收购股权方式收购房地产开发项目.docx

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收购股权方式收购房地产开发项目

收购股权方式收购房地产开发项目

      房地产企业获得房地产开发项目的途径主要有三种，

一是通过招拍挂方式直接从政府拿地

二是通过一二级联动开发获取土地（随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，此种方式已不具可操作性）

三是通过项目收购方式获取

第三种方式又分为直接收购土地使用权或在建工程（资产收购），和收购持有房地产项目的公司股权方式（股权收购）间接收购房地产项目两种，此两种方式相比较，因前者需要满足《城市房地产管理法》第39条关于转让时必须完成开发投资总额25%的条件，且税负相对比收购股权方式重，因此，以收购股权方式间接收购房地产开发项目更受欢迎并较多地被采用。

   收购股权方式收购房地产项目事务中，对被收购方而言，其最关心的，以及主要风险所在只是能否按照预期节点获得转让款项，而对收购方来讲，有诸多潜在的风险，如项目存在隐性瑕疵、目标公司债权债务不清等

       一、定义

       1.1目标项目：

指收购方拟通过收购股权的方式收购的土地使用权或在建工程。

       1.2以收购股权方式收购房地产项目：

指收购方拟通过购买持有目标项目的公司的股权，和/或对持有目标项目的公司进行增资获得股权，实现间接拥有该房地产开发项目的目的。

       1.3目标公司：

指拥有目标项目的公司。

       1.4收购方：

指拟收购目标公司股权的自然人或法人。

       1.5被收购方：

指持有目标公司股权的自然人或法人。

       1.6意向书：

指收购方和被收购方就以收购股权方式收购房地产项目事宜初步达成的收购意向书或框架协议。

      1.7股权收购协议：

指收购方和被收购方就以收购股权方式收购房地产项目事宜达成的正式合同。

       1.8股权转让协议：

指由收购方与被收购方专为办理股权的工商登记变更之目的而签订的股权转让协议。

        二、以收购股权方式收购房地产项目的基本程序

       2.1向被收购方了解目标公司和目标项目情况；

      2.2达成初步收购意向，签订意向书，视情况向被收购方支付一定数额的定金；

       2.3对目标公司和目标项目进行尽职调查；

       2.4根据调查情况决定是否继续收购，若决定继续收购则设计、论证收购方案； 

       2.5起草股权收购协议，就协议内容进行协商、谈判；

       2.6签署股权收购协议；

       2.7履行股权收购协议（以下履行行为可能有先后之分，也可能同时履行）：

        2.7.1按约定支付股权转让款；

       2.7.2按约定更换公司董事、监事、总经理及其他高级管理人员；

       2.7.3按约定进行公司印鉴、财务账册、账户等的交接；

       2.7.4办理工商登记变更手续，股权转让完成。

       三、办理收购意向阶段事务的操作指引

       收购意向阶段，指完成第2.1、2.2条所述事务的期间。

在该期间，律师可以按照本条流程和内容为收购方提供服务。

      3.1收购准备

      3.1.1协助收购方与被收购方接洽，了解目标公司的设立时间、注册资本、股权结构、资产负债状况、开发资质情况（何时取得、几级资质等）、经营范围，公司除目标项目外，是否还有其他经营性资产，公司有无债权债务纠纷，有无已发生的或潜在的诉讼、仲裁或行政处理案件，拟转让的股权是否有权利负担等情况；

      3.1.2协助收购方与被收购方接洽，了解目标项目的来源、土地性质、权属情况、规划情况、开发进展情况、已取得的开发建设手续、就该项目已签订的合同及履行情况、项目（实物或权利）有无瑕疵等。

      3.1.3根据了解到的情况，对可能存在的法律问题、风险进行预判，并书面提示收购方，向收购方建议收购操作方案，根据目标公司和目标项目的具体情况设计、起草意向书。

      3.2意向书

      3.2.1意向书旨在为以收购股权方式收购房地产项目事务的完成做出纲领性的计划和安排，为被收购方配合收购方进行尽职调查提出要求，为收购方根据尽职调查结果决定是否继续进行收购设定条件，为收购方按照被收购方要求支付定金提供合同依据。

       3.2.2意向书的主要条款

       3.2.2.1当事人双方

       应当在该条款中明确当事人双方的基本情况，包括法定代表人、注册地、注册地址等。

       特别需要注意的是，在收购时，收购方可能基于某种考虑，不想或不能直接以自己的名义去收购，而是先设立一家壳公司，然后再以壳公司的名义去收购项目公司。

所以，应注意在意向书中为收购方将来可能以其指定的其他公司收购目标公司股权做好铺垫。

       3.2.2.2由被收购方对目标公司和目标项目的重要信息进行批露，并由被收购方承诺所批露信息的真实性。

       要求被收购方在意向书专条或以附件方式介绍第3.1.1和3.1.2项所述有关情况，以便在尽职调查结束后将尽职调查结果与被收购方批露的信息相比对。

       3.2.2.3收购的纲领性计划和安排，并设定自动终止日。

       比如，设定完成尽职调查的时间、条件等，设定收购方根据调查结果做出是否继续收购决定并通知被收购方的时间，如继续收购应完成股权收购协议起草、谈判和签署的时间等。

       自动终止日，也可称为“排他期”，在该日前被收购方不得就目标公司股权和/或目标项目的转让事宜与第三方达成意向或协议，该日期届至时双方仍未能签订股权收购协议的，意向书自动终止。

