房地产评估案例分析报告参照.docx
《房地产评估案例分析报告参照.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估案例分析报告参照.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产评估案例分析报告参照
《房地产评估》案例分析
案例一
一、估价对象概况
本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826m2，建筑面积
11359.1784m2，用途为办公。
估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设
施齐全。
估价对象建于2003年，为17层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电
梯及一套自动上落扶梯。
据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
二、估价目的
转让。
三、估价时点
本项目的估价时点为2012年3月。
四、估价依据
《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）；
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《中华人民共和国土地管理法》；
五、估价原则
1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价
格；
3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法
由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成
本法进行估价。
七、估价测算过程
一、市场比较法
由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方
便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能
搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。
市场比较法是指将估价对象与在估
价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交
易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象
的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：
V
ABCD
V
0D
ABC
0000
其中：
V=待估房地产价值；
V0=比较实例房地产价格；
A=待估房地产交易情况指数；
A0=比较实例房地产交易情况指数；
B=待估房地产估价期日房地产价格指数；
B0=比较实例房地产交易日期房地产价格指数；
C=待估房地产区域因素条件指数；
C0=比较实例房地产区域因素条件指数；
D=待估房地产个别因素条件指数；
D0=比较实例房地产个别因素条件指数。
选取比较实例（见表1）
比较实例ABC
资料来源房管局资料房管局资料房管局资料
名称新宝利大厦天秀大厦新宝利大厦
地址解放北路环市中路解放北路
用途写字楼写字楼写字楼
竣工年月200320032003
交易日期2012.22012.12012.2
单价（元/m2）10035850010201
区域环境良好良好良好
交通情况良好良好良好
市政设施齐全齐全齐全
繁华程度繁华繁华繁华
临街状况临街临街临街
总层数高层高层高层
实例楼层6层2层9层
外部装修较好较好较好
内部装修无无简单
设备安装较好较好较好
新旧程度新楼新楼新楼
相关因素的修正（见表2）
实例ABC
调整后实例
10035850010201
算
单价（元/m2）
术平均
法确定修正项目比较数比较情比较数比较情比较数比较情
评估单况说明况说明况说明
价为：
交易情况修正100/100正常100/100正常100/100正常
（7081+
交易日期修正99/100下降97/100下降97/100下降
7370+68
区域因素修正100/115案例佳100/99稍差100/115案例佳
83）
个别因素修正100/122案例佳100/113案例佳100/125案例佳
/37110
修正后单
（元
价（元/m2）708173706883
/m2）
评估值为：
7110×11359.178480,763,800（元）
二、成本法
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用
之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除
折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。
成本法计算公式为：
VC.............
（1）
LCq
BB
其中：
V=待估房地产价值；
CL=待估房地产楼面地价；
CB=待估房地产建筑物重置价格；
q
B=待估房地产建筑物成新率。
求楼面地价CL
用基准地价系数修正法。
即根据国有土地基准地价作为参照物，对其市场转
让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块的公平市场价值。
本次评
估的土地使用权价值包括土地取得费、土地开发费、利息、利润及政府规定的有
关税费。
其基本公式为：
CL=S×A1×A2×A3-----------------------------------------------
（2）
其中，CL—楼面地价；
S—基准楼面地价；
A1—年限修正系数；
A2—个别因素修正系数；
A3—市场转让因素修正系数。
A1=＜1——1/（1+i）n＞／＜1——1/（1+i）n＞-------------------（3）
其中，i—折现率（一年期存款利率为2.25%，风险调整值取4%，则i=6.25%）；
n—最高出让年限；N—剩余使用年限；
选取基准楼面地价s：
该地商业用二级地的基准楼面地价s=4560元/m2
年限修正系数a1：
因该地块刚办完有偿使用手续，取得商业用地的最高出让年
限，所以，由公式（3）得A1=1.0
个别因素修正系数A2：
评估对象所处位置交通方便，基础配套设施齐全，
所以，确定取修正系数为：
