精装修管理及实施细则修复的.docx

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精装修管理及实施细则修复的

烟台市容大置业有限公司

精装修项目管理流程及实施细则

二〇一一年九月二十六日

一、前言

为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发的产品的竞争力，精装部门整理了精装修项目的管理流程及实施细则。

本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关管理过程，与主体工程、配套工程等管理流程平行操作，对交房后的维修等另见相关流程

二、精装修项目实施细则

（一）精装修项目前期准备阶段实施细则

精装修项目定位：

在整个项目定位阶段对精装修风格、甲供材料设备的使用档次、成本指标进行定位。

1、精装修风格：

回迁户为现代简约风格以暖色系为主色调；商品房为现在简约、简欧、现代中式风格。

2、工作程序：

1）目前具备可施工楼号为：

13#，14#，15#，18#。

每个户型可设计为六种装修方案：

1、精装修（可领包入住型）高档

2、精装修（可领包入住型）低档

3、简装修（需业主自配可移动型家具）高档

4、简装修（需业主自配可移动型家具）低档

5、基础装修（无任何家具）高档

6、基础装修（无任何家具）低档

可选择其中的一套和多套方案进行，每一种方案建议选择同一品牌的高档、低档产品，这样便于采购及管理。

2）根据每种方案列出甲供材料设备表，提出不同的精装修的成本指标及交楼参考标准

3、相关附件：

住宅交楼参考标准（详见后附表）。

精装修方案设计：

根据项目定位中建议的设计风格、甲供材料设备及成本报价指标进行精装修方案设计。

1、工作程序：

1）装修部门根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修图纸方案的设计；

2）装修部门根据设计风格对图纸进行设计并完成材料/部品和设备的初步选定年及完成初步成本报价估算。

3）各相关部门对设计风格、甲供材料设备的选用提出意见，对成本报价估算进行审核。

4）根据各部门意见对设计方案进行调整；

2、工作接口及工作周期：

在扩初设计阶段完成；工作周期约为30-45天（根据户型多少确定）。

3、工作提示：

1）精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，应将修改情况及时告知工程部并通知施工图设计单位进行调整；同时，工程部如建筑方案调整，也应及时通知装修部，保持图纸的一致性，避免重复、差错；

2）精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。

如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；

3）精装修方案设计要达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本报价估算的审定；

4）对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；

5）为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；

6）方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单。

水电定位图：

为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。

1、工作程序：

1）装修部根据精装修方案提出水电定位图并提交技术部；

2、工作接口及工作周期：

在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为10-15天（根据户型多少确定）。

3、工作提示：

1）水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；

2）对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；

3）水电定位应结合家俱布置仔细考虑，如：

强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对衣柜放置的影响等。

甲供材料设备清单：

根据精装修设计方案，提供甲供材料设备清单，便于品质、成本控制。

1、工作程序：

1）装修部根据精装修方案甲供材料设备就材料设备的品牌、规格型号、技术标准等是否符合要求进行核实；

2）预算部对清单数量进行核实，并根据市场价对单价进行核实。

2、工作接口及工作周期：

在精装修方案设计完成的同时，要求装修部提交一份甲供材料设备清单；核定时间约为4-5天。

3、工作提示：

1）在方案设计时要求装修部依照甲供材料设备清单，提高成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。

2）在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。

成本估算：

针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。

1、工作程序：

1）装修方案的成本估算应由预算部提供；

2）预算部对装修部提供的成本估算的工程量、单价及甲供材料设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请装修部及其主管领导调整设计方案。

