房地产深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目可行性报告一二级联动.docx

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房地产深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目可行性报告一二级联动

深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目

可行性报告

深圳市家园实业发展有限公司二〇一九年五月五日

第一章项目基本情况

1.1项目土地位置

项目土地位于深圳市福田区香蜜湖北红岭中学高中片区（红岭中学地址为深圳市福田区安托山九路3号）。

项目地处北环香蜜立交附近，地理位置优越，是市中心少有的稀缺价值洼地。

卫星图

卫星图

2D图

2D图

1.2项目地块情况介绍

1.2.1项目地块土地历史沿革

土地该土地范围内位于自制地块BXCY-0008宗地范围内，编号为D97-006，用地面积24835.7平方米，产权和用地单位为：

深圳市裕亨实业股份有限公司（现在公司名称变更为“深圳渔农实业股份有限公司”）。

（注：

相关文件详见附件1）

该土地最早期为福田区政府1996年补偿给渔农村用于解决民生问题的村属坟地，土地来源为“渔农村”打石岭坟场的搬迁用地，土地性质为国有行政划拨用地，按规划功能分类为林地。

该“D97-006”地块自划拨给渔农村公司后，名义上是给渔农村作为坟地使用，但该村实际上没有将祖坟迁到这地块。

只是以该坟地的名义每年向深圳市福田区民政局领取该项福利补贴而已。

该地块至今地上只有林木，没有其他附着物，仍为空置状态。

目前周边已陆续开发数个高档住宅项目。

如今该地块的空置，既影响了周边居住环境，也严重滞后于福田区经济发展。

1.2.2项目地块土地现状

因考虑到“渔农村”村集体经济的可持续发展，并考虑到村民切身利益，深圳渔农实业股份有限公司启动了“D97-006”地块的最新规划研究，结合片区实际情况，与我公司深圳市家园实业发展有限公司（以下简称“家园公司”）签订了该地块合作开发的协议，全权委

托家园公司完善该土地前期相关手续，并由家园公司全权开发该地块。

多年来，经过深圳家园公司的不断努力，已经向政府各有关部门申请变更为发展备用地（即建设用地），并在2018年由深圳市、福田区国土规划委确认新用地功能为发展备用地（即建设用地），新用地代码为J910，管理性质为行政划拨用地。

第二章项目开发周期

根据目前土地现状和土地管理性质，计划该项目的开发周期分为两个阶段进行。

即：

一级土地开发阶段和二级土地开发阶段，

2.1一级土地开发阶段

主要工作内容是完善开发建设土地的手续，使之能具备报建要求，该阶段工作的内容集中在与渔农村完善合作开发手续以及确定发展备用地的用地性质等，时间周期约在24个月，时间结点为能办理建设用地规划许可证、能办理缴（补）交土地价款等事项，通俗的说就是将“生地”变成“熟地”。

1、完善开发建设土地手续

鉴于2018年5月4日我公司深圳市家园实业发展有限公司与深圳渔农实业股份有限公司签订了关于深圳市红岭中学高中部分片区项目的《D97-006建设项目合作协议》（相关文件详见附件2），协议内容主要为：

