泉州中心市区市场报告.docx

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泉州中心市区市场报告

泉州市区市场报告

2006年12月

一、开盘楼盘情况

二、土地出让情况

三、07新项目情况

四、新推地块情况

五、12月份市场简析

一、在售楼盘情况

瑞士花园（一期）

占地面积

55亩

总建面积

10万㎡

绿化面积

40%

容积率

2.4

物业

诚信物业

面积范围

130-250

规划户数

760户

售出户数

180套

销售率

85%

成交均价

5800

户型分配

户型

面积范围

户数

配比

三房

130-140㎡

382户

72%

四房

141-165㎡

114户

22%

复式

170-220-250㎡

32户

3%

综合分析

地理位置

云鹿路

社区配套

1.6万超大花园、双语幼儿园等

价格分析

起价5158元，均价5800

客源分析

北师大附中教师，丰泽区政府机关公务员、晋江、石狮、永春、南安企业老板

主卖点分析

园林景观、户型、物业

销售阻力分析

地理位置偏僻，周边生活配套不完善

广告投放

户外广告、报纸答谢广告（泉晚12月22日硬广）

开盘情况

一期推出532套，内部销控100套左右，关系户没优惠按正常排序购房。

以自住为主，自住投资比例约3：

1。

12月16日推出一期沿街4幢。

签约认购客户量多，现场出现人挤人的场面，现场当天签约认定客户约30%

12月22日起推出一期中央景观组团部分。

开盘流程：

业务员通知客户——客户来售楼处选房——交首付签合同

户型面积：

客户需求户型较为平均，130-140㎡户型需求比例较为大。

客户反应：

项目配套、户型较为满意。

地理位置较偏

盛世融城（1、5楼）

占地面积

80亩

总建面积

230000㎡

绿化面积

39%

公摊

1号楼16%

5号楼13%

物业

未定

面积范围

136-220

规划户数

852户

售出户数

——

销售率

40%

成交均价

7600

户型分配

户型

面积范围

户数

配比

三房

136-156㎡

104户

37%

四房

158㎡

156户

56%

复式

220㎡

20户

7%

综合分析

地理位置

坪山路与泉秀东路交界处，金帝花园对面

社区配套

中庭花园、会所、大型购物商场“乐购”、双语幼儿园。

价格分析

起价6458元，均价7600左右。

客源分析

公务员，私营企业老板，年龄28-37岁。

主卖点分析

大户型、中庭、规划

销售阻力分析

价格偏高

广告投放

户外广告、报纸广告

备注

一期推出1号楼、5号楼共280套，关系户优先，在开盘前期据了解已开始收取订金20万才可知道房号。

28日提前通知关系户签认购书，29日开盘，累计到1月7日，销售率约40%。

户型面积：

客户倾向于136-156㎡三房。

客户反应：

项目配套满意，但价格偏高，离客运中心近，客户对人身安全及小区设施极为重视。

国际华城（一期）

占地面积

16亩

总建面积

6.5万㎡

绿化面积

30%

公摊

17%

物业

——

面积范围

80-164㎡

规划户数

608户

售出户数

——

销售率

50%

成交均价

7500

户型分配

户型

面积范围

户数

配比

二房

80-90㎡

40户

15%

三房

135-164㎡

360户

70%

四房

164㎡

40户

15%

综合分析

地理位置

刺桐路与津淮街交汇

社区配套

1万多平方米的园林绿化、一层—二层商场

价格分析

起价6680元

客源分析

泉州市民购买，多数为二次置业

主卖点分析

空中花园洋房、私家花园至中庭绿化、双阳台设计、观景电梯。

销售阻力分析

沿街噪音较大、价格抗性。

广告投放

户外广告，工地现场布幅。

备注

07年元旦期间开盘，开盘第一顺位购房者占40%

客户反应：

沿街噪音较大，价格高。

备注：

以上三个开盘项目销售率按签认购书为准，截止时间2007年1月7日。

二、土地出让情况

12月份，泉州市共出让国有土地386846.66㎡，约合579.98亩。

其中挂牌土地3宗，面积共计288284.07㎡，约合432.21亩；拍卖土地5宗，面积共计万98562.59㎡，约合147.77亩。

其中泉州市区国有土地出让面积为79793.21㎡。

地块编号

地块位置

出让面积

方式

起拍价

