农民公寓建设项目可行性研究报告.docx
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农民公寓建设项目可行性研究报告
农民公寓建设项目可行性研究报告
王台镇王台中村农民公寓
可行性研究报告
青岛华厦建设监理有限公司胶南分公司
二0一四年一月
第1章项目单位及项目概况
1.1项目单位
单位名称：
胶南市王台镇王台中村村民委员会
负责人：
殷悦堂
单位简介：
王台中村地处山东省青岛胶南市王台镇驻地以西，村域东西1.5公里，南北2公里，面积3平方公里，全村总户数460户，人均土地0.5亩。
总人口1540人，全村耕地面积630亩。
村北接诸黄公路，村西为“同三高速公路”出口，村东为204国道。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
王台镇王台中村农民公寓
1.2.2项目建设地点
胶南市王台镇王台中村
1.2.3建设规模
项目占地面积7540.5平方米，总建筑面积13701.94平方米，其中住宅13625.56平方米，换热站、配电室76.38平方米。
容积率1.82，建筑密度23.6%，绿地率35.1%，车位87辆，总户数120户。
1.2.4工期
项目拟于2014年2月底完成相关报批、勘察设计、招标工作，2014年3月开工建设,2014年12月达到竣工验收条件，建设周期10个月。
1.2.5总投资
项目计划总投资2300万元,项目资金全部由项目单位自筹。
1.2.6主要建设条件
本项目所在区域基础设施完善，有道路工程、排水工程、供水管网、电力、路灯系统、道路绿化等市政设施，外部配套条件良好。
1.2.7生态建设与环境保护
本项目采取的各项环保措施切实可行，在确保各项环保措施落实到位的情况下，可将项目带来的污染降到最低程度。
1.2.8资源综合利用分析
项目在建设过程中不开发、消耗和占用重要的国家资源。
项目营运期间，消耗能源主要是水、电。
其年消耗量指标如下表：
能耗指标
序号
名称
单位
消耗量
折标煤系数
折标煤（吨）
1
用水量
万立方米/年
2.2
2
用电量
万度/年
52.98
1.229
65.11
合计
1.2.9主要技术经济指标
技术经济指标
序号
名称
单位
数据
备注
一
设计规模
1
规划总用地
平方米
7540.500
2
总建筑面积
平方米
13701.94
其中
住宅建筑面积
平方米
13625.56
换热站、配电室
平方米
76.38
3
规划
指标
容积率
1.82
建筑密度
23.60%
绿地率
35.10%
停车位
87
二
经济数据
1
总投资
万元
2300
2
开发产品投资
万元
2300
3
资金筹措
万元
2300
其中
资本金
万元
460
预售转投入
万元
1840
第2章项目提出的背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
从1994年开始，胶南城市规划区内的村庄，按规定不能再审批新的宅基地，这一政策一直持续到2004年。
10年间许多“城中村”农民家庭,孩子长大了，结了婚，生了孩子，人口增加了,住房成了大问题。
调查显示，在城区6个街道、开发区和港区内，有176个村庄5799户村民急需建房,“城市农民”住房问题很突出。
胶南“城中村”农民住房问题，也是我们国家住房保障体系不完善的一个表现。
现在，国家实行的是以商品房为主体、以经济适用房和廉租房为补充的城市住房保障体系，保障主体是城市市民。
然而，随着城市化进程的加快，许多“城中村”农民在城市沉淀下来，他们虽然生活和工作在城市里，但是既无力购买商品房，也享受不到经济适用房和廉租房政策，陷入了住房保障体系的“空隙”。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是改善民生，提高居民生活水平的需要
本项目是以高起点、高标准进行规划和建设，建成后将成为各种市政配套设施齐全的功能齐全的综合区域，对完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题具有重要意义，是名副其实的民心工程、德政工程。
该项目完成后，将进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间；区域蕴含的巨大商机也将会给安置在该区域内的村民提供大量就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，大大提高居民的经济收入。
2.2.2是构建和谐社会的需要
党中央、国务院关于构建和谐社会的号召，解决城市低收入家庭住房困难问题就是建设和谐社会的重要体现。