（1）确定项目宗地号为D97-006，占地面积为24835.7平方米，性质为村属坟地，要求变更为住宅商品房用地。

（2）确定深圳渔农实业股份有限公司仅作为土地提供方，深圳市家园实业发展有限公司提供本项目的全部开发建设资金、办理商品房建设手续、负责项目开发建设全过程。

（3）确定新建物业，渔农公司按总建筑的30%分得相关物业，

其余70%的物业由家园公司分得。

因此，家园实业公司作为项目的合作方，为本项目的唯一且合法的建设开发主体。

在经过了多年的努力，家园公司已完成的工作进程如下：

（1）鉴于该土地为早期村属坟地，属于林地。

多年来经过家园公司的不断努力，已经向政府各有关部门申请变更为发展备用建设地，为此也付出了较多的人力、财力、物力。

（2）家园公司已经推动了渔农公司完善合作开发的前期手续（包括召开村集体资产管理委员会、董事会、股东代表大会的议案）。

（3）制定了相关报建的相关流程，流程内容简要如下：

（详见附件3）

【1】确定合作关系——主要由渔农公司配合推进

深圳市渔农实业股份有限公司与家园实业合作开发的前期手续

（包括召开村集体资产管理委员会、董事会、股东代表大会），确定合作主体等工作，此间需要家园实业支付履约保证金至渔农公司。

在渔农公司收到履约保证金后，由渔农公司报街道集资办以及区集体资产处置平台，通过竞争性谈判，确定合作主体为家园实业公司。

注：

相关法律文件参阅《福田区股份合作公司集体资产管理办法》

【2】发展备用地确定用地性质（参考法定图则编制）

1）规划研究。

出《规划研究报告》《专题研究报告》，研究确定该地块的片区发展目标和功能确定，容积率（总建筑面积及居住、商业或写字楼等单项建筑面积加以说明）、公共配套设施、市政交通

等方面规划，说明拟开发用途的可行性。

2）根据《规划研究报告》等文件，向市规划与自然资源局福田分局提出确定用地性质申请

3）报市局（地区/总体规划处）研究

4）报市局局长办公会（局技术委员会）研究通过

5）项目规划方案草案公示并对公众意见处理

6）市建筑与环境艺术委员会讨论通过

【3】办理建设用地规划许可证、办理缴（补）交土地价款等事项。

以下相关案例可供参考：

该地块邻近山语清晖、兰江山第及万泽云顶等业已建成项目，处于同一区域同一水平线上。

山语清晖项目为深圳市华来利投资控股（集团）有限公司投资兴建。

位于深圳市福田区西侧莲塘尾片区B402-0012地块，福龙路与北环路交叉口的西北侧。

于2005年取得深圳市建设用地规划许可证（深

规许字01-2005-0441号），用地性质为居住用地。

项目现已建成。

兰江山第项目为深圳市城盛房地产开发有限公司投资兴建，位于

福田区香蜜湖北莲塘尾片区北环大道以北。

占地面积60899平方米，

总建筑规模292099平方米。

项目于2014年建成。

万泽云顶项目为深圳市万泽房地产开发有限公司投资兴建，位于福田区香蜜湖北莲塘尾片区北环大道以北，占地面积28003.47平方米，项目目前已建成。

2.在完成上述工作之后，该地块由家园公司进行土地整理，完成“三通一平”和土地平整等工作。

将生地变为熟地，可供开发建设使用。

2.2二级土地开发（即房产建设）阶段

主要工作内容是建设开发该地块，经过可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段，最终完成项目整体开发。

根据深圳市规划研究院初步制定该地块的概念性设计方案，即：

“香蜜湖红岭中学北地块生活社区概念研究”。

该地块可供建设的建筑面积为下表所列：

表1：

经济技术指标表

单位：

平方米

项目

数量

开发建设用地面积（平方米）

24835

容积率

5.8

计容积率总建设面积（平方米）

144050

可售面积（平方米）

134000

其中

住宅

134000

公共配套设施

10050

其中

社区健康服务中心

2000

老年人日间照料中心

1000

社区警务室

50

社区党群服务中心

800

社区管理用房

300

社区文化活动室

2000

物业管理用房

300

这个阶段家园公司主要要做如下工作：

1、勘探和地质调查等；

2、建设设计；

3、办理报建手续等工作；

4、建设工程发包；

5、基建建设和工程监理；

6、工程验收；

7、房产销售等工作；

8、房产交付使用。

第三章开发建设投资成本分析与资金统筹

3.1项目经济指标表

详见第二章项目开发周期、2.2二级土地开发（即房产建设）阶段的表1：

经济技术指标表。

3.2项目总投资

表2：

项目总投资列支表

单位：

万元

序

号

项目

合计

一级土地开发阶段

二级土地开发阶段

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

1

总投资

565000

100500

10500

295000

90000

69000

1.1

开发建设

投资

400000

90000

0

250000

35000

25000

1.2

经营管理

费用

50000

5000

5000

25000

12000

3000

1.3

财务费用

75000

5000

5000

15000

20000

30000

1.4

自营资产

投资

0

0

0

0

0

0

1.5

销售费用

30000

0

0

2000

20000

8000

1.6

不可预见

费用

10000

500

500

3000

3000

3000

本项目商品房经营成本包括开发建设投资、财务费用、经营费用和不可预见费用组成，开发建设投资费用中包括土地开发花费的前期费用、房屋建造成本等，经营管理费用用于项目公司各类管理经营活动费用支出，销售费用用于售房过程中的广告、差旅、公关活动等支出，财务费用主要为借款利息。