2、工作接口及工作周期：

在精装修方案设计完成的同时，要求装修部提交一份甲供材料设备清单；核定时间约为7-12天（视户型多少确定）。

3、工作提示：

1）该阶段是成本控制的关健，各有关部门务请做好该项工作；

2）在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。

样板房施工图设计：

在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。

1、工作程序：

1）装修部综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计；

2、工作接口及工作周期：

在精装修方案设计调整后进行；设计时间约为15-20天（视户型多少确定）。

3、工作提示：

1）样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计；

2）样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验装修后效果；

3）样板房设计要结合样板房搭建处的土建状况进行设计；

4）样板房设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。

样板房施工单位选择：

1、工作程序：

装修施工管理部门负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。

有关程序详见公司《招投标管理办法》。

2、工作接口及工作周期：

在精装修样板房施工图完成进行；要求在20-25天完成。

3、工作提示：

1）样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；

2）样板房施工单位优先从公司合格施工队伍名录中选定，如果从其他渠道选择的须加强考察。

甲供材料的招标：

根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。

1、工作程序：

1）精装部门根据工程进度计划编制材料设备招标计划；

2）装修设计部门根据施工图及甲供材料设备清单对拟招标提出详细的技术指标要求；

3）预算部根据施工图及材料清单进行数量估算；

4）招标采购部组织材料招标。

有关程序详见公司《招投标管理办法》。

2、工作接口及工作周期：

在精装修样板房施工图完成进行；要求在20-25天完成。

3、工作提示：

1）该阶段是由于时间紧，招标项目数量多，并考虑部分材料要根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；

2）招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。

样板房施工：

对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。

1、工作程序：

1）对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；

2）及时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工；

3）装修部随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查，并根据实际施工效果对原设计进行调整；

4）及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；

5）材料装修部应配合销售、企划部门对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。

6）工程部、销售部、采购部、预算部及销售代理单位对样板房进行验收，对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。

2、工作接口及工作周期：

施工单位选择完成、材料/部品招标完成；施工时间25-35天完成。

3、工作提示：

1）为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。

2）样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。

材料/部品定样、签订合同

1、工作程序：

1）装修部会同各部门根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行甲供材料设备的定样；相关程序和要求详见《甲供材料（设备）管理办法》。

2）装修施工管理部门根据招标文件组织合同的签订、交底。

2、工作接口及工作周期：

招标完成后在约定的时间内完成。

3、工作提示：

1）由于材料/部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期与批量装修施工期时间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明确承诺的甲供材料设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同，便于销售时宣传。

2）对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合同签订，必要时重新进行招标。

精装修交楼标准的确定

1、工作程序：

1）销售部根据销售合同要求提出交楼标准的内容。

2）材料装修部根据样板房施工情况起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。

2、工作接口及工作周期：

样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约7-10天。

3、工作提示：

1）销售部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出；

2）对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；

3）对交楼标准的描述尽量简单，不得追求销售时效果超标准进行承诺，如进户门等。

（二）精装修项目实施（施工）阶段实施细则

批量精装修施工招标

1、工作程序：

1）装修施工管理部门根据项目二级计划提出批量精装修招标计划；

2）预算部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制；

3）装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择；

4）装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；

有关程序详见公司《招投标管理办法》。

2、工作接口及工作周期：

在装修具备进场条件一个月前完成招标；招标工作要求在60-90天内完成。

3、工作提示：

1）各责任部门应在招标前做好各种准备，如招标计划的编制、批量精装修图纸的绘制及校核、工程量清单的编制及校核、招标文件的起草等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利的保证；

2）为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求。

3）批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验；

精装修施工

1、工作程序：

1）开工准备工作的检查。

装修部和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工作（包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。

2）批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板，装修部组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。

3）装修部负责做好相关单位的协调工作。

就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报；

4）施工进度控制。

材料装修部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。

材料装修部每周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制；在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门公司对口部门；

5）技术变更和现场签证应严格按公司《技术变更和现场签证管理办法》进行审批；

6）装修部应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态；

7）重点加强成品保护工作。

贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修总包单位安排专人负责加强巡视监督；对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和装修部批准后实施；实施过程中，监理及装修部对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚；

8）施工期间应加强文明施工管理，定期进行检查。

9）为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，材料装修部定期从监理公司、施工单位的管理质量即工作质量、完成的工程质量（实体质量）和文明施工三个方面进行检查、考评。

2、工作接口及工作周期：

土建/装修交接验收后进行；施工期一般120-150天。

3、工作提示：

1）精装修准备工作还应注意室外市政工程（包括道路、雨污水、煤气管道）等工程的进度，尽量做到施工期间材料运输的畅通；最好能在施工前做到雨污水管铺设完成、道路基层完成施工，煤气管道、煤气表等尽早进场施工，避免施工有较大的相互影响；

2）装修施工应根据图纸严格按《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）及样板间施工确认的施工工艺进行施工；为保证质量，每种户型都应做样板间；

