物业制度.docx
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物业制度
业主委员会工作目标
一、充分发挥业主（代表）大会决议执行机构的职能作用，维护全体业主合法利益，创建“有序、整洁、安全、文明、和谐”的小区。
二、围绕物业自治管理形式开展工作，更新工作思路，不断完善运行机制，制定好年度工作要点和年度工作预算。
三、实行以物服主管为主导、业主委员会委员值班指导监督的运行模式，保证各项具体工作的顺利实施。
四、经常保持与社区、街道、政府房地产行政主管部门的联系，在相关部门的指导和监督下，行使业主委员会的职责。
五、坚持民主集中的原则，紧密团结，顾全大局，乐于奉献，不计较个人得失，营造出一个“有觉悟、讲团结、素质高、能力强、业务精”的业主委员会组织。
六、落实好业主（代表）大会关于物业实行自治形式的决定，要保证自治管理性质不变，绝不能将自治管理变成以业主委员会的名义或以某个人的名义进行承包经营。
七、定期召开业主委员会或业主（代表）大会，总结经验教训，不断发现问题、研究问题、解决问题。
八、定期走访，召开座谈会，设立建议收集箱，认真虚心听取业主意见和建议，不断改进工作，提高服务质量。
九、全面建立、完整保存好自治物管工作的所有档案、文件、资料及全部属于全体业主的固定资产。
一十、遵守国家的法律和法规，对如有从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法追究治安管理处罚。
业主委员会职责
一、执行业主（代表）大会的决定和决议。
二、每年底定期召开一次业主（代表）大会，对当年工作进行总结并提出下年度的工作计划。
三、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务，加强对物业服务工作的管理。
四、监督物业管理规约的实施。
五、督促物业服务中心收缴物业服务费及其他相关费用。
六、组织和监督专项维修资金的筹集和使用。
七、调节业主之间因物业使用、维修和管理产生的纠纷。
八、由物业服务主管和业主委员值班主任全权处理日常事务性工作。
九、业主委员会应当按照国家、本市有关规定或业主委员会工作方案履行职责。
十、业主（代表）大会赋予的其他职责。
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业主委员会主任（副主任）职责
一、从小区全局出发，以业主利益为重，身体力行，充分发挥业主委员会集体作用，不断完善小区物业自治管理的新型体制。
二、坚持民主集中制度，调动全体业主委员的积极性，集思广益，群策群力，使自治工作逐步走向“正规化、有序化、合理化”。
三、组织带领全体委员，经常学习政府关于物业方面的文件和规定，不断更新观念，加强与政府相关部门的联系，及时得到指导和监督。
四、结合小区的实际情况，不断修改、完善小区的自治方案。
五、经常与业主委员沟通，消除分歧，缓解矛盾，增强团结，达到让政府相关部门佩服，社会上信服，业主们满意的坚强社会团体。
六、当好家理好财，把全体业主的物业费、园区公共部分的收入及相关费用，严格管理、有效监督、合理使用。
业主委员（兼值班主任）职责
一、支持协助业主委员会展开工作，服从领导，听从安排，乐于奉献，做事务实。
二、积极、主动、自觉地参加业主委员会的各项活动，加强学习，增强责任感、使命感。
三、与物服主管紧密配合，真抓实干，完成好业主委员会安排的各项具体工作。
四、结合工作实际，不断发现问题，改进工作，提出合理化建议。
五、遵章守纪，坚持原则，团结同志，密切联系广大业主，秉公办事。
六、执行业主委员会的决定，领导和监督物业服务主管工作，及时处理各种突发事件。
七、业主委员会委员轮流担任值班任务，协助服务中心主管处理小区日常工作。
财务审计小组工作职责
一、人员由三人组成，从小区业主中评选，要求有热心、能力强、业务精、有时间的业主担任。
二、审计时间每半年一次，定期对小区财务工作进行全面审计，并将审计结果向全体业主公示。
三、针对小区物业自治的形式，进行学习，不断研究，提出合理的财务工作建议，及时修改完善各种财务制度，做到行之有效。
四、坚持实事求是的原则，维护全体业主的经济利益，与业主委员会共同管好钱、看好家。
五、发现问题要准确，提出问题要详细，解决问题要公正。