其中，销售费用按销售收入的3%估算，经营管理费用按销售收入的5%估算。

财务费用贷款基数按年化10%测算，二级开发阶段按进度提款。

3.3土地费估算如下

表3：

土地费用估算表

序号

成本测算科目

概算（万元）

一

土地前期变性费用

90000

二

其他费用

10000

成本总计

100000

3.4一级土地开发阶段成本列支

序号

项目名称

金额（万元）

估算说明

1

前期土地变性

90000

其中已投入5亿元资金

将林地变性为发展备用地

2

其他费用

10000

3

土地平整

10000

4

办理缴交土地价款

及土增税

180000

5

相关契税等

20000

合计

310000

3.5二级土地开发阶段成本列支

序号

成本测算科目

概算（万元）

占总成本比例

一

土地前期费用

100000

20.62%

二

建安成本（包括前期工程费、建筑安装工程费、其他工程费、园林环境工程费、

公共配套设施费等）

100000

20.62%

三

补缴土地出让金

140000

28.87%

四

土增税以及相关税金

60000

12.37%

五

财务费用

75000

15.46%

六

不可预见费

10000

2.06%

开发成本合计

485000

100%

3.6项目资金统筹情况分析

表6：

项目资金统筹表

单位：

万元

序号

项目

合计

一级土地开发阶段

二级土地开发阶段

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

2

资金筹措

500000

100000

0

400000

0

0

2.1

自有资金

150000

50000

0

100000

0

0

2.2

短期借款

100000

50000

0

50000

0

0

2.3

长期借款

250000

0

0

250000

0

0

第四章项目销售收入分析

该项目家园公司有两种思路开发，一是完成一级土地开发周期后通过增资扩股或者股权转让等手续实现销售收入。

二是继续完成二级土地开发后，以房产销售作为最终利润来源。

以下将分两个维度来分析该项目的销售收入。

4.1一级土地开发阶段实现销售收入

按目前市场价格，一级土地开发做到办理建设用地规划许可证、办理缴交土地价款通知书时，我公司通过增资扩股或者股权转让等手续，将项目整体打包出售。

按目前已有合作方的报价，以每平方米转让价格2.2万元，按可售面积70%比例计算可得收益20.63亿元。

表7：

一级开发阶段项目收入分析表

单位：

万元

序号

项目

合计

开发期

第1年

第2年

1

现金流入

206300

0

206300

1.1

销售收入

206300

0

206300

1.2

出租收入

0

0

0

1.3

自营收入

0

0

0

1.4

其他收入

0

0

0

1.5

回收固定资产余值

0

0

0

序号

项目

合计

开发期

第1年

第2年

1.6

回收经营资金

0

0

0

1.7

净转售收入

0

0

0

4.2二级土地开发阶段实现销售收入

按照现有规划，住宅可售面积134000平方米，按目前深圳市这

个区位相邻已建成楼盘的销售价格每平方均价是12万元/米，我们从

保守的价格拟定销售单价约11万元/米的标准，测算可得可实现销售

收入约147.4亿元。

因合作协议中显示，我公司可售面积占总面积的

70%，因此可实现销售收入约100亿元。

表8：

二级开发阶段项目收入分析表

单位：

万元

序

号

项目

合计

建设期

建设期

建设期

销售期

销售期

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

1

现金流入

1000000

0

0

100000

500000

400000

1.1

销售收入

1000000

0

0

100000

500000

400000

1.2

出租收入

0

0

0

0

0

0

1.3

自营收入

0

0

0

0

0

0

1.4

其他收入

0

0

0

0

0

0

1.5

回收固定资产

余值

0

0

0

0

0

0

序

号

项目

合计

建设期

建设期

建设期

销售期

销售期

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

1.6

回收经营资金

0

0

0

0

0

0

1.7

净转售收入

0

0

0

0

0

0

第五章项目利润评估

5.1完成一级土地开发阶段

表9：

主要经济数据表

单位：

万元

序号

名称

单位

数量

一

经济数据

1