       3.2.2.4收购方支付一定数额定金，被收购方配合收购方进行尽职调查。

       是否支付定金视被收购方的要求而定。

若设定了定金，定金一般是用于担保：

被收购方积极配合收购方的尽职调查，提供目标公司和目标项目详实的资料；被收购方介绍的情况与目标公司和目标项目实际情况一致；收购方能够按期完成尽职调查并按意向书约定条件做出是否继续收购的决定；被收购方遵守对其在排他期内的限制性约定；双方均将对收购事宜以及其获取的对方的资料、信息、商业秘密进行保密，并在终止收购时返还从对方获取的全部资料等。

       应明确约定被收购方对收购方尽职调查的配合义务，避免因其隐瞒相关情况、信息或未提供详实的资料，导致收购方调查了解到的情况不全面或调查结果与实际情况不符，做出错误决定遭受损失的风险。

       3.2.3.5收购方继续收购或不再收购的条件

通常，调查结果与被收购方批露的情况一致，收购方应当继续收购，进入协议起草、谈判、签署阶段，收购方拒绝继续收购的，定金不予返还；若调查结果与被收购方批露的情况不一致（细微不一致在所难免，一般指重大不一致，但对何谓“重大不一致”，应当根据双方意思在意向书中明确约定），收购方有权放弃收购，且被收购方应双倍返还定金。

       收购方与被收购方还可以在该条中具体约定进一步收购的条件或安排。

如股权的价格或确定价格的方法，股权价款支付安排，工商登记变更的办理条件和时间等。

       3.2.3.6违约责任

       违约责任应当根据当事人双方期望的意向书能够起到的约束程度设定。

若当事人不希望意向书有较强的约束力，则前述“定金”可以约定为“意向金”，无论意向书因任何原因终止，意向金均应无息返还给收购方，双方亦互不承担其他违约责任；而若当事人希望意向书有较强约束力的，则除第3.2.3.5项约定的承担定金责任的情形外，还应对应第3.2.2.4项所述情形，一一设定违约责任。

       3.2.3.7各方为签订、履行意向书发生的费用的承担。

       签订、履行意向书发生的费用指：

一方因就意向书谈判、准备、签署和履行发生的差旅费、聘请第三方中介机构的服务费（如会计师服务费、律师服务费）等费用。

       一般情况下，应当由双方各自承担其为签订、履行意向书发生的各项费用。

但若一方违约（如被收购方未按约定配合收购方的尽职调查、被收购方在意向书签订时披露的情况与实际情况不符，或收购方尽职调查的结果与被收购方披露的情况一致，但拒绝继续收购的）导致收购不能继续的情况下，违约方应当承担对方为签订、履行意向书发生的费用。

       3.2.3.8其他

       其他还应包括意向书适用法律和管辖、不可抗力、通知、效力等条款，该等条款属于合同通用条款，这里不赘。

       四、尽职调查阶段事务的操作指引

       4.1尽职调查的程序

       4.2尽职调查的内容

       4.3尽职调查的方式

       4.4尽职调查报告

       4.5收购方案设计

       五、合同起草、签订、履行阶段事务的操作指引

       5.1股权收购协议的起草和谈判

       5.1.1当事人

       5.1.2转让标的

       5.1.3转让价款的确定和支

       5.1.4工商登记变更手续的办理主体及时间和/或条件

        5.1.5股权交割（包括印鉴交割、控制权交割、财务交割等）

       5.1.6陈述与保证

       5.1.7税费承担

       5.1.8违约责任

       5.1.8股权收购协议的生效

       5.1.9其他

       5.1.10谈判

       5.2股权收购协议的签订、审批和履行

       5.2.1股权收购协议的签订

       5.2.2股权收购协议的政府审批

       5.2.3股权收购协议的履行

       六、附则

       6.1声明

       6.2附件

       附件一：

《以收购股权方式收购房地产项目纳税说明》

       附件二：

《尽职调查具体内容》

       附件三：

《国有股权转让程序》

       附件一：

       以收购股权方式收购房地产项目纳税说明

       1、印花税：

收购方和被收购方应分别按股权转让价格的万分之五缴纳印花税。

       依据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则的相关规定，书立、领受产权转移书据和权利、许可证照的单位和个人，应按规定缴纳印花税。

股权转让合同属于产权转移书据，据此，采取股权转让方式来收购，收购方和被收购方应分别按股权转让价格的万分之五缴纳印花税。

       2、土地增值税：

       股权转让方式下，是否会产生土地增值税问题，实践中多有争议。

原因是国家税务总局2000年9月就对类似问题做出过《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号），根据该批复，如果一次性转让项目公司100%的股权或较大比例的股权，可能被税务部门按土地增值税的规定征税。

但实践中，这一批复并没有被很好的执行。

股权转让不应当缴纳土地增值税。

   3、增值税

       根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号），股权转让中涉及的无形资产、不动产转让，不需要缴纳营业税。

2006年5月1日房地产业营改增之后，尚没有新的文件对股权转让的营业税问题作出规定，但按照一般理解，应当延续191号文的意见，不征增值税。

   4、契税

   依据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）规定，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

5、企业所得税

股权转让方对股权转让的所得与原股权计税基础的差额，应缴纳企业所得税。

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