成交价

受让单位

备注

2006-03号地块

市区新华北路西侧与省道307线交叉口西南侧

66686.6平方米

（约合100.03亩）

拍卖

31610万元（约316万元/亩）

55200万元（551.8万元/亩）

厦门中骏实业有限公司

楼面价：

3449元

2006-04号地块

市区温陵路中段西侧

8203.7平方米

（12.31亩）

拍卖

5980万元（约486万元/亩

13250万元（1076.4万元/亩）

福建聚鑫房地产发展有限公司

楼面价：

6449元

2006-06号地块

鲤城区江南新区笋江路南侧

18762.2平方米

（约合28.14亩）

拍卖

5150万元（约183万元/亩）

13550万元（481.5万元/亩）

福建联昌投资有限公司

楼面价：

2407元

2006-09号地块

市区泰和大酒店西侧

1254.6平方米

（约合1.88亩）

拍卖

860万元（约457万元/亩）

2010万元（1069.1万元/亩）

泉州市祥和房地产发展有限公司

楼面价：

7282元

2006-10号地块

市区丰泽街与美食街交

叉口东南角

3605.7平方米

（约合5.41亩）

拍卖

2630万元（约486万元/亩）

7200万元（1330.9万元/亩）

吴文科

楼面价：

7987元

2006-01号地块

324国道城东段北侧，西福立交出口匝道北侧

33034.7平方米

（约合49.55亩）

挂牌

3960万元（约80万元/亩）

4260万元（85.97万元/亩）

林若慰

楼面价：

1611元

2006-05号地块

324国道城东段西侧（原豪盛公司城东厂区）

79366.3平方米

（约合119.05亩）

挂牌

31550万元（约265万元/亩）

51600万元（433.43万元/亩）

侯景聪

楼面价：

2600元

2006-08号地块

丰泽区城东海峡体育馆以南，安吉路西侧

城东商城1号地块99221.8平方米

（约合148.83亩）

挂牌

22670万元（约合86万元/亩）

60400万元（229.12万元/亩）

福建海峡西岸投资有限公司

楼面价：

1561元

城东商城2号地块76520.9平方米

（约合114.78亩）

从本次土地拍卖的情况来看，泉州地价的攀升是惊人的。

不论是中心市区的土地还是城东江南新区的地块，都刷新了泉州土地拍卖的历史记录。

尤其是中心市区３块土地，虽然面积不大，但由于其区位优越，交通便捷，配套完善，赢得了不少开发商的青睐，拍出每亩上千万的价格。

三、07部分新项目情况

2007年是将市区住宅供应相对集中的一年。

除了“盛世融城”“滨江花园城”等项目续期继续推出以外，还有“国泰花苑”“湖心铭典”等新盘入市。

名称

开发商

位置

物业形态

主力户型

项目进度

新时代豪园

新时代房地产

刺桐西路南段置富大厦

占地10亩

公寓、三房130-150㎡

——

晖扬花苑

诚源房地产

坪山路与津淮街交叉西南侧

占地11亩

——

项目规划报批

湖景花园

宝兴房地产

温陵路与湖心街交叉东北侧

占地30多亩

建筑面积7万多㎡

标准三房130-150㎡

地块平整

湖心铭典

伟铭房地产

市区湖心街西段北侧

总建3万多㎡

四幢19F

150-180㎡

三栋安置一栋出售

亿景代理

泉州大公馆

丰盛集团

刺桐路与津淮街交叉西南侧

占地21亩

规划6栋共470户

小户

两房三房四房复式

未启动

水上乐园地块

南益集团

市区北门西湖街与泉山路交叉

——

——

方案报批中

和昌商务公寓

和昌房地产

田安路与丰泽街交汇

一幢18F。

4-18F公寓

30-50㎡

项目封顶，尚未推出

国泰花苑

国泰房地产

市区美食街东侧

占地23亩6幢15F

住宅295套店面20个

120-150㎡

是由市规划局批准的最后一批大户型

辉映江山

中升集团

市区江滨南路

总占地181亩

一期共787户

四房180-200㎡

售楼处即将公开

城市年华

五洲集团

国道324沿线

1幢小高层

MINI公寓30㎡

客户积累

四、新推地块情况

07年元月份,泉州市将出让国有土地297628.74㎡，约合446.22亩。

其中挂牌土地3宗，面积共计96641.63㎡，约合144.89亩；拍卖土地5宗，面积共计万200987.11㎡，约合301.33亩。

其中泉州市区国有土地出让面积为102344.48㎡。

地块编号

地块位置

出让面积

土地

