北京CBD东扩与通州新城建设.docx
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北京CBD东扩与通州新城建设
∙北京CBD东扩与通州新城建设
∙中国社科院城市发展与环境研究中心主任
∙牛凤瑞
序言
欢迎来到北京干部在线课堂，我是中国社会科学院的牛凤瑞，今天我讲的课程题目是《北京CBD东扩与通州新城建设》，我是一名北京市的公民，又是专业从事城市发展研究的专业人员，我下面会讲解一些我个人在研究过程当中的一些体会，如果我的讲解对各位学员的实际工作有所启发，我将感到非常高兴，同时我也欢迎各位学员与我进行面对面的交流、辩论。
第一章城市现代化建设与北京功能的提升
下面我讲的第一个大问题是，城市现代化建设与北京功能的提升，首先，我们要清楚中国城市化的基本概念，为了让大家有一个正确的理解，我现在讲的第一个问题就是中国低成本的现代化与城市（镇）化，我在“城市”后面加了一个括号表示包括城和镇，因为无论是媒体用语，还是政府用语，都有很多不同，有的是讲城市化，有的是讲城镇化，而在我的专业研究里，镇只是构成城市体系的一个组成部分、基础，镇和城市只是规模上的区别，而没有本质上的区别，所以，城市化和城镇化是讲的同一个概念。
城市的本质是什么？
城市的本质是人口和非农产业高度、大规模地聚集，我在前面加了两个前缀——聚集和大规模，说到聚集，比如说我国农村的人口，一个自然村落也属于一种人口的聚集，但是这种聚集在单位面积上来看人口密度不高，同时也不算大规模，城市的人口才属于大规模，所以只有足够的人口规模和非农产业的规模才能算得上城市。
第二个问题是城市化的本质是什么？
我个人的理解是，城市化的本质就是大量的农村人口向城市聚集。
加快城市化进程就是要加快农村人口向城市聚集的过程，要实现城市化，就要完成农村人口向城市聚集的过程，在概念使用上会有所区别。
当然在城市化的过程中不仅仅是农村人口向城市聚集，还包括农村人口的市民化问题，农民的生产、生活方式、思维方式相应转变的问题，这是另一个层次上的问题。
所以中国的城市化本身也是中国人口优化布局的过程，也是我国要素配置的空间优化过程。
要素需要一个空间的配置，城市化就是中国要素空间配置的优化。
接下来，我们来谈谈城市和城市化的收益和成本问题。
中国是一个历史悠久的农业社会，新中国成立60多年，我国进入现代化建设，开始工业化进程，在此过程中，我国人民、各级领导、学术界对城市的本质、城市化的收益和成本问题还存在一些争议，比如，有人认为中国目前的城市化进程是超前的、冒进的，并远远滞后于客观经济、社会的发展，这实际上就是对城市化的收益和成本问题的认识方面的不同。
比如，因为城市化的推进和城市的发展，我国面临拥挤、污染、公共安全、占地等问题，我个人认为这是城市化推进过程中必须支付的成本，当然如何减少这些成本是下一个层次的问题。
在城市化过程中，造成这种拥挤、污染、公共安全和占地之类的问题往往不可避免，或者可以说是一些必然会出现的现象。
我们再来看城市化的收益，为什么人们要推进城市化？
因为城市化会出现城市化的收益，而且这种收益远远大于城市化过程中所必须支付的成本。
最近召开的上海世博会，它的主题是什么？
城市让生活更美好，其背后的含义是什么？
城市能够为人们更美好的生活提供基本的载体和条件。
谈到拥挤，北京、上海都面临着拥挤的问题，但是如果我们从另一个角度来看，会发现正是因为这种拥挤，为北京、上海的公共交通的发展提供了强大动力，这叫“需求决定供给”，规模化需求决定规模化供给，如果北京没有出现这种拥堵，恐怕北京的公共交通建设、交通网络建设不会有今天的发展速度和规模。
同样，污染问题也属于这样一种情况，在城市化进程中，因为人口和非农产业大规模、高度聚集，就会造成温室气体的集中排放，当温室气体的排放超过环境的自然净化速度时，就必然造成污染，而反过来看，这种集中化的污染为我国集中化的治理提供了一个重要的前提。
所以，在城市化进程中治理污染应该说是最有效的，治理工程也应该依托于城市来进行兴建，这样的话才有更好的治理效果。