本项日的建设在一定程度上缓解城市低收入家庭住房困难问题，有利于确保人民群众基本生活保障，有利于社会稳定，同时使居民生活环境大为改善，业余生活更为丰富多彩，为构建和谐社会迈进了一大步。
这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用，是党中央和人民政府执政力强有力的体现。
2.2.3建设创新型城市，实现产业的转型升级的需要
创新型城市是依靠科技、知识、人力、文化、体制等创新要素驱动发展的城市，对其它区域具有高端辐射和引领的作用。
加快推进创新型城市建设，是王台镇加快转型升级，实现新一轮跨越发展战略选择。
项目概念的提出符合产业转型升级的要求，符合发展文化产业的精神，符合建设生态环保型城市、节能型产业的精神。
该项目的建设为加快提升王台镇自主创新能力，加快建设创新型城市，转变经济发展方式、实现跨越发展提供了重要支撑。
2.2.4改善人居环境、加快城市化进程的需要
高标准规划建设集中居住小区，不仅可以为当地引入规模化企业提供发展空问，更是改善人居环境、加快城市化进程的重要途径。
本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较薄弱。
项目建成后，使农民成为社区居民，群众生活水平将有明显提高。
主要体现在以下几点：
一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升社区的整体品位，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。
与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是当地政府取之于民、用之于民、富民强市政策的具体体现。
2.2.5加强土地集约利用的需要
土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。
国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件。
《决定》从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。
通过本项目的实施，将充分挖掘王台镇区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，实现有限土地资源的“再生"利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为当地未来城市发展提供可观的用地保障。
第3章建设用地分析
3.1项目选址及用地方案
该项目位于本项目位于胶南市王台镇王台中村，用地性质为居住用地（农民经济适用房）。
项目总用地面积7540.5平方米，用地方案见下表
用地方案
项目
单位
数值
总占地面积
m2
7540.500
其中
建筑占地面积
m2
1689.072
绿化占地面积
m2
2646.72
道路、广场等
m2
3204.71
指标
其中
容积率
1.82
建筑密度
23.60%
绿地率
35.10%
居住户（套）数
户
120
3.2土地利用合理性分析
3.2.1土地使用的法律、法规
《中华人民共和国土地管理法》共有八章八十六条，其中第三章第十七条规定：
“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划，国土整治和资源环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。
第四章第三十六条规定：
“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地”。
第五章第四十三条规定：
“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
”《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定：
“具体建设项目需要使用土地的，建设单位当根据建设项目的总设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案申请建设用地，分期办理建设用地审批手续。
”
3.2.2该项目土地利用合理性分析
1.根据项目用地方案可以看出，该项目建设符合国家的土地使用法律法规，符合土地利用规划和城市总体规划，符合当地相关土地政策的要求。
2．项目建设地点周边不存在矿床文物，对于防洪和排涝不会产生不利影响，不影响通航及军事设施，因此本项目的建设不会造成相关不利影响。