1.02
市场转让因素修正系数A3
本次评估采用的基准地价是2000年10月修订的，通过对该市土地交易市场
的调查，发现其转让价格与基准地价之比为：
0.9:
1，因此，确定A3=0.9
求得楼面地价,由公式
（2）得：
楼面地价的单价为：
4560×1.0×1.02×0.9=4186（元/m2）取整为4190
元/m2。
则：
CL=4190×11359.178447,594,960（元）
求建筑物重置价格CB
CB=前期费用+综合造价+其他费用+资金成本+利润⋯.......................（4）
综合造价（包括土建、装修及安装工程造价）
目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造
价为1398元/m2
装修：
800元/m2
给排水及电照：
110元/m2
电梯及配电设备：
244元/m2
因此，综合造价=1398+800+110+244=2552（元/m2）
前期费用（包括可行性研究，勘察设计费、招投标费等）
根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造
价的3%，则：
2552×3%=77（元/m2）
其它费用（包括工程监理费、质监费、配套费等）
根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为
综合造价的14.5%，则：
2552×14.5%=370（元/m2）
资金成本
资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息。
该楼房的正常建设期为
一年，评估基准日的一年期贷款利率为5.85%，则：
（2552+77+370）×5.85%×1/2=88（元/m2）
利润
根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造
价的20%，则：
（2552+77+370）×20%=600（元/m2）
重置价值
由公式（4）得：
重置单价=2552+77+370+88+600=3685（元/m2），取整为3690元/m2
CB=3690×11359.178441,915,370（元）
求建筑物成新率
q
B
通过现场勘察建筑物使用状况、保养情况，根据估价经验确定建筑物的已使
用年限和尚可使用年限，利用年限法，综合评定出其成新率。
成新率=尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）---------------（5）
该楼房于2003年竣工并投入使用，至评估基准日止，已使用了9年，经现
场勘察及估价经验综合确定其尚可使用31年。
则由公式（5）得：
q
B＝31/（9+31）×100%=78%
求待估房地产价值V
则由公式
（1）得：
V=47,594,960+41,915,370×78%80,288,900（元）
估价结果确定
用两种方法得出的估价结果比较接近，取二者的平均值得80,526,400元。
评估单价约为7090元/平方米。
比较
成本法适用于独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例的情况，估价
中所依据的成本是开发或建造类似房地产的社会必要成本，而不是估价对象房地
产的实际成本。
市场比较法以替代原则为理论基础，只要有类似房地产的适合的交易实例即
可应用，而且具有较强的说服力，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，
与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是最有效的评估方
法。
但市场比较法也受很多限制，主要有时间性、可替代性、非单一性、正常性、可
修正性、合法性，所以选取市场比较法一定要符合条件。
结合实际情况，此案
例采用市场比较法更好。
案例二
一、估价对象概况
本项目估价对象为某处商品房，地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐
全，据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
具体情况如下表：
房屋所有权证号*********************
房屋所有权人***产别私产
产权性质商品房楼号或幢号11
房屋坐落***房号及部位603
房屋总层数9（-2）层所在层数6
建筑面积（m2）104.29房屋用途商业
房屋结构钢混建成年代2004年
建筑物状况分析
所在楼层6使用状况正常
现状用途住宅景观较好
户型两室一厅一厨一卫一阳台临街状况两侧临街
采光、通风情况较好
维护保养及
各房间朝向南较好
成新状况
地面：
客厅、卧室铺实木地板；阳台、卫生间、厨
房铺地砖；
墙面：
客厅、卧室刷乳胶漆，阳台刷乳胶漆，厨房、
各个房间装修卫生间贴瓷砖；
情况的描述顶棚：
客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间为铝扣
板吊顶；
门窗：
防盗户门，室门为木门塑钢窗；
设备：
卫生间普通洁具，厨房配整体高档橱柜。
二、估价目的
为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
三、估价时点：
2012年3月
四、价值定义（名词解释）
抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿
权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵
押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。
五、估价依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国担保法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《房地产抵押估价指导意见》
《房地产估价规范》【国标GB/T50291-1999】
《城镇土地估价规程》【国标GB/T18508-2001】
六、估价原则
1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同条件下的正常价格；
3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