人口聚集、产业聚集必然会引发公共安全问题，我个人认为如果通过科学的城市规划，进一步规范和完善城市管理，我国的公共安全问题也能够降低到最低限度。
在城市化推进过程中，大量的农村人口进城，城市人口进一步扩大，这就必然会造成城市建设用地规模的扩大，特别是城市的周边地区，由此出现城市用地紧张的问题，怎样看待这个问题？
我认为解决城市化用地问题需要更集约地用地，而合理地满足城市化用地不会对中国的粮食安全、农业安全构成威胁，城市化用地合理化与我国的“18亿亩红线”的基本国策不存在根本矛盾，尽管两者之间有局部的、短期的冲突，但是这种冲突是可以通过我国合理规划、合理政策的推进来缓解和解决的。
同时，我们要看到，在中国的城市化进程中，集约化地利用土地又为我国合理地保护耕地、确保我国的粮食安全提供了一个重要的前提，在下文中我会就这个问题进一步展开。
城市化与工业化的关系是什么？
传统的观念认为工业化是城市化的动力，我个人认为工业化是城市化的动力，同时城市化也可以成为工业化的动力，或者说是工业化的载体。
如果我国没有城市化支撑，我国的工业化将会为此支付比较高的分散化成本，这一点会限制我国低成本实现工业化，所以说，在当代，中国的城市化与工业化是相互依赖、互为动力的。
同样，我国的第三产业发展也同样可以成为我国城市化的动力，比如说我国出现了一些旅游城市、交通枢纽城市等，这些城市的出现都表明第三产业的发展同样能够成为我国城市化的重要动力源泉。
总体来说一句话，就是中国城市化是我国实现低成本的现代化的必由之路，什么叫低成本的现代化？
意思是说我国要在较短的时间内，用较低的成本达到发达国家已经达到或现在已经实现的现代化水平。
为什么城市化是实现低成本现代化的必由之路呢？
有以下几个依据，第一、城市和城市化是我国提高要素配置整体效率的一个重要前提，我国只有在实现城市化人口和产业的相对集中后，才能有更高的要素配置效率。
第二、我国要节能减排、实现可持续发展，其解决重心在于城市化，因为城市是我国人民生活的中心和产业的中心，也是排放的中心，同样也是我国推进发展循环经济、节能减排的重心，两者之间存在一种逻辑关系。
第三、城市化是我国解决“三农问题”的总钥匙，为什么这么说？
因为解决“三农问题”的钥匙不在农村，而在城市。
“三农问题”的核心是什么？
是农民增收问题，为什么农民增收难呢？
原因有很多，但是根本的原因在于农民的数量庞大。
所以我一直呼吁，若要农民富裕就必须减少农民数量，减少农民数量的根本途径在那儿？
在于城市化。
接下来谈谈建设“社会主义新农村”，建设“社会主义新农村”的重要前提是什么？
是城市提供的支持，是城市对建设“社会主义新农村”的支援，即以城带乡，它的基本前提就在于城市的力量足够强大，没有强大的动力，没有强大的经济实力，以城带乡的话恐怕就带不起来了，所以解决“三农问题”的总钥匙在于城市化。
第四、城市化是实现我国社会和谐的重要前提。
我国若要实现和谐社会、让人民充分就业、提高人民的生活水平，就要积极推进城市化，因为在城市内有高度专业化的分工，就会产生更多的就业岗位，这样一来，城市人口和农村进城人口才有更多的就业机会，才有更多的发展空间，才有更多的机会由下一个阶层向上一个阶层流动，这是我国实现社会和谐的一个重要前提。
总之，若要享受同等的生活水平，在城市会比在农村更经济。
最后一点是中国的城市化战略问题，这也涉及我国有关未来推进城市化过程中的若干政策问题的设计。
首先，我认为从中国的基本国情和特殊发展阶段出发，中国的城市化必然是一个集中型的城市化，所谓集中型的城市化包括四个层次：
最高的层次就是中国要有一个较高的城市化率，什么是较高的城市化率？
有人认为中国的城市化率达到60%以上就算成功，我认为不是，中国城市化率要达到80%或者大于80%才能算实现了城市化，为什么这么说？
大家想一想，中国的人口大概有15亿，80%城市化率就意味着我国的农村人口还有三亿，三亿农村人口相当于现在美国的全部人口。