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物业服务中心主管岗位职责
一、在业主委员会的领导下，负责中心的领导及日常管理工作。
二、编制年度工作计划，带领全体员工确保落实。
三、制定费用收缴方案，保证物业费和各种管理费用的收缴率。
四、制定部门管理规章制度，对员工进行考核与评定。
五、负责成本控制与费用支出，按规定严格审批各部门物品申请计划。
六、负责员工的人事任免工作，合理配置，满足工作要求。
七、负责每周工作例会，及时总结工作，改进不足。
八、认真听取业主的意见和建议，提高服务标准与质量。
九、执行业主委员会的决定，负责对内、外发文或处理对外相关事务。
一十、协调与属地政府有关部门、部队等外部关系，及时得到支持和帮助。
十一、组织小区各类文化活动，充分体现物业自治管理的优越性。
十二、主动思考，不断创新，完善方案，使小区物业自治管理逐步走向正规化。
客服主管岗位职责
一、负责客服人员日常工作的安排与管理。
二、负责编写与业主签署的协议，公示文稿和有关材料，整理归档并保存。
三、组织接待业主来访、建议，处理业主投诉，做好记录，及时反馈结果。
四、做好物业费及各种管理费用的收缴工作。
五、组织办理业主入住及装修手续，做好出入证、停车证、施工人员工作证等证件的发放与管理。
六、定期组织对业主进行回访及问卷调查，征求意见，改进服务工作。
七、掌握小区内商户的基本情况（如经营范围、营业时间、常住人员等等），进行跟踪管理。
客服接待员岗位职责
一、工作中说话文明，礼貌待客，耐心细致，热情周到。
二、负责内外部电话准确接听，规范详细填写工作记录，及时上传下达。
三、具体负责物业费和各种管理费的收缴工作。
四、对业主报修内容登记，传达维修通知，了解维修情况，及时对业主进行回访。
五、在业主提出意见和建议时，认真听取，合理解释，不得发生争吵现象。
六、为业主办理入住和装修手续及各种证件时，做到准确无误。
七、负责办公器材的使用维护和保养管理。
八、负责部分业主空房钥匙的保管。
九、负责业主档案信息收集和各种材料、资料的保管。
十、负责业主委托代收的快递、包裹单、挂号信等重要物品存放与保管，做好登记。
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保管员岗位职责
一、负责所有物品的保管与发放工作。
二、按规定登记、核准、入库、发放物品。
三、物品分类存放，整齐有序。
四、每月对库存物品进行一次盘点，物账一致。
五、对易燃、易爆、危险品，按规定分类定位存放。
六、发放物品不得有误，账目清晰，不徇私情。
七、不得在库房内会客、吸烟。
八、及时检查水源、电源、门窗等情况，增强防火防盗意识。
采购员岗位职责
一、根据各部门所需物品，及时编制月采购计划。
二、按照采购程序填写询价单，询价后进行采购。
三、及时准确将物品入库，及时到财务履行报销程序。
四、严格把好定货进货质量关，杜绝以次充好的行为。
五、不得收取供货商给的回扣、礼品、礼物及礼金。
六、负责采购物品的保管和运输安全，如有丢失短缺现象，损失自负。
秩序维护队长岗位职责
一、负责安排秩序维护员值班，检查督促各项职责和制度的落实。
二、负责秩序维护员的考勤、考绩工作。
三、负责小区车辆的排查、核实和规范停放管理工作。
四、严格控制外来车辆和人员，注意发现可疑行为，保证小区安全。
五、加强对公用设施设备和小区重点区域的巡视，做好防盗工作。
六、深入探讨小区安全防范工作，提出合理化建议，做到防患于未然。
秩序维护员（大门岗）岗位职责
一、着装整洁，举止大方，说话文明，对进出人员、车辆要热情周到。
二、做好进出人员的登记工作，确保外部闲散人员不得入内。
三、做好进出车辆核对登记工作，外来车辆做好登记，进入后不得影响交通和其它车辆的停放。
四、对可疑人员和车辆进行盘问，及时向上级汇报，防止各种案件的发生。
五、对于进出的搬家车辆，经核准、检查、登记后放行。
六、负责岗内和岗外周围卫生清理，通行设施干净，岗亭内、外整洁。
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监控室人员岗位职责
一、熟练掌握监控设备的用途，提高监控操作技能。
二、仔细观察各监控点动态，发现问题第一时间立即报告。
三、遵守职业道德，不得传播个人隐私。
四、未经批准，不准任何人调取监控资料。