4、最高最佳使用原则，最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对
象最高最佳使用下的价值。
七、估价方法
根据估价对象的特点和实际状况，采用市场比较法和收益还原法作为本次估
价的基本方法。
1.市场比较法
根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实
例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、
区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。
11359.1785收益还原法
该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水
平，确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适
当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进
而求取估价对象房地产价值。
八、估价测算过程
1．运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值
（1）选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行
比较求出房地产价值。
具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则：
1、与估价对象应属于同一供需圈，用途相同。
2、交易日期与估价时点应接近，交易案例正常，或可修正为正常交易。
表一：
案例情况说明表（单价：
元/平方米）
比较项目物业交易交易装修建成
位置面积楼层
案例名称用途价格日期情况年代
万泉商万泉商
A商业58.3308592012.2精装修7/92004年
务花园务花园
万泉商万泉商
B商业420309522012.2精装修1/22004年
务花园务花园
万泉商万泉商
C商业289449832012.2精装修2/62004年
务花园务花园
（2）建立价格可比基础
上述三个案例与估价对象的计价方式一致。
（3）进行交易情况修正
上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为100%。
（4）进行市场状况修正
上述三个案例的成交日期为2012年2月，与估价时点接近，且此期间房地
产市场状况较为稳定，故修正系数为100%。
（5）区位因素修正
估价对象实例A实例B实例C
区域因素因素因素因素因素
分值分值分值分值
说明说明说明说明
商业繁华度较繁华100较繁华100较繁华100较繁华100
交通便捷度较便捷100较便捷100较便捷100较便捷100
区域土地商业商业商业商业
100100100100
利用方向配套配套配套配套
临街宽度基本基本基本基本
100100100100
与深度一致一致一致一致
临街道两侧临两侧临两侧临两侧临
100100100100
路状况次干道次干道次干道次干道
宗地状况可
规则100规则100规则100规则100利用程度
基础设配套配套配套
100配套齐全100100100
施状况齐全齐全齐全
距区域中
11359.1786KM1000.5KM1000.5KM1000.5KM100心距离
修正系数——100%100%100%
实物状况修正
估价对象实例A实例B实例C
实物状况状况状况状况状况
分值分值分值分值
说明说明说明说明
建筑结构砖混100砖混100砖混100砖混100
成新率2003年1002003年1002003年1002003年100
装修状况精装100精装100精装100精装100
朝向南100南100南100南100
户型结构较好100较好100较好100较好100
楼层修正6/91007/9981/21102/6107
景观较好100较好100较好100较好100
物业管理好100好100好100好100
修正系数——102.04%90.91%93.46%
权益状况修正
上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限
均相同，故修正系数均为100%。
求取比准价格
市场法估价测算汇总表
可比实可比实可比实
单位
例1例2例3
总价元或万元——————
一、成交价格
单价元/m2308593095244983
二、成交日期年月2012.22012.22012.2
三、建立比较基准后价格——308593095244983
统一房地产范围后价格——308593095244983
统一付款方式后价格——308593095244983
统一价格单位后价格——308593095244983
四、交易情况修正后价格——308593095244983
交易情况修正系数％100%100%100%
五、市场状况调整后价格——308593095244983
市场状况调整系数％100%100%100%
六、房地产状况调整后价
——314892813842041格
区位状况调整后价格——308593095244983
区位状况调整系数％100%100%100%
实物状况调整后价格——314892813842041
实物状况修正系数％102.04%90.91%93.46%
权益状况调整后价格——314892813842041
权益状况修正系数％100%100%100%
总价万元353.43七、测算结果
单价元/m233889
2．运用收益还原法求取估价对象房地产价值
设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下，
收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：
A1g
t
V1（）
Yg1Y
其中：
V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
估价对象建成于2004年，证载用途为商业，土地使用年限为40年，截止估
价基准日为止，土地尚可使用32年左右，所以收益年限按32年计算。
（1）房地产年总收益
估价对象位于海淀区万柳东路11号603号，通过估价人员对该地区同类房
地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在3.5-4.0元/平方米?