同样，三亿人口要居住在农村，同样对我国的整体要素配置的效率会产生很多负面影响，所以，中国应该有一个较高的城市化率，这个较高的城市化率要达到80%或者大于80%，这是第一个集中性的内涵。
第二个内涵是什么呢？
就是大城市率先发展，大城市的人口占城市总人口的比例很大。
大城市率先发展属于战略，也属于一种规律。
当代世界城市发展的历史进程也呈现这样一种大趋势，在五十年代，我国大城市的人口占城市总人口的20%以上，现在已经上升到40%以上，我们可以看到城市越大，其发展的速度越快，人口膨胀的速度也越快。
比如，北京每年人口机械增长达到40万左右，这个数量是非常大的，相当于一个中等城市的人口数量。
10年就达到几百万，这不以人的意志为转移，我国有些超大城市会进行适度的人口控制，这从我国社会、政治安全方面考虑是可以理解的，但是这些超大城市要准备支付极高的社会成本。
第三个内涵是什么呢？
就是我国若干不同层次、不同等级的都市密集区的形成与发展。
我在前几天做了一个关于三大都市区的研究，三大都市区是指京津唐、长三角和珠三角地区，这三大都市密集区的国土面积占全国土地面积的2.2%，人口占全国人口的11%，GDP占全国GDP的38%，这还是前几年的数据，近几年，其人口和GDP所占比重还在增加。
在全国范围内，还出现了“九大都市密集区”、“十大都市密集区”，这些区域有的正在成长中，有的已现雏形。
比如“十大都市密集区”，它以县域面积为单位进行汇总的结果是面积占全国总面积的6.8%，人口占全国人口的29%，GDP占到60%，这种上升的趋势还将继续，为什么呢？
因为我国的都市密集区的发展就是扩大了的城市，它能够提高区域和全国的要素配置的整体效率。
第四个内涵就是在城市建设和规划过程中，要紧凑布局，要用较少的土地来容纳更多的人口和更多的产业。
接下来我们来谈谈多样化的城市化，所谓多样化的城市化，包括动力的多样化、形式的多样化、过程的多样化。
比如，我国有一些城市在像“摊大饼式”的扩张，有一些城市正在组成若干新城或者若干个新区，中间架上隔离带的这样一种扩张，或者形成一种卫星城市式的扩张，这些扩张方式各有各的特点，不能一概而论，所以我用“摊大饼”来形容，这个词只是一个中性的概念，而不是一个贬义的概念。
同样，我国的城市化战略应该积极推进异地城市化，什么叫异地城市化？
就是和“平行推进城市化”有差别的城市化，比如，我国在80年代初期，有这样一种说法——离土不离乡，农村城市化，这个概念是错误的，农村既然变成城市了，它就不能再称为“农村”，农村和城市本来就是一个相互对应的概念。
在这种情况下，如果农村受本地条件限制，不能实现城市化的话，农村人口会向发达地区迁移、就业、长期安顿下来。
这种跨省地域，跨区域的进程是中国大国经济的基本特征，我国的城市化政策应该顺应这种趋势，而不是去限制它。
再进一步说，中国城市化战略还应该是一个非均衡的城市化战略，我们有一些口号是值得考虑的。
比如说平行推进城市化，意思是使中国的城市密度达到每万平方公里拥有多少个建制市这么一种概念。
当然在东南部城市这样的人口密集地区，每万公里内的建制市的数量远远高于西北部地区，但是我认为，如果按照每百万人口或者每千万人口有多少个建制市这个标准的话，恐怕就会出现西北部地区建制市的数量高于东南部地区；如果按照每千亿元GDP有多少个建制市的标准的话，即按照经济密度和城市密度来划分，恐怕也会出现西北部地区建制市的数量高于东南部地区的状况。
所以中国推行均衡的城市化战略不太现实，比如有一些地区、即使在全国都基本实现城市化的时候，恐怕也只能达到60-70%城市化的程度，达不到全国的平均水平，这就是非均衡的城市化。
同时，在中国特殊的社会主义市场经济体制下，也造成了中国城市化的这种推进是上下结合的，既有市场驱动，又有政府推动（行政推动），形成了一种共同推动的城市化，以上是我讲的第一个小问题，中国的低成本的现代化问题和城市问题。
我们接下来讲第二个问题，作为城市的北京和作为直辖市的北京，我为什么列这么一个题目，就是为了给大家提供一个理论上的分析工具。
