象突出且无法实施资金封闭管理的房地产开发企业。

4.股权变更频繁且项目运作能力和资金实力弱，以及项目销售回笼进度对比同区域其他房企明显放缓的房地产开发企业。

5.政府公布的存在囤积房源、拖欠土地出让金、土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业。

（二）对辖区内的优质项目，审慎介入。

1.位于中心城区商业化程度和人口密度较高、商品房销售顺畅、区位优势明显、配套设施完善、具有较大升值潜力的区域。

2.位于主要城区黄金地段、交通生活配套设施完善、竞争优势明显、适销对路、满足自住刚性需求、销售预期良好、有增值潜力的适度改善型商品住宅项目。

3.政府主导的，交通及生活条件较为便利、销售前景较为明确的保障安居建设、中心城区棚户区改造和旧城改造项目。

（三）信贷支持的房地产企业应至少满足以下条件：

1.具有三级（含）以上房地产开发资质；

2.控股股东或母公司从事房地产开发3年以上；

3.资金实力强、经营管理规范；

4.过往开发项目无历史遗留问题，近三年无违法违规和不良信用记录；

5.资产负债率不超过70%。

（四）切实防范房地产贷款风险。

1.业务操作应规范。

一是严格按有关规定做好对房地产项目和房地产企业的信贷准入；二是严禁以流动资金贷款形式发放房地产开发项目贷款。

三是贷款资金要用于借款合同指定项目，在未明确约定以其他资金来源归还贷款的情况下，项目产生的收入必须按合同约定优先偿还贷款。

四是要开立资金管理专用账户，监督售房资金进入专用账户并按合同约定优先偿还贷款，确保项目贷款资金形成“闭环”。

五是要采取措施约束客户不得将贷款项目收入挪作他用或偿还他行贷款。

2.开展房地产贷款风险排查。

法人经营机构应结合本政策建议，对发放的房地产开发贷款开展一次全面的风险摸底排查。

对于违规操作行为要进行纠改补正，对潜在风险较大的，要密切关注项目建设和销售进度，充分利用房地产市场短期回暖的良好时机，及时收回贷款或做好资产保全，切实防范和化解房地产贷款风险。

3.贷前调查应特别关注以下内容：

一是审查项目投资是否完全覆盖、是否有缺口，确定项目资本金（所有者权益）比例不低于国家政策规定，在贷款发放前已投入项目建设。

二是了解项目资金来源构成，调查各项资金来源、出资方式和筹资成本是否可行并落实，投资进度安排是否合理，用款计划安排是否与资金来源相适应。

三是杜绝房地产开发企业通过“假报表”、“假权证”和“假注资”等形式套取贷款资金。

附表：

房地产开发企业绩效评价标准值（2016）

项目

优秀值

良好值

平均值

较低值

较差值

一、盈利能力状况

净资产收益率（%）

11.0

7.6

5.0

-0.5

-4.4

总资产报酬率（%）

6.4

3.8

2.2

-0.4

-2.5

销售（营业）利润率（%）

20.4

14.9

10.0

4.7

-5.0

盈余现金保障倍数

12.6

7.1

0.6

0.4

-4.8

成本费用利润率（%）

20.5

15.9

10.0

3.1

-6.0

资本收益率（%）

11.9

9.9

8.0

-0.6

-13.1

二、资产质量状况

总资产周转率（%）

0.6

0.4

0.3

0.2

0.1

应收账款周转率（次）

27.3

12.9

5.0

3.1

2.1

不良资产比率（%）

1.8

2.7

4.0

6.0

10.7

流动资产周转率（%）

0.7

0.5

0.4

0.3

0.2

资产现金回收率（%）

12.8

9.7

0.5

-8.0

-12.9

三、债务风险状况

资产负债率（%）

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

已获利息倍数

5.5

4.2

2.7

0.9

-2.1

速动利率（%）

139.6

103.9

68.0

47.5

32.6

现金流动负债比率（%）

15.8

11.1

1.1

-8.6

-16.2

带息负债比率（%）

25.6

34.9

44.0

69.8

84.3

或有负债比率（%）

1.7

2.8

4.8

8.2

17.6

四、经营增长状况

销售（营业）增长率（%）

28.7

20.4

10.0

-2.2

-10.2

资本保值增值率（%）

110.8

106.5

103.0

99.1

94.2

销售（营业）利润增长率（%）

15.6

5.9

-3.0

-16.0

-24.1

总资产增长率（%）

32.7

22.4

13.5

0.2

-10.2

技术投入比率（%）

0.8

0.6

0.4

0.3

0.1

五、补充资产

存货周转率（%）

2.7

1.1

0.5

0.4

0.3

两金占流动资产比重（%）

38.0

46.3

55.0

65.5

75.5

成本费用占营业收入比重（%）

65.6

80.3

95.0

108.2

117.4

经济增加值率（%）

10.0

2.9

0.4

-5.4

-9.1

EBITDA率（%）

41.4

34.2

17.1

-0.2

-11.4

资本积累率（%）

39.2

21.2

12.0

7.2

4.7