天左右，结合估价对象的位置、设备设施、装修情况等因素综合确定估价对象平
均租金为3.8元/平方米·天，空置率取5%，估价对象建筑面积为104.29平方
米。
则估价对象房地产年总收益为：
3.8×104.29×365×（1-5%）÷10000=13.74（万元）
（2）年总经营成本
A.管理费，指工作人员的工资、福利等相关费用,根据同类房地产的一般管
理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的1.5%，则管理费为：
13.74×1.5%=0.21（万元）
B.维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
估价对象为砖
混结构，室内外装修状况良好，根据估价对象的结构、装修及设备设施等情况，
综合确定其重置价为3500元/平方米。
维修保养费按房屋重置价值的1%计算，
则维修保养费为：
3500×104.29×1%÷10000=0.37（万元）
C.综合税，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，个
人出租房屋并取得收入，按照综合税率5％计征，根据税法规定，取租金收入的
5％计算，则综合税为：
11359.1787×5%÷10000=0.33（万元）
D.保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的
费用。
按房屋重置价乘以保险费率0.1%计算，则保险费为：
3500×104.29×0.1%÷10000=0.04（万元）
年总经营成本＝A+B+C+D=1.3（1万元）
（3）年纯收益
年纯收益=年总收益-年总经营成本=13.74-1.31=12.43（万元）
（4）净收益增长率
根据该区域房地产市场租金水平的调查，并综合考虑估价对象的位置、自身
品质及发展潜力等因素综合确定净收益增长率为3%。
（5）房地产价值
根据有关资料，目前该地区的房地产投资存在一定风险,故在选取房地产还
原利率时我们主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整法，是以安全利
率为基础，再加上风险调整值作为还原利率。
安全利率为中国人民银行2008年
12月23日公布的固定资产一年期存款利率2.25%，综合分析以上各方面因素，
还原利率综合确定为5%。
估价对象房地产价值=12.43÷（5%-3%）×［1-（1+3%）32÷（1+5%）32］
=285.63（万元）
估价对象房地产楼面单价=285.63÷104.29×10000＝27388（元/平方米）
比较
本估价报告采用了市场比较法、收益还原法两种方法分别从不同角度测算估
价对象的房地产价值。
市场比较法能从房地产交易市场的角度更好的反映出房地
产价值水平，收益还原法能从房地产收益的角度较好的反映出房地产价值水平，
但收益法评估出的结果距离客观实际成交水平有一定的距离。
学习心得：
房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、
最珍惜、最具体的财产形式。
随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日
益增长。
在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。
由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民
经济中的一个重要产业。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值
多少钱就值多少钱。
但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而
应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值
揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。
要做好房地产估价，不仅需要通晓
房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及
经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。
只有
这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：
房地产可指土地，也
可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土
地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指
建筑物部分。
房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。
在房地
产估价上产生了三大基本方法，即：
比较法、成本法、收益法。
除此之外，还有
一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法
等。
无论哪种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场
这一因素的影响极大。
房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则
主要有以下5项：
1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价
时点原则；5、公平原则。
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前
提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估
价结果具有近似性。
以上就是我学习《房地产评估》后的心得。
若能觅得一方喜欢的山水，在空旷的风里，种上淡暖如许，清欢如许。
我愿用无尘的诗句，沾染些许晨露，轻叩那些老去的时光，让曾经的你我，重走一遍依旧开满鲜花的小径。
时光里的我
们，不说话。
只是凝望着彼此旧时的模样，任凭花落清溪，任凭日暮烟霞。
陌上的时光，匆匆如流。
指尖，一直贪恋着世间所有的暖香。
而那些没有着落过往，早已随风而散。
往事已旧，一切，终会在念与不念，忘与不忘之间，莞尔一笑，变得风轻云淡。
岁月的风，就这样翩跹而过。
还好，总有一些不离不弃的相伴，安暖着岁月的荣辱沧桑。
然后，在玲珑的小字里尘埃落定。
珍惜着，不早也不晚的缘分。
愿你永远在我文字的四季，可以
与那些草木葳蕤的深情一样，青青又青青。
纵使某天，错过了所有，只剩下一个人忧伤，也不要怪罪时光。
时光里那些牵过的手，给错的爱，都是情不由衷。
开始与结束，一样美丽。
我们应该，原谅时光，记住爱！
那些过往里的施与舍，恩与惠，何必计较太多。
我们在山水间喂养清风，在草木间描摹明月，云淡风轻一天又一天。
任凭年华一去不返，依旧无怨无悔，不负岁月，不负时光。
那些风花雪月的重逢与离别，终将陨落在时光深处，被过往的烟尘一一覆盖。
当时光里，那些被岁月漂白的光阴，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。
苍茫处，风景依旧，
繁华笙歌，人事无恙。
那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。
不如，安静着，于寂寂红尘中，为自己开一扇般若门，将一切浮云过往都放逐在红尘之外，只留一颗琉璃心，只守一池为我而开的莲荷，一粥一饭，一笔一墨，闲渡流年
升级会员 