第4章资源开发与综合利用分析
本项目属于非资源开发类项目，项目在建设过程中不开发、消耗和占用重要的国家资源。
第5章建设条件分析
5.1建设地址
本项目位于本项目位于胶南市王台镇王台中村。
该拟建地点有以下有利条件：
一、地理位置适宜，适合城市规划要求；
二、可规划面积充足，场地地形、地质等条件能满足设计及建设要求；
三、交通便利；
四、拟建场区给排水、电力、电信等基础设施配套齐全。
5.2项目建设条件
5.2.1自然条件
黄岛区地处北温带海洋性气候，年日照时数平均2438小时，年平均降雨量790.6毫米，年平均气温12.3摄氏度，无霜期200天以上，优越的地理位置形成了当地冬无严寒，夏无酷暑的优良生态环境。
5.2.1.1气温
年平均气温12.30C
年平均最高气温17.80C
年平均最低气温6.40C
极端最高气温38.90C
极端最低气温-16.30C
年平均无霜期202天
最大冻土深度37cm
5.2.1.2降水
历年平均降水量790.6mm
历年最大降水量1281.0mm
历年最小降水量412.5mm
年平均蒸发量162.4mm
年最大蒸发量220.9mm
年最小蒸发量51.3mm
年平均气压1015.8mbar
平均绝对湿度12.9mbar
5.2.1.2风向
全年最多风向为北风、西北风、东南风，风频率各占全年的11％，最少风向为东北风，频率占全年的1％，全年平均风速3.7米/秒，最大风速为28米/秒。
每年黄海台风影响约1次，台风中心穿过山东半岛，其风力可达8－12级。
5.2.2.地质条件
1.地震烈度
根据“中国地震烈度区划图”，“建设部、国家计委新建工程抗震设防暂行规定”、“建筑抗震设计规范”等规定，本项目抗震设防烈度为六度。
2.场地稳定性及建筑适宜性评价
场地稳定，适合项目建设。
5.2.3外部配套条件
本项目所在区域基础设施完善，有道路工程、排水工程、供水管网、电力、路灯系统、道路绿化等市政设施，外部配套条件良好。
具体分述如下：
1.供电
本项目用电取自黄岛区（原胶南市）电网。
2.供热
从市政管网接入。
3.给水
由市政设施引入。
4.排水
项目实行雨污分流制，雨水入城市雨水管网，污水接入市政污水管道。
5.通信
从市政主干线接入。
6.交通
王台中村地处山东省青岛胶南市王台镇驻地以西，村域东西1.5公里，南北2公里，面积3平方公里，全村总户数460户，人均土地0.5亩。
总人口1540人，全村耕地面积630亩。
村北接诸黄公路，村西为“同三高速公路”出口，村东为204国道。
第6章项目建设方案
6.1建设规模
6.1.1建设规模
项目占地面积7540.5平方米，总建筑面积13701.94平方米，其中住宅13625.56平方米，换热站、配电室76.38平方米。
容积率1.82，建筑密度23.6%，绿地率35.1%，车位87辆，总户数120户。
6.1.2建设内容
本项目的建筑安装工程、室外配套工程。
6.2设计方案
6.2.1规划设计
1.设计理念
（1）.体现以人为本的原则
本项目规划坚持以人为本的原则，以运动、环保、休闲住宅为理念，采用独具匠心的处理手法，建造成一个生态型、文化型、智能化、现代化的一流居住项目。
小区内各项配套设施功能齐全，建成后将实施24小时封闭管理，有专业化物业管理公司，全天保洁、治安、物管，为住户提供一流的物业服务。
项目内停车、商业、休闲等配套设施齐备，供人们休闲娱乐，最大限度的方便小区居民的生活。
（2）.贯彻尊重自然、可持续发展的原则
小区规划先进，绿化景观好。
基本是推窗可见绿，出门便踏青，甬路花坛、草坪广场随处可见，无论是休憩聚会，还是晨练行走，都有一种回归大自然的清新与和谐。
通过项目的运营，将可持续发展的理念贯穿于规划、设计、居住区的建设与管理中，使设计具有弹性、灵活性、与可操作性，努力作到经济效益、环境效益与社会效益三统一。
（3）.从实际出发、因地制宜，坚持“节能、节地、节材”的设计原则
统筹规划居住区的内部与外围的关系，作到与外部周边景观协调统一；推广使用新建筑材料、新技术，达到环保节能要求。
2.设计宗旨
1）以生态性、休闲性、文化性、低碳环保为主题，营造主题社区。
2）在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、绿化环境成为社区空间的主题，以适应本区域特殊的不同层次、不同方面的需求。
力求达到理性与感性的交织、现代与传统的对话、人工与自然的融合、技术与人性统一的完美境界。
3）本设计核心在于使土地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，整体协调有序。
追求人与自然的和谐统一，同时满足人们对居住功能、居住环境的基本要求。