五、禁止在监控室吸烟、饮酒、会客。
六、认真做好值班、交接班工作记录。
巡视员岗位职责
一、按规定时间巡岗，不得漏岗、误岗。
二、重点巡视小区车库、所有车辆、住宅及公共部位的安全情况。
三、注意发现小区里闲散可疑人员的动向，发现问题及时报告。
四、协助业主随时关闭单元门。
五、负责对小区内树木、花草的看护。
六、负责小区内各种设施的看护，制止人为损坏及搭建、乱建、违建的现象。
装修管理员岗位职责
一、业主装修时，负责发放装修许可证，讲清装修要求及注意事项。
二、对业主装修实行全程监督管理。
三、及时制止损坏承重墙和房屋设计整体结构的行为。
四、告知业主装修施工时间，不得扰民。
五、业主往楼里运送材料和搬家时到场监督，防止损坏公共设施。
六、对小区所有的公共设施进行巡视，及时发现制止损坏、搭建、违建等现象。
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维修班长岗位职责
一、熟悉本职业务，具备组织协调、独立工作能力。
二、制定设备定期检修方案，经常进行维护，认真填写维护记录。
三、按时完成日常报修工作，及时汇报维修结果。
四、熟知水、电、气等设备综合情况，果断处理各类突发故障。
五、坚持业务培训，提高业务素质，禁止违规操作，防止各种事故发生。
六、加强雨雪等不良天气的巡视工作，发现问题及时处理。
七、保持与供电、供水、供暖等相关部门联系，协调处理相关事项。
电工岗位职责
一、电工维修员必须精通本专业技能，并具有资格证书。
二、熟悉供电线路分布情况及设备性能，确保维修工作及时准确。
三、定期检查设备、线路状况，防止出现漏电、跑电、窃电等问题。
四、严格遵守停、送电和维修操作规程，禁止违规作业。
五、工作时必须着安全防护品，注意人身安全。
六、认真检验电量使用情况，做到记录无误，
水暖工岗位职责
一、熟悉给水、排水、消防水源线路分布和设备性能及状况，及时准确排除故障。
二、定期对设施、设备进行检查与维修，保证安全正常运行。
三、严格遵守维修操作规程，禁止违规操作。
四、定期检查设备及管道状况，防止出现漏水、窃水等问题。
五、认真检验水量使用情况，做到记录无误。
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会计员岗位职责
一、负责编制年度预算，报业主委员会审批，并监督预算的执行、修正和控制。
二、负责及时准确的编制月、季、年度财务报表，并上报业主委员会。
三、做到正规建账，合理记账，日清月结。
四、负责收、付款原始凭证的审核，并做好交接。
五、负责收、付款合同，本部门收发文件等财务档案的收集、整理、保管工作。
六、负责对出纳提供的应收、应支费用进行审核，完成成本核算、会计核算。
七、做到财务收支两条线，防止座收座支，绝不允许设立“小金库”和“账外账”。
八、负责对出纳和相关部门人员的培训及监管。
九、负责监督应收账款的收缴工作，协助做好资金调配。
十、负责本物业服务中心金蝶财务软件的正常运行，做好财务数据的备份。
十一、理顺与银行的业务关系，协调政府相关部门和其他单位的财务工作。
出纳员岗位职责
一、严格遵守物业服务中心财务制度和各项管理规章制度。
二、负责按照“备用金管理规定”保管和使用备用金（备用金额限一千元以下）。
三、负责根据收费单据及时登记“票据使用明细表”，每日与会计核对物业收费情况。
四、负责编制与现金、银行的相关凭证，对票据填写、存入款项、信息资料的准确性负责。
五、负责填制与物业相关部门收据、发票使用的交接记录，定期检查发票、收据的使用情况，加强对空白收据和支票的保管，严格执行发票、收据使用管理规定。
六、加强对现金的管理，每天做到账目和现金相符，防止丢失被盗。
绝不允许设立“小金库”和“账外账”。
七、到银行存取现金一万元以上的，必须保证两人共同办理。
八、负责整理业户的收费原始资料，定期给客服部提供交费、欠费明细表，与客服主管配合，确保业户的正常交费。
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物资采购管理制度
一、实行按月申报与采购的方式进行管理。
每月25日前，各部门将下月所需物品清单报送客服，月底前，根据库房物品盘点情况，由服务中心主管和值班主任负责制定下月采购计划，报业主委员会审批（必须过半数以上人员签字）。
根据实际需要进行采购，节省开支，杜绝盲目购买。
