保定市物业管理办法.docx

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保定市物业管理办法

《保定市物业管理办法》原文

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理,适用本办法。

第三条本办法所称物业,是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则,实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第五条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理服务纳入现代服务业发展规划和目标考核体系,建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理机制,并将物业管理工作经费纳入财政预算。

第六条市、县（市、区）人民政府应当设立住宅小区管理保障资金;专项用于扶持老旧住宅小区的基础建设和物业管理。

第七条构建物业服务企业的诚信机制,完善诚信服务体系,树立诚信经营理念,建立健全物业服务企业信用档案,促进物业服务行业健康发展。

第二章管理职责

第八条市人民政府住房和城乡建设行政主管部门（以下称房地产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,其主要职责是:

（一）负责本市物业服务企业的资质管理;

（二）负责住宅专项维修资金的归集、使用审核;

（三）组织开展物业管理从业人员培训;

（四）建立物业管理专家库;

（五）建立物业服务企业信用档案,监督检查物业管理经营活动;

（六）指导县（市、区）房地产行政主管部门对物业管理活动的监督管理。

第九条县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,其主要职责是:

（一）贯彻落实物业管理的法律、法规、规章和有关政策;

（二）指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参与物业管理工作;

（三）负责住宅物业项目招标投标备案和采用协议方式选聘物业服务企业的审批工作;

（四）负责对业主大会、业主委员会的指导、监督和备案工作;（五）监督物业服务用房的配置和使用以及物业承接查验和物业服务企业备案工作;

（六）负责住宅专项维修资金的归集、使用审核;

（七）召集有关物业管理的联席会议,负责物业纠纷的协调处理和信访投诉处理工作。

第十条市、县（市、区）人民政府的下列有关部门根据各自职责做好物业管理的相关工作:

（一）公安机关负责在召开业主大会、选举业主委员会和物业交接期间发生违法行为的处置工作,依法查处损坏、挪用、擅自拆除、停用消防设施、器材或者占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为;

（二）民政部门负责协调居（村）民委员会对业主委员会的指导、监督,协助业主委员会和物业服务企业做好物业管理的相关工作;

（三）人力资源和社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导,对物业服务企业招用人员签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督;

（四）房地产行政主管部门负责督促建设单位做好保修期内房屋及设施设备的相关保修工作;

（五）规划部门负责建设工程设计方案审查,并按规定标准确定物业管理区域内公建配套设施建设指标;

（六）公用事业部门负责对业主投诉或者举报供水、供气、供热等单位未依法履行维修养护责任的问题进行调查处理;

（七）人防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督;

（八）物价部门负责物业服务收费行为的监管,规范物业服务企业的收费行为,依法查处物业管理中的乱收费和乱加价行为;

（九）市场监督管理部门负责依法查处未取得营业执照将住宅改为经营性用房的违法行为;

（十）质量监督部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设各进行安全监察,依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。

物业管理区域内未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物和在非承重外墙上开门（窗）、破坏房屋外立面以及侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为,由有关行政执法部门依据各自的职责依法查处。

供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当按照委托合同约定,并根据各自职责依法承担物业区域内专业经营设施设备和相关管线的维修养护责任。

第十一条街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内的物业管理工作,其职责是:

（一）组织、指导业主大会的筹备、成立和业主委员会的选举、备案工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

（二）组织召集本辖区内物业管理联席会议,协调相关部门解决物业管理工作中出现的重要问题;

（三）设立并公开投诉电话、投诉点,接受业主的投诉和举报,为业主提供基本服务;

（四）负责调解物业管理活动中的矛盾纠纷,组织开展本辖区物业服务满意度调查工作;

（五）建立物业管理应急预案,落实物业应急管理长效机制。

第十二条居（村）民委员会的职责是:

（一）协助街道办事处（乡镇人民政府）建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会的工作;

（二）配合街道办事处（乡镇人民政府）依法调解物业管理纠纷;

（三）协助街道办事处（乡镇人民政府）落实未实施物业管理住宅小区的管理服务工作;

（四）引导业主自觉遵守管理规约;督促物业服务企业维护公共利益,做好公共环境卫生、公共秩序的维护工作。

第十三条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,推行行业服务标准和标准化服务,督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营,促进物业行业健康发展。

第三章业主、业主大会和业主委员会

第十四条房屋的所有权人为业主。

依法登记取得或者根据《物权法》规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

第十五条业主在物业管理活动中,享有下列权利:

（一）按照物业服务合同约定接受物业服务企业提供的服务;

（二）提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

（四）参加业主大会会议,行使投票权;

（五）选举业主委员会成员,并享有被选举权;

（六）监督业主委员会的工作;

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同;

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

（九）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用;

（十）法律、法规规定的其他权利。

未办理房屋权属证书的继受人、业主书面授权的代理人,依法享有前款规定的除被选举权以外的权利。

第十六条业主在物业管理活动中,履行下列义务:

（一）依照法律、法规和管理规约行使权利,自觉履行法定和约定的义务,遵守管理规约、业主大会议事规则;

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用和公共秩序、环境卫生的维护等方面的规章制度;

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

（四）遵守有关房屋装饰装修的法律、法规、规章和政策定;

（五）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金;

（六）按时交纳物业服务费用;

（七）法律、法规、规章规定的其他义务。

第十七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十八条下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）制定物业服务内容、服务标准以及物业服务收费方案;

（五）改变共有部分的用途;

（六）选聘和解聘物业服务企业;

（七）利用共有部分进行经营以及对所得收益进行管理和分配使用;

（八）归集和使用住宅专项维修资金;

（九）改建、重建建筑物及其附属设施;

（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十九条物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建

筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）的要求,报送有关筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者业主提出筹备业主大会书面申请后30日内,组织成立首次业主大会会议筹备组。

第二十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居（村）民委员会代表组成。

筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

筹备组应当自组建之日起15日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。

第二十一条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

（一）具有完全民事行为能力;

（二）遵守国家有关法律、法规和政策规定;

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

（四）热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

（五）具有一定的组织能力;

（六）具备必要的工作时间。

业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成,每届任期5年,委员可以连选连任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性质、恶意拖欠物业服务费用等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的,不得担任业主大会筹备组成员和业主委员会委员。

第二十二条业主委员会应当在选举产生之日起30日内,持有关材料到物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第二十三条业主委员会履行下列职责:

（一）执行业主大会的决定和决议;

（二）召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同;

（五）监督管理规约的实施;

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

（七）组织和监督住宅专项维修资金的归集和使用;

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

（九）对物业服务企业和业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;

（十）业主大会赋予的其他职责。

第二十四条业主大会决定本办法第十八条第（八）项和第（九）项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第十八条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第二十五条业主委员会应当按照议事规则召开业主大会定期会议,或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。

第二十六条业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十七条业主大会、业主委员会工作经费和委员的报酬由全体业主承担,也可以从物业共有部位经营所得收益中列支。

工作经费和委员报酬的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

第四章前期物业管理

第二十八条在业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业,签订前期物业服务合同,并向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。

第