6.2.2建筑单体设计
1、户型设计
每一个户型的出现，都是设计师根据目标客户的生活习惯，反复推敲、演绎孕育而成。
恰似纯粹的手工制品，如同主人的性格浓缩和写照，每一处都是属于私人的，无法复制的。
舒适尺度，匹配居住者的荣耀身份。
从居住活动的客观规律出发，力求科学、合理、细致，同时具有一定的超前性、使用弹性和功能的多变性。
住宅设计时考虑到当地的实际需求情况和设计条件的双重要求，考虑户型时，根据设计要求，户型的朝向，通风和景观尽量做到均衡，尽量做到明厨、明卫、明厅、同时兼顾舒适性、适应性、经济性、安全性和整体性,同时也做到每家每户都有附加值。
2、立面设计
建筑立面设计上，采用“精于心、简于型”的设计理念，采用古朴手法诠释建筑的美感，使用节奏有序的设计语言，在简约的形体之上演绎富于变化的表面肌理。
并力求与周边建筑相协调和城市序列交相呼应，和谐共生。
6.2.2结构设计
1.设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）
《砌体结构设计规范》GB50003-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
2.建筑结构
根据该区域的地质特点和工程情况，多层建筑主体采用砖混结构,高层采用剪力墙结构。
本工程的抗震设防烈度为六度。
抗震设计基本地震加速度值为0.05g,设计地震分组为第三组。
建筑物结构安全等级为二级，结构构件安全等级一般均同建筑结构安全等级。
建筑的抗震设防类别为丙类。
建筑结构设计基准期为50年。
本工程依据有关资料及现行国家规范规程进行设计，结构设计力求合理、经济、优化。
采用建设部推广应用的HRB400新Ⅲ级钢筋代替Ⅰ、Ⅱ级钢筋，既可减少梁、板、柱配筋率，又可节约大量钢材，提高经济效益。
墙体填充材料采用轻质材料，既可减轻结构自重，降低工程造价，又可在相同面积下提供更多的使用空间。
6.2.3绿化工程
本项目绿化采取带状为主体，点、线、面相结合，由小区级公共绿地和组团内绿地两级构成，小区级公共绿地呈带形布置，与道路系统有机结合，形成相对独立、完整的绿化景观体系，小区内绿地以公园绿地、道路绿地、小区绿化、宅前宅后绿化相搭配，将各层次贯穿。
较高的绿化率成为该项目的显著特色。
第7章公用工程
7.1公用工程概况
公用工程包括供水、排水、供电、供暖、通信系统等。
7.2给排水工程基本方案
7.2.1设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外给水设计规范》GB50014-2006
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006
《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）
7.2.2给水系统
1.用水标准和用水量
a、居民生活用水量：
本工程住宅总户数120户，每户人数按3人考虑，总居住人口为360人。
查《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）知，居民用水最高日生活用水量定额取qd=140升/人·日，小时变化系数取Kh=2.0，使用时数T=24，未预见水量按最高日用水量的10%计算。
则最高日用水量：
*1.1=55.44立方米
最大时生活用水量：
=4.62立方米
b、绿化浇洒用水量：
根据《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）的规定，用水量按1L/m2·日计算，绿地面积为2646.72m2，则绿化浇洒最高日用水量为2.91立方米/日。
c、道路广场浇洒用水量：
根据《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）的规定，用水量按0.5L/m2·日计算，面积为3204.71m2，则绿化浇洒最高日用水量为1.76立方米/日。
初估年用水量为21942立方米。
2.水源
采用当地自来水。
3.水质
城市自来水符合国家饮用水标准，不再进行饮用水水质处理。
4.生活冷水供水系统
本工程采用自来水管网直接供给，分户水表设于室外水表井。
5.生活热水供水系统
生活热水由设于各户的电热水器供应
7.2.3排水系统
1.室外排水系统
生活污水量按用水量的80%计算，日排水量为48立方米，年排水量为17553立方米。
室内生活污水在室外汇集，经化粪池处理后排入小区内污水管网，最终排入市政污水总管网。
屋面雨水和室外道路雨水，由室外雨水管汇集，排入小区内雨水管网，最终排入污水总管网。
2.室内排水系统