3）针对住宅装修常用的质量通病，在防裂缝、防渗漏方面应有专门措施。

4）施工期间对已完工产品的成品保护。

5）安全文明施工管理包括以下内容：

●施工方案中应具有安全文明内容和保证措施，施工前应向施工人员进行安全交底，并形成书面记录；

●施工人员进入现场应统一着装，带安全帽，2M以上登高作业应系安全带等；

●施工现场应由精装修分包单位设置临时小便处和临时吸烟点，杜绝作业面内工人随地便溺和吸烟的现象。

●临边洞口应设置防护栏杆，并设醒目的警示标志；

●现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱，设置灵敏的漏电保护装置，设置合理的接地接零保护装置；

●现场应配备足量、有效的灭火器材，施工现场严禁吸烟。

材料/部品供货

1、工作程序：

1）装修单位根据工程进度提出材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报装修部；

2）装修部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时向材料供应商下达排产通知；

3）各材料设备供应商按排产通知及时准备、供货；

4）材料装修部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。

●监理负责按合同、封样标准和有关规范要求进行进场材料、部品和设备验收、抽样、取样复试等工作；要求所有进场的甲供材料、部品和设备均须经过验收合格后，并经材料装修部签字确认；

●材料装修部应做好材料进场验收抽查工作；检查和监督监理单位的验收记录和施工单位的进场记录是否符合要求,检查材料、部品是否按供货计划及时到货，并及时做好信息反馈；

●检查施工单位对材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保护工作等；

●工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检测报告，放射性指标限量应满足规范中A类指标要求，并且应符合设计要求；

●所有材料设备的检查验收工作均应填写相关表格、建立台帐，形成书面记录。

5）对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备（厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等），材料装修部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品保护。

2、工作接口及工作周期：

根据装修进度及材料准备时间，一般应提前通知材料供应商；具体时间请与材料供应商沟通后确定。

3、工作提示：

1）排产通知应及时，规格型号齐全、数量要尽量准确；

2）认真做好材料现场验收工作，发现问题及时通知调整，将不合格产品拒之于施工现场之外；

3）排产通知下达后应有专人负责跟踪、协调，保证供货及时，避免因供货不及时造成施工工序混乱，影响成品保护和施工工期。

精装修现场检查、验收、考评

1、工作程序：

1）材料装修部每月对在建精装修项目进行检查，进行量化的项目评估，检查内容分三个方面：

工作质量（30分）、实体质量（40分）、安全文明（30分）。

（在对三个及三个以上项目进行检查时每月评出总分第一名颁发流动红旗）；

2）月度检查完成后一周内，材料装修部负责编制《精装修工程管理检查报告》，提出建议措施并跟踪落实情况；

3）材料装修部在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题，提出管理重点和改进意见；

●材料装修部每月将《精装修工程管理检查报告》通报预算部。

4）对于检查中发现的重大问题、系统性问题，及时向主管领导汇报并通报相关部门。

2、工作接口及工作周期：

每月定期进行；检查后一周内完成《精装修工程管理检查报告》；

3、工作提示：

1）装修部应做的工作：

●审核施工单位申报、经监理单位审核通过的精装修工程施工方案，并将审核通过的施工方案在精装修工程批量施工前一个月报送预算部备案；

●审批监理单位申报的精装修工程监理实施细则，并将批准通过的监理实施细则在精装修工程批量施工前一个月报送预算部备案；

●审核施工单位申报、经监理单位审核通过的专门用于该精装修工程的《质量通病防治措施》、《防裂防渗漏措施》与《成品保护补充措施》三个专题方案，在精装修工程批量施工前一个月报送预算部审核；

●负责组织监理单位、施工单位相关负责人全程参加工程检查；

●精装修工程管理检查报告发出一周内，负责对报告中出现的问题进行回复，填写《精装修工程管理检查问题整改回复》并预算部；

●以监理实施细则、施工方案及专题方案为依据，每月对在建精装修工程，施工单位的工作质量及工程实体质量进行检查；

●以“装修工艺流程图”中规定的节点或以月细化进度计划为依据，选取月内在施工序最多的时间点进行该月精装修工程管理检查；

●月度精装修工程管理检查应每标段抽取2至4套精装修房进行检查（不含公共部位），检查房屋的分布应充分考虑不同标段、不同在施工序等因素，尽量加大检查的覆盖面；

●检查中应安排对施工单位、监理单位相关资料进行检查；

●当天检查完成后应与监理单位、施工单位负责人就检查中发现的问题进行即时的沟通，分析问题产生原因与整改措施；

●本月检查应对上月检查中发现问题的整改情况进行抽查，封闭前期问题；

2）监理公司、装修施工单位应全程陪同参加检查，在检查中回答检查人员提出的问题；对于检查中发现的问题，及时落实整改；上墙资料完整，施工文件资料齐备，随时备查。

精装修初步验收：

当装修总包、各分包工程完成全部工作量后，材料装修部会同监理公司组织，装修部、物业部、工程部、预算部和各参建单位一道对工程进行一道全面的验收。

1、工作程序：

1）当装修总包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提请装修部会同监理公司组织初步验收并确定验收时间；