二、服务中心成立三人采购小组。
由员工二名、值班主任一名组成，负责所有物质的采购和各种维修、保修合同的洽谈。
询问价格，了解质量及采购均由采购小组人员共同完成，付款由员工负责。
小组成员必须及时了解市场行情，掌握各种材料、物资的单价和质量。
三、日常维修及使用物资的采购，100元（含）以下由物业服务中心主管审批，事后24小时内补办手续，并在申请表上说明情况。
101元-500元（含）以下，由物业服务中心主管、值班主任、主任（或副主任）审批。
501元以上至一万元以下，召开业主委员会集体决定。
一万元以上由业主（代表）大会集体决定（向全体业主公示）。
四、采购过程时，凭“物品采购申请表“预借现金或支票，100元以上尽量做到使用支票，禁止使用空白支票。
五、建立全部常用材料、物资、低值易耗品等的客户端帐，内容包括生产厂家、单价、联系方式等等。
六、采购过程中，杜绝损公肥私、中饱私囊、收受回扣、低买高报等现象。
因为个人原因造成丢失、损坏等经济损失的，由当事人照价赔偿，承担全部责任。
对于员工立即解除聘用合同，对于业主委员会成员，自动申请辞去业主委员职务。
物资验收保管制度
一、采购的所有材料、物资，必须由采购人员和保管人员共同验收入库，并详细注明物资经营者及保修联系电话，保管员不在或无法到达现场验收时，临时指定专人验收。
二、入库时材料、物资的数量规格必须与购货单及发票相符。
仓库材料、物资必须账目清楚，账物相符。
三、领取材料、物资时，必须由部门负责人、物业服务中心主管、值班主任签字。
四、库存材料、物资每月20日前，由服务中心主管和值班主任组织保管员盘点。
无正当理由丢失材料、物资的，由保管员负责赔偿。
财务报销制度
一、采购小组报销程序，由付款的员工到财务部门报销，值班主任负责监督。
二、财务开支实行联签报销的方式进行管理。
所有的开支，由物业服务中心主管、值班主任、主任（或副主任）三人签字批准，方可报销，每星期一为报销日。
三、需报销的票据应尽量使用正规发票，不能提供正规发票的，必须在收据后详细说明原因，标明经营单位、电话，并在当天或第二天，由采购小组三人共同签字，经过会计审核后，报物业服务中心主管、值班主任、主任（或副主任）三人签字方可报销，报销单据须附上“物品采购申请表”。
四、采购小组成员外出采购时，使用物业服务中心购买的公交车IC卡，乘坐公交车辆。
大宗商品需租用运输车辆时，必须经物业服务中心主管和值班主任批准。
否则车费不予报销。
五、采购人员午餐费用每人按十元标准执行，本周内及时报销。
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说明
各位业主委员会委员（物业服务中心主管）：
现将金水港湾小区物业自治管理的部分制度起草完毕，发给各位审议。
望针对小区工作情况提出建设性的宝贵意见，使之更加完善，切合实际，修改后尽快付诸实施。
使小区物业自治管理形式逐步走向正常化、合理化。
金水港湾小区业主委员会
二0一一年十二月二十日
关于金水港湾小区
物业自治管理工作的回顾和几点意见
业主委员会的各位领导及每位委员：
大家好！
业主委员会成立已经一年多了，回顾一下感触颇深，当初大家的热情极高，表态承诺，业主们信心极大，多方支持。
将前期物业公司解聘，实行小区物业自治管理模式。
工作启动时，在无固定办公地点、物品，无一分资金，前期物业公司没有交接物业账目和剩余物业费的情况下，大家团结一致，无怨无悔，无私奉献，诚恳工作。
多数业主主动靠前，同情我们，支持我们，主动拿来办公用品、生活用品，主动或提前交纳物业费，尽言献策。
因此，我们度过了这道难关。
紧接着领导们和一些委员盯着物业公司不放，并积极主动与营建办协商，经过漫长的谈判，几经周折，终于将前期物业公司带走的物业账及剩余物业费和营建办所欠的款项追缴回来。
期间，营建办把新建的业主委员会办公楼移交过来，我们又将金水港湾小区物业管理自治方案和各种规章制度建立上墙。
按理说物业管理自治模式应该上道了，离全体业主希望的目标越来越进了······。
可是，真实现状如何？
关上门说大家很辛苦！
打开门可就不好听了，大家去听听吧！
全体委员的努力是心知肚明的，工作答案是肯定的。
工作不仅需要努力，还要经常总结，更要不断改进。
目前，我们的工作业主们满意吗？
答案是否定的。
甚至放出言论要炒掉业主委员会人员，为什么呢？