本工程生活污水采用PVC-U污水管道，重力自流排出。
3.雨水系统
本工程屋面雨水采用有组织排水系统，然后排至室外雨水管道。
7.2.4节水措施
洗脸盆配置加气龙头，以此增大水流表观体积，限制流出水龙头，大便器采用节水型大便器。
7.2.5环保及卫生防疫
供水管流速控制在1.2M/S内，以控制噪声。
7.3消防工程基本方案
7.3.1设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
7.3.2总平面
1、小区内道路满足消防车通行的要求，消防车可以形成环路。
区内住宅与住宅之间满足消防间距的要求。
2、小区内沿道路设室外消火栓，消火栓距建筑5米，距道路2米。
7.3.3消防给水
1、消防系统
本工程设消火栓给水系统和建筑灭火器。
2、消火栓给水系统
室内消防用水量为30L/S,室外消防用水量为20L/S，采用市政管网直接供给。
7.3.4建筑构造
1、住宅中单元之间的墙为240mm砖墙（多层建筑）或200mm厚钢筋混凝土剪力墙，为非燃烧体，耐火极限为5.5小时，满足1.5小时的要求。
2、住宅内的管井在每层都用现浇混凝土做防火分隔，井壁上检查门为丙级防火门。
3、住宅的坡屋面顶设老虎窗，满足坡屋顶的通风要求。
4、每个单元的楼梯间都设自然采光和通风，楼梯间内的暖气控制箱不影响楼梯的安全蔬散。
7.4电气方案
7.4.1依据
《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94
《低压配电设计规范》GB50054-95
《通用配电设备配电设计规范》GB50055-93
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000版）
《电力工程电缆设计规范》GB50217-94
《建筑照明设计规范》GB50034-2004
《工业与民用电力装置的接地设计规范》GBJ65-83
7.4.2负荷等级及电压
供电负荷等级消防用电为二级，其他为三级，进线电压为10KV，出线电压为380/220V。
7.4.3负荷计算
电力负荷密度按40W/㎡计算，同时系数0.45,初估年用电量为52.98万度。
7.4.4防雷及接地
防雷等级为三级。
在屋顶女儿墙及其他突出屋面的部位设避雷带以防直击雷，供电系统采用TN-S接地方式，并进行总等电位联结，除空调插座回路外，其余插座回路均设漏电保护装置。
7.5采暖设计
7.5.1设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
《实用供热空调设计手册》
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002
7.5.2气象资料
冬季室外采暖设计温度：
-6℃；
冬季室外平均风速：
5.7m/s；
冬季主导风向：
NNW。
7.5.3热媒及系统形式
本工程采暖热媒为95/70℃热水，机械循环，上供下回，同程敷设，一户一阀；采暖热水由室外供热管网供给。
7.5.4散热器及管道
散热器采用钢制柱型散热器；供热管道采用镀锌钢管，管径大于或等于DN32者为焊接，小于DN32者为丝接。
供暖入口、散热器的配管及管道安装应严格按照山东省设计标准《采暖设备安装图集》DBJT14-7执行。
水平支管严禁反坡。
经过室外及不采暖房间的供回水管均需除锈刷樟丹两遍后用橡塑保温管进行保温；不保温管道除锈刷樟丹一遍、银粉两遍。
系统工作压力为0.6MPa，试验压力为0.8Mpa。
7.5.5热负荷预测
采暖热负荷采用综合热指标计算，单位建筑面积综合热指标规划采用60W/m2估算，则项目总采暖热负荷为0.818MW。
7.6小区智能化系统
7.6.1小区安防系统
1、室外报警系统
全区实现闭路电视昼夜监控录像，在小区围墙四周安装周界报警，24小时设防。
2、室内报警系统
户内有紧急报警按钮，一旦家中发生紧急求助事项按此钮可通知物业管理人员。
7.6.2智能布线系统
整个小区线路全部实行管道敷设无架空线路，户内通信、电视、对讲、报警、宽带线路齐全。
7.6.3防盗对讲系统
小区每户安装楼宇对讲，必要时住户和物业管理中心可通过本系统联系。
第8章节能
8.1依据
本项目在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法规等包括：
法律：
《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国电力法》；
法规：
《能源标准管理办法
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