2）监理公司和装修部通知物业部和各参建单位及各部门对精装修工程进行一次全面的验收，户内逐户进行验收；对存在质量缺陷的地方逐项记录并限时整改；

3）装修总包单位或分包单位对验收中提出的问题在规定时间内进行整改，并将整改结果在规定时间内通知监理组织验收；

4）对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如从前的可说服业主接受现实的应说明。

2、工作接口及工作周期：

装修总包单位及分包单位全部完成工程量后安排；每批次2-3天内完成。

3、工作提示：

1）本次验收是物业部参加交接前的一次全面验收，物业部应指派专业人员参加全程验收，了解装修质量状况和整改情况；

2）本次验收是提请质量监督站验收前的自我验收，因此验收应全面细致，避免遗漏；

3）物业部代表业主进行验收，应从业主关注的地方进行详细验收，如地漏的通水、踢脚线门套线等的收口、抽水马桶的调试、油烟机

3）由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，在地面保护层去除后验收人员必须穿鞋套才能进入户内；

精装修初步整改：

对精装修初步验收中发现的质量问题进行整改。

1、工作程序：

1）装修总包、各分包单位接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行整改，整改完成后提请装修部及监理验收；

2）装修部及监理对整改情况应对照整改通知书的要求进行验收，户内部分应逐户进行验收。

2、工作接口及工作周期：

精装修初步验收后即进行安排整改；一般问题应在7天内完成。

3、工作提示：

1）本次整改是在初步验收后进行，验收时各种成品保护装置均已拆除，因此在整改时在特别注意成品保护，对有影响的装饰的恢复保护措施后实施整改；

2）整改人员进入户内必须穿鞋套才能进入，对封面有影响的操作应带干净手套进行操作，避免地面、墙面再次损坏；

精装修竣工验收：

当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整外工程的竣工验收。

1、工作接口及工作周期：

装修总包单位及分包单位全部完成工程量后并经初步验收、整改后安排；每批次2-3天内完成。

2、工作提示：

1）由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，所有验收人员必须穿鞋套才能进入户内；

（三）精装修项目后期维修阶段实施细则

移交物业/精保洁：

等精装修项目竣工验收后将钥匙移交给物业，由物业组织保洁公司或自己保洁人员进行保洁，确保将整洁、完好的房屋交于业主验收。

当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整外工程的竣工验收。

1、工作程序：

1）项目竣工验收合格后精装修总包单位组织专业人员进行精保洁；

2）保洁完毕后通知装修部、装修总包单位、物业部逐户进行验收，验收达到要求的将房门钥匙移交给物业部；

2、工作接口及工作周期：

竣工验收合格后安排精保洁；每批次3-5天内完成。

3、工作提示：

1）精保洁应由专业人员进行操作，对外墙、门窗、栏杆的保洁应有专门的安全措施，确保保洁人员的安全；

2）与精保洁单位签订合约时必须详细说明保洁注意事项，对保洁过程中造成损坏的应承担全部责任；

3）保洁过程中装修部和物业部管理人员要认真负责，全过程做好检查工作，确保保洁工作顺利进行；

4）保洁验收应逐户进行，对不符合要求的要重新保洁，直至达到要求；

5）物业部管理人员收到房间钥匙后检查水龙头、开关、外门窗是否关闭，只有将龙头、开关、门窗关闭后方能关门离开。

业主验房：

业主在收到交房通知并按规定签订物业管理合同、缴纳物业管理费用，并完成购房款的结算后由物业公司管理人员陪同下进入所购房内对房屋进行验收。

1、责任部门：

物业公司负责组织，装修部等部门配合。

2、工作程序：

1）物业公司组织专门人员负责交房时陪同，集中交房期间装修部组织本部门或其他部门配合；

2）装修部组织精装修总包单位人维修人员在集中交房期间等候随时维修；

3）业主验收时必须有专门人员陪