总投资

万元

111000

2

前期费用

万元

100000

3

营业收入

万元

206300

4

营业税金及附加

万元

30945

5

利润总额

万元

64355

总投资收益率

%

57.98%

6

所得税

万元

16088.75

7

税后利润

万元

48266.25

投资利润率

%

43.48%

经营期平均投资利润率

%/年

21.74%

5.2完成二级土地开发阶段

表10：

主要经济数据表

单位：

万元

序号

名称

单位

数量

一

经济数据

1

总投资

万元

454000

2

开发成本

万元

310000

3

其他成本

万元

144000

4

营业收入

万元

1000000

5

营业税金及附加

万元

250000

6

利润总额

万元

296000

投资利润率

%

65.20%

7

所得税

万元

74000

8

税后利润

万元

222000

投资利润率

%

48.90%

经营期平均投资利润率

%/年

16.30%

第六章结论

本项目在财务上具有一定的赢利能力和回报空间，项目法人具备相应的开发实力，抗风险能力强，项目实施是可行的。

本项目的建设将更好地促进深圳城市建设，充分发挥土地的级差效益，推动区域经济发展，为福田区新增一个配套齐全、环境优美、工作及生活便利的住宅建筑，项目的建设符合深圳城市发展规划，是必要的。

此外，本项目布局较为合理，功能、配套完善。

加上周边房地产开发势头较好，为项目实施开创了良好的条件，因此本项目的建设条件成熟。

附：

本项目的开发建设可供参考的市场分析

7.1项目所在地经济及房地产市场情况

7.1.1广东省深圳市经济运行情况

深圳，简称“深”，别称鹏城，中国四大一线城市之一，广东省省辖市、计划单列市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市。

地处广东南部，珠江三角洲东岸，与香港一水之隔，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南隔深圳河与香港相连，北部与东莞、惠州接壤。

深圳是国务院定位的全国性经济中心和国际化城市，与北京、上海、广州并称“北上广深”。

全市下辖福田区、龙岗区、罗湖区、宝安区、南山区、盐田区、龙华区、坪山区8个行政区。

深圳地处珠江三角洲前沿，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，在中国高新技术产业、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面占有重要地位。

深圳在中国的制度创新、扩大开放等方面肩负着试验

和示范的重要使命。

深圳是中国改革开放建立的第一个经济特区，是中国改革开放的窗口，已发展为有一定影响力的国际化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”，同时享有“设计之都”、“钢琴之城”、“创客之城”等美誉。

深圳也是重要的边境口岸城市，深圳市域边界设有中国最多的出入境口岸，本项目涉及的皇岗口岸实施24小时通关。

深圳作为全国房屋租赁业统计调查唯一试点城市，探索将房屋租赁业增加值等新兴经济业态纳入GDP核算的有效途径。

2016年，深圳纳入GDP核算的新业态经济增加值为1565.53亿元，占GDP的8.0%。

2018年，深圳市经济社会发展取得新成绩。

全年实现地区生产总值

24221.98亿元，比上年增长7.6%。

全年实现地区生产总值24221.98亿元，比上年增长7.6%。

其中，第一产业增加值22.09亿元，增长3.9%；第二产业增加值9961.95亿元，增长9.3%；第三产业增加值

14237.94亿元，增长6.4%。

第一产业增加值占全市地区生产总值的比重为0.1%，第二产业增加值比重为41.1%，第三产业增加值比重为58.8%。

在现代产业中，现代服务业增加值10090.59亿元，增长7.1%；先进制造业增加值6564.83亿元，增长12.0%；高技术制造业增加值6131.20亿元，增长13.3%。

人均地区生产总值189568元，增长3.2%，

按2018年平均汇率折算为28647美元。

四大支柱产业中，金融业增加值3067.21亿元，比上年增长3.6%；物流业增加值2541.58亿元，增长9.4%;文化及相关产业（规模以上）增加值1560.52亿元，增长6.3%；高新技术产业增加值8296.63亿

元，增长12.7%。

其中，房屋租赁业增加值1037.39亿元。

深圳也是国家“研发支出计入GDP”唯一试点城市，就研发支出作为固定资本形式计入GDP核算进行试算。

据初步核算，2015年全市生产总值达17502.99亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长8.9%。