中国现有661座建制市，这是一个行政区划的概念，我虽然长期研究城市问题，又是城市中心的主任，但是如果问我中国有多少座城市？
我也不知道，我只知道中国有661座建制市，为什么？
因为中国有城市，但是没有对城市的严格统计，有的只是建制市的统计。
如果有人要问北京市的城市边界在哪里？
过去我也试图将它作为一个理论课题来研究，但是没有结果，为什么呢？
因为中国的城市面积每天都在扩张，城市边界、城乡边界很不稳定，所以统计起来难度非常大，但是从理论研究上来说，建制市的一些资料就成为我们研究城市的一个基本依据，拿北京来说，北京作为直辖市拥有1.6万多平方公里的面积，如果将它放在城市的范畴里，它属于一个超大城市，这个超大城市划在那儿？
比如说按照建城区，按照市区不行，比如说通州和房山，过去是称为“通县”和“房山县”，现在一纸行政命令将它们撤县建区了，那它们是不是就成为市区了？
这还不是我们理论上需要研究的概念。
在这里，我们要分清这两个概念：
第一、建制市是一个行政区划的概念，这里面有直辖市、副省级市、地级市，县级市和建制镇，平时我们说话时会这样说，“中国的小城镇建设取得了巨大成就”或者“我国现在有两万多座小城镇”这两种说法都不准确。
我国只是有两万多个建制镇，建制镇是行政区划改名的结果，但这并不能清楚地表明我国的城市化推进进程。
因为改名很容易，但是城市化推进是一个长期的、渐进的过程。
再来谈谈城市，上面我提到城市是一种人口和产业的聚集形态，所以当我们在分析城市的时候，就需要划分一个城市体系，即城市规模体系：
超大城市、特大城市、大城市、中等城市、小城市和小城镇，在划分城市规模等级的时候也有很多标准，比如：
在国外或者在我国的某段时期内，会把拥有50万人以上的人口（包含非农业人口）的这种城市叫做“大城市”，随着我国社会的发展，农业和非农业户籍的边界越来越淡化，于是标准变成了现在的“常住人口”。
我个人认为，如果从中国的国情出发，我国的“大城市”应该要限定在百万人口以上；中等城市应该是百万人口以上或者三、五十万人以上这么一个区间范围内；小城镇应限定在30到50万人以下的范围内。
另外，小城镇和城市的区别在哪？
在于人口和产业聚集规模的不同，它的产业结构、社会结构、就业结构等都属于城市产业的系列，跟城市产业相比没有本质的区别，所以当我们在研究城镇问题时要注意这个问题。
在我国的直辖市里面，从辖区方面来说，重庆是最大的，但如果从城市规模方面来说，重庆就不能排第一了，上海可能排第一，北京得排第二。
同样，我们在研究小城镇时也要注意，我国的建制镇是建立在一个行政村上面，包括一个镇政府，然后下辖十几个、几十个行政村，这就是建制镇。
小城镇是什么？
小城镇应该是较小规模的城市，我国现在的建制镇不等于小城镇，现在的建制镇大概就是一个大行政村再加一个镇政府，在这个基础上如果要进一步扩张，它就有可能成长为小城镇，但是，中国即使有两万多座建制镇，但是我个人认为，大部分的建制镇将来只能发挥作为农村集贸市场的功能，而不能发挥作为小城镇的功能，只有少数的建制镇有可能成长为小城镇，大多数建制镇恐怕不具备这个条件。
第三个问题，北京的现代化建设与城市功能的提升问题。
我国要推进城市化，进行城市的现代化建设，我国的基本举措是什么？
首先就要进行相应的基础设施的建设。
比如说我国的交通网络、给水、排水、煤气、电力的供给、通信网络的布置，这是一个现代化的基础，也是城市化的基础，更是城市现代化的物质基础。
一个城市如果没有这些物质基础做支撑，它就不能成为城市。
有的物质基础标准比较高，有的物质基础标准比较低，有的物质基础超前，有的物质基础相对滞后，但是无论是哪一种，都是一个城市存在的必要前提。
一个城市发展的基本载体就是一个强大的物质基础，所以，在党的十七大报告中，胡锦涛总书记也曾经强调要提高城市的综合承载力，城市综合承载力是指城市的资源禀、生态环境、基础设施和公共服务对城市人口及经济社会活动的承载能力。
我个人认为提高城市的综合承载力就是让城市能够容纳更多的产业、人口。