本人做为一名业主委员，应该维护业主委员会的声誉，履行职责。
经过深思熟虑再一次表达一下自己的意见，供大家评品，不当之处本人担当，请谅解。
之所以造成当前这种状况，我打一个比喻：
咱们拿一个房主的钱给建一栋楼房，房主告诉建什么样的，只是没给图纸。
大家分工拿钱无计划地购买沙子、水泥、钢筋等建材，建的时候还不征求房主意见，不认真设计图纸，就依照某个人的意愿开工，计划三层，建到一层半的时候，不但发现资金不足，还发现购买的建材有的多了，有的还不够，这时，房主发现并生气了，停止施工。
房主不满意，大家白费力，员工干着急。
本人认为：
是因为以下原因造成的。
第一、组织领导能力不强。
一是全体业主委员之间没有形成凝聚力；二是缺乏物业自治管理理念，至今业主委员会没有召开一次“关于物业自治工作的专门会议”，开会时只是顺便提一下（可查业主委员会会议记录）；三是缺乏深入调查研究，虚心听取业主的意见；四是没有充分发挥业主（代表）大会作用。
第二、发挥业主（代表）大会作用不强。
把业主委员会置于业主（代表）大会之上，有些重大工作（动用大额资金包括购买办公用品、业主活动室用品、緑化费用、緑化人员工资数额）不提交业主（代表）大会讨论通过决定，就组织实施。
因为主观武断，刚愎自用，所以造成全体业主怨声载道，意见颇大。
第三、业主委员会集体决策能力不强。
本应该根据业主委员的建议，业主们的
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意见和小区的实际情况，把各项工作研究细化、理顺、实在、合理、有持续性，可是截然相反，有的人固执己见，耍小聪明，以为是“物业通”，没有集思广益，反复研究形成可行性决策，而是按物业公司的路子模仿。
结果造成总体工作规划不细，主次不分，随意性大，自以为是。
把个人的意见拿到业主委员会会议上表决，然后开始实施。
第四、长期不公布财务账目。
一年多没有给全体业主公布一次全面的财务情况，收入费用数额，支出费用数额，连业主委员会内部都不通报，目的何在？
？
？
？
？
。
在家里夫妻间花钱还得说一下吧？
咱们在部队职务都不低又工作那么多年，起码的常识都不懂。
业主委员会不是业主的主人，而是业主的代言人、委托人，是业主（代表）大会的执行机构！
！
！
。
第五、各种制度形同虚设，不按章办事。
随意召开业主委员会会议；不定期召开业主（代表）大会；不定期公布账目；主要工作和一万元以上支出不通过业主（代表）大会决定；不定期征求业主们意见；采购小组没有发挥作用。
第六、对职工切身利益重视不够。
小区的全体员工的工资标准在同行业中是较低的，大家毫无怨言，努力工作。
服装给发了，休息环境改善了，但在吃饭上出了问题，反反复复，有饭堂不能给员工提供服务，订盒饭又不行了，这么长时间我们怎么不研究解决办法呢？
员工敢怒不敢言，能够说重视吗？
第七、业主委员会成员不团结，人心涣散。
一开始大家满腔热情，工作积极主动，争先恐后，正当热火朝天的时候，大家对物业管理都不专业，干工作越多，问题越多，工作上出现了一些疏忽大意（主要是信誉卡进账和清掏化粪池问题）。
如果有问题可以进行调查处理，但是没有将问题在业主委员会会议上讨论分析，分清责任，出了问题进行帮助，给予公正评价。
然而有的人借机阳奉阴违，拉帮结派，居心叵测，主观意断，凭空断言，说某某人重复报销票据，假公济私，挑人毛病，说三道四，结果在委员中议论纷纷。
从此，大家的积极性不高了，人心散了，情绪低了。
从那以后，有的人不愿意主动工作啦！
这哪是自治，这是治人呢？
特别说明一点：
针对大额支出不经过业主（代表）大会决定和有人挑拨离间，搞不团结问题，是我当着大家的面，发过两次火目的所在。
大家以前素不相识，同住一个小区是缘分，为大家做贡献理所当然。
而整天绞尽脑汁，勾心斗角有意思吗？
请把心放正了，谁也不傻，低头不见抬头见置于吗？
在原单位谁啥样不是不知道的，收敛点吧！
物业自治工作必须依靠广大业主，集思广益，群策群力，否则将一事无成。
针对以上问题，本人建议近期召开一次业主（代表）大会，听取建议，找准问题，改进工作，方能得到广大业主的谅解和支持，我们的工作才能得到认可。
否则，业主委员会的生命也就到了尽头，时间只是早晚罢了。
业主委员会委员：
关占金
2012年5月10日
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