用途

出让

年限

建筑

密度

容积率

建筑高度

绿地率

供地条件

出让

方式

起始价

（人民币）

2006-11号

城东组团安吉路与42号路交叉口的西南侧、海峡体育中心的南面

11815.1平方米（约合17.72亩）

商住混合

商业40年，

住宅70年

不大于25％

小于4.85

80－100米

35％以上

现状

拍卖

3130万元

（商住平均楼面地价547元/㎡

2006-07号

鲤城区江南新区笋江路南侧

15427.6平方米（约合23.14亩）

商服（酒店）

商业40年

22％以下

4.5以下

90－150米

35％

以上

现状

挂牌

9980万元

（商服平均楼面地价854元/平方米、商住平均楼面地价1183元/㎡

8676.6平方米约合13.01亩

商住混合

商业40年

住宅70年

22％以下

3.5以下

60－80米

35％

以上

2006-12号

省道307线以南、旧泉永公路以东（晋江防洪堤金潘段整治开发安置用地）

21127.3平方米（约合31.69亩）

住宅

70年

35％以下

2.5以下

控制在12层，38米以下

35％

以上

现状

拍卖

4070万元

（住宅平均楼面地价768元/㎡

2006-13号

市区新华北路与省道307线交叉口西南侧

29415.4平方米（约合44.12亩）

商服（酒店）

40年

不大于30％

2.0以下

分别为24米以下、45米以下

不少于

35％

现状

挂牌

8890万元

（商服平均楼面地价1515元/㎡

2006-14号

市区南环路南侧（鲤城江南水果批发市场）

51757.2平方米（约合77.63亩）

商业（批发市场）、可配套少量的生活建筑

商业40年

住宅70年

30％

以下

1.5以下

20米以下

30％

以上

现状（已建部分建筑物）

挂牌

14130万元

（商住平均楼面地价1820元/㎡

2006-15号

江南新区笋江路南侧

18407.5平方米（约合27.61亩

商住混合

商业40年

住宅70年

22％

以下

2.8以下

80米以下

不少于

35％

现状

拍卖

8150万元

（商住平均楼面地价1580元/㎡

2006-16号

城东组团，安吉路西侧

150487.7平方米（约合225.73亩）

商住混合

商业40年

住宅70年

22％

以下

3.0以下

80米以下

不少于

35％

现状

拍卖

42250万元

（商住平均楼面地价935元/㎡

2006-17号

展览城北侧

42137.4平方米（约合63.2亩）

商住混合

商业40年

住宅70年

不大于22％

2.8以下

80米以下

不小于

35％

现状

拍卖

22670万元

（商住平均楼面地价1922元/㎡

从表格可以看出,未来即将出让的八地块中，除2006-07号地块由于上次拍卖没有竞买人，,因而放到此次继续挂牌，同样是以商服与商住两块；其他7地块中,2006-13号地块为酒店用地，剩余六块都是商业和居住用地。

此次拍卖地块也同12月份相似,出让地块主要还是以城东片区及江南片区为主，像2006-11号地块位于城东组团安吉路与42号路交叉口的西南侧、海峡体育中心的南面，出让面积11815.1㎡（约合17.72亩）；以及2006-15号地块，位于江南新区笋江路南侧,出让面积18407.5㎡（约合27.61亩）；还有2006-16号地块、2006-17号地块。

真正市中心区的地块没有。

五、12月份市场简析

18日的土地拍卖，上千万的单亩地价令众多人士愕然，疯涨的地价给买房人和卖房人不小的刺激，所有的一切都在传递着一个信息，2007年的房价地价，低不了。

而为了生存为了发展，开发商对土地使用权的渴求越来越迫切，争夺必将继续持续下去。

对于06年住宅供应明显不足的市区，12月份的泉州市场，相继开盘的瑞士花园、盛世融城给这个相对平淡的一年增加了一丝激情。

但与往年其他项目热闹的开盘相比，瑞士花园和盛世融城的开盘则显得过于低调。

与之低调开盘形成鲜明反差的则是太过高调的价格。

从5158元到6458元，短短几天时间，泉州的楼盘起价轻松突破6000大关。

而这也给2007年的泉州市场定下了房价将超6000破7000的基调。

盛世融城6458元/㎡的起价给今后将推出“经典名门”“富临华城”“辉映江山”等泉州豪宅项目的开盘定价提供了参考，市场开始传递这样一个信息，他们的起价接近甚至超过7000元/㎡似乎成为必然。

中天置业市场部

2007年1月