所以，只有具备这种物质基础做支撑，我国才有可能进一步推进城市现代化建设。
再进一步说，我国现在处于社会主义初级阶段，而且将来很长一段时间内都处于社会主义初级阶段，社会主义初级阶段的主要矛盾是什么？
人们日益增长的物质文化需求与落后的生产力之间的矛盾。
要想解决这个主要矛盾，取得我国经济、社会发展的战略主动权，就要针对这个主要矛盾，大力发展生产力，增加社会的物质财富。
所以邓小平同志说要一心一意搞建设，以经济建设为中心，如今第三代中央领导人也一直在强调科学发展观，科学发展观的第一要义就是发展，执政兴国的第一要务还是发展。
所以我们千万不要忘记我国还处于社会主义初级阶段，社会主义初级阶段的基本特征是什么？
人均物质财富少，物质财富是什么？
我国城市就是一个最大的物质财富综合体，这里面包括人均住房少、人均铁路和公路里程少、人均医疗设施少、人均教育设施等物质财富都很少。
我国还需要通过几十年的艰苦奋斗、努力增加投资、提高固定资产投资等方式才能够实现供求的综合平衡。
所谓“供”就是公共产品、公共设施的供给，所谓“需求”就是基础设施方面的需求，如人们要出行，需要马路等交通工具，这些都属于基础设施建设，都属于物质财富的创造。
所以，在社会主义初级阶段，必须有一个较长期的物质财富的积累和创造过程，以达到全面实现小康，乃至实现现代化的一个物质条件基础。
无论是共产主义还是社会主义，都要重视发展生产，生产力水平决定了分配方式、生产方式，这些都属于政治经济学的基本理论。
在现阶段要推进城市化建设，就必须大大强化基础设施的建设。
现在有人说中国固定资产投资增长过速，这个观点是不对的，中国固定资产投资保持在一个较高的比例上，这是阶段性的必然性和合理性。
中国是一个高储蓄的国家，为什么会形成高储蓄？
这是由中国历史文化的积淀决定的，也是由中国特殊的发展阶段决定的，有一部分人先富裕，有一部分人还不富裕，社会财富存在一个积累的过程，而储蓄等于什么？
储蓄等于投资加顺差，顺差就相当于暂时借给外国人的消费，美国人是今天花明天的钱，中国人是把现在的钱留着明天花，而投资是什么呢？
投资是为了明天更好地消费。
我们如果这样来看待问题的话，会对中国现在的宏观决策，对现在的城市化建设有另外一种思路：
我国有了这种投资，有了几十年的较大规模的固定资产的投资，才能为我们的下一代、我国的现代化提供基本的物质基础，而我国城市就是固定资产投资的主体和重心，北京也是如此，北京为何出现拥挤？
就在于公共交通服务方面的基础设施少，造成供给不足，所以北京要加快公交系统的建设、加快地铁的网络建设，这是我的一个基本判断。
同样我们也能看到，因为奥运会的举办，为北京现代化进程提供了一个强大的动力，也可以说是为北京的现代化基础设施建设提供了一个重要的推动力量。
我们回忆一下，在2000年以前，北京市的地铁建设比得上现在的建设速度和强度吗？
现在可以几条线路同时开工、同时推进。
但是我们也要认识到现在北京市的地铁通车里程仅仅达到200多公里，在这一点上还需要奋斗二、三十年的时间才能达到一个同类大城市的通车里程标准。
和北京市发展客观需要相应的除了地铁交通网、公共交通网外还有其他的设施建设，比如，人口在城市内聚集后，人们就要吃喝拉撒睡，由此产生的饮水、排水、生活垃圾的处理、文化娱乐、住房建设等都需要一个较长时期的、持续的、大强度的投入，才能够为我们的未来、我们的下一代提供物质的基础，我们这一代不要抱怨，我们这一代就是奋斗的一代、建设的一代、积累的一代。
第二章CBD建设与北京功能的提升
现在我要讲的第二个问题是，CBD建设与北京功能的提升问题，CBD就是商务中心区的英文缩写，那么，CBD的建设与北京市功能的提升之间有什么关系？
简单来说，就是CBD的建设为提升北京市的功能提供了一个强大的动力和载体。
下面我简单地说说CBD与城市竞争力的问题，比如，纽约有个曼哈顿、东京有个银座和新宿、伦敦有个金融城、巴黎有一个拉德芳斯、香港有个中环、上海有个陆家嘴，这些都是CBD，CBD的出现是城市发展的结果，是城市化发展到一定阶段后出现的产物，即所谓的“商务中心区”，同时，它也是城市功能分区的产物。