全年全市社会消费品零售总额5017.84亿元，增长2.0%。

全年全市进出口总额4425.5亿美元,其中出口额连续二十三年居全国内地城市首位。

深圳经济总量相当于中国一个中等省份，位居全国大中城市第四位，是中国大陆经济效益最好的城市之一。

中国社科院发布的《2015年中国城市竞争力蓝皮书》显示，2015年城市综合竞争力榜单上深圳首次超越香港，位居第一。

2015年，全年全市公共财政预算收入2727.06亿元，增长30.9%；公共财政预算支出3519.95亿元，增长

62.5%。

全年建筑业增加值724.46亿元，比上年增长13.9%。

全市具有资质等级以上的总承包和专业承包建筑企业完成建筑业总产值3471.02亿元，增长24.1%。

7.1.2深圳市福田区自然及经济运行情况

深圳市福田区是深圳市中心城区，市委市政府所在地，位于深圳中部，坐拥深圳中央商务区，是深圳的政治、文化、金融和国际展览中心。

福田区位于北回归线以南，属亚热带海洋性气候区，气候温和。

福田区总面积78.66平方公里，下辖园岭、南园、福田、沙头、梅林、华富、香蜜湖、莲花、华强北、福保10个街道，94个社区工作站，114个居委会，常住人口133.05万人，其中户籍人口73.02万人，人口密度为全市最高。

福田区高端集聚效应显现，辖区聚集了全市70%以上的持牌金融总部机构、50%以上的创投机构、70%的物流总部、

60%的安防企业总部。

聚焦落实“在构建推动经济高质量发展体制机制上走在全国前列”重要指示。

牢牢把握稳中求进工作总基调，以提高发展质量和效益为重点，迎难而上、精准发力，推动金融业等支柱产业优化升级，瞄准高端产业和高新技术，完善支持经济高质量发展

的产业政策，提供高品质的企业服务，推动现代金融、科技创新、实体产业协同发展。

截至2017年，辖区A股上市公司总数达到49家，境外上市企业达25家。

2018年，经济增长动能稳健。

辖区地区生产总值突破四千亿元大关，达4018.3亿元，增长7.4％。

投资拉动强劲发力。

完成固定资产投资464.9亿元，增长24.1％，连续5年实现两位数增长。

消费潜力持续释放。

完成社会消费品零售总额1824.8亿元，增长

7.4％，占全市三成，连续14年稳居全市首位。

外贸增长再上台阶。

完成进出口总额1130.8亿美元，增长6.6％，较去年增速提高3个百分点。

财税收入再创新高。

完成税收总额1688.7亿元，增长12.2％，比GDP增速高出4.8个百分点。

一般公共预算收入突破180亿元，增长10.6％。

在经济下行压力普遍较大的形势下，各项主要经济指标不仅牢牢守住总量规模优势，而且在增长速度和增长结构上保持了总体稳健态势。

经济质量持续提高。

产业结构优化升级。

第三产业实现增加值3778.1亿元，占GDP比重达94％。

其中，现代服务业、专业服务业、文化产业分别实现增加值2703.3亿元、412.1亿元、368亿元。

总部经济聚势迸发。

总部企业实现增加值1585亿元，增长7.5％。

税收过亿元楼宇达86栋，成为全国“含金量”最高的中央商务区。

经济效益显著提升。

地均GDP和税收分别达51.1和21.5亿元/平方公里，再创历史新高。

万元GDP水耗、电耗均低于全市平均水平，低能耗发展全市领先。

7.1.2.1深圳市房地产项目开发市场环境分析

房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位、运作和最终成效。

项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。

同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素集合之中。

由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。

因此，世界各国政府、包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注、甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。

我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。

所以，对一个大型房地产投资项目来说，深圳政策层面分析处于首要地位。

深圳市土地更新的核心需求来自于城区新增土地资源不足。

目前深圳市城区建成面积已经占到整个市区面积44.83%。

以上数字不仅远超国内其他房地产热点城市；同时在国际上看，一般城市建成面积占到整个市区面积大致在30%左右标准。

潜在新增用地不足已经成为制约深圳市城市升级的重要因素。

以深圳市商品住宅市场为例。

目前深圳