一些大城市都有自己的CBD，CBD也逐渐成为现代大城市的标志和象征。
如今很多大城市都在推进CBD的建设，以此来提升城市竞争力。
CBD的一般的特征是什么？
首先是区位，CBD一般都处于城市的中心位置或者是相对中心的位置，或者是将来会成为中心的位置。
因为城市发展到一定阶段，会依托于一定的区位来进行CBD建设，如北京的CBD就依托于国贸地区，长安街与东三环的交叉区域，那个“金十字”地带来进行建设，这在一定基础上属于区位的选择，另外，还有一些CBD最开始是作为代开发区出现，如上海浦东把陆家嘴作为CBD，作为商务中心区来开发，如今的陆家嘴正逐渐成为浦东地区的核心区，进一步成为整个上海的核心功能区，这是它的区位特征。
第二、谈到CBD的产业特征，我们知道如今有一些中心城市也想发展CBD，但是它们发展的CBD不是我们现在研究的CBD，而更类似于商贸中心。
CBD的产业以高端服务业为主。
因为CBD所在的区域地价太贵，建工厂不合算，所以只能发展高端化产业，高端产业包括金融、保险、咨询、服务、会展、研发以及高端酒店、公寓、高档零售业、餐饮业等，所以CBD的产业特征是以高端产业为主。
第三、CBD的人口特征。
正所谓有什么样产业，就有什么样的就业结构，CBD以高端产业为主，相应的，它的就业人员的平均文化水平、专业技能都比较高。
在这里我说的是“平均”，而不是绝对，举个例子让大家能更好地理解，比如在北京这样一个文化中心里，高文化、高素质的人才所占的比重比较大，但是一个城市要发展，除了需要“点鼠标”的人，还需要“蒸馒头”的人，需要“扫大街和通下水道”的人，这样才能构成一个城市的主体，成为一个有机的整体。
但是一个CBD，它所拥有的人员素质平均素质都是比较高的，或者说在CBD里的工作岗位都属于上层的工作。
第四、CBD的景观特征。
如果我们来到CBD，就会发现这个区域里一片高楼林立、车水马龙、人头攒动的景象，即使是夜间也是霓虹灯闪烁，呈现一派商业活动高度繁荣的景象，高楼林立实际上体现出人口、土地的高度集中，一方面这是要素的聚集，是集约利用土地的一种结果，能够减少交易成本，比如，同样的行业相对聚集在一个区域内，信息交换的速度大大加快，行业之间有了信息交流，技术才能更进步，另外一方面也体现出城市的本质。
CBD的景观特征是高楼林立，楼层都比较高，这是一个基本的特征。
CBD的第五个特征就是高地价，土地的高承载力。
在CBD的区域内，需要在有限的空间内安置更多的产业、更多的建筑物、更有效率的公共设施等，所以这块区域肯定是高地价，而低地价是我不希望看到的，因为地价比较低的话，会造成低效率占用稀缺土地资源，这属于浪费性地占用。
高地价的话就能限制一些资本实力不强的产业入驻，这是一种相辅相成的关系，如某个企业能够支付较高的地价才有可能使用这块地，享受到CBD给它提供的便捷的现代化公共服务。
CBD拥有高密度的人口，假设一个城市的人口密度大约是一万人，人均面积一百平米，而CBD会出现几万人甚至十几万人每平方公里，所以CBD的土地承载力是比较高的。
下一个问题是CBD发展的特点和发展路径。
当一个城市要发展、建设CBD时，一般会先选择一个优越的地理区位，在这种优越的区位上会首先进行一个现代化商务环境的构建，比如交通设施的建设，交通设施的建设是一个基本条件，然后进行水、电、气、通讯等方面的建设，之后开始商务办公楼、写字楼、商店、公寓，旅馆、饭店等设施的建设。
这样一来才能形成一个良好的商务环境，有利于吸引高端产业的聚集，因为只有好的环境和条件，才能吸引到高端产业，从少到多，随着影响和规模的扩大，高端产业越来越多，逐渐形成一种规模效益和聚集效益。
同时，CBD会对整个城市乃至整个区域造成影响，引领相关产业的发展，因为它是所在城市的经济中心，作为一个经济中心必然有辐射力，可以辐射、影响到更广阔的地区。
实际上，城市的辐射半径
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